房地产开发成本大全11篇

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doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 05. 003

[中图分类号] F275.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）05- 0004- 02

1 房地产开发企业开发成本的构成项目分析

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。它主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。

1.1 土地征用及拆迁补偿费

土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。

1.2 前期工程费

前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。前期工程费用估算占项目总支出的3%左右，但因各地实际收费差异而有很大差别。前期工程费用的其他费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益要求。

1.3 基础设施费

基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的建造各项基础设施发生的费用。与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。

1.4 建筑安装工程费

建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。建筑安装工程费是房地产开发企业成本项目中的一个大头，建筑安装工程造价成本一般占项目总支出的45%～55%。

分析建筑安装工程费成本，应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。

1.5 配套设施费

配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

1.6 开发间接费

开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

房地产开发成本控制就是将实际发生的耗费，严格控制在计划成本范围内，随时揭示并及时反馈，解决生产过程中的损失浪费现象，使之达到控制成本的目标。成本控制是房地产开发企业必须面对的一个重要治理课题。通过强化成本控制来达到降低房地产开发成本的最终目的。

2 降低房地产开发企业开发成本的途径

2.1 多途径寻找开发项目，降低土地成本

近年来土地成本越来越高，原先土地成本占项目总支出的1/3左右，现在也水涨船高了。笔者所在公司在以下方面做了充分的准备，积极调动一切资源，多途径寻找开发项目，降低土地成本。

2.2 全面质量管理，保质保量完成工程项目

全面质量管理是一项综合工程，需要多个部门及大量专业人员的通力合作才可圆满完成。施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，开发公司须在一些关键管理环节上采取严密而切实可行的管理措施。因此，要以人为本，树立全员质量成本意识，落实成本治理责任制，划定收入与支出配比责任层次，编制各层次的责任成本预算，按照成本费用责任层次和治理环节，制定考核标准，开展全员、全过程、全工期、全项目的治理，实行工资与绩效挂钩，按规定兑现奖罚，把成本费用治理目标责任通过企业的治理控制系统落到实处，以较少的活劳动和物化劳动耗费，取得较大的经济效益，不断降低工程成本。开发单位和施工单位既要搞好协作，又要严格监督工程的质量，进行全过程质量管理控制，保质保量地完成工程项目。还要控制好施工工期，争取提前完工。

2.3 加强施工材料品质和价格的成本控制

以笔者所在公司为例，某工程项目建筑安装工程费达91 658 883元，包括土建、水电、材料3部分。其中材料款30 388 080元，占建筑安装工程费的33.15%，可见材料成本占整个工程成本的比重较大，而且有较大的节约潜力。因此，材料品质和价格的成本控制，是降低工程成本的关键。

2.4 工程项目结算的成本控制

办理工程竣工决算，可以全面清理项目建设过程的财务，在决算中全面反映项目建设过程中资金的来龙去脉，是项目成本控制的重要环节。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞的及客观上的疏忽，应建立以下机制：①会议确认制；②二次复核、审计制；③奖惩制度。

房地产项目具有资金投入大，项目建设周期长、涉及的环节多等特点。房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，是一个涉及拆迁、开发、建筑等所有职能部门的全局性工作。成本发生在企业生产经营全过程，从项目决策、征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务等环节，发生费用支出，都有成本控制问题，要建立统一的企业内部成本管理规范。企业要注重财务部门的事中监督职能，发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上，要针对企业的特点进行成本管理。只有发挥企业内部各职能部门的作用，进行全过程成本控制，降低企业的开发成本，才能实现企业的最佳效益。

主要参考文献

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A

1房地产开发成本构成及影响因素

1.1房地产开发成本构成

房地产开发成本是指房地产开发从投资决策到销售全过程所花费的费用，包括土地费用、工程建设成本及开发间接费用、管理费用、销售费用和财务费用。

1.2房地产开发的影响因素

房地产开发除宏观经济政策等环境影响因素外，就单个房地产开发项目内部可控因素而言，影响房地产开发企业的成本因素主要是指影响房地产开发企业营运成本的因素。房地产开发的营运成本包括很多方面，房地产开发是一项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处环境等因素影响很大，其配套条件、开发时机的掌握和政府有关政策法令的颁布等，都会对成本的升降造成很大影响。而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。

2我国房地产开发成本控制存在的主要问题

2.1房地产开发前期重视不足

首先，由于近十年来我国房地产一直处于卖方市场，房地产行业高收益率使得很多房地产只重视圈地、修房子、卖房子，不重视决策阶段的成本控制并且我国房地产开发企业人员素质普遍不高，以及行业人才高流动率，高水平专业人员严重缺乏导致不重视项目的可行性研究。其次，建设单位往往把施工阶段项目成本的管理作为重点，而忽略了设计阶段的项目成本管理，从而造成前期成本过高。

2.2建设阶段控制机制不严密

在招投标过程中，由于行政力量过多干预，地方保护主义严重，一些大型基础设施和国有房地产开发企业投资的，总可以看到有的实力明显不如其他的投标单位，却还是能得到一些特别保留的标段；我国目前的招投标市场还不成熟，招投标体系还不完善，招投标过程中的监督体制作用还很不明显没有真正起到成本控制的作用。

2.3企业信息化水平落后，不能满足成本控制的需要

合同控制作为成本和资金控制的基础，在传统方式下，合同处理工作基本上由手工完成，无法进行更详细更有参考价值的实时动态查询分析。对后期的数据预测分析基本上依靠简单预测来完成，可靠性和准确性无法保证。

2.4缺乏规范的成本控制体系

由于企业成本管理缺乏战略指导，使得成本管理对策与战略目标脱节，成本预测、决策若有若无，成本计划如同虚设，再加上没有一套科学规范的操作程序，成本管理目标最终很难实现。

3房地产开发的成本控制措施

3.1项目决策阶段与土地成本控制

房地产开发项目的可行性研究，就是要从市场、技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测，对项目进行整体的综合评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法建立一套适应我国房地产市场特点的评价指标体系。除此之外，控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析要准确，在土地招投标中制定竞买策略与技巧，做到以最小的代价和风险获取最大的收益、来打败竞争对手。

3.2设计成本控制

设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段。设计对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。设计阶段的招标应该是全过程的招标，不仅要重视方案设计的招标，同时对施工图设计阶段的招标也应给予足够的重视。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。

3.3建设阶段成本控制

房地产开发商通过招标方式发包工程，其目的在于鼓励承包单位进行投标竞争，从中优选出技术能力强、管理水平高、信誉可靠且报价合理的承建单位完成建设工作，以合同的形式约束双方在施工过程中的行为。工程材料、设备采购管理是项目成本控制的重点和难点，严格控制材料价格可以控制工程的成本。

3.4营销策划阶段成本控制

房地产开发营销策划成本控制主要是指房地产开发企业对销售投资费用的控制，实现房地产开发项目资金的回收目标，达到预期的销售计划，确保房地产开发项目投资收益的实现。影响价格的因素有很多，主要包括成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。定价策略应根据商品房本身的情况、市场情况、成本状况、消费构成、消费心理等多方面因素来制订。

4结论

在房地产开发建设的各个阶段，决策阶段和设计阶段的成本控制工作最大，控制好这些成本的关键就在做好前期的可行性研究工作，提高设计的质量，推行设计招标和设计全过程的监理制，利用价值工程优选和优化设计方案。在建设阶段要严格执行招投标工作，对材料和设备采购环节成本和质量的控制，做好现场变更和竣工结算和决算工作。营销阶段工作主要是围绕产品的定价、采用何种营销方式和促销手段分析来控制成本。

