房地产采购工作计划大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产采购工作计划范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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1、房地产施工中的进度管理的意义

1.1施工进度管理可以降低投资成本，提高投资效益施工进度与质量投资是相互联系的。

1.2 施工进度管理可以提高企业的经济效益。施工进度管理是对工程建设中的工作流程和所用时间进行规划、实施、调查等活动的总称。建筑工程施工的进度控制，是一项重要而且非常复杂的任务，是工程建设的重要组成部分。

1.3 施工进度管理可以有效地保证工程按期完成。施工进度管理的主要任务是对项目工期进行计算，管理人员对建设项目的规模、复杂程度和资金等进行合理、详细、科学的分析后，制定出的工程项目的最佳工期。

2、房地产建筑施工中进度管理地位与作用

房地产建筑施工中进度管理的重要性对房地产企业不言而喻。众所周知，出于资金安排和销售的需要，项目开工后房地产企业不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间，这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，在交房前完成项目竣工验收。现实中，房地产公司确能做到上述两点，问题在于目前的工程施工往往是前松后紧，即前阶段超期，后阶段赶工的“结构性”进度控制脱节，以此造成的后果是以牺牲工程质量为代价，将问题爆发于物业管理阶段，加大了企业物业管理成本，降低了企业美誉度。

房地产工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接关系到项目经济效益的发挥。进度控制的目标与投资控制、质量控制的目标是对立统一的，一般说来，进度快就要增加投资，但工期提前也会提高投资效益；进度快可能影响质量，而质量控制严格就可能影响进度；但如果质量控制严格而避免了返工，又会加快进度。

3、房地产建筑施工进度控制的方法

控制一词按照法国古典管理学家法约尔下的定义为“检查分析一切活动是否都按照制定的规章和下达的命令进行了”。施工进度控制就是将实际完成的施工进度工程量与施工进度计划相比较，分析是否相符合或出了偏差。常用的几种进度控制的比较方法。

3.1 横道图比较法

用横道图编制的施工进度计划。按其实施进度情况，随时记录。进行实施结果与计划要求相比较。此法直观、使用方便，但不宜量化。

3.2 “S”曲线比较法按照计划累计完成量与时间对应绘出的轨迹曲线称为进度曲线。由于其形状像“S”字母，故俗称S曲线，将实际施工完成量累计值与时间对应点描绘在S曲线图上时，当实际完成点在S曲线下面表示工程施工拖期、拖量；如实际完成点在S曲线上方时，表示工程施工提前、超量。

3.3 香蕉曲线比较法

按照网络计划各项工作的最早开始时间（ES）与最迟开始时间（LS）绘制的计划累计完成量和时间相对应的两条闭合的S形曲线控制图。其形状很像香蕉，故俗称香蕉曲线，当实际完成累计值与时间对应点落在香蕉曲线之内时，说明计划执行实施的情况正常。

4、房地产建筑施工进度控制的措施

4.1 提高综合管理水平

正如上述所说，建筑工程的施工是一项动态的项目，而其中的各种因素都会直接影响到施工的进度，比如说施工材料的采购、施工安全事故的发生、施工质量的好坏等等。由此可以看出，要想真正的加强建筑工程施工进度的管理，就必须从源头上强化施工进度的管理意识，并且提高综合的管理水平，这样才能够实现预期的管理目标，确保工程的施工进度具体的实施措施包括了以下几点：不能够盲目的因为加快施工进度，而忽略施工的质量，因为质量是建筑工程的灵魂，一旦质量出现问题，不仅仅会影响到相关企业单位的利益，更会威胁到人们的生命安全、财产安全。

4.2 加强对进度的记录

对于建筑工程施工过程中的进度管理工作，相关部门的工作人员必须积极的、及时的做好相应的记录，因为记录既是对工作的验证，也是工作的反应。通过客观的、全面的、详细的记录，不仅仅能够及时的整合自身的管理，更能够有效的弥补工作过程中的不足，从而保障建筑工程的施工进度。具体的实施措施包括了以下几点：编制好工作的计划，例如每月工作计划、每周工作计划以及每日工作计划等等，以确保后续施工进度管理工作能够有计划可依；将日常的施工落实为表格，并且严格的做好相关的记录，比如说施工中的某一个环节施工到了哪一个步骤，预计多少个工作日能够完成等；对于比较紧的施工任务，应该派相关的负责人落实督促，并且做好跟踪记录。

4.3 建立顺利施工的大环境

影响到施工进度的因素是多种多样的，而要想从本质上做好建筑工程施工进度的管理，就必须先建立起良好的管理环境、施工环境，这样才能够确保施工的顺利开展，也才能够保证施工的进度具体的实施措施包括了以下几点：及时的做好施工进度计划的交接工作，以确保每一个层次每一个部门的工作人员都清楚的了解施工进度的计划，从而避免因为沟通、交流不当而造成的不必要损失；建立并且完善关于施工进度管理的制度，因为制度的建立是为了能够确保每一个环节都有章可循。

