资产评估报告大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇资产评估报告范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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根据我国企业会计准则的规定，投资性房地产有成本和公允价值两种计量模式。企业通常应该采用成本计量模式。只有当投资性房地产公允价值能够可靠取得的时候，企业才能够采用公允价值模式。当企业采用公允价值计量时，就需要确定投资性房地产的公允价值。国际上通行的做法是由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值。以财务报告为目的的投资性房地产的评估是资产评估师遵循投资性房地产有关会计核算及披露的要求，采用评估技术对投资性房地产的公允价值进行估算并发表专业意见，为会计计量、核算及披露提供专业意见。

1以财务报告为目的的投资性房地产评估的作用

计量资产和负债的公允价值或特定价值，有许多不同的途径。为了保障会计信息的客观和独立，国际上通行的做法是由评估专业人士提供专业意见。以财务报告为目的的投资性房地产的评估作用具体体现在以下两个方面：一方面由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值，能够保障投资性房地产会计计量的客观性。评估机构通过严格遵守评估程序，按照科学的方法评估，保障会计信息客观性的要求。另一方面，评估的独立性能够确保投资性房地产公允价值计量的公正性。专业化的评估机构是独立的第三方，评估人员是与评估业务无利害关系的第三者。投资性房地产的评估是按照公允、法定的准则进行。这些都能够保障投资性房地产公允价值计量的公正性。

2以财务报告为目的的投资性房地产评估的技术特点

以财务报告为目的的投资性房地产的评估为投资性房地产的计量、核算及披露提供专业意见，在遵循资产评估准则的同时，还要受有关会计准则的约束。

评估人员应该根据会计准则的要求，合理确定投资性房地产的评估对象、价值类型和评估基准日。根据评估对象的特点、评估目的及评估应用条件，选择与评估准则中投资性房地产计量模式相符的评估方法。在撰写资产评估报告时，一方面要满足资产评估报告的基本准则，另一方面还要遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的特别要求。

3以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估对象

3.1评估对象的具体范围

投资性房地产的评估对象具体包括：

（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权是企业已取得并采用经营租赁方式出租的土地使用权，不包括计划出租但尚未出租的土地使用权。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权不包括按照国家有关规定认定的闲置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企业拥有产权并已经采用经营租赁方式出租的建筑物。

3.2确定评估对象注意的问题

自用房地产是为生产商品、提供劳务或经营管理而持有，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。作为存货的房地产是房地产开发企业在正常经营过程中用于销售或为了销售而正在开发的商品房或土地，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。

如果投资性房地产各部分用途不同，不同用途的部分能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当属于投资性房地产的评估对象，自用的部分以及不能单独计量和出售的部分，不能作为投资性房地产的评估对象。

4以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估方法

投资性房地产适合于采用市场法和收益法评估。

4.1市场法在投资性房地产评估中的应用

市场法是将被评估的资产与类似的资产进行比较，以类似资产的交易价格为依据，通过差异的调整，计算被评估资产价值的一种方法。

市场法直接依赖现实的市场价格资料和投资性房地产的品质资料，适合于房地产市场发达、交易活跃、存在大量房地产交易实例的情况，例如，房地产开发用地、普通商业住宅、商务写字楼、标准工厂等。

选取交易实例至少做到要与被评估投资性房地产用途相同、所处地区相同、权属性质相同。对于附有租约的投资性房地产，可以通过租约修正系数修正租约对投资性房地产价值的影响。租约修正系数通过考虑被评估投资性房地产由于所附租约致使价值下降的比率来确定。

4.2收益法在投资性房地产评估中的应用

收益法是求取投资性房地产的收益，选用适当的折现率将收益折现到评估基准日后累加，以收益现值估算投资性房地产的价值。收益法适合评估有收益或潜在收益的投资性房地产，例如土地使用权、住宅、写字楼、标准工厂等。

收益法涉及收益额、折现率和收益期限三个基本的参数。

4.2.1收益额的确定

已出租的投资性房地产比较适合基于租金收入估算收益额，计算的基本公式为：

净收益=潜在毛收入一空置等造成的损失一营运费用

潜在毛租金收入是假定投资性房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入，是可以获取的最大租金收入，等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。租金收入包括有效毛租金收入、租赁保证金、押金等利息收入。运营费用包括按租赁合同约定的由出租方承担的维修费、管理费、保险费、房地产税等。

净收益的计算分为两个阶段：在租赁期内，按租赁合同约定的资金收入扣除按租赁合同约定的营运费用计算；在租赁期外，按客观收益确定，用同类投资性房地产的租金收入扣除正常使用时有出租方承担的营运费用来计算。

4.2.2折现率的确定

折现率实质是投资者期望的投资报酬率，等同于与投资性房地产同等风险投资的收益率，根据具体的评估对象的性质、用途、市场投资风险等因素综合确定。投资性房地产由于所处地区、性质、用途、投Y时间等的不同，导致投资风险不同，因此，所确定的折现率也不同。折现率可以根据市场提取法、累加法、投资排序插入法、资本成本法来确定。

4.2.3收益期限的确定

收益期限是自评估基准日起，预期未来可以获得收益的时间，通常用年表示。收益期限要综合考虑投资性房地产的经济寿命和土地使用权的剩余年限来确定。

已出租或持有并准备增值的土地根据土地使用权的剩余年限来确定收益期限。对于单独的建筑物，根据建筑物的剩余经济寿命来确定收益期限。以财务报告为目的的投资性房地产的评估不涉及单独建筑物。对于土地与建筑物的综合体，也按土地使用权的剩余年限确定收益期限。

5以财务报告为目的的投资性房地产评估的特别要求

以财务报告为目的的投资性房地产的评估报告，更多受限于相关会计准则的要求，与其他目的的评估报告差别很大。除了遵循资产评估报告准则以外，还要满足《以财务报告为目的评估指南（试行）》和《企业会计准则第39号――公允价值计量》中有关信息披露的要求，以利于评估报告使用者能够正确理解评估结论。

5.1当评估受限时，不能出具评估报告。受会计计量可靠性的约束，当评估程序或评估条件受到限制时，投资性房地产公允价值能否可靠的估算存在不确定性。如果评估人员不能确信评估结论的合理性，不能出具评估报告。

5.2会计准则和法规修改时的特别要求

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在实习中应用的主要技能，如对房地产知识的熟悉，判断其年限，结构，区位等各方面因素。对xx房地产趋势的了解和判断。拍照的技术及与客户如何进行对话。如何有效率的完成工作。如何与同事相处的技能。实习中，开发了自己的实习能力。如在一些仪器设备的使用，还有Word Excel等办公软件的操作。新学到了房地产评估的专业知识。还有关于抵押给款等内容。现场勘察地形的步骤及技术。

篇（3）

2006年财政部了39项企业会计准则，包括1项基本准则和38项具体准则，在新的准则体系中公允价值计量被摆到重要位置。会计准则中公允价值计量的广泛应用对以财务报告为目的资产评估产生了重大影响，本文拟就与之相关的几个问题进行以下探讨。

一、会计准则体系中公允价值计量的广泛应用

我国会计基本准则中会计计量属性包括：历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值。与原会计准则相比最大的变化之一是增加了公允价值计量。公允价值指在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

财务报告以公允价值计量是会计目的的客观要求，因为历史成本比较可靠和客观，同时体现了会计信息的有用性，有助于财务会计报告使用者作出经济决策。

国际会计准则中公允价值应用十分广泛：第一类，明确要求必须要用公允价值计量的相关国际会计准则，包括IAS 41规定的生物性的资产、IAS39规定的金融工具、IFRS2中以股权支付的报酬。第二类，要求以公允价值进行减值测试的情形，包括存货(IAS2)、资产减值(IAS 36R)、企业合并产生的商誉和无确定使用年限的无形资产(LAS 36R、38R)、为出售而持有的非流动性资产和终止经营(IFRS 5)等准则。第三类，可选择采用公允价值入账，包括不动产、厂场和设备(IAS 16)、无形资产(IAS 38R)、投资性房地产(IAS 40)准则等。

我国新会计准则与国际会计准则趋同，其中采用公允价值的内容包括基本准则和具体准则第2号、第3号、第4号、第5号，第7号、第8号、第10号、第11号、第12号、第15号、第16号、第20号、第21号、第22号、第23号、第24号、第27号、第31号、第37号、第38号，及涉及公允价值的第1号等。可见会计准则和公允价值之间的关系是十分密切，不可分割的。一提到会计准则就会使人联想到公允价值，会计上对公允价值的应用使资产评估有更大的用途，更广阔的前景。

二、以财务报告为目的资产评估中公允价值计量的分析

国际会计准则中规定，如果采用公允价值模式，可能会涉及到对资产的评估和重估，有的具体会计准则甚至直接要求由专业评估师进行评估。随着会计理论的发展，资产评估理论也应该与之衔接。以财务报告为目的资产评估需要从资产评估角度分析公允价值及明确与公允价值计量的相关内容：