参考文献

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中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控。房地产开发企业面临着“土根”、“银根”的严控以及大量境外资金的涌入等方面的多重压力，市场竞争日趋白热化。房地产开发企业必将迎来“大洗牌”、“大整合”时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革，房地产的开发成本控制己成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。

1.房地产开发成本的构成

是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。按用途可分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在财务核算上又将费用分为：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费和开发间接费等。

2.目前房地产开发成本控制中存在的问题及原因

2.1不重视决策阶段的成本控制

决策阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然决策阶段发生的成本费用较少，但整个项目的成本控制起着非常重要的作用，它将直接影响一个项目的成败。但由于近十年我国房地产一直处于卖方市场，很多房地产商不重视决策的成本控制，只重视建房子，卖房子而忽略了策划的重要性。很多策划报告显得肤浅，远未达到“指导投资决策”的要求。房地产开发企业的“失误”使大把大把的开发资金损失在有形和无形之中。

2.2只重视施工阶段的成本控制，不重视设计阶段的成本控制

房地产开发企业普遍对项目工程施工阶段非常重视。一般的房地产公司均设有工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工进行直接的监控。企业普遍存在的一个错觉是：工程成本主要含在施工阶段的“一砖一瓦”中，加强监控，就可大量节约成本。忽视了对设计阶段的成本控制，往往将设计费一压再压，认为这就是节约成本。通常的做法是：将项目委托一家“信得过”的设计单位设计。而设计的设计人员普遍存在“重技术，轻经济”的不正确认识。设计单位内部，技术与经济分离，再加上发展商普遍缺乏对设计进行监控的能力，往往使施工图设计保守或不合理，从而造成浪费。

2.3 不重视计划，导致成本失控

长期以来房地产开发企业缺乏对计划重要作用的认识。很多企业认为长期发展计划太遥远了，从而忽略了对长期发展计划的制定和实施。这一错误认识的直接影响是：企业生产经营没有长远规划，失去连续性，出现“断层”现象。企业的资源没有得到合理利用(如资金呆滞、周转闲置、土地储备太多，造成浪费等等)。在年度计划的实施过程中，往往造成成本的浪费。例如，银行贷款与开发项目不协调(提前或落后)，拆迁与建设不搭接，主体建设与水电、配套设施不同步等等，导致已投入高额成本的项目遭受损失。

2.4招标投标没有真正起到成本控制的作用

据统计，目前房地产项目真正实施招投标的不足 60%。招投标工作推进很不理想。很多房地产公司不愿意搞公开的工程招投标，为了与政府的政策不抵触，不少公司采取了各种形式的“变通”方法，工程项目承包最终还是落到了“目标客户”的身上，没有起到成本控制的作用。在项目实施中，招标人可以通过合同分解项目目标，落实承包人，实现对项目的控制权力，合同总体策划对整个项目有很大的影响，招标人在招标前首先必须决定，将一个完整的项目分为几个包，可以采用平行分阶段或分专业承包的方式，也可以采用总承包的方式，最终达到“成本最小化，效益最大化”的目标。

3. 房地产开发各阶段成本控制

3.1房地产开发项目前期成本控制方法

房地产开发项目成本控制的重中之重是项目前期阶段。房地产开发项目前期成本构成主要有：土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、施工许可证前的各项手续办理费用（人防的异地建设费、发改委的散装水泥费和新型墙体革新费、环卫局的渣土处置费等）、前期工程费、“三通一平”等费用。房地产开发前期成本控制的目标是：前期开发阶段根据业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织调研、选址和前期策划，保证项目前期策划中的成本控制；规划设计阶段，按市场定位和成本估算设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的要求。

3.2房地产开发决策阶段成本控制

正确决策是在对项目建设做出科学的决断前提下，优选出最佳投资方案，达到资源的合理配置。这样才能合理地估计和计算工程造价，实施最优投资方案，有效地控制项目投资。项目投资的确定与控制贯穿于项目建设全过程，但在前期阶段各项技术经济的决策，对项目投资有重大影响。特别是建设标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选和设备的选用等，直接关系到项目投资效益的高低。投资决策过程，是一个由浅入深、不断深化的过程，依次分为若干工作阶段，不同阶段决策的深度不同，投资估算的精确度也不同，项目投资的控制结果也不同。从项目一开始就应加强审查、审计力度，对资金的使用实行全程动态跟踪，做好项目前期、中期和后期三环节控制，这是解决“三超”顽疾的有效方法。由于决策阶段影响项目投资的程度最高，因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标。在投资决策阶段重点应对项目的投资估算的精确度进行控制，采用合理的估算方法进行编制，从而确保项目投资决策的可靠性。

3.3设计阶段成本控制

统计资料表明：设计阶段影响工程造价的程度为 75%以上，而在施工阶段影响工程造价的程度最多不过 25%，所以，规划、设计质量的优劣，直接影响工程项目的功能、使用价值和经济效益。规划设计阶段成本控制主要措施如下：

3.3.1 重视初步设计方案的选择

在初步设计开始时，项目总设计师应将可行性研究报告的设计原则、建设方案和各项控制经济指标向设计人员交底，对关键设备、总图方案、主要建筑和各项费用指标要提出技术经济比较方案，要研究实现可行性研究报告中投资限额的可能性。同时各专业设计人员应强化成本控制意识，在拟定设计原则、技术方案和选择设备材料过程中应先掌握其市场参考价，严格按限额设计所分解的投资额进行成本控制设计，并以单位工程为考核单元，事先作好专业内部平衡调整，提出节约投资、降低成本的措施，力求将开发成本控制在限额范围内。

3.3.2 规划设计采用招投标制

进行设计招标，推行限额设计多方面择优选择设计方案。通过设计招标竞争，对提高设计质量，最大限度地减少设计变更，缩短设计周期，提高设计概算和施工图预算的准确性，防止“三超”(概算超估算，预算超概算，结算超预算)，具有重要的实际意义将限额设计贯穿于项目设计的全过程，从投资决策开始就根据投资估算设立目标限额，并以此为限严格控制施工图及施工过程中的设计变更，直至项目实施的施工图设计阶段重点控制工程量，达到合理使用人力、物力、财力，提高资金的使用价值，进而提高投资效益。

3.3.3 严格控制施工图预算

限额设计成本控制就是将施工图预算严格控制在批准的设计概算范围以内并有所节约。施工图设计必须严格按照批准的初步设计确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行。施工图限额设计的重点应放在初步设计工程量控制方面，控制工程量一经审定，即作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破。当初步设计受外界条件限制时，往往会造成施工图设计阶段发生局部修改、变更，可能引起已确定的概算成本发生变化，这种正常变化在一定范围内是允许的，但须经核算与调整。

3.2.4加强设计变更管理

如若预料到将要发生变更，则设计变更发生越早越好。若在设计阶段变更，只需要修改图纸，其他费用尚未发生，损失有限；若在采购阶段变更，则不仅要修改图纸，还须重新采购设备和材料；若在施工期间发生变更，除发生上述费用外，已建工程还可能将被返工或拆除，势必造成重大变更损失。为做好限额设计控制工作，应建立健全相应的设计管理制度，尽可能将设计变更控制在设计阶段，对影响工程投资的重大设计变更，需进行由多方人员参加。

