房地产税收政策大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产税收政策范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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进入新世纪以来，我国住房价格快速上升，国家从2005年开始实施了包括税收、信贷、土地 供应 等多种措施的房地产市场调控。其中税收政策主要以差别化的营业税为主，并辅以契税、所 得税、土地增值税等。近年来，开始研究物业税和房产税为主的房地产保有环节税的征收， 其中房产税已在上海和重庆两地开始试点。因此，有必要研究差别化房地产税收政策对住房 消费的影响，对房地产市场供求关系的影响，以促进房地产市场健康稳定发展，促进国民经 济稳定。

一、我国差别化房地产税收政策的现状

我国差别化房地产税收政策表现为针对普通商品住房和非普通商品住房、不同年限的已购住 房，实施了不同的税收政策。其中，差别化的交易税主要为营业税。可分为四个阶段：第一 阶段为2005年6月至2006年5月，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售 房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年的，免征，购买非普通住房的，按售房 收入减去购买房屋价款后的差额征收。第二阶段为2006年6月到2008年底，进一步加大了税 收的调控力度，对购买住房不足5年转手交易的，全额征收营业税，普通住房超过5年转手交 易的免征，非普通住房的按差额征收。第三阶段为2009年至2010年4月，为应对金融危机 ，对住房转让环节营业税实行减免政策。个人购买普通住房超过2年转让免征营业税；将个 人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按差额征收营业税 。将个人购买非普通住房改为超过2年转让按差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年 转让的，仍按全额征收。第四阶段为2010年4月至今，随2009年房价大幅上涨，又将营业税 政策恢复到2006年的规定，并要求“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，要 加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。

差别化的住房保有税主要是刚刚试点的房产税。2011年1月，我国上海和重庆开始正式对部 分住房征收房产税，从房产税实施方案看，它不同于一般的物业税，而是“差别化”的税收 政策，差别化主要表现在试点期重庆只对别墅等大面积、高档商品住房征收，对家庭自住以 外的投资性住房征收。上海对超过一定面积的新购住房进行征收。为便于操作而采取“新房 新办法、老房老办法”，即只对新买住房征收，具体为“本市居民家庭在本市新购且属于该 居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房”。

二、差别化房地产税收政策对住房消费影响的理论分析

住房消费有两种基本方式，租赁与购买。消费者面临的是一个选择问题，即通过哪种方式解 决居住问题。当然对于已有住房的家庭还面临是否购买更大面积的住房改善居住条件，或者 是否购买第二套住房作为投资性资产的选择。消费者将会比较购房居住的成本与租房居住的 成本，当购房的居住成本小于租房居住的成本时，就会选择购房，反之则租房。

关于住房消费的决策，一般都是基于Poterba (1992)所构造的模型，即将居住支出作为一系 列未来现金流折现的决策。在不考虑税收的情况下，购买住房后每年支出的成本包括资金成 本、房屋维修保养成本等减去住房价格上升的收益，租赁支出主要是市场租金，当前者低于 市场租金时，住房消费选择购房，否则选择租房。考虑到资金的机会成本，假定购房为全额 按揭，当然也可以按70%或80%等按揭比例分析，但在理论上不影响分析的结果。在住房市场 供求均衡时，购房居住每年支出的成本将等于市场租金。即：

R0=(r+m-g)P0[JY]（1）

其中，R0为市场租金，r为抵押贷款利率，即购买住房的资金成本，m为自有住房需要支付 的 其它费用率，如物业管理费率、维修保养费率等，g为住房价格上升，即住房的资产收益率 ，P0为住房市场价格（以单位价格表示，如每平方米价格）。

（一）引入差别化的房地产交易税（营业税）

第一步，我们对所有住房交易都引入营业税，即假定所有的住房交易都要交纳营业税，税率 为tt。理论上，按相关税法，营业税为主的交易税收，应由卖方承担，不应该影响住 房价格， 但在住房市场供给弹性不足的情况下，卖方希望将税收加到房价上，营业税将最终作为房价 的一部分，从“价外税”转变为“价内税”。如果住房市场的短期供给完全无弹性，则增加 的营业税会完全转移到房价中，如果住房供给有一定的弹性，则增加的税收将有一部分转移 到住房价格中，则新的住房市场价格均衡为：

R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)P1[JY]（2）

其中，P1为增加税收以后的住房价格，为税收转移到住房价格中的部分，取决于住房市 场的供给弹性，01，住房均衡价格会上升。

第二步，引入差别化的营业税，如前所述，差别化的营业税是在住房交易时，对购买住房一 定年限内再次交易的，要征收营业税，而超过一定年限的不征税。所以我们可以将住房分为 两类，一类是距上次交易在规定年限内需要交税的住房，另一类是距上次交易时间超过规定 年限不需要交税的住房。为了便于分析，我们假定第一类为存量住房，第二类为新建住房， 这样就形成了两个细分的市场分别是存量住房市场与新建住房市场。则两个市场上的住房价 格均衡为：

R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)Pused1[JY]（3）

R1=(r+m-g)Pnew1[JY]（4）

其中，P1为存量住房价格，Pnew1为新建住房价格。

理论上，由于存量住房将新征营业税，其价格将会高于新建住房（现实中，新建住房也征收 营业税等税收，但其已转化到成本中，因而不受新税收政策的影响），人们就会增加新建住 房的购买而减少存量住房的购买，直到两个市场上的名义价格相等，即Pused1=P new1，这样两个细分市 场上的住房价格都有所上升。但对于存量住房的供给者，虽然营业税提高了名义价格，但其 实际所得仍可能低于新税收政策实施之前的价格，因而会减少这部分住房的供应。而由于新 建住房供应有一定的弹性，供应量将会增加，这样一个必然结果是新建住房的交易量会上升 ，存量住房的交易量下降。

当然，从住房交易的总量上看，由于住房价格的上升，购房居住的成本将会增加，人们将会 更多地选择租房居住，减少购房消费，总的住房交易面积会减少。

所以，差别化交易税的实施，将会减少购房数量，但在房地产市场内部，将会增加新建住房 的消费比例，减少存量住房的消费比例。

（二）引入差别化的保有税（物业税或房产税）

同样，第一步，我们在所有住房中引入保有税，比如房产税，税率为住房价格的一定比例， 以tp表示，并假定对所有住房都征税，并每年征收一次，则住房市场的住房价格均衡为：

R1=(tp+r+m-g)P1[JY]（5）

即自有住房除每年要支付购房资金成本、维修费、物业费等费率外，还要增加一项房产税率 tp 。

从均衡价格的变化看，房产税的增加将起到降低房价的作用，房价变化的比例为：

可见，房价下降的比例还取决于市场上住房的供求关系。如果住房市场上的供求关系没有变 化，即市场租金水平不变化，R0=R1，则房产税的增加“完全”资本化到房价中，房价 下降比例等于房产税支出占房屋总持有成本的比例。

第二步，在上述模型中引入差别化的房产税政策，将住房分为两类，一类为购买较小住房， 假定不征收房产税，另一类为购买较大住房，征收房产税，假定不同住房的价格不同，较小 住房的价格为Psmall1，较大住房的价格为Pbig1。

由于购买较小住房不征收房产税，则较小住房的市场价格均衡为：

而购房较大住房征收房产税，其市场价格均衡为：

在相同的条件下，随着差别化房产税的征收，将会使较大住房的价格下降，或者说由于使较 大住房的持有成本增加，房产税资本化后，较大住房价格将会低于较小住房的价格（单位价 格）。

进一步，也可将这一模型运用于分析对不同家庭实施差别化物业税。比如对已有住房的家庭 购买第二套住房征收物业税，而对首次购买住房的家庭不征收物业税，则理论上第二套住房 的价格将会下降，而第一套住房价格将会上升。但由于市场上的住房价格与购房套数不会存 在直接关系，只是购买第二套住房的家庭将会增加持有成本，相当于支付了一个“溢价”， 这个溢价是隐性的，不表现在购房时，而表现在实际持有住房的过程中。所以从这个角度上 ，实施差别化的物业税，将会起到减少第二套住房的购房需求，同样可以起到减少住房销售 量、降低房价的作用。

如果同时考虑实施差别化的保有税和交易税，它们对住房价格的影响正好相反，对住房价格 的总体影响将取决于二者税率的大小，但二者对住房交易面积的共同影响，将是减少住房交 易面积，增加租赁需求。不过在细分的市场中，对不同类型住房交易量的影响是不同的。

三、差别化房地产税收对住房消费的实证分析

（一）数据与计量分析模型

为了检验差别化税收政策对住房交易和价格的影响，我们拟对中国省和直辖市的面板数据进 行分析和实证研究，不仅可以扩大样本量，而且可以增加自由度、减少自 变量间的多重共线性的影响。

一般的面板数据模型可表示为线性形式：

其中，住房价格理论可能受上期价格的影响，同时受税收政策的影响，差别化的营业税将会 提高住房价格，通货膨胀会影响到住房的持有成本和租金水平，利率同样增加住房持有成本 ，利率提高将可能起到降低住房价格的作用。

具体数据选用了2000年到2009年我国31个省、直辖市的新建住房交易数据进行分析，目前存 量住房的数据还没统一口径的统计。选用的数据主要有新建住房销售量（salesarea）、新 建住房平均价格（price）、常住人口（population）、通货膨胀率（CPI）、利率（I）和 营业税（tax）。其中房地产交易数据来源于历年中国统计年鉴和国家统计局公布的数据， 利率数据来源于中国人民银行公布数据，营业税根据具体的调控政策规定，设为工具变量。 其中新建住房销售量、价格和人口数据取对数值。

为了避免伪回归现象，我们使用了Levin、Llin&Chu（2002）的检验方法，对相应数据进行 了单位根检验，检验方法为带常数项、滞后一阶，发现所使用的数据均为平稳数据。