加快工程施工进度是一项系统工程，不能盲目地为快而快，要特别强调“百年大计质量第一”，防止片面抓工程进度而粗制滥造的做法，加快工程进度、缩短施工工期应在保证工程质量的前提下。这样才能又快又好地建设安全、合格、标准的建筑物。工程进度控制管理不应仅局限于考虑施工本身的因素，还应对其他相关环节和相关部门自身因素给予足够的重视。如施工图设计、工程变更、营销策划、开发手续、协作单位等。只有通过对整个项目计划系统的综合有效控制，才能保证工期目标的实现。

参考文献：

[1]李凤侠.房地产建筑施工中的进度管理[J].中国新技术新产品，2011，（02）

[2]葛丽莎.工程建设中进度管理的几点看法[J].山西建筑，2009，（30）

[3]高兴中，黄智勇.皂市水利枢纽主体工程施工进度管理[J].人民长江，2008，（21）

[4]俞建德.施工现场进度质量管理[J].中国新技术新产品，2009，（16）

[5]赵晓峰.论工程施工全面质量管理[J].黑龙江科技信息，2011，（07）

篇（2）

2018年已成回首，2019年已经开始，新的一年我们大家有缘共聚十八公司，总结2018年工作，开始2019年工作的新篇章。在此，我对各位同仁及各级员工2018年的工作付出及对我工作的支持表示衷心感谢。现将去年工作汇报及新的一年工作计划汇报如下：

一、2018年的工作回顾。

2018年是我们十八公司在石家庄成立的第三年，在行业面临结构调整，环保管控影响、转型升级竞争日趋激烈的背景形式下，石家庄留村项目部履约创世纪房地产第三年，柏林庄城中村改造项目履约尚元房地产第一年。这一年我们经历了集团公司的升特，集团公司建筑装配式住宅工厂产业化投产。遵从国家“一带一路”的开放政策积极开拓国外市场等历历众多利好。在这一年我们十八公司砥砺前行，克服困难，冲破种种阻力，坚持重质量、重口碑，重信誉、重履约的宗旨。各项目部严抓管理，发挥工匠精神，以创精品工程、宣扬镇淮品牌、打造标准化项目部为目标，努力向前。取得了显著成绩，其中留村项目在桥西区取得先进集体，优秀项目经理管理奖项。石家庄柏林项目部在群体建筑群中以质量管理、标准化管理获得业主的好评。在此良好的基础上，我们取得了市场认可，先后中标了国源房地产于底项目回迁项目。柏林二期也在洽谈之中。

二、2018年完成主要项目及工作

1、留村城中村改造1-2-4-6-7＃楼及车库工程

申报材料认价单58份，完成认质认价单58份。进户门，人防门已全部安装完成，其中防火门商业部分余6套未安装完成（年终商业部分未计入结算付款）；7＃楼防火门五金件未完成。2018年留村项目部1-2-4-6＃楼、幼儿园及车库以移交业主，所有资料已移交档案馆；7＃楼未交，商业未交。基本完成留村班组结算。

2、柏林庄项目部2-3-5-6＃楼及车库工程

正负零以上完成5层，2-3＃楼间车库部分完成，钢筋采购完成1655吨。岩棉保温板采购完成10000㎡；外墙保温板调换业主正在议定。

三、公司运营及项目部存在问题及建议

1、项目部管理目标不明确，比如质量、安全质量目标的量化；

2、项目部技术负责人跟公司预算负责人的衔接，比如后期变更，班组工作量的计算，结算等；

3、项目部周转工具及材料的出入库管理、台账、退场。班组退场领用材料及物资的管理。班组退场结算零工等。

4、机械租赁的管理，租赁费的项目罚款处理；

篇（3）

房地产项目管理是一个复杂、系统性要求较高的工作，是一个资源融合的行业，资金占用大，开发周期长、风险大、控制节点多，部门工作相关性强，涉及面广，项目差异性大。加上整个行业发展的时间短，可复制的成熟的可借鉴管理模式不多。房地企业需要在经营过程中不断地总结经验，不断化解项目开发过程中遇到的各种风险。项目不可复制，但经验可以沉淀，教训可以铭记，工作模块可以固化。建立房地产企业作业流程、记忆系统等工作在房地产企业的管理中显得异常重要和迫切。一个公司没有一套规范化的管理模式、作业流程、扎实的内力、人力储备等，发展无从谈起。

房地产企业为顾客提品和服务，不仅要借核算成本过程为其产品、服务等市场定价提供基础依据，而且还要通过运营分析和流程化等发现引起成本变动的真正原因，控制成本以获取关键优势。成本管理作为企业管理的重要组成部分，是企业立足于市场并提高其竞争力的法宝。从总体上看，战略成本管理体系主要由价值链分析、对标分析、作业成本法和作业基础管理、目标成本法、流程再造、平衡计分卡等一系列方法体系构成，且各方法体系之间存在高度融合性、互补性。仅房地产企业流程制度体系就包括论证管理、策划管理、设计管理、成本管理、采购管理、施工管理、营销管理、销售管理、客户管理、计划管理、财务管理、人力管理、行政管理、风险管理等内容。