3.4房地产开发建设阶段成本控制

工程施工阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段，也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段。项目工程师控制造价的有效方法是施工阶段全过程中促使施工方采用先进的施工组织新技术和科学的施工方案，督促其按照施工组织设计实施，严格管理增加工程量的变更签证发生，尽量缩短施工周期，降低工料消耗。

3.4.1工程费用计划的控制

在工程建设过程中，通过严格执行工程费用计划，可以有效地控制工程项目投资成本，节约投资，提高经济效益。因此，必须始终对工程费用计划进行跟踪检查和控制。众所周知，建设工程的投资的形成主要发生在施工阶段，因此，精心地组织施工，挖掘各方面的潜力，节约资源消耗，仍可以收到节约投资的明显效果。

3.4.2招标过程的成本控制

积极引进市场机制和竞争机制，在承发包上实行招投标，是实现成本控制工作的重点。在相对平等的条件下进行招标承包，择优挑选工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。实践证明：引进市场竞争机制，实行工程招投标，推行公平、公正、公开竞争，是降低工程造价，缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。工招投标，可以选择报价合理，施工方案先进，技术力量强，工期短的施工企业，为工程进度、质量和投资控制打下了良好的基础。另外通过公平竞争，可达到优化施工组织设计，使人员、机械和材料的安排更加合理，提高了工程质量，加快工程进度，缩短了工期，促进了销售，加快了建设资金的回笼，从而达到降低工程造价的目的。

3.5工程结算和竣工决算成本控制

首先，应按合同规定的结算方法、计价定额、取费标准、主要材料价格和优惠条款等，对工程竣工结算进行审核，若发现合同开口或有漏洞，应请建设单位与施工单位认真研究，明确结算要求；其次，所有隐蔽工程均需进行验收，审核竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证，手续完整，工程量与竣工图一致方可列入结算；最后，竣工决算投资成本比较分析，在分析时可将决算报表中所提供的实际数据和相关资料与批准的概预算指标进行对比，以反映出竣工项目总造价和单方造价是节约还是超支，在比较的基础上，总结经验教训以利于今后改进。在核实建设工程造价时，财务部门首先应积累概预算动态变化资料，如设备材料价差、人工价差和费率价差及设计变更资料等；其次，考查竣工工程实际造价节约或超支的数额，找出节约和超支的具体内容和原因。工程施工阶段是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段。因此，施工阶段对房地产开发项目投资成本控制起着重要作用。

3.6房地产开发市场营销阶段成本控制

房地产市场营销阶段成本控制主要是指房地产开发企业在这一阶段对销售投资费用的控制，从而实现房地产开发项目资金的回收工作，达到预期的盈利水平。房地产开发企业在市场营销阶段的成本控制，主要是通过选择合适的、有能力的营销公司和广告策划公司，配合房地产开发企业制定出合理的产品价格方案、最优的广告媒体组合宣传方案，以最合理、最经济的广告媒体宣传费用，在合理的时间范围内，完成房地产项目的销售工作，能够有效的控制和节省销售费用、广告媒体宣传费用以及管理费用和财务费用等，确保房地产开发实现企业利润最大化目标。

4.结束语

房地产开发具有高风险、高收益，投资期限长的特点。一个开发项目需要经

过从策划、设计、招标、施工到营销等阶段。每个阶段的内容不一样，成本控制

的方法也不一样。因此房地产开发成本控制需要分阶段、分步聚，在技术上，经

济上，管理上进行系统的成本控制。虽然房地产开发成本控制是分阶段、分步骤

的进行，但每个阶段相互制约，相互作用，相互补充，构成了一个全过程的成本

控制管理系统。

参考文献

[1] 李建荣 论房地产开发企业成本控制与投资决策 改革与战略 2003 年 07 期

[2] 朱淼 浅谈房地产开发成本控制．辽宁工程技术大学学报，2004 年 01 期

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当前，房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化、成本管理弱化、成本行为软化的“三化”现象，致使成本失控日益严重，成本水平居高不下，严重制约着房地产企业效益的提高，影响企业的发展。

一、房地产开发成本与构成

（一）房地产开发成本涵义

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。

（二）房地产开发成本构成

1.土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土房地产开发成本地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2.土地征收及拆迁安置补偿费。

（1）土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

（2）房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。

3.前期工程费。前期工程费主要包括：

（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

（2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

4.建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

5.基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

6.公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

7.不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3%一5%计算。

8.开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。

二、房地产开发成本控制措施

房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。

（一）前期调研

在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。

（二）设计阶段

降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面：

1.实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。

2.加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、砼量等，以方便对结构设计的造价比较。

3.加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。

（三）施工阶段

施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：

1.合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。

2.严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。

3.搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。

（四）竣工结算阶段

凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。

三、总结

总体来看，中国的房地产发展前景还是比较乐观的，理由如下：

一、城市化进程的加快。经济的快速发展、工业化进程的不断推进，会加速一个区域及一个国家城市化进程，这必将会有大量的农村人口向城市区域迁移，从而会带来巨大的房地产需求。

二、中国的传统观念。自古以来，中国人认为只有安居才能乐业，房子是乐业的前提，也是谈婚论嫁的必要的物质条件。这种观念对房地产市场的需求的影响将是长期的，很难一时就能改变，只要这种观念存在，必将会大大推动房地产市场的持续发展。

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中图分类号：F293文献标识码： A

随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，市场竞争日趋激烈和规范化。在这种形势下，房地产开发企业要想获得稳定的经营利润，除了必须密切关注和研究消费者的消费偏好，提供适销对路的房源外，还应该努力降低开发成本。同时随着市场竞争的日趋激烈，房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。

一、房地产开发成本的构成

开发成本包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，即房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。

1.土地成为“虚增成本”道具

房地产开发离不开土地，国家对土地实行“招拍挂”的初衷，在于体现市场公平，提高价格透明度。在广西、湖南等地了解到，“招拍挂”反而成了某些开发商虚增成本的道具。

规模较小的项目，某些开发商在招投标过程中可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”“上限”，与有可能参与竞标的同行，在茶楼酒肆或者会议室里组成“价格同盟”，由一家公司以较低的价格竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格定出高价。 ”

2.建材、“人头”和规划都能做“成本文章”

建筑材料是开发商成本控制的重要筹码。钢筋、水泥、板材、管线等，某些开发商善于“恰到好处”地在几乎所有不影响工程质量安全的环节上使用价格相对低廉的产品。“尽管这部分材料成本低廉，但我们要求供货商填写的发票是原来价格的2倍多。”一些房产公司工程部门人员私下说。

修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，但这也是实现“成本飙升”的重要环节。一般来讲，大户型利润比中小户型高，所以在楼盘建设过程中，开发商有意将大户型面积进一步加大，将中小户型面积进一步压缩。竣工后在测量过程中，通过有“内部关系”的职能部门，将这种同一楼盘不同户型面积“乾坤大挪移”，对外宣称在楼盘开发过程中，根据建筑实际情况进行的修订。这样一来，交房时大户型的面积一般都要比原来多5%以上。

某房开商曾说过，如果是同一房价的大小户型，由于减少了水电管线、钢筋水泥的投入，大户型的成本也比中小户型要低1/5左右；而市场上往往大户型的售价要比同一地段中小户型价格高出1/4-1/5，大户型的利润空间会更大。