（二）实证检验结果及分析

从回归结果看，影响新建住房交易量的各项因素回归系数的符号与理论一致，其中人口与新 建住房交易量成正比，但系数显著性不高，而在西部地区系数显著，说明西部地区住房需求 以满足自住为主，受人口数量的影响较大。差别化税收对交易量的影响为正，系数为0.760 3，而且非常显著，说明差别化税收政策实施，人们将更多购买新建商品住房，而这一影响 在中部和西部更大。利率对交易量有显著的负影响，利率的提高将会明显减少住房交易量， 而该因素的影响在东、中、西部三个区域没有明显的差异，说明利率可以作为一个针对全 国房地产市场的调控政策。

从影响价格的因素看，新建住房交易价格明显受税收政策的影响，即由于差别化税收的实施 使新建住房价格反而上升，其中差别化税收对东部地区的影响大于全国平均水平，系数分别 为0.069和0.049，而对中部和西部地区的影响较小。同时，住房价格还明显受上期交易价 格 的影响，说明住房价格具有“正反馈机制”，而且在全国三个区域中房价滞后一期的影响都 非常显著。从全国看，房价受CPI的影响系数符号与理论不一致且不显著，但在东部和中部 系数符号与理论一致。住房价格受利率的影响非常显著，系数符号与理论也一致，即提高利 率可起到明显抑制房价的作用，说明以货币政策为主的工具是调控房地产市场的重要手段。

四、结论及建议

通过以上理论与实证分析，发现差别化房地产税收政策将可起到引导住房消费的作用。其中 差别化交易税将能从总体上减少购房消费增加，租赁消费，在购房消费结构中将会增加新建 住房购房比例，减少存量住房购房比例，但交易税并不能起到降低住房价格的作用。而差别 化的房产税等保有税的开征，在减少购房消费、增加租赁消费的同时，还可起到降低住房 价格的作用。两种房地产税收都可起到抑制住房投资、投机需求的作用。同时，发现利率等 货币政策对住房消费也起着显著地调控作用，提高利率将会有效减少购房消费和抑制房价。

近期房地产税收政策的频繁调整主要目的是调控房地产市场，并起到了一定效果。但从长期 看，房地产税收政策的稳定更加重要，房地产税收制度的改革应作为整个财税体制改革的组 成部分来考虑，应使用消费者形成长期的理性预期。从房地产市场调控来看，税收政策的调 整要进一步结合住房制度改革的深化，起到优化住房供需结构，防止房价大幅波动，促进国 民经济健康发展的作用。

主要参考文献：

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房地产税收是指以房地产或与房地产有关的经济行为作为征税对象的税类，是在房地产开发、经营、管理、消费的全过程中，房地产开发商要缴纳的税收的总称。房地产开发企业具有投资大、税负重等特点。房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须充分了解我国现行的税收政策，并对筹资活动进行全方位、多层次的运筹，降低企业涉税风险和费用，以实现企业价值最大化目标。

1.房地产行业税收政策简介

我国现行的房地产税收政策主要涉及项包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、企业所得税、个人所得税。据统计，目前房地产涉及的这些税收，几乎占到开发商销售收入的15%-20%,再加上房地产企业高额的土地获取成本，融资成本，房地产行业超额利润的神话很难实现。以下就各项税种的影响进行逐一探析。

2.房地产各项主要税种及其对企业影响

2.1营业税及其附加，在预收账款环节随即征收

房地产企业营业税税率为5%，可以作为所得税前利润成本扣除，是房地产企业主要税种之一。另外还有两个附加税费，即城市维护建设税和教育费附加。营业税、城建税、教育费附加即我们平常所说的“两税一费”，通常我们在计算开发成本时，可把“两税一费”综合计算为5.55%。区别在于：房地产企业营业税的计税依据主要是房屋销售收入；而城建税、教育费附加的计税依据是营业税。从中可以看出它们的层次关系，即城建税和教育费附加皆属于附加税费性质，本身并没有特定的、独立的纳税对象，随营业税缴纳而缴纳，亦随营业税的减免而减免。

一般情况下，开发商在开发建设过程只要取得政府部门颁发的销售许可证就可以进行房屋销售，此时商品房还是期房建设阶段，购房人不可能取得“商品”，开发商只能开具一般往来收据，往往在交房时才开正式销售发票，税务机构征收营业税依据发票金额，无形之中延缓了纳税时间，影响了国家税收及时上缴。所以随后规定中规范了营业税的征收，对预收账款环节随即征收营业税，而不是以往待销售发票开出以后再征税。这一措施的实行，对保证财政收入及时入库和防止项目公司解体而影响国家应得税收起到一定积极作用；但是对房地产企业来讲，税负相对提前，势必对其可调用资金带来影响，减少了资金流动量，导致资金运转滞延。

2.2土地增值税

土地增值税也是房地产企业主要税种之一。土地增值税实行4级超额累进税率，具体是：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；另外如果纳税人建造普通住宅出售，对于增值额未超过扣除项目金额20%的可以免征。

土地是国家资产，国家理应在出让土地时获取一部分政府收益；通过征收土地增值税，国家又一次通过征税形式参与土地增值部分的再分配。对企业意味着，一方面土地获取成本加大了，另一方面土地增值税又冲减了一部分利润，所以房地产行业市场在国家宏观税收政策调控下，房地产行业利润会越来越薄。房地产开发企业取得土地使用权后不进行开发直接将空地转让的，也需要按照规定的4级超率累进税率计征土地增值税。所以土地增值税实施，抑制房地产开发中的投机行为，是宏观调控的需要加大了开发商房地产转让成本，在一定程度控制了土地炒作，规范了土地市场秩序。

但从另外一个角度来说，土地增值税的实施，使得开发商成本进一步加大，面临的生存环境更加残酷。

2.3契税

契税纳税对象为在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，属于行为税。对房地产企业而言，契税主要体现在土地招拍挂获取时的税负。房地产企业取得土地的契税政策应关注以下几点：

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[关键词]

房地产；税收政策；优化建议

一、 我国房地产市场现状

自1998年取消福利性分房，住房商品化、货币化改革以来，中国的住房分配完全走上了商品化的道路。同时住房建设成为我国经济新的增长点，并且在近10年内呈现突飞猛进的发展态势，成为我国目前发展最快的行业之一。

（一）房地产投资增长过快，房价虚高

1999年房地产市场从集团消费彻底转向个人消费，中国房地产产业正式进入高速发展的新时期。我国房地产投资额和增长率基本都成直线上身趋势，GDP增长始终都大大低于房地产开发投资的增长速度，房地产业成为拉动国民经济的支柱产业。商品房的销售价格持续不断上升已经成为不可否认的事实。据有关部门统计，中国普通民众全部收入的百分之五十以上会用于住房消费，住房消费是中国普通民众的主要负担，房价之高由此可见。

（二）房地产市场投机现象严重，市场泡沫严重

商品房的销售价格一定程度上反应了我国对住房的需求情况。然而，由于人们对房地产价格的非理性预期，造成投资者将过多的货币资本投入到有限的房地产买卖中，从而使房地产价格不断攀升。过度的投机行为，使房产成为投资品，房地产市场脱离基本的供求关系，大量资本由实业转到投机领域，抑制了其它消费需求，容易积累较高的金融风险，形成房地产泡沫，可能引发经济危机。

（三）土地政策成为左右房价的重要因素

高昂的土地出让金使得房地产开发商在取得土地环节上就承担了加高的成本，加之房地产市场竞争机制的不完善，使得土地政策成为抬高房价的最主要因素。

二、 我国现行房地产市场税收制度评价

自1994年分税制改革以来，我国的房地产税收制度经历了逐步的改革和完善，并形成了一套房地产税收制体系，共涉及十余个税种。我国现行房地产税收政策在适应社会主义市场经济的要求下，于组织财政收入、宏观调控、促进经济发展方面发挥了积极的作用在分税制体制下，房地产税收在地方税收体系中占据重要地位，是地方财政收入的重要来源。但是房地产税收制度在调控经济方面作用有限或者难以发挥其作用，本身存在着一定问题。

（一）土地出让金严重阻碍税收调控

在房地产开发环节，房地产开发商需要投入高额的土地出让金来取得土地。一次性土地出让金制度，加之地方政府财权和事权的严重不匹配，使地方政府对土地收入的依赖性很大，令土地财政膨胀。初始环节的过高的成本使得在后续环节的税收调节出现较大的障碍。

（二）征税环节重流通轻保有，投机现象严重

我国现行税收政策中房地产保有环节税收少、流通环节税收多、税负重，这在一定程度上鼓励了投机行为，某些人把房地产作为投资获利的工具，资金丰裕者购买多套住房造成房屋闲置浪费严重。尤其是对于个人非营业用房地产全部采用免征房产税的政策，加剧了税负结构的更加不合理和轻重差距较大的状况。而且房地产拥有者因为流转过程中较重的税收负担不愿意出售其多余闲置的住房，导致房地产无法合理流动和资源的配置得不到进一步优化，阻碍了房地产市场的稳步良好健康发展。

（三）计税依据不合理，征税范围较窄

我国目前房地产还无完善的房地产评估制度，这使得房地产交易流转和保有环节某些税种不能合理地确定计税依据。我国经济近些年来高速发展并出现通货膨胀，目前仍以购买时房地产原值作为计税依据，不仅不能反映当前房地产实际的市场价值，同时也造成了新旧房产所有者税收负担差距较大，纳税人税负不公。