首先，有大量市场参加者的市场价格是最好的公允价值参照，是公允价值的良好发现机制，为所有市场参与者的利益提供了公正、公开的保护。反之如果存在外在干预将导致偏离公允价值，而最终可能导致交易某方拒绝接受的后果，并可能产生纠纷。即市场价值是公允价值的基本表现。

其次，公允价值与其他计量属性密切联系。第一，历史成本与公允价值的关系。在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额计量，或者按照购置资产时所付出的对价的公允价值计量。历史成本从最一般的意义上讲，是指取得资源时的原始交易价格。在初始确认时，如果是公平交易，已收付的现金或现金等价物通常被认为是公允价值。但随着时间的推移，在新起点确认时，历史成本就不能认为是公允价值了，即历史成本是过去的公允价值。第二，重置成本与公允价值的关系。在重置成本计量下，资产按照现在购买相同或者相似资产所需支付的现金或者现金等价物的金额计量。有时为了重新确定一项资产的价值即新起点确认时，不可能进行现实的市场交易，只有参照同类或类似的资产(参照物)加以确认，假设该参照物的市场交易价格是公允交易价格，这样才能表现其客观公共性，故在这种情况下的现行成本就被看作是公允价值。第三，可变现净值与公允价值的关系。在可变现净值计量下，资产按照其正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额计量。可变现净值与现行市价有相同之处，反映的都是资产的未贴现的价值。但是现行市价是假定现在脱手而实际未发生销售费用，可变现净值着眼于未来。所以说，如果期限比较长的话，它是不能反映某项资产的公允价值的。但只要时间较短、物价稳定，一些短期的应收应付项目的可实现净值亦可视为公允价值。第四，现值与公允价值的关系。在现值计量下，资产按照预计从其持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额计量。未来现金流量现值的公允与否取决干预期的现金流量、时期和贴现率三个因素。现值分为以公允价值为计量目标的现值和以特定个体计量为计量目标的现值。其中公允价值为计量目标的现值指在现金流量、时期和贴现率三个因素被普遍认同的基础上所确定的现值。只有以公允价值作为唯一计量目标的现值才与公允价值一致。即一定条件下，现值是未来公允价值的体现。

三、财务报告中确定公允价值的资产评估方法

国际会计准则中不动产，厂场和设备(IAS 16)规定对于厂场设备可以采用成本减折旧和公允价值两种计量模式。如果采用公允价值，土地和建筑物的公允价值通常通过评估手段根据市场证据确定，该评估通常由具有专业资格的评估师进行。机器设备的公允价值通常是评估得出的市场价值。如果由于厂场设备的特殊性，缺乏市场证据支持，则可以运用收益途径和重置成本途径估算公允价值。

我国会计准则相关规定，按照以下顺序确定资产的公允价值：资产的公允价值应当根据公平交易中销售协议价格金额确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，应当按照该资产的市场价格金额确定，资产的市场价格通常应当根据资产的买方出价确定；在不存在销售协议和资产活跃市场的情况下，应当以可获取的最佳信息为基础，估计资产的公允价值，可以参考同行业类似资产的最近交易价格或者结果进行估计；采用其他估值技术方法确定公允价值。

四、以财务报告为目的资产评估的实施方式探讨

(一)借鉴国外以财务报告为目的资产评估的实施方式

在英国采用公允价值进行会计计量的公司中，评估师(测量师)对公司资产进行评估，公司会计师根据评估结果进行账务处理，注册会计师根据评估报告和创业会计师的处理发表审计意见，彼此之间形成相互合作、相互依赖、相互制约的专业合作关系，不仅保证了会计准则的有效执行和财务报告的真实性，也界定了各自的专业责任和法律风险。在欧洲以财务报告为目的的评估的发展可以追溯到20世纪70年代，其中一个重要标志就是1978年7月欧共体制定的第四号法令，即公司法。该法令第七章第35条规定了为财务报告目的对固定资产进行估价的规则，对欧洲地区评估与会计业的发展影响深远。在此基础上，欧洲出现了以服务于财务报告目的的专门评估固定资产的固定资产评估师，比、法、德、樊和爱尔兰发起成立欧洲固定资产评估师联合会。同外会计师事务所都有自己的资产评估方面的专家，虽然有这些专家，但审计的过程中是不能为客户进行评估的，这是由于独立性原则的问题。基于这一原则，虽然会计师事务所有评估专家，但不能自己做评估。一般会计师事务所会要求客户先提供评估的结果，然后会计师事务所对这个结果进行审计。客户会请专业的评估师进行评估，对于这样的专业评估会计师事务所会从审计的角度给予评价。审计准则要求，当会计师事务所要利用专家的工作时，审计人员要评价评估专家的专业胜任能力和客观性，审计人员并且需要和评估专家交流，以确定评估目的以及评估过程中采用的方法和假设是否合理，对所采用的数据也需要进行测试。对于有些复杂的评估，会计师事务所了解这些评估专家的工作时一般都要利用会计师事务所内部的专家，让他们和客户所聘用的评估专家进行沟通。

目前的会计准则下越来越多的应用到公允价值，表明会计和审计工作需要更多的评估专业的支持，对评估的需求越来越大，评估行业有很大的发展前景。

(二)我国资产评估与会计的协作方式的探讨

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一、实务界呼唤以财务报告为目的的无形资产评估

在当今复杂多变的经济形势面前，企业合并已经成为企业快速占领市场、把企业做大做强的重要途径。在我国，非同一控制下企业合并的经济业务中，最重要的一项就是确定合并对价分摊。具体来说将无形资产区分为可辨认无形资产与不可辨认的商誉，两者此消彼长。由于这两者在以后年度的后续会计处理存在很大的差异（可辨认无形资产在后续处理时需要进行摊销，而商誉不进行摊销，每年采用减值测试的方式进行后续计量），这样会对以后年度的资产、负债、以及利润等都会产生不同程度的影响，因此其初始价值的确定特别关键，有可能直接影响以后年度提供会计信息的质量。

同时，随着科学技术的迅猛发展，出现了一些新兴的无形资产，如客户关系、期权价值、银行信贷违约率、网络域名等，这些无形资产可能未在账面上完整反映，对于这些复杂无形资产公允价值的确定，就必须借助资产评估中的估值模型，这样才能保证公允价值的确定更加科学、更加精确，其评估结论也更经得起市场的检验。同时，以此为参考编制的企业财务报告才能够更加真实、客观的反映会计要素的信息。

二、以财务报告为目的的资产评估理论内涵

2006 年12 月颁布的新企业会计准则重新强调了公允价值，将它不同程度地运用在19 个具体会计准则中，这样以公允价值为纽带，资产评估与会计报告就成功地联系在了一起。

2007 年，我国在参照国际会计准则、国际资产评估准则以及我国《资产评估准则———基本准则》的基础上，制定了《以财务报告为目的资产评估指南》。《指南》中的第二条指出：“本指南所称以财务报告为目的的评估，是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求、运用评估技术、对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。”资产评估作为一种中介行业为企业会计要素的计量服务，对企业财务报告中的资产和负债的价值进行鉴定。

三、以财务报告为目的的无形资产评估的难点问题

在以财务报告为目的无形资产评估中，成本法和市场法的具体应用是比较简单的，本文主要分析收益法在评估中的难点问题。收益法对资产公允价值进行评估的数学公式可表示为：

式中：Ri表示被评估无形资产未来第i年的预期收益额；

i表示收益期限序号；

r表示折现率；

n表示预期收益期限。

预期收益额是收益法评估无形资产时一个至关重要的参数指标，以财务报告为目标的无形资产预期收益额受到多方面因素的影响，确定评估价值时应该综合考虑所有影响因素，但是在实务中资产评估师常忽略了一些看似不重要但实则产生重大影响的因素，概括起来主要体现在以下几个方面：

其一，评估目的的特殊性对预期收益额的影响。传统的无形资产的评估依据主要为资产评估准则和相关的法律法规。而以财务报告为目的的无形资产评估, ,在遵循传统依据的基础上, 还要参照相关会计准则的规定, 以满足会计信息的需要。其中《企业会计准则》提出的会计信息质量的要求就对无形资产预期收益额的评估有较大的影响。因此，在确定预期收益额时，应满足实质重于形式的会计信息质量要求，对偏离实际的预期收益额进行调整，使其真实客观地反映会计信息。

其二，无形资产自身的特殊性也对预期收益额产生较大的影响。一方面，无形资产的技术生命周期在很大程度上决定了该项无形资产的更替。因而，在对无形资产价值进行评估时，应结合该无形资产所处的阶段对收益额做出一定程度的调整。

此外，无形资产的市场供求关系也是评估过程中被忽略的一个重要因素。价值是由其给使用者带来的效用决定的，所以在评估的实践中并不是科技价值高、技术含量高，其资产价值就一定高。

四、基于层次分析法的预期收益额调整

基于上面的分析，在以财务报告为目的无形资产评估时，预期收益额是需要经过修正的，把偏离实际的收益额修正为客观的收益额。在这里需要定义一个修正系数，通过修正系数,把收益额调整为综合了主要影响因素后的客观收益额。修正系数的数学定义为：C=Пni=1(1±wi)，其中，n表示共有n个因素会影响预期收益额；wi 表示第i个影响因素对预期收益额影响的权重,且w1+w2+……+wn=1；根据因素的带来的正负影响，相应的取+或者-。