在上报测量的过程中，通过中小户型扩大大户型的成本，通过大户型的实际销售来获取利润，成为开发商赚取高额利润的主要手段。一位地产业内人士说，某些测量评估单位因为面临市场竞争压力，往往在测量开发商房屋面积时睁一只眼闭一只眼，部分开发商玩弄成本增长也就成为轻而易举的事。

综上不难看出房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。

二、决策阶段的难题和对策：

1.加强项目投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。推行价值工程管理，“用最少的投资，争取最大的效益”：保持项目功能不变，降低项目投资；投资不变，提高项目功能；投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；降低一些次要功能，使成本大幅度降低； 运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资；

2.规划设计阶段的成本控制要点：

研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约55%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为20~30%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。

3.招标阶段的成本控制：通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。

4.施工阶段的成本控制：加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理，安排施工全过程的材料和质量监理。处理好质量与成本的关系。保证工程进度。

5.基础设施建设费：建设单位应主动为各专业部门提供技术支持，充分发挥规模优势，统筹协调，降低造价。

6.管理费用：根据目前公司的实际情况，在投资估算和成本控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。

三、方案设计阶段的成本控制

1、重视市场调查和工程可行性论证工作，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化。

2、认真编写设计任务书，提高设计任务书的编制深度，以切实起到控制投资的作用。

3、做好建筑方案的征集选择

完成设计任务书后，选择几家有技术实力的设计单位，或资深、知名设计人进行设计方案竞赛，征集建筑设计方案，然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择、优化，评比应侧重以下几方面：（ 1）、设计构思的超前性：目前的市场发展变化速度很快，加上房地产开发项目周期一般较长，对建筑使用功能的设计应考虑适度超前。

（2）、建筑平面布置的合理性：从目前的市场需求特征来看，建筑的平面布置、户型的好坏具有十分关键的作用。

（3）、建筑风格的策略：良好的建筑风格对楼盘的促销起着其它广告宣传形式难以比拟的优势，也会对促销费用的节约起作用。

（4）、做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作：建筑方案确定后，即转入初步设计，此时控制投资主要是做好基础及结构的选型工作。

（5）、在预定概算限额内做好施工图设计：对不同设计及材料进行成本研究，向设计人员提出成本建议，协助他们在投资限额范围内作好施工图设计。

（6）、做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加。

四、成本控制的运作机制

1、严格合同审查制度，强化成本费用支出审批制度，重新核定审批职权范围，实施奖罚制度。

2、完善成本预测、成本结算和成本监控体系，对项目运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。

3、建立项目成本的后评价制度。

4、坚持技术手段与经济手段相结合。

5、严格遵守成本和费用开支范围，划清各种费用界限，保证成本的真实性、科学性和可比性。

6、划清各期成本与各个成本核算对象之间的界限，企业应按月结算开发费用，计算开发产品成本。

7、实行成本管理责任制，对成本实行全员管理。发动广大职工参与成本管理，把成本管理纳入岗位责任制并做到责、权、利结合。把成本费用指标层层分解，按干什么管什么的原则，把小指标分别落实到有关职能部门，可采取部门经理负责制。

8、加强成本预测、计划、核算、控制、分析、检查，努力降低开发产品成本。

综上所述：开发商单纯依靠简单的战术措施已难以保证在激烈地竞争中维持长久的竞争力。只有加强房地产成本的开发控制才能维持长久的竞争力即获取最大利润。

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1 要做好房地产成本管理必须要制定完善的项目成本计划和期间费用计划

房地产开发成本包括项目开发成本和期间费用两部分，所以成本计划也应按照项目成本计划和期间费用计划两部分来制定。

1.1 制定项目成本计划。

成本计划通常是经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算，再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程而形成的。具体而言：

首先应通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，待项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。

其次要逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解，将总成本拆分到各个成本对象，作为项目单元设计的依据或限制，对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。

接着要进行成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化，可以按结构图对各个成本对象进行成本估算，并以此估计值和限额值相比，结合具体情况对项目进行优化组合。

最后是调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总，并与原成本计划目标对比，衡量每一层单元计划的符合程度，以此决定对设计与计划的修改与补充，形成由下而上的反馈与调整过程。

1.2 制定期间费用计划。

期间费用包括管理、销售（或营业）及财务等各种费用，占成本费用总额的百分之十以上，在制定计划时要注意以下三个方面：

1.2.1 期间费用计划与可行性研究中估算项目开发总成本会有重复的地方，但这两者是不矛盾的。可行性研究中所估算的开发总成本提供了项目在整个生命周期内成本控制的总体目标，而一个项目生命周期可能要横跨若干个会计期间，期间费用计划正是要在总成本控制目标的约束下，将总成本控制目标所提供的管理费用总额度按项目进度在项目所跨的会计期间内按一定标准和原则进行合理分摊。

1.2.2 期间费用计划要与开发企业的规模、项目销售完成的进度情况相结合。

1.2.3 要按企业经营管理的实际情况，确定恰当的营业费用计划和管理费用计划项目，并将确定的营业费用、管理费用总额在各项目内进行有效的分解，以提供各项管理活动详尽的费用控制目标。

所以只有做好了详细完善的开发成本计划，才能为成本管理提供明确的目标和方向，才能在开发过程中做到有的放矢，而不是钱花到哪算哪，导致成本失控。

2 要做好房地产成本管理必须要对开发的项目实行全过程成本控制

项目全过程成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是开发项目成本管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。项目全过程的成本控制主要分以下几个阶段：

2.1 项目可行性研究和投资决策阶段。此阶段是项目开发中最为关键的阶段，直接影响整个项目的成败。经济学家西蒙曾经说过：“管理就是决策”，所以说对项目开发来说首先要建立科学的决策机制，而决策最主要的依据是开发项目的可行性研究。可行性研究是一个系统性、专业性的工作，所以必须组织一支优秀的项目团队完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。只有合格通过可行性研究的项目，才能进行下一步开发工作。

2.2 设计阶段。此阶段是项目开发中最为重要的阶段。大家普遍存在的一种共识是开发项目的投资主要花费在施工阶段，，认为只要加强了此阶段的监控，就可以节约成本。为了做好这一点，房产商会加强预算审查，安排施工全过程的材料和质量的监理，为了订购质优价廉的材料，甚至会亲自出马“货比三家”等等。然而等项目建成以后，房产商却发现这样做并没有使成本下降多少。问题就在于房产商忽略了对设计阶段的监控。有关研究表明，在项目初步设计阶段，影响工程造价的程度为75%，施工图设计（技术设计）阶段，影响工程造价的程度为25%～35%，施工过程中通过技术措施节约工程造价的可能性为5%～10%。从中可以看出，施工图纸一旦确定，工程成本也就基本确定。所以房产商可以通过招标方式选定水平高的设计院、做好设计方案评审、加强设计方案优化以及推行限额设计等措施来做好设计阶段的成本控制工作。

2.3 招投标与合同洽谈阶段。项目的招投标与合同的洽谈确定是成本控制管理工作的重要环节，很多相关法律文本在此阶段完成，许多隐患和难点也会在此阶段留下，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理及后期结算工作。因此要根据项目整体施工计划指定详尽的招投标计划，在计划中明确招标原则，界定承发包方式、范围、工程款支付办法等主要合同洽谈条款。在洽谈合同时应首先考虑固定总价合同，要善于将施工期间的风险合理转嫁。签订合同时，除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、违约处理方法以及可能遇到的风险处理方法予以明确，以便避免后期结算过程产生分歧与矛盾。