三、优化我国房地产税收政策的建议

（一）进一步完善分税制税制体制和转移支付制度

土地财政的存在很大程度上使房地产价格居高不下，并且阻碍以后环节的税收发挥调节的作用。在财权上移事权下放的分税制体制下，由于政府间转移支付不健全，致使地方政府对土地出让收入产生很大的依赖。要平衡房价，真正实现房地产商品化，就要从根本上完善分税制体制，平衡地方与中央的财力和责任，与此同时，也要完善政府间纵向的转移支付制度，使地方政府财力与事权相协调，摆脱土地财政的困境。

（二）完善房地产评估制度

为了适应经济的快速发展和物价水平的不断提高，切实发挥税收调节经济的作用，实现税收的公平性，应完善房产评估制度，提高房产评估人员的专业素质和实际操作能力。具体来讲就是建立一套适应市场经济发展的房地产评估机构；确定房地产评估师协会独立地位的实质性；加强行业规章建设。

（三）建立并完善不动产登记制度

要加强在房产保有环节的税收调节作用，首先最基本的是获取现有房屋的登记信息，建立健全完善的房地产信息登记制度。应该在全国范围内建立起一套适用于不动产信息实时监控的数据库，并且对数据进行集中的采集和实时更新。

参考文献：

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房地产税收是政府于预地产经济活动、促进房 地产市场均衡的一种重要政策工具，在引导房地产 资源合理配置和有效利用以及社会财富公平分配 等方面具有独特的功能。只有正确认识房地产税收 与房价之间的关系，才能全面把握房地产税调控房 价的运行规律，为房地产税制改革提供参考。

一、当前房地产行业税收政策变动对房价的影响研究的主要观点

当前，不少海内外专家学者就商品房价格受房产税的影响进行了大量的研究分析，其主要集中在两个方面：一方面，从宏观方面层面探讨房价与房产税的两者的联系；另一方面，从具体的税收制度的设计层面探讨两者的相互联系及影响因素。国外学者Lundborg指出，房价是内生的，房地产交易税征收所形成的闭锁效应，导致短期内房地产价格下降。国内学者杨绍媛、徐晓波从住房成本和资产收益的角度进行了相关分析研究，则认为购房者需求弹性小，不论从资产收益 的角度还是从住房成本的角度，税收的提高在短期内都会使房价提高。同时，王海勇从现代资产定价理论出发，认为房地产征税会降低购房者对房地产未来收益的预期，从而导致现期房地产价格下降。

二、房地产行业税收政策变动对房价的影响实证探析

当前国内房地产税收体系中主要有“五税”，分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税其涵盖了房地产开发交易的所有环节。从图l可以看出，从2004年到2010年国内房地产的税收总体呈现快速显著增长的态势，其中1998年收收入总额仅仅是2010年的1/26。与此同时，中国的房价在十几年内也迅速增长，特别是在2004年～2010这7年间增速迅猛。

下面笔者将以一九九八年至二零一零年的房地产“五税”与商品房价格数据为计算分析依据，采用Eviews（EconometricsViews）经济分析软件进行实证研究，分析房地产税与商品房房价格的关系。一方面，由于各个变量的相互关系呈现出显著的线性变化；另一方面，房地产税收数值比较大，选用对数计量方式效果更具真实性。创建房价与房地产税收的运算方程式为：log（thp）=c0+cxlog（htax），并使用Eviews软件对该方程式相关参数估值，并得出以下公式：

Log（thp）=5.8759+0.29244×log（htax）

（42.7556） （14.6915）

R2=0.95997R2平均值=0.95552DW=1.0089F=215.840；（其中：thp为：房价；thax为：房地产税收）。

从回归方程中，标准误差、P值、等各项指标可以看出，方程具有较好的拟合性。然而因样本容量小于15，没法确定DW值最大、最小值，具有出现自相关问题的可能性。因此选用B—G高阶系列进行开展自相关检验工作，检验结果表明并不存在自相关问题，因为F、R2两个概率值均在0.1以上。与此同时，在运用White检验后，证明其也不没有异方差。

通过回归方程我们可以看出，htax和thp显示出显著的正相关关系，换句话说，房地产税收与房价关系为正相关，Htax的系数为0.29，这就意味着房地产税收入若上涨l%，国内房价则将上涨0.29%，说明这十几年的我国房地产税收政策的变化，对房价的影响并不明显。

当前我国房地产税收政策的改革变化，对房价影响比较小，无法实现对房价的调控作用，原因在于房地产税收政策分布不合理，其主要分布在土地的买卖、开发等流通环节。

三、健全我国房地产税收制度的建议

（一）契税

根据上述的数据显示，在房地产“五税”收入的领头羊为契税，现已成了地方税收的比较重要的来源。该房产税具有比较明确的征收对象与目的，主要是发生在不动产发生变更时，如在房屋买卖、赠送等，其有利于打压房地产投机炒作行。然而实现契税收入的两个比较重要的基础为：不动产登记的健全与土地交易的规范性。因此，我认为当务之急是需要强化我们国土部门、税务部门以及房屋管理部门三者之间的协调联系。

（二）土地增值税

在我国土地增值税的计算与征收的主要发生在不动产的转让环节上，且不管是所转让的不动产为：新开放或存量的商品房、二手房产，还是土地使用权，且不管双让双方是外资或内资，都需要根据不动产的实际情况以及考虑市场价格来计算并缴纳相应数额的土地增值税。同时对与普通商品房开发商，国家提供了一些税收优惠政策。然而因地方政策的干预且较为繁琐的计算方式，因此该房产税的征收管理问题比较突出，有的地方征管工作不上不上，甚至一直处于“半征管”状况。虽然国家已经颁布了一些相关土地增值税的清算征收办法，但是因不少房地产开发商计账较为混乱，土地增值税的清算难且成本高，因此各地执行状况普遍不到位。因此，我们税务机关一方面要学习并掌握好土地增值税的相关税收法规与清算办法，同时要妥善处理并协调好与地方政府的关系，保证相关税收政策的执行力，严格依照相关实施细则开展税收征管工作。

（三）全面开展物业税

物业税是当前大家讨论的房地产税收调整的热点问题。物业税的征收对象是不动产的所有者，要求所有者每一年都要缴纳一定税款，所缴纳税款的额度需要跟该不动产的市场价值挂钩。本人认为有必要逐步在全国推广物业税，因为，一方面开征物业税可以对房价有一定的抑制和回调作用，让投资者买得起房但是养不起房，提高投资炒房的成本，进一步打压投资性购房，降低投资性购房比例，使房价回归理性；另一方面，开征物业税可以增加地方税收的收入，在一定程度上剥离地方政府与土地市场的关系，降低土地出让作为地方政府的主要收入的动机。总之，物业税的开征，在增加税收的收入的同时，有利于房价回归理性，从短期看其会对房地产行业有一定的压制作用，但从长远来看有利于我们整个房地产业的健康平稳的发展。

四、结语

通过对，1998年至2010年的国内房地产主要税收以及房价的相关数据进行研究分析，可得出这样的结论，在过去的十几年间，我国房地产税收与房价成正相关系，但是税收制度的改革，对房价的影响与调控有限，因此有必要对现行的房地产税收制度进行调整与完善。

参考文献：

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关键词:税收政策 房地产市场 消费

房地产业在我国经济发展中作出了较大贡献,但其也是饱受争议的行业。不仅国内房地产业的发展模式、消费政策、信贷政策不够合理,而且房地产税收政策也需要进一步完善,以推动房地产业可持续健康发展。

我国房地产市场发展现状及其地位

(一)经济增长迅速刺激中国房地产市场的消费需求

改革开放以来,中国经济长期保持着两位数的高速增长,成为全球经济发展最为迅速的国家,在发展中国家中处于领先地位。经济快速增长,使得我国人民生活水平和社会购买力水平不断提高,社会对房地产的需求不断上升,原有的楼市供求矛盾加剧,最终给我国带来了更大的房地产市场消费需求。

(二)房地产业是经济发展的重要领域

经过长期的发展,我国房地产行业逐渐走向经济发展的前台,体现出产业化发展趋势。2006-2008年连续三年的经济发展过程中,房地产吸引了众多行业领域的资本进入,这也是2006-2008年我国房地产市场价格不断攀升的重要资金缘由。在扣除外贸成分以后,房地产业是一个举足轻重的经济领域,是我国经济发展不可忽视的产业成分之一。

(三)房地产业是扩内需、保增长的重要支撑

首先,房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要产业。我国在外需不足的前提下,提出转变经济增长方式,扩大内需,以应对金融危机的影响。在这一过程中,房地产行业对我国经济发展的支撑作用不断显现出来。其次,房地产是我国面对金融危机压力、刺激就业等方面不可忽视的行业。这主要是由房地产作为我国产业机构的中间产业链条所决定的。总之,由于我国内需产业发展相对落后,竞争力不足,在外部经济环境复杂多变情况下,房地产是我国扩大内需、保增长,应对金融危机对我国经济影响的重要产业,也是我国当前转变经济增长方式,促进产业结构升级等重大决策实施过程中的重要支撑产业。

(四)规范房地产行业的发展是一项重要的民生工作

根据不完全统计,中国当年的普通居民,几乎有50%以上的收入属于个人的住房消费。住房消费是我国居民消费的重要组成部分,不仅牵动着居民的收入水平,而且与我国银行业发展有着重要的关联性,也是我国居民财产性收入的主要构成部分。

当前我国房地产税收政策及其存在问题

(一)我国现行房地产税收政策

1.土地增值税。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产的收入减去税法规定扣除项目后的余额。规定扣除项目包括取得土地使用权时所支付的金额、土地开发成本及费用、新建房及配套设施的成本和费用(或旧房和建筑物的评估价格)、与转让房地产相关的税金、财政部规定的其他扣除项目。纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目20%的,以及因国家建设需要依法征用、收回的房地产可以免征土地增值税。此外,企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