显然最终客观预期收益额P0 就可以通过P*C 得到。这种方法的难点就在于预期收益额影响权重wi 的确定，对此，可借鉴层次分析法分中确定准则层因素对目标层因素的相对权重的思想，得到我们需要的预期收益额影响权重的相对大小。层次分析法确定准则层因素的相对权重的步骤为：

（1）根据实际情况建立层次结构模型，模型分为三个层级，即目标层、准则层和方案层。同一层次的因素既对上层因素有影响，又支配下层因素，如图所示：

（3）计算判断矩阵A 的特征值与特征向量，其中令λmax 为A 的最大特征值，W 为对应于λmax 的单位特征向量，那么W 的各个分向量就是准则层元素对于目标层元素的相对权重。

经过以上的步骤，就可以得出准则层对目标层，这两个层级之间的的影响程度的大小，笔者认为这样的模型完全可以用来解决上文提到的四类影响因素对预期收益额影响权重wi的确定。

五、财务报告为目的的无形资产评估预期收益额调整的具体运用

近些年来，随着计算机技术的飞速发展，AHP 软件应运而生，使用该软件能避免繁杂的模型计算，大幅提高工作效率，使人们更容易获得层次分析法的各个步骤的计算结果。下文将详细论述层次分析法在财务报告为目的的无形资产评估预期收益额调整中的具体运用步骤，由AHP软件能够自动生成各个判断矩阵并计算一致性，所以本文目的在于介绍收益额调整的过程，其中具体数据没有实际参考意义。此外，文中探讨的均为各影响因素对预期收益额的正影响，负影响同理可得，文中不再做特别说明。

首先，基于前文的分析构造目标层与准则层，其中目标层为预期收益额，准则层分别为推广宣传力度；评估人员谨慎性；技术生命周期；和客观经济环境。可表示为下图：

其次，构造成对判断矩阵A。比如第一行第三列a13表示相对于目标层预期收益额以及加大推广宣传力度与在市场供求关系中为优势方的重要性之比;第一行第二列a12表示相对于预期收益额以及加大推广宣传力度与该项无形资产处在成长期或者成熟期的重要性之比。

具体的数值则需要资产评估师加以判断，如果评估师认为在加大推广宣传力度和市场供求关系中为优势方两个因素中，后者比前者明显重要，再根据表1 中的数值含义，a13 就可取值5或者6。a12取1/3或者1/4，表示对于目标层来说，加大推广宣传力度比无形资产处在成长期或者成熟期略显不重要。以此类推可以得到其他的数值。

将矩阵A 的每一个元素取值输入到AHP 软件中，系统就会自动计算出该矩阵最大特征值λmax 以及与其对应的单位特征向量W。

同时，系统还会对上述判断矩阵进行一致性检验，如果CI≤0.1, 那么W的各个分量就依次是推广宣传力度、技术生命周期、市场供求关系以及客观经济环境对预期收益额的影响程度的权重。如果CI ＞ 0.1，评估师就需要重新调整矩阵中的数值，重新计算特征值、特征向量并进行一致性检验，直到CI≤0．1。

至此，就求得了预期收益额的修正系数：

C=Πni=1(1±wi)

最后，综合未来现金净流量的数值P 和预期收益额的修正系数C，就可以得到最终的以财务报告为目的的无形资产客观预期收益额P0=P*C=P*Πni=1(1±wi)。

参考文献：

[1]余炳文，王梅婷.以财务报告为目的的特许经营权评估探析[J],财会学习，2013.10.

[2]李小明.议以财务报告为目的的资产评估[J],当代经济，2013.1.

[3]杨凯.以财务报告为目标的资产评估研究[D],西南财经大学，2013.3.

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一、该公司基本情况

____信达资产评估有限公司原为____信达资产评估事务所，20__年因经营规模的扩大变更为____信达资产评估有限公司。该公司是经湖北省财政厅、建设厅、国土资源厅（土地局）批准，工商行政管理部门核准登记成立的经济鉴证类专业性中介服务机构。公司位于__*市朝阳中路文贸乐园南侧，法定代表人为__*，公司注册资本：贰佰万元，营业执照号：42030020__164，企业性质为有限责任公司，主要经营范围：资产评估；房地产价格评估；土地价格评估；房地产咨询、中介；旧车价格评估；车辆损失评估；保险公估；工程造价咨询；资产评估业务培训。

__*信达的执业资格众多。目前拥有《房地产估价资格证书》、《资产评估资格证书》、《土地评估机构资质证书》、《工程造价咨询单位资质证书》及我市唯一的《湖北省涉案物品价格评估机构资格证》等资格证书，成为__地区各种评估（咨询、审计）资质最全的专业社会中介服务机构。

二、公司的优势

1、规范的公司化管理和质量控制。__*信达资产评估有限公司原为__*信达资产评估事务所，20__年3月，公司因业务发展需要[文秘站网-找文章，到文秘站网]正式变更为____信达资产评估有限公司，公司在承继原__*信达良好管理经验的同时，以企业组织形式变更为契机，严格按照公司法的要求建立健全了公司的一系列管理制度，如：资产评估及造价咨询工作人员自律守则、人事管理制度、财务管理制度、档案管理制度、评估人员考核考评制度、客户回访制度、评估(咨询)报告书三级复核制度以及评估（咨询）工作风险控制制度等，提高了公司的管理水平，保证了出具报告的质量。

2、人力资源丰富、技术力量雄厚。__*信达聚集了一大批执业评估师和各类技术专家。现有注册房地产估价师9名、注册土地估价师10名、注册资产评估师8名、注册造价工程师8名、注册会计师1名、研究员级高级工程师1名，高级经济师2名，以及各类精通机械设备、电子技术、土建安装、财务管理等技术人才16人,员工均为大学以上学历，其中硕士研究生3人。同时还长期聘用一批经验丰富的高、中级专业技术人员，形成了以高、中级职称人员为主，其他人员为辅的良好的人员结构层次。目前在__地区，__*信达各种评估资质最全、人员综合素质最高的专业评估机构，在行业中享有较高的声誉。

3、公司内学习气氛十分浓厚，工作质量高。公司评估师____于20__年4月成为首批__市房地产估价师协会专家委员会的委员，雄厚的技术实力和合理的知识结构为__信达的房地产评估业务提供了强大的技术保障。

公司定期组织员工分析宏观经济走势，及时搜集有关行业信息，对信息进行甄别处理，调整相关评估数据，20__年底，针对目前房地产估价行业中基础数据不全，影响评估精度的问题

，我公司通过对房地产市场进行专项调研，组织人员搜集资料，通过对有关数据进行筛选、量化，建立了房地产行业信息基础数据库，并随时根据宏观经济形势及我市房地产市场的变化进行更新，成为我市首家拥有较为完善的专业数据支持的估价公司，这将极大的提高公司的报告质量和公司的核心竞争力。随着公司业务的不断扩大，公司也加强了硬件的投入，目前已接通了宽带网，建立了公司局域网，拥有计算机、打印机、复印机等电子设备共计20余台套，硬件水平的提高不仅提高了工作效率，缩短了向客户交付报告的时间；同时还提高了报告质量。

4、诚信为本、优质服务。房地产评估属于第三产业，为客户提供满意的服务是公司的宗旨。作为一个专业性中介机构，公司在从业过程中始终坚持诚信为本、竭诚为客户服务。公司要求业务人员时刻替客户着想，帮助客户做好评估前的基础工作，评估中与客户密切合作，想方设法维护客户的利益。公司业务人员敬业精神强，业务娴熟，讲究时效。一旦接受委托，立即制订方案，尽快进入工作状态，大量应用现代化手段，高速高效高质完成评估任务。

三、与我行合作情况

该公司自成立起就与我行建立了良好的合作关系。同时一批金融、法律、管理、工程技术等业界著名的专家、学者保持着密切的联系。与各级国有资产行政管理部门经常沟通。在为客户提供全面评估服务的基础上，可胜任大量复杂具体的协调工作，使评估工作少走弯路，使客户在尽可能短的时间内正式获得评估成果。该公司20__年是我行签约单位，目前在我行存款为____万元。

综上所述，该公司依法合规经营，具有规范的公司化管理和质量控制流程、、人力资源丰富、技术力量雄厚等优势，同时与我行有着良好合作关系，因此我部同意推荐该公司为我行合作单位。

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第三条本办法所称产权主管单位是指国有资产投资主体、或代行国有资产投资主体的政府行政管理部门和机构。