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中图分类号：F293.33文献标识码：A

1、房地产开发成本控制原则

1.1节约控制原则

节约是房地产项目成本管理的基本原则，就是节省房地产项目施工的人力、物力和财力，节约绝对不是消极地限制与监督，而是要从提高项目的科学管理水平入手来达到节约。要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常检查是否出偏差，以优化施工方案。

1.2动态控制原则

房地产项目的成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则，将房地产开发的工、料、机投入到施工过程中，收集项目开发成本发生的实际值，将其与目标值相比较，进行动态监控。

1.3全过程控制原则

房地产开发项目成本控制的目的就是在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品，其成本控制必须是全过程、全方位的，排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。建设项目成本是考核建设项目经济效益的综合性指标，它涉及到与项目形成有关的各部门和各单位，关系到房地产开发企业每个职工的切身利益。房地产项目的开发建设分四个阶段：项目决策阶段、规划设计阶段、项目施工阶段及竣工结算阶段。在房地产开发项目中必须对以上四个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的经济效益。

2、房地产开发成本控制措施

2.1严格合同管理

合同管理使施工企业管理的重要内容，也是降低工程成本，提高经济效益的有效途径。施工时设计阶段的延续，施工的合同管理应从设计及经济条件两方面出发进行考量。因此，先期保证合同的合理性可为施工阶段的成本控制打下良好的基础，此应作为合同管理的重点。而加强施工过程中的合同管理，在合同执行期间严格履行合同要求，加强质量意识，抓好过程控制。要防止那种在施工过程中片面追求工程质量，不借代价多耗费材料和人工，置成本于不顾的做法，施工单位应精心组织合理施工，在满足合同的条件下努力降低成本。

2.2加强现场管理工作

2.21加强现场签证管理

现场签证是指发包人与承包人根据承包合同约定，就工程施工过程中涉及合同价之外的施工内容所作的签认证明，具有临时性和无规律性等特点。如设计变更、隐蔽工程、材料代用、施工条件变化等引起的成本增加时需办理现场签证。它是影响工程造价的关键因素之一。

2.22严格设计变更签证审批程序

一般性变更由于甲方现在代表起草，交施工负责人及工程指挥部领导审批，大项的变更，应先做概算，报主管首长批准后实施。同时要注重变更的合理性，对于不必要的变更坚决不予通过，对于某些比合理或者保守设计，在满足使用要求的前提下，通过优化设计，可降低工程造价。

2.23加强对设计变更工程量及内容的审核监督

对于变更中的内容及工程量增减，由施工、预算人员进行现场抽项实测实量，以保证变更内容的准确性。制定统一的设计变更管理办法，要求变更单编号连贯一致，提高变更单的内容质量，同时变更要准确及时。

3、加强费用成本控制

3.1材料费用控制

材料费用的控制包括材料用量控制和材料价格控制。首先，材料用量的控制，主要是由工程项目部，在施工过程中，通过“限额领料”去落实材料消耗。同时，要加强限额领料单的管理，对每一部分的实耗格料的数量实行定时核对，保证每个限额领料单的数据绝对准确。再就是对工程进行功能分析，对材料进行性能分析，力求用低价材料代替高价材料，加强周转料管理，延长周转次数等。其次，要材料价格上的控制，主要加强采购部门在采购中的控制，采购材料时，必须在合格供货商名册中，选定供货商，实行货比三家。在保质、保量的前提下，选取最低买价。同时，实行项目监督，项目部对材料部门采购的物资，有权过问与询价，对买价过高的物资，可以做成本预算处理。此外，材料部门对各个项目所需的物资，可以分类批量采购，以降低买价，达到材料费用成本控制的目的。[1]

3.2人工费用控制

人工费用的控制主要是通过工程项目与施工人员工费承包合同来确定，房地产企业可以根据内部计划价格，结合工程的具体情况来划定承包价格，以合同价作为工费结算依据。人工费的控制除了采取以上办法外，还必须从项目员工的动态管理，提高劳动生产率，控制工资含量等方面加以控制。虽然管理项目的工程项目部有一定的人事管理权，但为了协助项目做好人工费支出控制，降低人工费成本，企业对项目的员工使用仍要行使监督、指导、协调和服务的职能。要求项目尽量精简二、三线人员及冗余员工，以减少项目不必要的人工费支出。在项目承包合同中，有一项重要的指针，即工资含量指针。控制工资含量指针，可以促进项目做好编定员工，节约用工，从而控制人工费开支。

3.3机械费用的控制

主要是合理地安排施工生产，督促项目加强设备租赁计划管理，减少因安排不当引起的设备闲置。项目也需协助机械设备的调度工作，尽量避免怠工，提高现场设备利用率。加强监督现场设备的维修保养，严格执行合理的操作规程，使机械设备经常处于完好状态，避免因不正当使用造成机械设备的停置或损耗。协助做好上机员工与铺助生产员工的协调与配合，提高机械台班产量。[2]

4、竣工结算的控制

1）全面整理变更资料，正确的核定变更内容，确定工程量的变更，包括增加和减少的工程量。

2）竣工验收。按照设计图纸和变更确定的工程范围，依据国家建筑工程验收标准，按程序组织工程验收。

3）留足保修费用。因为建筑产品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修问题，所以竣工结算要按照双方的合同约定，足额留出保修费用。

4）工程造价审计部门及时做出各相关方认可的审计报告。根据审计报告，开发商组织工程技术人员和造价管理人员，对工程的成本管理共同做出总结报告，以便吸取教训，总结经验。

5、结束语

总之，加强施工阶段的成本控制是每个房地产企业必须要做的，而且是要不断完善的，施工阶段的成本控制又是一个全过程，所以企业要充分的调动每个部门之间的积极性，使各个部门都参与到成本控制当中，在施工的全过程中积极的实现成本最小化，只有控制好了施工阶段的成本，房地产企业才能更好的把握整个项目的成本，实现企业的盈利最大化。

篇（8）

1、房地产开发成本

当前我国商品房的开发成本主要包括以下几个内容。表一是某小区商品房的成本估算表,以下各成本所占的比例都以该小区为例来说明(如表1)。

开发商品房成本价是由（1、土地使用费用、2、前期工程的费用、3、基础设施建设费用、4、建筑安装工程费、5、开发期间的间接费用、6、销售税费及销售费用）六部分组成, 其中部分费用是可控可以预见的费用,而国家规定费率则不随着外界因素发生改变,如前期工程的费用、基础设施建设费用除了室外景观园林工程和围墙、开发期间的间接费用中的公共维修基金和销售税费等。除此之外,其余的费用均会随外界因素的变化而发生变化。通过敏感分析证明,影响开发成本的敏感因素按照重要性排序, 分别是是:地价、建安费以及贷款利息。因此,开发商要重点对这些敏感因素进行控制,在重视产品经营销售的同时,加强对开发项目内部管理,严格控制和降低建设成本支出,最终达到企业利润的最大化。