2.企业所得税。根据最新企业所得税法规定,房地产企业在计算企业所得税允许扣除的成本项目可分为:土地实际成本,包括土地征用及迁移补偿费、七通一平费(包括道路、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气和场地平整等方面的费用)、管理费用;住宅和其他商品房开发实际成本,包括土地开发费、建筑安装工程费、设备工程费、配套工程费、管理费用。但是作为土地增值税加计20%的扣除项目不得在计算企业所得税中列支扣除。

3.营业税。营业税政策中涉及房地产行业的税收政策主要是两个行业:一是建筑业;二是转让不动产,因此房地产涉及的营业税税率主要是3%和5%两档。它是对在中国境内转让土地使用权或销售房地产的单位和个人,就其营业额按税率计征的一种税赋。营业税税法中规定,土地所有者出让土地使用权以及土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征营业税。以房地产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险行为,不征营业税,但转让该项股权例外。同时,对自建自用的房地产免征营业税。2008年3月1日起出租自有住房,不再区分用途,一律按照3%的税率征收营业税。

4.房产税。房产税主要由产权所有人缴纳,产权属于全民所有,由经营管理单位缴纳;产权属于集体和个人所有的,由集体单位和个人缴纳;产权出典的,由承典人缴纳;产权所有者、承典人不在房产所在地或产权未确定以及承典纠纷未解决的,应由房产代管人或使用人缴纳。 根据纳税人不同的经营方式采取两种方式计税:一是纳税人经营自用的房产,以房产余值计税,即从价计征;二是将自有房产出租经营,以房产租金收入为计税依据,即从租计征,税率为12%。

5.城镇土地使用税。该税是国家按使用土地的等级和数量,对城镇(城市、县城、建制镇、工矿区)范围内的土地使用单位和个人征收的一种税赋。计税依据是纳税人实际占用的土地面积, 由土地所在地的税务机关按照规定的税额计征,实行定额税率,按年计算,分期缴纳。

6.契税。契税指由于土地使用权出让、转让,房屋买卖、赠予、交换等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税。计税依据依不同的房地产权属转移方式而不同:国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格;土地实用权赠予、房屋赠予,由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;土地使用权交换和房屋交换,为所交换的土地使用权和房屋的价格差额。如成交价格或交换价格差额明显低于市场价格,并无正当理由,由征税机关参照市场价格核定,实行3%-5%比例税率。同时规定国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,城镇职工按规定第一次购买的公房以及财政部门规定的其他项目,免征契税。

7.印花税。印花税是对中国境内经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证以及在境外书立、受我国法律保护、在我国境内适用的应税房地产凭证的单位和个人征收的一种税。计税依据是书立、领受的房地产凭证所承载的资金量或实物量。针对不同的凭证情况实行两种税率:一是比例税率,适用于房地产产权转移书据、房屋租赁合同、房地产买卖合同;二是定额税率,适用于房地产权利证书以及合同金额无法确定的凭证,为每件5元。

(二)现行房地产税收政策存在问题

1.结构不合理,税基交叉,存在重复征税现象。现行涉及房地产业的税收结构松散繁杂,各种税之间主辅作用不清,调节单一,个别税种设置重叠,存在重复征税现象。一方面,土地增值税与所得税、营业税交叉重复;土地使用税与房产税在对房屋同一目的物征收时缺乏科学性。营业税与土地增值税计税依据存在重叠,从而造成对房地产开发转让业务的重复征税,在一定程度上助长了土地的保有或投机行为。另一方面,房地产开发企业的契税和印花税税基交叉性带来了一定程度上的重复征税。此外,房地产出租法人负担的各类税收税基的交叉性,房地产租赁业务税收也存在重复征收的情况,不利于我国房地产租赁市场的发展。

2.征税范围相对狭窄,调节功能弱化。税种繁多,收费复杂,租费杂乱,征税覆盖面窄,房地产税占全部税收收入比重偏低,使得房地产市场出现的严重投机炒作造成房价快速上涨、泡沫四起,进而使得房地产税类筹集财政收入的功能微弱,抑制了房地产税收作用的发挥。我国房地产评估制度不健全与评估秩序混乱,使得房地产各个交易环节的计税依据难以科学合理地确定,难以发挥调节社会贫富差距的作用,抑制房地产投机的作用十分微弱。

3.消费流通环节税与保有环节税赋不协调。目前我国房地产税收政策主要集中在房产和地产的消费流通环节,而在房地产保有环节的税种非常少,房地产存量税源没有得到充分利用。正是因为这种不平衡,导致了房地产流转环节的税费过于集中,增加新建房地产的开发成本,在一定程度上带动整个房地产市场价格的上扬,提高居民购房的门槛,影响房地产消费市场发展。另外,由于我国土地市场的特殊性,大量的土地使用权由企事业单位无偿取得,并近似无偿地持有,我国对房地产保有、特别是土地的保有税赋过低。这一现象不能很好地抑制市场对楼市的炒作投机行为,在一定程度上放任房地产、土地的投机炒作者坐等资产升值,而不必担忧资产保有期间的成本,造就我国目前大量闲置、空置房产。

4.税收体系不完善,税收政策存在一刀切现象。我国并没有专门的房地产税收体系,而是体现在各个现有税种税收政策之中,这不利于行业税收政策的宏观调节。现有房地产税收政策措施,很少针对不同性质的房地产需求而给予区别对待,大部分是针对房地产行业的经营特点,规定统一的税收政策,在很大程度上抑制了我国住房市场的消费。

利用税收政策引导房地产市场消费的政策建议

(一)利用房地产高额税率打击房地产市场的投机行为

首先,对房地产保有环节征收高税收,降低房地产市场的投资和保值增值的功能。同时增强对房地产市场的闲置房以及空置房的税收调控。其次,对我国的第二套房产购买征收重税,开征资本收益税,抑制居民对房地产行业的投机行为。

(二)对投资性房产需求和自住性房产需求区别征税

改革个人所得税征收管理模式,把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益,征收个人所得税。加大对我国房地产保有环节的税收建设,进一步肃清当前税收政策中存在的税基交叉、重复征税等问题,平衡房产消费环境的税收负担。根据房地产实际占有权属时间长短征税,区别投资性和自住性房产交易的税收,保护合理的房地产需求,增加投资性房地产需求的交易成本。

(三)对低收入购房者实施差别税收优惠政策

在现有财政以及货币方面优惠政策基础上,税收政策应该区别不同收入水平的购买群体而实施差别的税收优惠政策,鼓励中低收入阶层购买自用住房,可以适当考虑给予中低收入阶层住房按揭贷款在征收个人所得税方面减免相关的利息支出。考虑与其他相关财产类以及所得税类相结合,对中低收入阶层的购房款给予一定年限的抵扣减免。综合考虑我国现有房地产税收政策的基础上,避免相关税收的重复征收,对中低收入阶层的购房行为给予一定程度的免征或者减征,刺激我国住房消费市场的健康发展。

(四)开征统一规范的物业税

我国房地产市场另一个重大问题是存在税费相挤现象,通过开征立足于中国国情的物业税,可以有效解决这种税费相挤现象。通过征收物业税,将一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房地产保有环节分期收取,提高中低收入者的购房水平,有效降低消费流通环节的税费负担,增加房产保有环节的负担,增加楼市投机者房产持有成本,可以有效改变中国目前阶段楼市价格非理性上涨的现象,从而抑制楼市的投机行为。

(五)通过结构性减税保证房地产市场税收收入有保有压

针对房地产市场存在的税基交叉、重复征税等税收问题,按照减少流通环节税收、市场增加保有环节的税收原则,适当地对房地产市场实施结构性减税。根据我国房地产行业发展的需要,对不适应我国地产发展需求的税种给予一定的减免甚至取消,适当取消房地产市场的耕地使用税,减免契税等。增加保有环节税收,降低房地产市场由于结构性减税所带来的税收收入压力,使得房地产消费环节的税负更加合理化、科学化,从而合理引导我国房地产消费市场。

参考文献:

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正确认识房地产业及税收调控的地位 

 

(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症” 

房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。 

(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式 

房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。 

在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。 

 

对前一阶段房地产税收政策的梳理 

 

(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况 

我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。 

(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策 

2008年3月,为了支持廉租住房和经济适用房的建设,国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月,为了减轻个人购房者的负担,促进个人住房消费,将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税,个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文,规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比,调整了住房转让环节营业税的征免期,同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本,促进二手房市场发展,鼓励普通住房消费。 

2009年1月1日起,国家废止了《城市房地产税暂行条例》,消除了内外资企业在房产税征收方面的“双轨制”。2009年12月22日,国家下发财税[2009]157号文,规定自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的免征营业税。这次政策调整把个人购买普通住房后转让免征营业税的时间从2年恢复为先前的5年,体现了政策较以前开始趋紧。

下一阶段完善房地产税收政策的建议 

 

(一)尽早全面开征物业税,改革现行房地产税制和土地出让金制度 

开征物业税主要是完善财税制度的需要,同时对调节收入分配、优化资源配置、完善分税制体系以及抑制房地产投机也能起到积极的作用。至于调控房价,虽然短期内效果尚待考察,但从长远来讲增加房地产保有阶段的税负、改革现行“土地批租”制度,肯定对房价的合理化和避免过快增长有积极的作用。当务之急是需要认真研究房地产税制改革的各项现实问题,包括房地产税的征税对象和纳税义务人、计税依据、税目、减免税、税收征管以及过渡时期新旧体制的衔接等具体问题,对这些问题逐一研究解决。考虑到改革的难度,可以采取分步骤,由易到难的办法进行,可以考虑先行开征“房屋空置税”和“土地闲置税”等简单易行的税种,将来再逐步过渡到全面开征物业税。我国的房地产税收制度必须改革。中国房地产税制存在的诸多问题,税制不合理已经成为制约房地产市场健康发展的重要原因之一。2010年“两会”期间,有委员提出房地产税费涉及12种税,50项费,一套房合计征收62项各种税费,这也是高房价的原因之一。 