第四条国有资产评估项目核准实行分级管理：

(一)设立股份有限公司以及股份有限公司经省政府批准发生国有股权变动(包括增资扩股、国有股转让、合并、分立、终止等)涉及的资产评估项目由省财政厅负责核准；

(二)省级国有资产占有单位经省政府(或省国资委，下同)批准实施的重大经济事项涉及的资产评估项目由省财政厅负责核准，包括：

1．公司的设立、合并、分立和终止；

2．公司在经营存续期间发生国有资本变动；

3．公司从事授权经营范围以外的投资活动；

4．公司向境外注资或转让、出售国有产权或股权：

5．其它重大经济事项。

(三)市、县级国有资产占有单位实施的重大经济事项涉及的资产评估项目由省辖市财政部门(或国有资产管理部门，下同)负责核准，评估项目核准范围由各市财政部门根据本地区的实际情况确定；

(四)同一经济行为或资产评估项目涉及多个产权投资主体的，必须委托同一个评估机构进行资产评估，并按国有股最大股东的资产隶属关系办理核准手续；持股比例相等的，由权变动的一方按资产隶属关系办理核准手续。

第五条国有资产评估原则上由国有产权持有单位(以下简称“评估委托单位”)委聘中介机构。评估委托单位在委托评估机构之前，应填写《国有资产评估项目情况说明表》(附件1)，经产权主管单位同意后，报同级财政部门备案。在资产评估过程中，评估委托单位和国有资产占有单位应及时向财政部门报告有关项目的工作进展情况；财政部门认为必要时，可对该项目进行跟踪指导和检查。

地方资产评估项目需报省财政厅核准的，市财政部门应及时将《国有资产评估项目情况说明表》送省财政厅备案。

未按规定报送《国有资产评估项目情况说明表》的，资产评估项目核准财政部门将不予受理。

第六条国有资产评估项目核准工作按以下程序进行：

(一)评估委托单位收到评估机构出具的评估报告后，应按规定程序报产权主管单位初审；

(二)产权主管单位应对评估报告进行认真审核，针对存在的问题组织评估委托单位、国有资产占有单位和评估机构对评估报告进行修改；修改后的评估报告经产权主管单位审核同意后，在评估报告有效期届满两个月前向财政部门提出书面核准申请；

(三)财政部门收到核准申请后，对不符合要求的，可以将申请核准文件和评估报告退回，由产权主管单位组织进行修改完善，并重新行文报财政部门申请核准；对申报材料齐全的，财政部门应及时组织专家组进行评审；

(四)产权主管单位应根据专家组的评审意见，组织评估委托单位、国有资产占有单位和评估机构对评估报告进行修改；修改后的评估报告，由产权主管单位以书面形式函报财政部门，报送函中要明确是否同意修改后的评估报告，并对修改情况予以说明。

(五)根据专家组的评审意见和修改完善后的评估报告，对符合要求的，财政部门应于20个工作日内下达核准文件(附件4)。

第七条产权主管单位提出资产评估项目核准申请时，应向财政部门报送下列文件材料：

1．产权主管单位对评估报告的审核意见及向财政部门申请核准的书面文件(必须附资产评估报告审核的详细意见)；

2．资产评估项目核准申请表(附件2)；

3．资产评估报告：包括资产评估报告书、资产评估说明、资产评估明细表。资产评估报告的内容、格式及附报文件应符合财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财评字119**]91号)和《资产评估报告基本内容与格式的补充规定》(财评字(19**]3**号)等有关文件的要求；

4．与经济行为相关的审计资料；

5．与评估目的相对应的经济行为批准文件或有效材料；

6．有权部门批准的资产重组方案或改制方案、发起人协议等有关材料；

7．与评估项目有关的股东单位或各当事方的相关文件；

8．其它需要报送的资料。

第八条地方财政部门向省财政厅申请核准的资产评估项目，核准工作程序及应提交的文件材料按照本办法第六条、第七条办理。

第九条省财政厅核准的资产评估项目，其“评估目的相对应的经济行为批准文件或有效材料”以及“批准的资产重组方案或改制方案”是指：

(一)设立股份有限公司及股份有限公司发生国有股权变动(包括增资扩股、国有股转让、合并、分立、终止等)经济行为，省级企业项目须经省政府或产权主管单位批准，地方企业项目须经省辖市人民政府批准或核准；

(二)其他经济行为须经省政府批准。

第十条财政部门主要从以下方面予以审核：

(一)进行资产评估的经济行为是否合法并经批准；

(二)资产评估机构是否具备评估资质；

(三)在评估报告中签字的注册资产评估师是否具备执业资格；

(四)评估基准日的选择是否适当，评估报告的有效期是否明示；

(五)评估所依据的法律、法规和政策是否适当；

(六)评估委托单位和资产占有单位所提供的资产权属证明文件、财务会计资料及生产经营管理资料，其真实性、合法性是否作出承诺(附件3)；

(七)评估过程、步骤是否符合规定要求；

(八)其它。

第十一条注册资产评估师及评估机构对其出具的资产评估报告承担法律责任。

第十二条财政部门建立资产评估核准项目统计报告制度，各市财政部门应于年度终了20个工作日内将本地区资产评估核准项目统计汇总后上报省财政厅。

篇（7）

湖北省国资委成立之时，正值国有企业改革改制、兼并重组大规模展开的关键时期。社会上资产评估机构鱼目混杂、优劣难辨，不少国有企业自行聘请中介机构进行资产评估后，报国资委核准或备案的评估报告质量低劣，有的评估报告存在严重的低评、漏评问题。如果在审核中稍有不慎，就可能导致国有资产流失。因此，资产评估机构出具的评估报告质量和评估结果是否客观、公正，取决于资产评估机构的基本素质。针对存在的问题，国资委及时发出通知，对资产评估机构及执业人员承办国有资产企业评估业务的准入条件、应当具备的资格提出了具体要求。2004年10月，省国资委正式制定出台了《关于委托社会中介机构承办清产核资、财务审计、资产评估业务的暂行办法》，不久，他们又要求全省各级国有资产监督管理机构应建立承办企业国有资产评估业务的资产评估机构备选库。备选库实行公开选聘，在国有资产监督管理机构网站或其他新闻媒介上进行公告，全国所有符合规定条件的资产评估机构均可提出申请，各级国有资产监督管理机构按照注册资本、资质等级、拥有注册评估师人数、从业时间、执业情况、机构管理规范化程度、市场信誉度等条件和标准，对申请入库者进行审定。

省国资委在建立省级备选库过程中，有来自北京、上海等省内外50多家评估机构踊跃投挡报名申请入库。国资委对省内外评估机构一视同仁，按照“统一要求、统一标准、统一监管、保证质量”的原则建库。一是严格按照条件，对申报材料进行认真审查，同时，主动与中评协和省评协联系，对报名中介机构的资质、注册评估师人数、业绩、执业记录等逐一核实，把编制虚假申报资料和有不良记录的评估机构剔除在外。二是把经审查通过的初选名单在省国资委的网站上进行公示，15个工作日内没有提出异议后，最终确定北京中企华资产评估有限责任公司、中审亚太会计师事务所有限公司、湖北众联咨询评估有限公司等27家评估机构入围，其中有6家省外评估机构。三是建立评估机构诚信档案。通过各种渠道收集备选库评估机构的执业情况和有关信息，了解掌握各个评估机构的特点和实力。2006年，出资企业有一涉案项目受到省委省政府主要领导的关注，要求省国资委组织资产评估，国资委根据掌握的情况，从备选库中挑选了一家实力强、市场信誉度高的评估机构，出色地完成了这项要求特殊、内容复杂的评估项目。四是实行动态管理，完善准入机制。每年根据评估机构出具的评估报告质量和信誉等情况，对上一年度备选库进行调整，对发生违法违规执业的评估机构，一经发现，坚决从备选库中清除出去，促使评估机构提高责任感、职业道德和执业水平，从资产评估源头着手提高评估报告质量。去年，有人反映从报刊上看到备选库中有一家省外评估机构涉嫌违规执业，省国资委闻讯后即与中评协联系，得到该评估机构确有“严重问题”的答复后，马上从备选库中将其除名，不得再从事省属国有企业的资产评估业务。四是规定凡资产评估报告在省国资委核准或备案的项目，都必须在备选库选聘评估机构。

目前，湖北省省市两级国资监管机构基本上都建立了资产评估机构备选库。备选库的建立，确保只有基本素质好、内部管理规范、实力较强的资产评估机构才能承办国有企业的资产评估业务，大大提高了资产评估报告质量，有效地防范了资产评估监管作风险，对促进中介机构依法依规执业，维护国有资产合法权益起到了很好的作用，受到各方面的充分肯定，反响良好。