2、地价是开发商控制建设成本重点

地价是影响商品房价最关键的因素, 在房地产开发的价格中占到了40%以上的比例,个别地价较高的地段甚至能够占到商品房开发成本的70%以上。因此在商品房开发的事前阶段,首先应当加强对土地价格的关注,避免在土地价格被市场抬高时购入土地。房地产商对于预拍的地应做可行性研究,对拟投资项目的可行性进行技术经济全面论证;同时对当前房地产动态市场进行深入、仔细的调查,在对国家经济未来发展及房地产行业走向进行预测研究的基础上,得出有关购买者的需求特征、消费结构、不同群体的收入状况、消费偏好、实际支付能力和类似项目的售价、成本费用、开发周期、市场利率和融资渠道等基础数据。在对房地产市场、国家经济和项目效益进行深入可行性研究后,开发商需要根据相关数据决定拟投资项目的开发房型组合、估算项目的总投资并预测销售价格、项目的成本支出费用,投资收益率等目标,并通过地价的敏感和盈亏平衡分析,得出企业地价的最高承受能力。通过实行以上策略,保证企业在预控的地价范围内获得土地的使用权,是房地产商对该地块的房价成本控制最关键一步,能够有效降低房产的投资风险。

3、开发商内部成本制度建设是成本控制的基础

（1）开发商严格实行招投标制

企业必须建立健全的成本管理制度, 招投标制度。开发商在地块动工前必须选择相关的配合单位,包括:造价咨询和招投标单位、监理单位、勘察设计单位和施工单位等。以上单位的选择,必须按国家规定招投标制度和企业内部管理流程进行,选择技术力量强、业绩好、信誉高和造价合理的配合单位。因为配合单位业务水平的高低直接影响商品房的建设成本,例如,造价咨询单位计算标底的偏差率控制是否在合理的范围,监理单位协作业主对工程“四控制,两管理、一协调”对成本控制起强有力调节作用。

（2）以合同管理为手段, 建立企业成本控制流

开发商要以合同为手段,建立成本控制中心,规范成本管理流程。房地产开发过程中的投资支出存在于开发过程中的各个环节,是通过各种各样的合同、协议为依据支付的。企业的各个部门按职责都有签订合同或协议的权利,如拍地的合同由市场部门办理,工程施工阶段的合同、协议由工程管理部门签订。因此,企业要制定必要的合同审查、会签批准制度和流程,需要由专门的成本管理部门负责审查管理,结合招投标制把所有经济行为纳入招投标和合同管理中,保证合同或协议签订的质量,维护企业的利益。所有的合同协议要按内容统一编号,分类归档,便于管理和查阅,在拨款时严格按照合同内容进行支付。

（3）企业要建立自己内部的信息库, 规范招标文件及合同企业要建立自己内部的信息库,规范招标文件及合同的专用条款,形成企业内部文化。开发商的管理思路和对工程控制通过招投标文件,需要以合同专用条款来表达,特别是可能涉及工程质量、进度、安全与工程成本有着密切联系的条款,相关的奖罚措施,以及工程进度款的拨付条件,应有明确的约定,避免施工过程中职责不清,相互推委,产生纠纷。

4、设计阶段是的开发商成本控制重点

设计阶段是指开发商对开发项目进度全面规范和具体描述实施意图的过程,反映经济与技术相结合,是开发商控制商品房设计成本的重点阶段。据统计计阶段对建设费的影响程度达60-70％,因此开发商应重点抓好设计阶段成本控制,主动参与设计全过程,实行设计监理。对规划设计的考虑,要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究,如高层、多层的比例要合理,容积率高,沿街店面设计合理、室外园林景观设计美观、设计平面组合好,将会使产品销售好,从而经济效益也高。因而要保证设计的质量,尽量减少施工期间的洽商变更,切实加强设计阶段的工程成本管理。在这期间开发商、监理和设计人员要做好以下工作:

（1）实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法, 推行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法,做到既要建筑造型美观,又要造价合理, 从而保证建设单位的经济利益。

（2）加强设计阶段的经济论,在方案比较时,可以采用成本—效益分析方法,在满足工程结构以及使用功能的前提下,依据经济指标选择设计方案。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用,把多余的功能去掉,对造价高的功能实施重点控制,从而最终降低工程造价。

（3）实行限额设计,各专业在满足建筑物的使用功能时,需按分配的投资额控制设计,杜绝设计中不合理的变更,保证工程竣工结算不突破总投资额。

（4）要加强设计出图前的审核工作,重点要对工程量、设备、材质的控制, 审查设计图的错、漏、缺和设计不合理处, 严格控制设计变更。

5、加强控制建安成本,是开发商成本控制的关键

前面已经论述了公司必须建立完善的招投标制度、成本控制流程和合同制度,这时候影响建安的成本可控在±10%之内。但如果开发商忽视对施工现场管理,及相关单位的协调工作,致使工期拖延,质量低下,同样也会增加成本,会使得开发商前期所做的一切前功尽弃。施工阶段监理要配合开发商现场管理人员对工程质量和进度控制,同事要加强以下的管理。

（1）对施工招标文件及施工合同管理

招标文件中尽量将一些开发商不好控制的、可预见或不可预见的费用,按项列入报价的范围,将施工期间这些的费用转嫁给施工单位,减少自身的风险。特别是这几年材料的涨价,开发商将材料涨价一分比例幅度在合同条款中明确标出,从而在一定程度降低了建筑材料价格波动给工程带来的风险。合同计价方式选择上,开发商一般应先考虑固定总价合同,其次固定单价合同等其他合同。严格控制工程进度款, 按合同约定付款, 禁止工程款超付。

（2）合理安排施工顺序, 减少临时费用

在组织住宅小区的施工, 安排开工计划时, 要考虑到附属配套及大、小市政工程能

否与住宅工程同步进行,尽量不发生临时供水、供电、供热的费用,并减少二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。在建设小区道路前,即可进行各类管道的铺设,减少二次开挖,避免施工企业因现场施工的原因向开发企业索赔, 从而降低成本。

（3）加强工程变更管理, 控制现场签证费用

在项目施工过程中由于开发商、监理、设计者、承包商、或地质条件等众多因素的影响原因,导致实际工程量和建设费用往往会发生一定的变化。在工程量发生增加时,承包商一般通过现场的签证方式得到经济的补尝。施工签证是难以避免的,原因复杂、管理难度大,所以是开发商和监理控制工程成本的重要环节。监理和开发商的现场管理人员在审查确认签证时,必须仔细认真研究招标文件、清单编制说明、合同条款和施工图纸,确认该费用是属于变更范围且费用的增加,而不是承包商的原因,才能予以签证,避免费用重复计算。现场工程管理人员和监理还应该灵活应用合同中的反索赔条款,为自己挽回部分的经济损失。现场还应有专人对现场的业务联系单、签证单和会议纪要进行管理, 为以后工程结算审核提供依据。