(二)调整房屋租赁税负,大力发展房屋租赁市场 

理论上,物业税的纳税义务人应该是房产的所有人即业主,但业主会不会把此税转嫁给租户?事实上,从香港的情况来看,业主普遍会把物业税转嫁到租客身上。租户除承担租金外,还多交了税,可以说政府征收物业税是从租客身上收了一笔钱。为了避免这种情况出现,必须调整房屋租赁时的税负,降低租赁成本,活跃房屋租赁市场。我国税法规定个人出租住房要征收六税一费,不仅税种多、税负重,而且在实际征管中偷逃税款的现象十分严重。建议统一税率,对普通住宅个人住房租赁

统一按租金收入的一定比例征税,以此来盘活空置住房,提高住房的使用效率。 

(三)研究开征遗产税和赠与税,以配合物业税的征收 

从世界各国财产税征收的情况来看,大多都会配以完善的遗产税和赠与税以使财产税的征收不至落空或有漏洞。在房主在世时赠与或者去世后由子女继承的房产征收遗产税,这样可以有效降低房产的长期收益预期。联系到我国的实际,如果征收大额的遗产税,在一定程度上肯定会降低富人购置固定资产的原动机。那么相应就应该能起到降低需求的作用,从而起到影响房价的作用。 

 

参考文献: 

1.国务院办公厅.关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,2010(1) 

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房地产价格总体上涨是一种趋势

从理论上分析，世界各国的房地产价格，既有价格上涨的状态，也有价格下降的状态，因为在不同的历史时期，房地产价格的供需关系是不相同的。

推动房地产价格上涨的因素主要包括：一是居民可支配收入增加，购买力增强；二是城镇化步伐加快，对住宅的需求增多，这是一个世界性趋势；三是作为不可再生资源的土地减少，导致土地价格上涨；四是房地产投机因素推动房地产价格上涨；五是其他因素，包括人口增加和政府政策改变等。影响房价下降的因素主要包括：一是经济不景气，房价在短期内下降；二是政府干预，抑制房价上涨；三是自然灾害，如地震、海啸等，导致居民离开；四是突发事件的影响，如美国的“9·11”事件，引起人们恐慌；五是金融危机，如20世纪90年代的亚洲金融危机和目前在全球范围内发生的金融海啸，导致房地产价格下跌甚至崩溃等。

比较上述两方面因素，从中短期看，有时是下降因素影响大，有时是上涨因素影响大，并无规律可循；但从长期趋势而言，房地产价格的整体上涨是一种趋势，因为随着经济不断发展，居民收入水平提高，人们改善住房条件的要求会不断提高，地价上涨的趋势难以改变。从长期来说，房地产价格必然是持续上升的。

从现实情况看，世界各国房价的变化也证明了这一趋势。如美国，从1950年～20__年，美国有代表意义的300多个城市的房价是稳步上升的，而同期所对应的建筑成本变化幅度并不大。

准确运用税收调控政策

税收调控政策的运用，无疑能对房地产市场价格产生影响，因为房地产税负的提高或降低，都能对供给和需求双方产生不同的影响，问题的关键在于如何适度地运用税收工具。

对于房地产价格上涨的不同情况，税收应采取不同的对策。当房地产价格正常变化或正常上涨时，税收政策应该保持稳定，通过中性的税收政策促进房地产市场的发展。如上所述，房地产价格总体上涨是一种趋势，属于一种正常的状态，这就不需要政府对之进行调控，政府只需要为其提供外部的发展环境。从税收政策上讲，需要不断完善房地产税制，保持税制的合理性。

当房地产价格上涨处于不正常状态时，就有必要运用税收工具对之进行调控。税收政策的基本手段就是增加税收，提高购房者成本，减少对住房的不合理需求，进而降低房地产价格上涨的水平。因为房地产价格的过快上涨，不仅加大购房人的成本，更主要的是会给国民经济发展带来一系列不利的影响，所以必须运用宏观政策手段进行调节。

在税收政策实际运用的过程中，尤其要注意税收调节的度，要辩证评估税收政策的效用，不能过分夸大税收调控的效果，而应该注意综合运用多种宏观经济工具进行全面调节，实现信贷政策、土地政策和税收政策的协调与配合。从世界各国的情况来看，不管是美国、日本等经济发达国家对房地产市场的调控，还是亚洲“四小龙”在亚洲金融危机时对房地产市场的调控，实际效果都并不理想。这说明政府的调控有诸多局限性，与房地产市场的发展有一定距离，不能对其期望过高，这一点尤其值得我国在下一步调整和改革房地产市场税收政策时借鉴和参考。

我国房地产税收政策目标的选择

近年来，由于房价上涨过快，给经济发展和社会稳定带来了一系列不良影响，我国政府出台了一系列的调控措施。在税收政策上，通过对二手房交易征收营业税、个人所得税、土地增值税等措施，在一定程度上抑制了房屋的交易，进而减少了一部分投机性需求。20__年以来，又大幅调整了印花税、营业税、土地增值税等税收政策。但是应该认识到，这些措施只是一些过渡性政策，并未实现调控的最终目标。从房地产税收政策调整的方向而言，必须坚持税收的公平原则、效率原则和宏观调控原则，以促进房地产市场健康、有序发展为方向，至少实现调控有力、房地产税收稳步上涨、房地产税制结构合理三大目标。

第一，促进房地产业健康发展。政府对房地产市场的调控，并不以打压房价为目的。阻止房地产价格的过快上涨只是手段。调控的最终目标应该是建立一个有序、平衡和健康发展的房地产市场。税收政策必须服从并服务于这一目标。那么，应如何判断房地产市场是否健康？衡量的标准是什么？笔者认为，一是应该保持房地产业和国民经济的同步发展。房地产业的发展速度应与经济发展速度基本同步，房地产投资额的增加速度长时期超越经济增长速度是不正常的，必然会影响经济的均衡发展。二是应该考虑居民的购房承受能力，使居民的收入与房价保持一个较合理的水平。国际上通常用房价收入比，即住房平均价格与居民平均年收入之比来衡量房价是否合理。1998年，联合国人居组织对96个国家和地区进行了调查，统计结果表明，大多数国家的房价收入比为3～7，即大多数家庭要用3年～7年的全部收入才能买一套住房。当然，这一指标在不同国家会有差异。对于我国而言，由于目前居民收入水平整体上偏低，加之收入分配很不规范，只能将房价收入比指标作为衡量房价是否合理的一种参考。但是这一指标如果高于15，那就肯定不合理了。三是考虑投资收益率。对于进行投资的购房人来说，其投资房地产获得的收益率，应该相当于全社会投资的平均回报率，如果相差太远，就表明房地产市场存在问题。还有一部分居民处于购房和租房的选择状态，当房价收入比太高时，这部分人会选择租房。从理论上讲，租房的年成本应略低于购房的年成本，才会有利于租房者，但当租房成本十分低廉，大大低于购房者的年成本时，也就是说购房者的投资回报率十分低时，则表明房地产价格过高。综合考虑上述三个因素，就可以分析出一定时期内房地产市场发展的情况，并采取有针对性的调控措施。前一个时期，我国房地产投资膨胀，房地产价格上涨过快，已经超过了经济正常发展的速度以及大部分居民的负担能力。目前，全国房价的总体水平有所下降，尤其是深圳、广州等城市的房价回落较快，但仍然存在一些泡沫。

篇（8）

1.房地产税收调控工具｡房地产税收政策是调控房地产业的政策工具,目前我国房地产税收体系中有11个相关税种,主要分为两类:一类是直接针对房地产而设置的税种,如房产税､土地增值税､城镇土地使用税､耕地占用税和契税;另一类是与房地产相关的税种,如营业税､所得税和城市建设维护税(见表1)｡

房地产税收政策与行政调控手段相比,具有规范性､灵活性､基础性等特点,而且影响面比较宽｡可以从供求两个方面实现宏观调控的目的｡对于供给方面,可以提高房地产开发与经营阶段的成本,如土地增值税､土地使用税等;对于需求方面,可以提高二手房交易的成本,打击投机性房产交易｡税收调控与调控供应结构､金融信贷限制等调控手段相比也有其明显的优点,首先可以做到精确“打击”,在压制房地产投机需求的同时,尽量使其他行业受到较小影响,同时税收管理执行部门与房地产行业没有直接的利益关系,税收政策也相对容易得到贯彻实施｡

2.调控目标｡政府对房地产课税,目的主要包括增加政府收入､经济增长､物价稳定､收入均等和产业结构调整等｡根据丁伯根法则, 在不违反边界条件下当工具数大于或等于目标数,才能保证政策目标的实现｡由于政策目标呈现多元化,会出现目标之间的不相容｡房地产政策目标之间的冲突一是经济增长和物价稳定的矛盾,体现在当房地产行业处于高涨时期,房价高涨,为吸引大量社会投资进入房地产行业以及相关行业,银行信贷规模迅速扩大,于是出现物价上涨和通货膨胀｡而为了控制通货膨胀,货币当局紧缩银根,在建工程停工或半停工,经济增长速度开始下降,同时,由于房价过高超过社会购买能力,市场出现供过于求,房价开始下跌,物价趋于稳定｡二是经济增长和收入均等的矛盾｡为了加快住房销售,有关部门会采取各种政策鼓励购房,但大量优惠政策又会导致高收入者凭借自己经济实力和优惠政策大量从事房地产投资､投机,致使房产两极分化严重,间接影响普通百姓的住房需求｡[1]这两对矛盾在2004-2008年房地产运行周期中表现得非常突出｡