二、严格国有资产评估报告审核关，建立评估项目评审专家库

湖北省国资委建立评估项目评审专家库是资产评估监管工作实践“逼”出来的。在省国资委刚成立时，省属一家知名企业集团决定引进民营战略投资者进行改制，上报资产评估报告要求核准。该集团控股一家上市公司，其改制进程省领导十分重视，并由省政府督办，影响面广，事关重大。省国资委在对评估报告进行审核后，认为存在严重低评倾向。为了使审核意见更具权威性，他们又约请了6位省内资产评估界资深专家审核并出具书面意见，结论是评估报告主要在合理性方面存在严重问题，可能造成国有资产的重大流失。鉴于此，国资委决定直接委派评估机构对该集团重新进行资产评估。最后的评估结果是净资产为4.3亿元，比该集团自行委派评估机构评估的净资产1.5亿元增加了2.8亿元，增值率达186.67%。这一案例给国资评估工作提供了一个较好的蓝本，也由此产生了新的思路：由于国企改制的紧迫性，资产的复杂性,评估业务的专业性以及评估报告的时效性，加之省国资委不仅要担负出资企业资产评估报告的核准或备案，还要负责未纳入履行出资人职责、政企尚未分开的其它省属国有企业脱钩改制资产评估报告的核准或备案，工作任务十分繁重，职能处室相关工作人员难以在规定的工作日内对这些评估报告的全部内容和评估结果作出全面了解和准确评价，而聘请专家评审就比较容易做到，并且使审核意见更具权威性和公正性。于是，他们随即着手建立资产评估项目评审专家库，一是制订评审专家应具备的基本条件。要求评审专家应在资产评估或相关专业技术领域具有丰富的知识和经验，有较高的业务能力和政治素质；二是广泛推荐。请有关单位、院校和资产评估机构推荐符合条件的专家；三是严格审查。将推荐名单在业内广泛征求意见，最后确定了26名评审专家组成省国资委评估项目评审专家库；四是制订了《湖北省国资委企业国有资产评估专家评审委员会工作规则》，使评审专家库的运作程序化、制度化。

评估项目评审专家库建立后，国资委采取评估报告个人审核和会议评审的方式开展工作。对一般评估项目，在专家库中随机抽取三名专家在规定时间内对资产评估报告独立出具书面审核意见，由省国资委交由承办评估机构予以书面回复，对报告进行修改完善后再报送国资委，再由国资委结合专家意见对修改后的评估报告进行再复核，直到准确到位。对重大评估项目，如省政府确定的重大经济事项所涉及的资产评估项目、向非国有企业转让国有产权导致转让方不再拥有控股地位的评估项目等，国资委召开相关专家专题评审会，对评估报告的合规性和合理性等方面进行综合评审，出具专家组书面审核意见，交由承办评估机构予以书面回复，进行修改完善后才能核准。

为了帮助专家正确理解和运用国资监管政策、措施，保持参加评审工作的热情和高度责任心，国资委专家还适时组织安排专家参加各种活动，如举办专题研讨会，邀请参加省国资委有关会议，聘请担任监事会主席特别助理等，对企业国有资产评估中的专业技术问题进行深入的了解和研究，提出工作建议，发挥智囊作用。同时，对评审专家库实行动态管理，根据专家是否严格遵守《工作规则》，评估报告审核意见的质量情况，以及所在中介机构出具企业国有资产评估报告质量高低和信誉度随时予以调整。

评审专家库建立五年来，省国资委一直坚持实行资产评估项目专家审核制度，在确保国有资产保值增值，有效防止国有资产流失、提高资产评估监管工作质量和效率等方面发挥了积极作用。省国资委还通过审核发现并纠正低评、漏评资产评估项目65项，累计调增净资产约15.38亿元。2005年，省属一家金矿公司转让部分国有股权，控股方自行委托评估机构评估后，报省国资委申请备案。针对专家在审核意见中提出的评估目的与经济行为批复不一致等7大问题，国资委请来资产占用方和评估机构的负责人严肃谈话，要求严格按照专家意见进行修改、补充、说明，修改后的评估报告净资产调增了1200万元，增值率达28.57%。随州市推行资产评估项目专家评审制与实地查看制相结合，市国资委从市直有关部门、中介机构聘请了11位具备高级专业技术职称的人士组成“市国有资产评估专家组”，规定凡国有企业总资产在500万元以上的资产评估项目的核准或备案，都要召集专家组有关专家审核，实地查看，核准备案与否，完全由专家评审组说了算。神农架林区国资办在专家审核中坚持做到“五个不予备案、一个不予进入”，即：评估价值与实有价值不符不予备案；评估范围与批准范围不一致的不予备案；资产评估机构不具备相应资质的不予备案；评估人员不具备相应资格的不予备案；评估程序不符合相关准则规定的不予备案；评估结果未公示的不予进入转让程序，从而使资产评估发挥出防止国有资产流失的重要制度屏障的作用。

三、坚持公开选聘评估机构，规范企业国有资产评估委托行为

众所周知，资产评估机构是追求利润的中介组织，自然是“谁出资对谁负责、谁委托对谁负责”。因此，湖北省各级国资监管机构在资产评估监管工作中，把委托中介机构承办企业国有资产评估业务的行为，作为首要环节来抓。省国资委成立伊始，在制定《关于进一步规范全省国有企业改制工作的实施意见》中明确规定，转让企业国有产权导致不再拥有控股地位的，由同级国资监管机构委托社会中介机构开展资产评估等相关业务，社会中介机构服务费由国资监管机构承担，并从两个渠道解决：一是各级政府每年列入财政预算；二是由拟改制企业按社会中介机构平均收费水平，向同级国资监管机构预先提存和交纳，并由同级国资监管机构向中介机构支付。2004年7月，省政府向各市、州、县政府和省政府各部门转发了《实施意见》，要求认真贯彻执行。2006年10月，省国资委在制定下发的《湖北省企业国有资产评估管理暂行办法》中规定，委托评估方应按照公开、公平、公正的原则，选定承办国有资产评估业务的资产评估机构。一般采取从备选库中随机抽签、公开招标的方式或其它方式进行。

省国资委在委托中介机构承办企业国有资产评估业务的工作实践中，按照公开、公平、公正的原则，通过多种方式的探索，最后的结论还是公开招标方式效果好，但程序复杂，人力、时间、费用成本较高，一般适合大型评估项目。在比较了各种方式的优劣后，认为公开抽签选聘方式既符合公开、公平、公正的原则，又节省成本，适合各类评估项目，操作简便易行。省国资委为进一步规范企业国有资产评估业务的委托行为，于2007年11月制定了《湖北省国资委关于抽签选聘中介机构承办企业国有资产评估业务试行办法》，规定凡应由省国资委选聘资产评估机构承办资产评估业务的，按照公开、公平、公正和资产评估机构的资质与企业规模相匹配的原则，采取随机抽签的方式，从省国资委建立的资产评估机构备选库中选定。抽签选定结果由省国资委发文通知各出资企业、有关评估机构和相关单位，并在省国资委网站和其他新闻媒介上予以公告。通过抽签确定后原则上一年不变，年度内出资企业的评估项目，均由经过抽签确定的评估机构承办。抽签工作由省国资委产权处、纪委监察室以及出资企业代表共5人组成。承办某项国有资产评估业务的资产评估机构选定后，由委托评估方、资产评估机构和国有资产占用单位三方共同签署“委托协议书”，对委托评估的目的和要求、评估范围、评估基准日、评估工作的期限、各方的权利和义务、收费标准及付款方式、违约责任等事项作出明确约定。

省国资委还要求经抽签确定的资产评估机构应认真履行合同，规范执业，严格遵循独立、客观、公正、科学的原则，对其出具评估报告的真实性和公正性承担法律责任，如发生在资产评估过程中、违规执业；评估报告粗制滥造，在合规性和公正性方面存在较严重问题；评估人员安排不当，不能保证质量按时出具评估报告，延误企业经济行为；擅自将本评估业务转给其他资产评估机构；对国资监管机构组织的资产评估项目抽查工作不予积极配合等违规行为，及时采取从备选库中除名等相应的惩罚措施，并将有关情况通报其行业主管部门，建议给予相应处罚。企业或产权持有单位如擅自选择并委托资产评估机构承办国有资产评估业务的,视情况采取通报批评、责令限期改正、资产评估报告不予受理或重新进行评估。

实行抽签选聘中介机构制度，改变了资产评估由企业自行聘请和企业主管部门、国资监管机构指定的惯例，消除了人情介绍、关系干预的弊端，大大提高了企业国有资产评估监管的公开、公平、公正、公信和工作效率。过去在选聘中介机构评估时，为了应付各方说情、干预，费时费力费口舌。现在，只要批复某企业经济行为需组织资产评估，已抽签选聘的中介机构就已经“对号入座”了。在省能源集团改制上市、省国际信托投资公司与交通银行的战略重组中，时间紧、任务重、工作量大，由于他们按照抽签选聘中介机构，评估报告出来后，采用会议评审的方式，与几位评审专家一道加班加点，在较短的时间完成评估报告的核准，确保企业改制上市、战略重组的顺利完成，促进了企业改革发展。实行抽签选聘中介机构制度受到普遍好评，有的企业财务负责人对此十分感慨地说：“资产评估监管工作人员将手中的权力公开化、阳光化操作，令人佩服。”省纪委、监察部门也对这一作法给予充分肯定。

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1988年我国就有资产评估机构开始步入市场，截止到2012年底，全国资产评估机构数量达到3089家，执业注册资产评估师人数达到30696人，有关部门更是组织编写了《中国资产评估行业发展规划》，有效的推动了资产评估行业的发展。但从实践来看，目前我国资产评估还存在不少问题，并带来较为恶劣的社会影响，针对这一问题展开探讨具有重要的现实价值。