（4）加强工程进度管理

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关键词:房地产；开发成本；成本管理

一、开发成本的基本认识

㈠开发成本的组成

土地成本主要包括土地出让金、土地补偿费、合作款项、大市政配套费和土地税费，土地成本约占项目开发成本的25%至35%。前期工程费用包括勘测费、规划及设计费、报建费、三通一平的工程费用、临时设施建造费及咨询顾问费等，前期工程费用约占项目开发成本的2%至4%。建筑安装工程包括室内土建安装工程、设备供货安装、装修工程等成本，建筑安装工程约占项目开发成本的50%至60%。市政及环境工程主要包括供电、供水、供热、小区园建及绿化、市政道路、排水与排污工程、小区弱电系统（智能化、通信、网络、有线电视）、室外零星设施等成本，市政及环境工程约占项目开发成本的10%至15%。公共配套工程主要包括会所、小区配套学校、幼儿园、医院（若有）的设计和建筑安装费用及小区运动及游乐设施等成本，公共配套工程因不同项目（小区）配套内容各异，项目开发成本占比没有统计意义。开发间接费用主要包括监理费、质监费、检测费（包括沉降观测、桩基检测、防雷检测、室内环境检测）等成本，开发间接费用约占项目开发成本的1%至2%。由此可见，工程成本（包括建筑安装工程成本和市政及环境工程成本）在开发成本的占比最大，对工程成本的管理和控制对开发成本的影响最明显，且与另外四个成本大项相比，工程成本的控制权更多在房地产企业手中。下文重点对工程成本的管理和控制进行讨论。

㈡成本管理涉及的三个成本

目标成本：目标成本是指企业在一定时期内为保证目标利润实现，并作为合成中心全体职工奋斗目标而设定的一种预计成本，它是成本预测与目标管理方法相结合的产物。目标成本根据结算数据、合同金额（包含非合同付款）、预算造价、基准价及估算金额，结合市场价格情况及相关的政府文件规定进行修编。

二、成本管理思路

成本管理的目的是为了增强企业自身成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力。成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。通过客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。 严格执行并不断完善企业成本管理流程及权限，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，保证将成本控制在目标成本范围内。

三、工程成本管理总流程

㈠事前成本策划管理

事前成本策划管理包括初始目标成本管理阶段和施工图设计与施工图预算管理阶段的成本管理。新项目目标成本在总规批复后编制，原则上以集团年度基准价为指导单价，结合同类型、相似规模及特征的项目成本数据，由成本部根据项目工程及设计部门提供的总规批复面积进行编制，确定初始目标成本。依据初始目标成本，委托设计单位进行单位工程施工图限额设计，须满足按施工图编制的《设计概（预）算》的钢筋、混凝土含量及单方指标不得突破《限额设计指导价》的要求。 设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。根据优化后审批同意出图的施工图，编制并审批确认施工图预算。用施工图预算替换基准价完善目标成本，并锁定目标成本，作为比对的标杆。

施工图预算与产品定位调整及补充立项对应的预算之和构成“事前目标成本”。

㈡ 事中成本控制管理

事中成本控制管理包括：

1.合同预算管理阶段

本阶段重点工作是施工招标环节的成本控制，原则上 除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。 主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行， 应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。 同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。 垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。 施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。 应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量。

2.合同预算外工程动态成本管理阶段

本阶段成本管理主要是对原目标成本执行过程的成本控制和管理，对应成本为“合同预算外工程动态成本预算”，包括设计变更预算、工程签证结算、合同外工作委托预算、价差调整预算、工程奖罚预算及补充协议预算。

设计变更：设计变更发生后，由施工单位根据合同约定时间按期上报设计变更预算书，成本部进行审核。预算审核完成后，作为中期产值付款的依据。设计变更在工程竣工结算办理时一并办理结算手续。

现场签证：现场签证区分工程、营销或开发原因进行归类，工程通知单根据单笔额度分权限进行审批，然后交施工单位实施，完工后由施工单位、工程部及监理现场在《工程量签证单》中签证确认，经成本部审核后的结果作为中期产值支付依据。

㈢事后成本核算管理

事后成本核算管理就是要做好工程结算管理，工程竣工结算应具备，符合合同（协议）有关结算条款的规定，具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料，项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备，工程遗留问题已处理完毕，施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全的基本条件。工程结算要以设计变更和现场签证单原件为准，成本部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确。编制的结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣减甲供材料款项。 成本部应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。 在成本部提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。为完善事后管理，要求所有合同必须有结算，项目所有合同结算完毕，为项目的终结点，结算成本即为项目的最终决算。

㈣四个阶段的成本分析

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中图分类号：TU7文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）

1 工程合同管理

公司所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始，所以合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。合同管理到位，所涉及的工程造价和材料价格合理，则成本控制就已经有了一个很扎实的平台。采购工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时间，或工程进度及质量标准，避免合同管理与工程管理不协调; 而成本会计在合同汇签中侧重合同资金的安排，尤其是合同款分批支付金额及间隔时间的安排，要与公司现有资金和未来资金计划相统一，避免合同管理与资金管理脱节。

2 工程预算及资金管理

根据工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额又相当巨大，故须重点控制。工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。主要包括对预算内容的审查，钢筋用量的核实，价差的调整，洽商、变更的费用控制，违约与索赔等。应重点关注对现场签证的监控，审核洽商、变更的合理性、完整性及经济性，并明确发生费用的原因和责任。工程预算的编制须结合预算工程师、材料工程师及成本会计等专业人员的综合建议，达到事前成本控制的目的; 工程预算编制完毕后，公司预算部门将工程预算交成本会计，以便财务核算成本与工程成本预算数有同一口径进行对比、分析，从而有效实施事中成本管理和控制; 并为事后的经验总结和新开发项目的成本管理与控制提供参考和标准。

3 成本控制

房地产开发是从立项到竣工各个阶段发生的总成本，具体包括立项、策划、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，也会影响下一阶段实施而产生的费用。

3.1 立项环节的成本控制。立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。成本控制按项目开发方式分为新征土地、买断项目和合作开发三种方式。其中新征土地包括征地费用、拆迁安置费用、大市政费用、规划条件等几部分。征地费用和拆迁安置费用属于不可控费用。大市政费用分自建和交政府部分，应分别核算。规划条件方面应由项目部按满足公司利益最大化原则进行，合理提高容积率，以降低土地成本。买断方式应明确买断内容，按照为公司争取最大利益的原则确定支付总额及付款时间，明确三通一平或七通一平的标准，办理手续应与项目付款时间挂勾等等。合作方式需明确合作方式、分成比例、交房时间及标准，付款时间及付款总额等总之选择有利于公司利益的方式。

3.2 规划环节的成本控制。规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用，在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是周密规划，科学讨论，严格审批。规划设计部门和评审委员会在该环节承担主要的职能。规划环节的成本控制具体包括规划方案、方案评审、报批设计、扩初设计、桩基设计、施工图设计、销售包装设计、装修方案设计、功能设计、材料设备及其他费用等。在本环节中，需由项目部按照国家有关规定缴纳有关规费外，根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求，其中施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价 70% 的部分，属于设计方可控部分，应严格审核。

3.3 招投标环节。招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。本环节主要确定承建商、工程监理、材料及设备供货商，应重点关注有关各方的资质、管理水平、技术力量、历史记录、资金实力和合作经历等。

3.4 施工环节。施工环节的成本控制应主要注意两大方面，一是因各种变更带来的费用，二是是材料、工程款的支付。由于市场变化以及对市场的了解程度，施工阶段不可避免会由于各种情况对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。

3.4.1 审图。包括扩初图会审、施工图会审、分项、分部图会审以及各专业技术图纸会审。应建立图纸多层次会审会签及审批制度以及各关联专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的问题修改完毕，工程部门应将评审资料进行整理并形成施工图会审会议纪要。

3.4.2 工程变更。项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整; 应加强施工前的审核工作。工程部及相关部门应全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。确实需发生变更时，各部门需全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。