(二)回顾近年来我国房地产税收的调控政策

2005年以来,针对房地产投资规模过大和部分城市房地产市场价格上涨过快的问题,国家对房地产投资实施了一系列的宏观调控,其中,房地产税收政策和征管方式也进行了多项调整和规范｡其主要措施有:对营业税征收的3次调整,对个人住宅转手交易所得征收个人所得税,对房地产税收实行“一体化”征收管理办法,提高城镇土地使用税的征收标准和对房地产开发企业清算征收土地增值税｡具体来看:

第一,对房地产开发环节的税收调整,通过引导投资导向来调节供给｡比如2006年规定将房地产开发企业所得税按预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率征收,并且按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房｡这项政策的主要目的是合理引导投资导向,不鼓励资金再进入房地产市场,同时也显示出调控政策针对住房供应结构的引导｡2007年规定房地产开发企业土地增值税实行清算式缴纳,取代以"预征"为主的缴纳法,这项政策使土地增值税恢复到房地产开发企业原有的应缴纳的税负水平,对压缩房地产开发企业利润空间有较大作用｡

第二,对房地产交易环节的税收调整,通过控制和引导需求来实现｡比如2006年国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构,稳定住房价格的意见》,规定从2006年6月1日起,对购买住房

二､房地产税收调控对房地产价格的影响

(一)理论分析

1.以房地产供给为核心的传导机制｡目前,我国采取的税收政策有三项都是作用于供给者的,直接对卖房人征收营业税､个人所得税以及对房地产开发企业征收土地增值税｡它的影响是:当政府对卖方增加税收时,直接提高了供给者的成本,在其他条件不变的情况下,供给者为了取得与征税前相同的利润,会将税收成本加在出售的价格上向需求方,即购买者索要更高的价格｡这样导致了供给曲线的左移,形成新的市场均衡点｡在需求曲线不变的假设下新的市场均衡中的供求表现为均衡价格的提高,同时市场数量的减少｡由此可见,税收政策从供给方对房地产市场调控的影响最可能的结果是引起房地产价格的进一步提高,而房地产的供给数量有可能减少｡这样,我国目前的房地产税收政策对抑制房价增长的效应是有限的,但对控制房地产规模扩张可能有一定作用｡

2.以房地产需求为核心的传导机制｡对供给方征税时,往往会引起税负向消费者转嫁,尤其在供给小于需求的状况下全部转嫁往往是比较容易实现的｡而向需求方征税税负几乎是不可转嫁的,这样税收不直接反映在房屋价格上,即房屋价格不会因为对需求方征税而上涨｡需求方税负的增加可能会引起需求下降,从而导致需求和供给的减少,这样可能会达到房屋价格和投资规模扩张得到双抑制的宏观调控目标[2]｡

(二)实证分析

2005年以来的房地产税收政策调整虽然取得了一定的成效,但与人们的预期还有很大差距,房价总体上呈现快速上升的趋势,虽然这种势头在2008年有所减缓,但并没有得到遏制｡以海南省为例,2004-2008年间,海南省房地产销售绝对价格逐年增长,由2004年的2404.9元/平方米上升到2007年的4268.2元/平方米;从海口市房地产销售价格同比增长指数来看,商品房和新建房同比一直呈上升趋势,虽然2008年第四季度后有所下降,但仍高于100;二手房变动呈稳定增长态势(见图1)｡

造成房地产价格持续上涨的原因是多方面的,单从税收政策的调控来讲,主要有几个原因｡

1.税收政策调控主要作用于供给方｡从我国房地产市场的供求状况来看,在房地产的开发和销售环节征税,只会提高房地产的价格,而不会降低开发商的利润,也不会对房地产商品的供给产生影响,反而使房地产的投资性需求上升｡

2.税收政策对新房交易缺乏应对措施｡税收政策的着力点主要是放在了房地产的二手房转让交易环节｡限制二手房的交易具有双重的作用:一是减少投机炒作,有利于抑制投机;二是增加二手房的囤积而减少房屋的供给,加剧了新房市场的供求矛盾,推动新房价格的上涨｡

3.租､税､费体系混乱｡租､税､费三个经济范畴,在理论上的区别十分明显,但在实践中,以税代租､以费改税､以税带费､以费挤税的现象十分普遍,限制和削弱了税收的宏观调控功能｡目前,我国涉及房地产税收占房地产开发成本比例约占10%,而各类收费却占到41%,这严重影响了房地产税收政策的顺利传导,严重阻碍了政府通过税收对房地产市场的调控｡

三､房地产税收调控对房地产业税收影响

(一)积极影响:增加了房地产税收收入

1.房地产税收快速增长,地方税收贡献能力和实现能力增强｡2004年以来,随着房地产业快速发展,与之相关的税收已成为地方税收收入的重要来源｡根据税务部门统计,2004-2008年海南省房地产地方税收从6.75亿元增长到34.68亿元,年均增长率 为45.76%,超过地方税收22.52%的年均增长率｡房地产税收占全省地方税收收入比重逐年提高,从2004年的11.81%增长到2008年的28.77%｡同时,从行业税收实现能力(每百元增加值实现的税收总收入)来看,房地产税收实现能力逐年增强,从2004年的48.96元提高到2008年的60.52元(见表3)｡

2.房地产税收弹性系数和协调系数较高｡从近年来房地产税收对房地产业增加值和房地产投资的弹性系数来看,海南省房地产税收增长高于经济总体增长｡除2006年房地产税收超常增长外,其余年份的房地产税收对房地产增加值弹性都大于1,均富有弹性｡2004-2008年,房地产税收对房地产业增加值(剔除2006年)和房地产投资的平均弹性分别为4.68和1.32,呈超经济增长现象(见表4)｡

从房地产税收协调系数(产业税收比重/产业GDP比重)看,海南房地产税收贡献也高于经济贡献,2004-2008年房地产税收协调系数平均为2.75(见表5)｡

3.房地产主要税种受政策调控影响较大｡我们以税收政策调整的主力房地产营业税､房地产企业所得税､城镇土地使用税､契税和土地增值税为例,分析政策的影响｡可以看出,城镇土地使用税税收政策效应最为明显,在2008年提高征收标准后增长迅猛,2008年一年征收额是2004-2007年征收额之和的2.52倍｡而土地增值税政策效应也较为显著,2004-2007年,财政部､国家税务总局多次下文敦促地方加强土地增值税征管,故其收入节节攀升,在2007年由“预征”改为“实际清算式”后,实现额上升至3亿元,而在2008年房地产市场下行和“个人销售住房可以免征土地增值税”的政策影响下,增速开始放缓｡房地产企业所得税在2006年“将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率”政策影响下,收入是2005年的2.7倍｡2008年房地产企业所得税增长主要是由于2007年房地产市场热,房地产企业大幅盈利在2008年汇算清缴上年税收｡

相对城镇土地使用税､土地增值税和企业所得税,契税和房地产营业税的政策效应对税收完成的影响相对小一些｡契税的税基大体相当于土地和房产的交易总金额,我国对房地产开发企业在取得土地时要缴纳3%-5%的契税,而契税税收政策的调整仅在2008年11月份实行“个人首次购买90平方米以下普通住房的,契税税率暂统一降低到1%”,所以政策调整效应还未完全释放｡由于销售房地产营业税占到房地产营业税比重达到80%-90%,房地产营业税的增减主要受到房地产市场销售的影响,而对房地产营业税的税收调节政策主要集中在二手房转让环节,所以对房地产营业税影响并不大(见表6)｡

(二)局限性:房地产税收整体格局未变

可以看到,2004-2008年我国的房地产税收调控只是在现有的税种上变更税率或征管方式,并没有涉及到深层次的房地产税收体系的改变,使得房地产税收的实现仍然有其固有的局限性｡

1.在总量上,房地产税收占地方财政收入比重仍较小｡房地产税收被西方发达国家作为地方的主要税种,美国的房地产税收一般要占地方财政收入的50%-80%｡近年来,我国房地产税收在地方财政收入中比重也呈上涨趋势,但相比而言,房地产税收在地方财政收入中占的比重仍较小｡海南省2004-2008年房地产地方税收占地方税收收入比例平均为20.56%,房地产的资源性要素作用没有得到应有的重视,使得房地产税收对经济的调控作用仍显不足｡

2.房地产税收波动较大,增长缺乏可持续｡海南省房地产从2006年下半年开始升温,房地产税收在2007年增长到达顶峰,2007年1月､2月呈现开门红,达到了180.8%和172.46%的高增速,随后各月也基本保持100%以上的增长,2007年全年实现90.77%的增长｡这种增长一直延续到2008年第三季度,第四季度随着房地产市场疲软房地产税收开始急剧下降,到2009年2月,房地产税收已呈现负增长｡房地产税收受制于宏观环境的影响因素太大,房地产税收增长缺乏后劲,也可从房地产税收对房地产增加值弹性系数逐年下降得到证明(见图2)｡

3.从结构上看,房地产领域税赋结构仍不合理,重流转､轻保有｡房地产保有环节的税收目前只有城镇土地使用税和房产税,与房地产转让税率和收益税率相比较,保有税率较低,造成土地的供给不足进而影响市场的正常运行｡从数据来看,两税各年数额基本平稳,并没有随着房地产市场的波动而波动,涉及两税的政策性调整也很少,除2008年城镇土地使用税因为政策因素大涨外,2004-2008年两税所占房地产税收的比重分别为9.95%､6.49%､6.81%､3.68%和8.92%,基本呈逐年下降趋势,平均占比仅为7.17%(见表7)｡