一、资产评估的成要素

资产评估是一个复杂的系统，经过二十余年的发展，已经建立了较为规范的评估流程，有着明确的参与主体与管理模式，这为提高资产评估质量奠定了基础。

（一）资产评估的参与主体

资产评估的参与主体主要分为三类，首先，委托方，一般而言这种委托方就是资产所有权人，但也存在非所有权人委托的，如企业破产中资产评估等。其次，资产评估实施机构，这一机构是评估活动的主持人，是全过程参与人员。再次，评估结果应用主体，部分评估结果应用主体如银行等金融机构，这些机构对评估报告格式、内容等有一定的要求，这就使得其成为评估活动的重要参与者。

（二）资产评估的基本流程

一般而言，资产评估单位都会建立标准化资产评估模块，即通过将资产划分为不同类型，针对每一类型的评估内容确定评估模块，在此基础上开展评估工作。在接受客户委托后，资产评估机构会与委托方进行全面的对接，了解对方评估的目的或者说评估的用途，并通过查阅资产的档案资料了解资产的基本情况，在此基础上，派出资产评估师现场调查，在此基础上综合各种资料，利用专业的评估方法得出评估结论，出具评估报告。

（三）资产评估的管理模式

一般而言，资产评估报告采取“三审终审制”，即由负责评估的注册资产评估师组织项目小组进行审计，再由部门负责人进行审计，最后由事务所的领导或者其他组织机构负责审计，通过三审保障资产评估的质量，这就形成了一个较为完善的、相互制衡的管理体系，为提高评估质量奠定了基础。

二、资产评估存在的主要问题

为提高资产评估质量，国家有关部门积极行动，出台了《首席评估师管理办法》、《关于推动评估机构做大做强做优的指导意见》等制度，此外，中国资产评估协会还每年定期组织开展全国资产评估行业执业质量检查活动，这都在很大程度上提高了资产评估水平。但从实际来看，资产评估业务仍然存在一定的问题，需要积极予以改进。

（一）资产评估能力与水平有待提升

首先，资产评估人员素质有待提升，资产评估人员特别是高素质的资产评估人员数量较少，业务素质较低的评估人员在评估过程中面临工作压力大、业务水平难以应对复杂局面的问题。其次，资产评估机构本身管理体系不严格，部分评估公司在设立了分公司后，评估报告简单的由分公司或者项目负责人签字后即盖章认可，内部缺乏严格的审核程序，导致评估结果不客观等问题时有发生。

（二）资产评估受干预影响较大

首先，资产评估受委托人干预较大，部分委托人在开展资产评估时有着自身的目的，如融资等，因而在开展评估时会有着自身的目标，如果评估机构不能满足其需求，则双方合作关系难以确立。其次，从市场竞争来看，我国资产评估专业机构多，2013年，年业务收入在1亿元以上的专业资产评估机构达到6家，前100强中业务收入全部超过1千万元，这就使得评估机构之间竞争激烈，资产评估机构要获得相应的市场份额，评估过程中难免会受到评估结果应用方等主体的影响。

（三）资产评估监督体系有待完善

目前，我国资产评估机构主要由资产评估协会进行管理，这种协会管理由于缺乏强有力的执法手段，容易导致监督管理缺乏刚性，缺乏硬的约束力。此外，从其他辅助监管渠道来看，资产评估只需要评估结果应用对象认可即可，缺乏权威部门的认定审批，缺乏外部的监督力量，甚至政府有关主管部门都无需参与（国有资产、集体资产等涉及到所有权的资产评估除外），这就容易产生评估缺乏监督的问题。

三、推动资产评估质量提升的思考

从长远来看，资产评估机构要在评估市场上有所作为，必须走专业化、品牌化的发展道路，这就要求规范管理，创新手段，强化监督，构建一个完善的质量提升体系。

（一）规范资产评估质量管理体系

首先，要进一步规范和完善评估流程，要在进一步完善三审终审制的基础上，建立定期或者不定期抽样检查制度，甚至成立专门的质量控制委员会，对对外提交的评估报告进行全面的审查，强化质量管理。其次，要进一步规范评估过程管理，针对评估中现场调查等容易发现问题的环节，要建立多人同行外出、利用摄影摄像技术保留原始记录等方式强化管理，避免评估中弄虚作假等行为的发生。

（二）注重创新提高资产评估能力和水平

首先，要创新资产评估人员管理模式，资产评估机构要建立富于激励性的人力资源管理体系，建立高质量评估报告奖励制度，对于上级有关部门检查、资产评估机构本身检查未发现质量问题的个人给予高额奖励，反之发现质量问题则进行惩罚。其次，要注重利用信息化手段开展资产评估工作。资产评估机构要注重引进、开发专门的资产评估软件，通过软件系统的自动设置进行评估，尽可能的减少评估人员的主观意愿对评估结果带来影响，提高评估的科学性。

（三）强化监督保障资产评估质量

首先，要加强对评估人员的监督，要利用评估人员诚信制度有效的对资产评估人员进行分析，重点跟踪诚信状况相对不佳的人员，跟踪其评估过程中是否存在不诚信等问题。其次，要加强对评估报告的监督，国家财政部门、资产评估协会等单位要组织对评估报告进行抽查，评价报告质量，对于长期质量不高的资产评估机构进行持续监督。再次，要强化对资产评估机构的监督，要对所有具有资产评估资质的单位进行年度评价，并向社会公示，鼓励社会选聘评价排名靠前的评估机构开展评估活动。

参考文献

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第一条为规范北京市企业国有资产评估行为，维护国有资产出资人合法权益，促进企业国有产权有序流转，防止国有资产流失，根据《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)和《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资发产权[20xx]274号)等相关法律法规，并结合本市实际情况，制定本办法。

第二条北京市国有资产监督管理机构履行出资人职责的企业(以下简称所出资企业)及其各级子企业(以下简称企业)涉及的资产评估，适用本办法。

第三条北京市国有资产监督管理机构负责其所出资企业国有资产评估监管工作。

各区(县)国有资产监督管理机构负责其履行出资人职责的企业国有资产评估监管工作。

北京市国有资产监督管理机构负责对全市企业国有资产评估监管工作进行指导和监督。

第二章资产评估

第四条企业有下列行为之一的，应当对相关国有资产进行评估：

(一)整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司;

(二)以非货币资产对外投资;

(三)合并、分立、破产、解散;

(四)非上市公司国有股东股权比例变动;

(五)产权转让;

(六)资产转让、置换;

(七)整体资产或者部分资产租赁给非国有单位;

(八)以非货币资产偿还债务;

(九)资产涉讼;

(十)其他需要进行资产评估的事项。

第五条企业有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估：

(一)收购非国有单位的资产;

(二)接受非国有单位以非货币资产出资;

(三)接受非国有单位以非货币资产抵债;

(四)向非国有单位投资，或设立公司涉及非国有单位以非货币资产出资;

(五)其他需要进行评估的事项。

第六条企业有下列行为之一的，可以对相关国有资产进行评估：

(一)经北京市各级人民政府或其国有资产监督管理机构批准，对企业整体或者部分资产实施无偿划转;

(二)国有独资企业与其下属独资企业(事业单位)之间或其下属独资企业(事业单位)之间的合并、资产(产权)置换和无偿划转;

(三)其他可以进行资产评估的事项。

第七条企业进行资产评估时，应当按照下列情况进行委托：

(一)经济行为事项涉及的评估对象属于企业法人财产权范围的，由企业委托;

(二)经济行为事项涉及的评估对象属于企业出资人权利的，按照产权关系，由企业出资人或其上级单位委托;

(三)有多个股东的企业发生资产评估事项，经协商一致可由国有最大股东委托;国有股东持股比例相等的，经协商一致可由其中一方委托;

(四)经济行为涉及非国有资产评估的，应由企业与非国有单位协商委托，一般由企业委托。

第八条企业委托的资产评估机构应当具备下列基本条件：

(一)具有政府相关部门认定且与评估对象相适应的资质;

(二)遵守国家有关法律、法规、资产评估的政策，履行法定职责，资产评估机构和参与评估项目的注册资产评估师近3年内没有违法、违规记录;

(三)具有与评估对象相适应的专业人员和专业特长;

(四)与经济行为相关当事人无经济利益关系;

(五)未向同一经济行为提供审计业务服务;

(六)其他条件。

第九条企业在实施资产评估前，应根据有关批准文件，合理选取评估基准日。选取评估基准日应遵循以下原则：

(一)委托方应与资产评估机构进行充分沟通;

(二)充分考虑利率、汇率、税率、市场价格等客观因素的变动对评估值的影响，选取的评估基准日尽可能与评估目的实现日接近;

(三)对同一经济行为涉及多个评估报告应选择同一评估基准日;对多个经济行为应分别选取与其行为相对应的评估基准日;

(四)有利于评估工作的开展;