3.4.3 变更签证。对于变更应填制变更洽商确认单，按相应的审核签认流程进行，现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行，必须遵循“先洽后干”的原则，认真核对签证的工程量是否准确，变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。工程部及预算部对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。

3.4.4 工程款的支付与审批。应考虑付款进度以及工程进度等。按合同约定以及工程进度付款。应多层次多角度审核工程进度，甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位，预算人员审核工程价值量。款项的支付应根据不同情况由不同级别人员审批。

3.5材料及设备采购环节。材料及设备采购环节成本控制的核心是计划和信息，通过制定明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。

3.5.1 材料进场计划。采购招投标及订立合同时间、生产周期、运输周期、安装、验收周期、交叉作业时间，应与工程进度相配合，与采购点远近相对应，与工序安排相联系。编制材料计划时，要注意考虑可能出现的问题，并留出相应的时间。

3.5.2 材料的性能价格比。工程部应注意日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。必须招投标的材料设备应根据招投标的有关规定进行管理，不需招投标的，采用三家以上厂家报价择优择低的原则选择。

3.5.3 料款支付。包括材料款支付方式、支付进度、保修款以及预付款限额控制等。材料进场应经过甲方、乙立及监理工程师的验收并按进度进行价款控制，同时预留一般不低于合同总价 5%的保修款。

3.6 销售环节。销售环节的成本一般是按照费用目标总额按比例进行控制。本环节主要包括营销方案的制定，营销现场费用，样板房装修费用，销售回款及补充条款、客户交房等。应首先在确定费用目标总额的基础上，根据相关因素进行分解，并确定具体计划和费用。

3.7 期间费用。主要指建设单位管理费，包括项目从筹建之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质开支，以项目投资总概算为计算基数。由于地产开发业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有责任指导监督其他部门的有关费用支出情况。

4 结束语

随着房地产市场的不断成熟，市场竞争也是趋规范化。经营者要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。房地产成本管理可以及时、准确地反映项目成本的预算控制及执行情况，减少预算外和不必要支出，为进一步控制成本提供标准和控制手段。另外，按照税法有关规定，企业发生的期间费用、开发产品销售成本、营业税金及附加、土地增值税在计算企业所得税时，准予当期按规定扣除。因此，成本核算也决定了企业所得税的计算基础，正确地进行成本纳税筹划，还可达到节税的目的。成本管理主要包括: 合同管理、预算及资金管理、成本控制等方面的内容。

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一、房地产开发成本核算存在的问题

（一）成本核算的对象较为模糊

随着房地产开发规模的不断壮大，其开发占用的土地都是成片的来进行开发，建成后的产成品主要有商业用房、小区住房以及稍大的公寓等。目前主要有以下几种方法对成本核算的对象进行划分，按照项目的区域、对整个工程项目进行分期、按照产品的类型或者把整个开发项目作为成本核算的对象。这符合财会[2013]17号文件第十三条要求，但是，具体要如何使用，还是要根据开发项目的具体情况进行分析，再加上大规模开发项目的复杂性，这都给房地产企业带来了核算对象确定上的困难。如果成本核算对象划分的过为细致或者过粗，都会影响到成本核算的质量，不利于成本的监控，给成本分析造成困难。

（二）成本费用分配的方法不合理

对于房地产开发企业而言，建筑安装的成本等可以直接归属于各个开发产品当中，这是比较明确的。但是对那些拆迁补偿款、基础设施建设费用和配套设施费用等间接费用来说，财会[2013]17号文件第四十三条规定应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本，但每家房地产开发企业都会根据自己的实际情况来确定划分和分配的标准。总的来看，房地产开发企业的成本和费用的分配任意性较强，在实际中还没有形成科学统一的标准来对该行业进行约束和管理。

（三）成本核算周期模糊

房地产开发项目的工程量大，持续的周期比较长，也不存在明确的标准来确定开发项目的核算周期，这为成本核算提出了巨大的挑战。

（四）竣工决算拖延

成本核算应遵从及时性，这样能及时获取开发项目的开发成本，与收入相配比，计算出项目的利润，结清相关税费，避免与税务部门长期纠缠。同时，也有利于房地产开发企业及时对项目进行评价，指导未来的项目开发。现实情况却恰恰相反，有些房地产开发企业由于资金紧张原因，人为有意地拖延项目结算，还有如小区的个别配套设施没有完成，公共设施暂时不能建设等等，这些问题对于整个开发项目并不重大，却影响了整个开发项目的决算时间。这样既不利于企业的成本管理和成本控制工作，同时也会与国家的有关政策和税收制度相冲突。

二、加强房地产开发成本核算的对策

（一）明确成本核算对象

第一，以规划部门审批的总平图确定的开发期数为成本核算的对象进行成本的归集。这种方法适用于那些开发规模较大、开发期较长并且采用分期开发的形式进行规划的房地产开发企业。第二，以产品的开发形态作为成本核算的对象。这种方法适用于那些开发产品多样的房地产企业，这样成本的核算比较具有一定的可比性。第三，以单个的产品作为核算对象。这种情形适用于那些虽然开发规模大，耗费较多，但是开发出来的产品只有一种。按照上述原则进行核算对象的确定，有利于企业对成本费用的监控，对开发产品价值的评估。

（二）合理确定成本费用分配的方法

对于建筑安装成本来说，其有明确的归集对象，但是对于间接的开发成本费用来说，则需要按照科学合理的方法对其进行归集和分配，比如说，按照受益原则和配比原则等。对于房地产企业，它们可以采取的方法有个别认定法、价值分配法、占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准进行分配，但是对于同一家房地产企业来讲，该种方法已经确定，应当保持它的一致性。个别认定法可以说是成本费用分配中最好的形式，这样能使成本费用较为准确地分配到产品当中，但是其耗费的人力物力也较多。对于那些开发完成后，就直接成块出售的房地产开发企业来说，可以采取按照面积比例进行分配的方法。而对于按价值分配的方法，企业应当对开发产品的价值进行评估，并作为成本费用分配的依据，这也是现实中最常用的方法之一。对成本费用的合理分配，能帮助企业更好地进行利润的评估和管理，因此，应当使用合理的方法对其进行归集和分配。

（三）合理确定成本核算周期

确定开发项目的周期，应根据项目的实际情况来决定。如果项目的规模较小，持续时间较短，那么可以按照整体项目的周期来确定成本核算的周期，这样既能与项目的建设期进行匹配，又能及时做好成本核算工作。但是，如果项目的规模较大，持续期间较长，按照整体项目的建设周期来确定成本核算周期就不太合适，这样削弱了成本信息的时效性，目前，实践中的操作方法是以规划部门审批的总平图确定的开发期数施工期来作为成本核算的周期，如某房地产开发企业正在开发占地100亩、容积率为2，建筑密度为30%的商品房住宅区，该项目规划部门审批的总平图确定的开发期数分3期进行施工。第1期开发用地50亩，施工期（含：建安工程、景观绿化工程、小区道路及基础设施配套工程等）为3年，第2期开发用地30亩，施工期为2.5年，第3期开发用地20亩，施工期为2年。各期项目的实际建设期即为成本核算周期。

（四）及时进行竣工决算

房地产开发项目竣工决算前，必须拥有已经发生的成本费用的细致、全面的记录，对于未建设完成的项目，房地产开发企业可以根据实际情况，对可能发生的成本费用进行估计，企业应加强对成本预估人才的培养，提高会计人员相关的业务素质。在会计核算方面，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。