四､进一步完善房地产税收调控政策的对策建议

(一)短期政策调整:着力发挥税收对房地产需求的调控作用

应充分发挥税收在房地产消费环节和保有环节的调控作用,控制房地产市场的投资需求｡当前税收调控的重点应该是区分房地产的消费性需求和投资性需求,在房地产消费环节和保有环节实行差别性的税收政策,鼓励消费性需求,抑制投资性需求｡在消费环节,可对居民的消费性购房给予减免契税的优惠政策,还可以给予抵扣减免个人所得税的优惠政策｡在保有环节,首先要改变房产税和城镇土地使用税的计税依据,按房地产评估价值作为计税依据,以客观反映房地产价值和纳税人的负担水平;其次,要对居民的投资性购房征收较高的房产税和城镇土地使用税和耕地占用税,提高其保有成本,降低其预期收益,从而抑制过高的投资性需求,促进房地产市场健康发展[3]｡

(二)长期政策调整:逐步将房地产税收重点由供给方征税转向需求方征税

按照征税环节的不同,可分为三个部分构建我国的房地产税收体系,即房地产取得税类､房地产转让税类､房地产保有税类(见表8)｡目前我国房地产在税种设计上缺乏系统性的考虑,使得某些环节存在税种之间交叉重叠,产生重复征税的现象｡改革的主要目标:征税环节后移,大幅度提高房地产保有环节和取得环节的税负水平,适当减轻交易环节税收｡[4]

1.房地产取得环节｡主要涉及耕地占用税和契税,税收调整一是提高耕地占用税税率｡建议对耕地进行测量,合理确定计税依据,改“从量计征”为“从价计征”,以体现耕地质量等级和物价水平的变动｡二是扩大契税征收范围,提高契税征收水平,取消对房地产交易产权交易征收印花税的规定,避免重复征税｡

2.房地产交易环节｡一是取消房产税和城镇土地使用税,由物业税代替｡现行税制中对房产从价或从租计税,对土地从量计税,对房产价值中所含地价既按价值征收了房产税,又按房屋所占土地面积征收了土地使用税｡所以可由物业税代替｡二是逐步取消土地增值税,由于土地增值税没有反映地价的动态变化,计征繁琐,征收效果差,建议将土地增值所得并入一般所得计征所得税｡三是完善企业所得税和个人所得税,税率根据所转让房地产持有时间的长短有所区分,时间越长税率越低,导致房地产短期投机行为｡

3.房地产保有环节｡对土地､房产开征统一的物业税,计税依据以各类房屋的重置价格为基础,参照当地市场价格水平确定,为了避免重复征税,对房屋的租金收入将不再征收新的物业税,由营业税､所得税来调整｡征收物业税使养房成本提高,会减少人们购买两套以上房子的需求,进而使房价下降｡养房成本高,房屋拥有者会考虑将多余的住房卖出,增加供给｡或考虑将房子出租以弥补养房的成本,增加出租量｡同时,物业税归属地方税种,有利于调动地方财政积极性｡开征物业税应循序渐进,首先对生产､经营性房地产实施新的物业税,同时废除原相关的房地产税;然后适时对非生产性､非经营性的高档居民住宅开征物业税;最后扩展到对所有非生产性､非经营性的居民住宅全面开征物业税｡

4.房地产租赁阶段｡房地产税收改革不能仅限于持有环节和交易环节,可以对房屋租赁､廉租房､经济适用房等制定相关的税收优惠政策｡目前,税收政策没有向租房倾斜,而地下出租又使征税变得十分困难,政府可以借鉴香港的做法,联合水电､煤气加强征缴力度,出台税收优惠,这样可逐步改变人们的住房需求弹性,购买者寻找到替代品,不买房就会选择租房,引导人们进行租房消费｡

(三)完善房地产相关配套制度,促进税收改革

房地产税收改革牵动着各方利益,单靠税务部门是难以完成的,需要由中央政府和地方政府统一协调好各个部门才能完成｡一是完善房地产登记制度,包括核查土地,进行土地清查,建立土地位置､权属及面积台账;强化房地产产权登记,尽快实行房屋和土地产权证书合一制度｡二是建立房地产估价制度,包括建立评估机构,探索评估方法,培养评估人员等｡三是完善房地产定价制度,实行房地产交易价格申报制度｡四是规范土地市场,加强政府对土地供应的调控｡五是尽快建立起全面准确的房地产信息资料和监控系统,为科学征税提供依据｡

参考文献:

[1]龚春荣.中国房地产税收政策[J].上海房地,2008,(6).

篇（9）

一、房地产阶段税收政策现状

对于其他行业来说，我国的房地产行业对政府财政贡献较大，总体的税负率也是较高的。房地产项目开发，税收种类繁多，现阶段我国房地产项目在开发、转让过程中有所征税，其中有耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、增值税（原营业税）、企业所得税、房产税、城市维护建设税、教育费附加等等。尤其是土地增值税，其税收比重不断上升，目前已经占到35%左右。房地产项目通常有七个具体阶段，但是房地产项目各阶段的税收政策只占其中四个。

二、决策阶段

房地产企业在进行新项目建设前期，所涉及的税种较少，比例也不高，在这一阶段需要缴纳契税和耕地占用税等。但是决策阶段是房地产项目最重要的组成部分，项目投资方案的选择与确定直接影响到后期房地产项目税负的高低。例如，房地产项目筹融资方式的选择与确定与后期企业的税费关联甚大。一般的筹资方式有向金融机构或者非金融机构借贷，发型债券或股票。税法规定，股息的支付只能从税后利润扣除，却不能作为成本费用，不能抵税。但是债务利息支出可以作为费用支出，抵税作用较好。而在土地增值税方面，房地产的利息支出，有两种扣除方式：当企业能够提供金融机构贷款证明等法律文件，且不超过商业银行同期最高利率，其扣除的限额就是实际利息支出。反之，就是按照取得土地使用权支付金额与房地产开发成本的5%进行扣除。因此优化利息扣除方式，是节约企业资金投入的关键。利息支出可以起到一定的减税作用，但是会导致企业的负债比重增加，会带来一定的财务风险。因此企业要确定节税和财务风险的平衡点，做好筹划。

三、设计施工阶段

设计施工阶段是房地产企业委托设计公司和建筑公司进行项目设计、建设的阶段。该阶段也是房地产开发的重要阶段。在这个阶段所涉及的税种相对简单，该阶段主要涉及印花税、对外支付劳务代扣代缴、城镇土地使用税、计税成本的核算等税务事项。印花税则按企业实际签订的合同类型缴纳；城镇土地使用税则按土地合同约定土地交付次月起缴纳，上述俩税种并无太多的税收筹划。在这个阶段重点是需要做好房地产项目成本核算对象的划分、做好房地产项目计税成本、费用的归集与分摊，为后期的项目竣工结算审计与税务清算做好铺垫。例如，合理划分开发间接费用与管理费用就十分重要。在房地产项目开发过程中进行组织管理等活动产生的费用可以在开发间接费用列支；企业管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用则在管理费用列支。两者归集性质有所相同也有所不同，最终的归集会对后续项目清算的税负产生影响。按土地增值税开发间接费用是可以加计20%扣除的，管理费用则归入其他房地产开发费用按照取得土地使用权支付金额与房地产开发成本的5%扣除。但管理费用的归集会影响到当期企业所得税税负的增减，但这也只是时间因素后续可消化。而开发间接费则用直接影响到土地增值税税负的高低。

四、销售阶段（预销售及竣工后销售）

销售阶段，涉及的税种主要有增值税（原营业税）、土地增值税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税等，税收比重占比较高。这阶段可以在土地增值税和企业所得税做一些筹划。例如：当前房地产企业销售大多采用自销、公司销售、还有就是设立独立的销售公司。笔者认为设立独立的销售公司，可以在运营过程中增加经营环节，拉长企业的经营链条，进而分离经营收入，降低计税收入，能够有效的进行税收成本控制。其次制定合理的销售价格，选择利润最大化的土地增值税税负也是关键。另外，一般房地产项目都有促销环节，不同的促销方式，会影响到收入，同时也会影响税负。目前，采用赠送装修的促销方式，可以在计算土地增值税时加计20%的扣除，而现金折扣可以从销售收入中扣除。

五、交付清算

当房地产项目进入交付清算阶段时，对于开发项目一些剩余资产可以结合土地增值税清算以及企业所得税清算，先自我测算总体税负成本，再选择对其剩余部份资产进行出售、自持物业、或无偿赠送业主等方式，以实现房地产项目利润最大化。其次，就是公司的项目清算，因为经济或者其他外界原因的影响，房地产项目公司不能顺利的持续运营，就需要根据法律程度，对债务对其结算，并且要对剩余资产进行合理的分配和规划。更多时候，很多子公司都是因为房地产项目而建立的，当项目完成之后，总公司就会对其清算。在清算过程中，要保障清算日期准确清晰，房地产企业也可采取相应的措施来进行调整，合理避税。

六、总结

综上所述，在我国房地产行业飞速发展的今天，房地产政策调控也更为严谨，房地产项目各阶段的税收政策也在日益完善。因此，提前介入房地产项目各阶段，合理规划房地产开发各阶段的税收政策，有效降低税收成本，控制房地产税收风险，对于房地产企业而言具有十分重要的意义。

参考文献：

篇（10）

国家开征土地增值税的初衷是为了调节土地增值收益，该税实质上是附加于企业所得税之上的另一种形式的“所得税”，在全国降低高房价的一片呼声中，上次的“两会”上曾有代表提议取消该税。为达到调节增值收益的目的，该税实行四级超率累进税率，增值率越大，税率越高，所以该税种节税筹划的着眼点在于降低土地增值率，力争适用较低的税率，甚至能够享受到免征的政策。

1、普通住宅的税收优惠。税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

笔者曾经负责财务工作的一个房产项目，一期工程土地增值税清算的结果是：土地增值率18.5%，税务机关应退回预缴的60万元税款。但假如增值率达到20%以上，不仅不能退回预缴款，还需补缴200多万元税款。所以，企业应充分重视该政策，在建筑面积设计、销售定价、账务核算等工作中要考虑该项政策，力争把工作做到前头。