(五)破产企业评估基准日以人民法院宣告企业破产之日为准。

第十条企业应根据有关批准文件和评估规定，对评估基准日评估对象及被评估资产的范围明确界定;对被评估资产(包括无形资产、账外资产)及相关负债进行全面清查盘点;对企业担保、资产租赁、诉讼、司法冻结等可能影响资产评估的事项也应当进行全面清查。清查中发现资产范围或权属存在问题应及时向原经济行为批准单位反映，并对被评估资产的范围或权属予以重新明确。

企业应在资产清查的基础上，填写各类资产和负债清查评估明细表，按资产评估有关规定撰写关于进行资产评估有关事项的说明。

第十一条企业按照本办法第八条规定选定资产评估机构后，应与接受委托的资产评估机构签订《业务约定书》，明确双方权利和义务。

第十二条企业应根据有关规定向资产评估机构提供合法有效的资产权属证明、企业发展规划、近三年财务报表及与经济行为相对应的评估基准日专项审计报告等基本资料。

第十三条企业和企业法定代表人对企业提供资料的真实性、准确性和完整性负责，并按资产评估规定出具《委托方、资产占有方承诺函》。

第十四条企业收到资产评估报告后，应认真审核，对错评、漏评或重评之处，须责成资产评估机构进行调整;所出资企业对需要逐级上报北京市国有资产监督管理机构进行核准或备案的资产评估报告应出具审核意见。

在评估基准日后，评估结果有效期内，资产数量发生变化但对评估结果未产生明显影响，企业应根据原评估方法对资产额进行相应调整;若市场价格或资产数量发生变化且对评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请资产评估机构重新评估。

第三章受托机构

第十五条资产评估机构受托从事企业资产评估业务时，应当遵守法律、行政法规以及评估规则和执业准则，按照规定的评估程序、方法，独立、客观、公正地对委托评估资产进行评估。

第十六条资产评估机构承接企业资产评估业务时，相关工作人员与企业或其他当事人有利害关系的，应当回避;对自身专业胜任能力和业务风险进行综合分析后，决定是否承接评估业务。

第十七条资产评估机构受托对企业知识产权、资源性资产等资产和企业价值进行评估应遵循有关规定，并符合以下要求：

(一)对知识产权的评估，应当科学、客观地分析知识产权收益预测的可行性和合理性;

(二)对资源性资产、生物资产以及珠宝、玉器等资产评估时，可以聘请有关专家协助工作;

(三)对破产企业评估，要考虑破产行为的特殊性，应当充分调查破产财产变现的市场信息，合理确定破产财产评估值;

(四)以持续经营为前提对企业价值评估时，原则上应采用两种以上评估方法，并对实际状况进行充分分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果。

第十八条资产评估机构应当按有关规定撰写资产评估报告书和评估说明，对有关内容表述应满足以下要求：

(一)评估目的应当唯一，表述应当清晰、明确;

(二)评估对象和范围应当与经济行为涉及的资产范围一致;

(三)明确价值类型及其定义，并说明选择价值类型的理由;

(四)明确选取评估基准日的理由及成立的条件;

(五)明确评估假设和限定条件，并说明其合理性。

第十九条资产评估机构在资产评估报告书和评估说明中，应对下列事项予以充分披露，并揭示其对评估结果产生的影响：

(一)房地产等重要资产的产权权属瑕疵事项;

(二)抵押、担保事项，以及法律纠纷等未决事项;

(三)评估基准日后房地产等重要资产市场价格变化事项;

(四)评估基准日后汇率、利率、税率等国家经济政策调整事项;

(五)涉及企业价值评估的，企业存在但未纳入评估范围的专利权、非专利技术、租赁权、商标权、特许经营权等可确指无形资产和其他账外资产及负债的事项;

(六)其他需要披露的事项。

第二十条资产评估机构法定代表人或合伙人及签字注册资产评估师应对所出具资产评估报告的准确性、真实性和评估结果的公允性负责，并根据资产评估有关规定出具《资产评估机构及注册资产评估师承诺函》。

第二十一条资产评估机构对委托方和企业所提供的资料及评估报告应严格保密，并建立完善的企业资产评估档案管理制度。

第四章　核准与备案

第二十二条企业资产评估项目，实行核准制和备案制。

核准和备案的评估项目，涉及国有资产的由本办法第七条确定的委托方按照其产权关系办理核准或备案手续;涉及非国有资产的由企业按照其产权关系办理核准或备案手续。

第二十三条以下资产评估项目，由北京市国有资产监督管理机构负责核准：

(一)北京市人民政府批准实施的经济事项所涉及的评估项目;

(二)经济行为涉及的评估范围资产总额账面值或资产总额评估值大于或等于1亿元人民币的评估项目。

第二十四条凡需核准的评估项目，企业在评估前应当向北京市国有资产监督管理机构书面报告下列事项：

(一)经济行为批准情况;

(二)评估基准日的选择情况;

(三)评估范围的确定情况;

(四)拟选定的审计机构和资产评估机构的资质、专业特长等情况;

(五)经济行为总体时间进度安排情况;

(六)其他事项。

北京市国有资产监督管理机构认为必要时可对评估项目进行跟踪指导和现场检查。

第二十五条资产评估项目的核准按照下列程序进行：

(一)企业收到资产评估机构出具的评估报告后应当逐级上报初审，经所出资企业初审同意后，自评估基准日起8个月内向北京市国有资产监督管理机构提出核准申请;

(二)北京市国有资产监督管理机构自收到核准申请之日起20个工作日内审核资产评估报告，并对符合核准要求的予以核准;对不符合核准要求的，予以退回。

第二十六条除核准项目外，其他资产评估项目实行备案制，下列项目由北京市国有资产监督管理机构负责备案：

(一)北京市国有资产监督管理机构批准协议转让所涉及的评估项目;

(二)经济行为涉及的评估范围资产总额账面值或资产总额评估值大于或等于5000万元人民币且小于1亿元人民币的评估项目。

除北京市国有资产监督管理机构负责备案的评估项目外，其他评估项目由所出资企业负责备案。

第二十七条资产评估项目的备案按下列程序进行：

(一)企业收到资产评估机构出具的评估报告后应当逐级上报审核，经审核同意后，自评估基准日起9个月内向北京市国有资产监督管理机构或其所出资企业提出备案申请。

(二)北京市国有资产监督管理机构或者所出资企业自收到备案申请之日起20个工作日内审核资产评估报告，并对符合备案要求的予以备案;对不符合备案要求的，予以退回。

第二十八条企业提出资产评估项目核准申请或备案申请时，应当向北京市国有资产监督管理机构报送下列文件材料:

(一)资产评估项目核准申请文件及核准表或资产评估项目备案申请文件及备案表;

(二)与评估目的相对应的经济行为批准文件或有效材料;

(三)所涉及的资产重组方案或者改制方案、发起人协议等材料 ;

(四)资产评估机构出具的资产评估报告(包括评估报告书、附件、评估说明、评估明细表及电子文档);

(五)与经济行为相对应的专项审计报告;

(六)其他有关材料。

第二十九条北京市国有资产监督管理机构对核准的资产评估项目，实行专家审核制度;对备案的资产评估项目，必要时可组织专家进行评审。

第三十条资产评估报告的审核内容主要包括：

(一)评估基本事项

1.所出资企业初审意见是否明确;

2.经济行为批准文件是否齐全有效，对核准项目，企业是否在评估前按本办法第二十四条规定提供了书面报告;

3.资产评估机构和签字注册资产评估师是否符合本办法第八条规定;

4.评估目的表述是否准确;

5.评估基准日的选择是否适当，评估结果的使用有效期是否明示;

6.评估范围与经济行为批准文件确定的资产范围是否一致;

7.评估依据是否合理，选取的价值类型和评估方法是否适当;

8.评估假设是否合理;

9.评估过程是否符合相关规定;

10.可能影响评估结果的特别事项是否充分披露;

11.企业撰写的关于进行资产评估有关事项的说明是否符合有关规定;

12.评估说明是否对评估报告相关内容进行了充分、适当的阐述，评估增减值原因分析是否充分、合理。

(二)评估报告附件

1.企业出具的承诺函是否对如实反映账外资产(含无形资产)及账外负债做出承诺;

2.涉及企业价值评估的项目，企业是否按本办法第十二条的规定，提供了评估基准日专项审计报告(含相关试算平衡表、审计调整分录和审计事项说明等);

3.重要的合同文件是否齐备;

4.房屋建筑物、土地及其他无形资产等资产的权属证明文件是否合法、有效;

5.资产评估业务约定书是否符合相关规定;

6.所需签章是否齐全。

(三)北京市国有资产监督管理机构认为需要审核的其他事项。

第三十一条北京市国有资产监督管理机构下达的资产评估项目核准文件和北京市国有资产监督管理机构、所出资企业备案的资产评估项目备案表是企业办理产权登记、股权设置和产权转让等相关手续的必备文件。