该项政策的筹划常有著述发表，在此不再赘述，只是需要强调的是，如果小区开发既有普通住宅又有非普通住宅或商业，一定要在成本列支、预（决）算、合同签订等方面尽力划分清楚，否则即使普通住宅增值率达不到20%，也无法享受免税政策。当然，与税务部门的沟通协调也非常关键。

2、开发间接费用的列支。开发间接费用在土地增值税条例中的定义是：直接组织、管理开发项目发生的费用。开发间接费用在计算土地增值税扣除项目时允许加计20%扣除，所以企业日常费用开支，凡符合以上定义的一定要列入开发间接费用，而有些企业的财务人员将其列入了管理费用，没有为企业争取到应有的税收利益。

笔者在实际工作中综合会计和税法的规定，只将招待费、教育经费、四项小税、总部管理人员的工资福利费、明显属于总部的费用列入管理费用，其余费用全部列入开发间接费用，这样处理在历次税务检查中均得到认可。另外，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009］31号）文第二十七条第（六）款规定“：项目营销设施建造费”列开发间接费用，根据此规定建造售楼处的支出不需要列营业费用了，可以增加开发间接费用。

3、公共成本和间接成本的分配。根据国税发［2009］31号文第二十九条和第三十条的规定，土地成本一般按占地面积法进行分配，如果确需结合其他方法进行分配的，应征得税务机关同意。借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或预算造价法进行分配。公共配套设施开发成本明确规定应按建筑面积法进行分配，而其他成本项目的分配方法由企业自行确定。

可以看出，以上规定给了企业很大的税收筹划空间，尤其是土地成本的分配。

政府出让土地是带着规划的，事先规划了哪里建商业、哪里建住宅，而商业占地地价要高于住宅占地，但地块是整体出让的，没标明商业占地和住宅占地分别是多少地价。如果按占地面积法进行分配，显然增大了住宅成本，减少了商业成本，具有不合理性，所以税收规定预留了企业可以采用其他合理方法的空间。企业需要通盘考虑能否享受普通住宅免税政策、不能享有该政策的情况下怎样降低住宅和商业各自的增值率，通过细致测算后决定采用什么方法更符合企业利益，然后以充分的理由向税务机关提出，征得其同意后实行。

同样道理，借款费用和其他成本项目的分配也需认真考虑。

4、变销售为长期出租。现在多数楼盘地下停车位长期出租，一次收取最长20年的租赁费，根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，应按照“服务业———租赁业”项目，以5%的税率缴纳营业税。

照此例子，如果能变房屋销售为长期出租，将推迟土地增值税的缴纳，假如将来取消土地增值税，企业将获得一笔巨大收益。

5、股东购买土地作价入股。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，自2006年3月2日之后，以土地使用权投资入股或联营从事房地产开发的，在投资环节确认收入，对投资人按规定征收土地增值税，以该环节征税时确认的收入作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。不再适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

在财税［2006］21号文出台前，有人根据财税字［1995］048号文提出过筹划方案，引起大家热烈讨论，但不知有没有过实际操作。财税［2006］21号文出台后，笔者认为大家仍然可以考虑怎样筹划。现举个例子供大家探讨：李某以个人名义购买土地一块，购买价1000万元，李某需交纳契税30万元，印花税0.5万元，李某以该土地投资成立万城房产公司（个人独资），评估作价（售价）1500万元，高某需缴纳印花税0.75万元，土地增值税扣除项目金额1031.25万元=1000+30+0.5+0.75，增值额468.75万元，增值率45.45%，缴纳土地增值税140.62万元=468.75×30%，需缴纳个人所得税65.63万元=（1500-1000-30-0.5-0.75-140.62）×0.2。

万城房产公司接收该土地不需要缴纳契税（根据财税［2008］142号），印花税因计入管理费用不考虑，公司利用该土地开发普通住宅，开发成本6000万元，实现收入12000万元，缴纳营业税及附加660万元=12000×5.5%，扣除项目金额10410万元=（1500+6000）×（1+20%+10%）［假设利息不能按开发项目合理分摊、三项费用实际发生和计算扣除一致，即750万元=（1500+6000）×10%］+660，增值额1590万元=12000-10410，增值率15.27%，免交土地增值税，缴纳企业所得税772.5万元［12000-（1500+6000）×（1+10%）-660］×0.25，李某总的净收益2580万元=12000-1000-30-0.5-0.75-140.62-65.63-6000-（1500+6000）×10%-660-772.5。

而假设李某以现金1000万元出资先成立房产公司，再购买土地，缴纳契税30万元，印花税0.5万元，开发成本6000万元，实现收入12000万元，缴纳营业税及附加660万元，扣除项目金额9799万元=（1000+30+6000）×（1+20%+10%）+660（三项费用计算扣除，但是不能超过实际发生数750万元，笔者所在地区的济宁市地税局于2009年12月31日下发的文件［关于印发《济宁市地方税务局房地产和建筑业税收项目管理办法（试行）》的通知（济地税发［2009］79号文）］中对此有规定，增值额2201万元=12000-9799，增值率22.46%，交纳土地增值税660.3万元=2201×30%，缴纳企业所得税724.93万元＝［12000-（1000+30+6000）-（1500+6000）×10%-660-660.3］×0.25，李某总的净收益2174.77万元=12000-1000-30-6000-（1500+6000）×10%-660-660.3-724.93。

由此可见，同样投资1000万元，前后两种运作方式净收益相差405.23万元=2580-2174.77，根本原因在于以股东投资环节确认的土地收入作为房产公司计算土地增值税扣除土地的成本，这样使房产公司的土地成本抬高，土地增值率低于20%，从而享受免税。

6、筹

建费列前期工程费，而不是管理费用。根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函［2009］98号）规定，对开办费的处理，新所得税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。

由此可见，开办费的摊销已不存在税会差异，企业可一次摊销。工商企业通常列入管理费用，而房地产行业可根据（国税发［2009］31号）文第二十七条规定列入前期工程费，可以在计算土地增值税时加计扣除20%的成本。

二、企业所得税和土地使用税的节税点1、将开发的商品房出租，不再视同销售确认收入。根据（国税发［2009］31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。该内容将《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）文中该条规定中的“开发产品转作自用固定资产”删除了，同时结合国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函［2008］828号）第一条的规定，可以认为，企业将自己开发的商品房出租，不再需要视同销售确认收入。

结合以上土地增值税节税点中的相关分析，企业将房产变销售为长期出租，不仅可以推迟土地增值税的缴纳，还可以推迟所得税的缴纳，并且能够坐享房产增值，但需要付出成本资金利息，而且出租收入需按照12%缴纳房产税，因此企业需要做出详细的测算，在综合平衡的情况下作出决策。

2、没有实现销售前的招待费可以结转到实现收入时累计扣除。房地产行业具有特殊性，从筹建到开工建设直至实现收入往往过程非常漫长，前期项目运作花费的招待费较多，为此国税发［2006］第31号文针对招待费专门做出规定，允许企业在实现收入之前发生的广告费、宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。国税发［2009］31号文对［2006］31号文进行了补充和完善，没有声明［2006］31号文废止，但也没有提及这部分内容，这说明招待费可以结转扣除的规定还是适用的，只不过扣除标准执行新企业所得税法的规定。而广告费、宣传费根据新企业所得税法超标准部分可以无限制的结转扣除。

根据实际工作经验，税务部门对前期发生的招待费比较认可的处理是：先做待摊费用处理，实现收入后再逐步摊销，最长可摊销到实现收入后的第三年。这样做虽不符合会计制度，但因为其对报表的影响较小，会计师事务所审计时一般不予以调整。

至于计提基数，按照［2009］31号文有关精神和实际工作中所得税纳税申报表的填制，房地产企业取得的预售收入可以作为招待费、广告费和宣传费的计提基数。上文提到的济宁市地税局的济地税发［2009］79号对此有明确规定。

3、土地使用税从开具销售发票的次月起停交。根据土地使用税暂行条例，纳税人以实际占用的土地面积为计税依据交纳土地使用税，《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字［1988］第015号）文中规定，纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。

在实际工作中，房地产企业交纳土地使用税的起点是土地出让合同的签订日期，不论是否取得土地证，这符合税法精神。但在房屋售出后，即使发票开具、房屋已交付使用，甚至房权证大证已分割，而土地证因种种原因未能分割，在这种情况下，企业已不再实际占有土地，但税务部门以土地证未分割、土地所有权人仍是企业的为理由，不允许企业停交土地使用税，显然与税法精神不符合，这就形成了税务执法的前后自相矛盾。

篇（11）

正确认识房地产业及税收调控的地位

(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”

房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。

(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式

房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。

在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。

对前一阶段房地产税收政策的梳理

(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况

我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。

(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策

2008年3月,为了支持廉租住房和经济适用房的建设,国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月,为了减轻个人购房者的负担,促进个人住房消费,将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税,个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文,规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比,调整了住房转让环节营业税的征免期,同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本,促进二手房市场发展,鼓励普通住房消费。

2009年1月1日起,国家废止了《城市房地产税暂行条例》,消除了内外资企业在房产税征收方面的“双轨制”。2009年12月22日,国家下发财税[2009]157号文,规定自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的免征营业税。这次政策调整把个人购买普通住房后转让免征营业税的时间从2年恢复为先前的5年,体现了政策较以前开始趋紧。

摘要:文章认为房地产税收调控要着眼于建立长效机制,物业税是维护房地产业健康发展的长效制度,必须下决心认真研究开征或者着手改革现行房地产税制和土地出让金制度。

关键词:房地产业房地产税收政策长效机制税制改革

正确认识房地产业及税收调控的地位

(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”

房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。

(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式

房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。

在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。

对前一阶段房地产税收政策的梳理

(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况

我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。