第三十二条经核准或备案的资产评估结果使用有效期为自评估基准日起1年。

第三十三条企业进行与资产评估相应的经济行为时，应当以经核准或备案的资产评估结果为作价参考依据。

第五章监督检查

第三十四条所出资企业应当建立、健全企业国有资产评估管理工作制度，配备专人管理资产评估项目，做好资产评估项目的审核、备案、档案管理和评估项目统计分析工作。

各区(县)国有资产监督管理机构、所出资企业，应当于每季度终了10个工作日内将其评估项目情况的统计分析资料上报北京市国有资产监督管理机构。

第三十五条北京市国有资产监督管理机构对企业国有资产评估工作进行监督检查的主要内容包括：

(一)资产评估管理制度的建立、执行情况和评估管理人员配备情况;

(二)选定资产评估机构及签字注册资产评估师是否符合本办法第八条的规定;

(三)企业经济行为是否合规;

(四)评估的资产范围与有关经济行为所涉及的资产范围是否一致;

(五)企业提供的资产权属证明文件、财务会计资料及生产经营管理资料是否真实、合法和完整;

(六)评估依据是否合理、评估方法是否适当、评估程序是否合规、重要事项的披露是否充分，必要时可调取评估工作底稿;

(七)资产账面价值与评估结果的差异及其原因;

(八)经济行为的实际成交价格与评估结果的差异原因;

(九)一份评估报告是否只用于一项经济行为;

(十)其他有关情况。

第三十六条北京市国有资产监督管理机构逐步建立国有资产评估项目质量评价体系，对执业水平低下的资产评估机构建议企业不再选聘其从事国有资产评估业务。

第六章　罚则

第三十七条企业违反本办法，有下列情形之一的，由北京市国有资产监督管理机构通报批评并责令改正，必要时可依法向人民法院提起诉讼，确认其相应的经济行为无效。对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理：

(一)应当进行资产评估而未进行评估，应当重新评估而未重新评估;

(二)聘请不具备相应资质条件的资产评估机构从事资产评估活动;

(三)向资产评估机构提供虚假情况和资料，或者与资产评估机构串通作弊导致评估结果失实;

(四)应当办理核准、备案而未办理;

(五)不正当使用评估报告。

第三十八条受托资产评估机构违反本办法，有下列情形之一的，由北京市国有资产监督管理机构将有关情况通报其行业主管部门，建议给予相应处罚;情节严重的，可要求企业不得委托该中介机构及其当事人从事资产评估业务;涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理：

(一)在资产评估过程中违规执业的;

(二)评估报告存在重大问题的;

(三)不配合评估项目监督检查工作的。

第三十九条各级国有资产监督管理机构工作人员违反本规定，造成国有资产流失的，依法给予相应处分;涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第七章附则

第四十条境外国有资产评估，遵照相关法规执行。

第四十一条政企尚未分开单位所属企事业单位的国有资产评估项目，报北京市国有资产监督管理机构核准或备案。国家另有规定的，从其规定。

第四十二条各区(县)国有资产监督管理机构可以根据本办法，制定本地区实施细则，并报北京市国有资产监督管理机构备案。

第四十三条本办法自20xx年3月1日起施行。

国有资产的类型经营性国有资产

经营性国有资产是指国家作为出资者在企业中依法拥有的资本及其权益。具体的说，经营性国有资产，指从事产品生产、流通、经营服务等领域，以盈利为主要目的的，依法经营或使用，其产权属于国家所有的一切财产。

经营性国有资产的特征 ：

运动性，增值性，经营方式的多样性。

行政事业性国有资产

篇（10）

《提示》是两个协会以共同发文的形式针对珠宝等特殊资产在抵质押时的风险防范提示。

一是明确应由具有相应资质的资产评估机构对珠宝等特殊抵质押资产的市场价进行评估，并作为发放抵质押物贷款的参考依据。《提示》要求银行业金融机构审慎开展珠宝等特殊资产抵质押贷款业务，应聘请第三方专业机构，首先对珠宝等特殊抵质押资产的真伪进行鉴定，其次对珠宝等特殊抵质押资产的市场价值进行评估，以鉴定、评估报告作为发放抵质押品贷款的参考依据。

二是对银行业金融机构委托评估环节、评估报告的审核、抵质押物后续动态管理等提出了要求。《提示》要求银行业金融机构遵循“公正公开、透明操作，信息对称”的原则，择优聘请取得财政部门颁发并在其资产评估资格证书的业务范围中标明“珠宝首饰艺术品评估”的评估机构进行评估，任何个人及不具有法定资质的民间组织出具的鉴定评估报告不具有法律效力。《提示》要求，银行业金融机构应当完善和加强抵质押品评估报告的审核制度，重点审核抵质押资产产权状况、专业珠宝评估机构按照国家标准和行业标准等出具的鉴定评估结论或意见、以及委托方和相关当事方提供必要的资料并恰当使用评估报告的情况。《提示》要求银行业金融机构建立抵质押物持续管理制度，对抵质押物实行动态监控：贷中及时掌握抵质押物价值变化情况，可以委托评估机构定期或在市场价格变化较快时，重新评估珠宝等特殊资产抵质押物价值；在处置珠宝等抵质押类金融不良资产时，需聘请具有相应法定资质的资产评估机构进行科学合理的评估，作为确定处置价值的参考依据。

篇（11）

建议评估机构应在详尽了解改制目的及背景前提下，开展尽职调查，按操作规范进行职业判断。首先应尽可能制定详细、完善的评估方案，评估的采用应进行充分论证，并多和委托方特别是主管部门进行沟通，对评估的重点、难点做到心中有数。同时，各评估师应熟悉、掌握中央及深圳市关于国企改制的一系列法规及规章，严格依法评估。

二、评估机构进行整体资产评估时，将房地产评估机构评估结果并入评估报告的，评估报告所纳入房地产的评估范围与深圳市规划国土局的处置方案所确定的资产范围不一致，造成部分资产漏评，整个资产评估报告的使用。

建议评估机构应先核对资产评估明细表与深圳市规划国土局的处置方案所确定的资产范围是否一致。如有未纳入处置方案的房地产项目，应进行资产评估。对未经深圳市国土部门备案的非深圳地区房地产评估项目，评估机构应按规定实施评估程序并承担相应的责任。如果委托方已与房地产评估机构签订有关房地产项目评估业务合同的，特别提示资产评估机构，在与委托方签订业务约定书时要注意明确资产评估范围。

三、对于长期投资的评估，部分评估机构按照母子公司合并报表进行评估，不符合《资产评估操作规范意见（试行）》第四十九条和第五十条规定。

评估机构应按照规范的要求，先对被投资企业进行整体评估。根据拟改制企业占被投资企业股权比例，确定该项长期投资的评估值。控股和非控股的长期投资，都要单独评估值，并计到长期投资项目下，不要将被投资企业的资产和负债与投资方合并处理。

此外，评估机构应按照《资产评估报告基本与格式的暂行规定》的要求，简要介绍投资背景、被投资单位的概况，说明长期投资的种类、形成原因及对企业自身经营状况的影响；深入了解具体投资形式、收益获取方式和占被投资单位资本的比重，根据不同情况进行评估。建议评估机构着重说明长期投资以不同的方式评估的理由，并履行应有的资产评估程序。

四、在对国有企业产权转让项目评估中，部分评估机构未能在清产核资和审计的基础上进行评估，造成企业账面数，审计报告数与资产评估清查明细表数不一致，影响资产评估报告的合理使用。

建议评估机构在出具正式报告前，做好与审计机构的对接工作。企业申报账面值应与审计报告数一致，对评估需要调整的事项，应在清查调整值中进行调整，并需要企业予以确认。

五、评估机构擅自对应收款项评估为零。

对国企改制应收账款的评估，必须在恢复已计提的坏账准备的基础上进行。应严格按照深圳市国有企业改制有关文件的规定进行评估。对于按照有关规定可以核销的资产损失，经规定程序审批后方可予以核销。确保应收账款相关有案可查，防止有关责任线索灭失。

六、对于预计负债的评估，由于现有评估、评估准则及相关操作规范未有涉及，评估机构在评估中往往按企业经审计后的账面值予以确认，未能充分考虑预期可能获得的补偿及可能支付的确定金额。部分评估报告的前提条件和假设条件仍然为“未考虑现在及将来可能承担的抵押、担保事宜。”造成前提条件和假设条件与评估结果互相矛盾。

评估机构在具有充分理由对预计负债进行确认时，应考虑将前提条件和假设条件设定为“仅考虑上述担保事项，对资产评估结果的，未考虑其他现在及将来可能承担的抵押、担保事宜。”应特别关注企业在承担连带责任担保的情况下，担保单位享有的拒绝履行担保责任的抗辨权以及在履行担保义务后所拥有的向被担保单位的追偿权。并说明上述事项可能对评估结果所产生影响的程度。关注企业与被担保公司是否存在反担保合同，对企业为各子公司担保的预计负债，应核实被担保公司是否存在重复挂账问题，对预计负债的确认应保持职业谨慎态度，并做到所确认的预计负债证据充分、计量合理。

七、执业风险意识仍有待提高。部分机构未能充分关注资产评估目的行为与评估结果的对应关系，对重大事项未充分履行如实的告知义务，对重要事项影响企业净资产的程度揭示不深，对资产评估风险易发生区域把握不够准确。