此文仅就计划管理、成本管理、采购管理的相关内容进行简要阐述。就房地产企业流程建设与成本管理而言，主要从管理和技术两个层面提高公司的整体管理水平，保障项目顺利的开发，为客户提供优良的产品及服务，逐渐建立公司良好的品牌，建立企业内部的管理模式，为公司的发展和扩展打好坚实的基础。加强向行业标杆企业的学习，加强内部培训，从思想上让大家统一对流程的认识，认识到流程建设对企业管理的好处，不断完善公司流程并坚决执行，不能光说不做或执而不行。当然在流程执行不顺时，要适时调整优化，让流程成为一种习惯性的工作方式。技术层面上，由内部来不断总结自己已完成项目的优缺点，将经验在流程中、制度中体现出来，形成模式化的范本，避免在后面项目中重犯，减少项目的风险。外部可以建立公司的专家指导制度，从市场、设计、工程、研发、成本等进行支持、保障项目的合理开发，丰富公司人员的专业技术和知识，逐步提高自身的专业技术能力。

房地产企业制度流程建设主要达到以下几个目标：

1、通过学习实践形成适合公司的规范化管理模式

根据公司特性调整适合公司的规范化管理模式——系统的管理流程、作业指引；

2、建立公司记忆系统

根据流程、作业指引的要求形成记录性文件——表格表单；

根据经验数据用用市场调研形成公司数据库；

通过工作经验的积累，形成公司的文件模板。

3、打好公司底盘，促进公司发展

不断完善记忆系统，形成体系，做到管理模式的可复制；满足企业形成规模经营的要求；

4、通过经营管理，系统考虑项目开发节点，增强预见性，协调各部门间的交叉工作，在开发周期中合理分配资源，实现资源效率的最大化。

一、计划管理流程：《项目作业管理计划指引》、《项目开发总体计划管理流程》、《专项计划编制作业指引》。

一级计划：服从于公司长期（3-5年）发展规划，由“项目开发总体计划”及“年度重点专项工作”两部分组成。公司总经理负责对一级节点进行控制。

二级计划：为达成公司一级计划目标而必须完成的行动计划。包括“二级项目开发计划”和“部门专项工作计划”，每项二级计划均由单一部门负责。

三级计划：是指导某一计划执行人工作的行动清单，它由二级计划分解而来，每条本级计划任务都应由某人独立主责。

运营计划管理可以使项目在运营过程中有序进行，部门之间的工作可互相牵制、互相推进、互相监督，当项目运营偏离目标时起到预警的作用，保障项目在可控的目标内运转，是公司绩效考核的重要工具。

二、成本管理流程：

1、项目全过程成本管理流程，流程目的：规范成本管理工作，提高管理效率。适用于房地产项目开发全过程。

2、项目成本分类与核算作业指引，流程目的：加强成本管理，规范企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。适用于项目开发全过程的成本管理。

3、可研阶段成本估算作业指引，流程目的：为了加强买地前可研阶段的成本估算管理，提高成本估算的效率，有效地控制成本、降低风险。适用于购地前可研阶段成本估算工作。

4、策划阶段目标成本管理作业指引，流程目的：规范目标成本管理，通过确定成本目标值，明确各部门的成本控制责任，在项目开发各阶段严格控制过程成本。适用于买地后，项目目标成本的估算与责任分解；

5、设计阶段成本优化作业指引，流程目的：总结设计阶段成本优化的方法，在正式施工图完成前，实施成本优化，提高设计阶段的成本管理意识，提高成本控制效果；适用于概念设计、规划设计、方案设计、施工图设计各阶段。适用建筑、结构、安装、景观、室内设计各专业；

6、招标阶段成本优化作业指引，流程目的：规范招标阶段成本评审工作。适用于施工及材料设备招标。

7、施工阶段变更签证作业指引，流程目的：规范工程变更签证的办理流程，包括施工变更形成的《施工指令单》及设计变更形成的《设计变更单》，施工完成后，对新增工程的量价的确认。适用于合同签订后发生的工程变更。

8、工程合同款支付作业指引，流程目的：加强对项目付款的管理，规范工程付款作业，提高项目资金管理能力。适用于所有在建工程的付款。

9、工程竣工结算作业指引，流程目的：明确结算程序，提高结算效率。适用于各项目工程结算。

10、后评估阶段成本总结作业指引，流程目的：适用于评价项目成本的科学合理性，总结成本管理的经验教训，为新项目成本测算提供参照系。适用于公司所有完工结算项目。

11、成本管理评估作业指引，流程目的：明确成本管理工作的重点，促进发现公司成本管理的优缺点，便于公司高管对公司成本管理工作的评估，最终提高成本管理的水平。

三、采购管理流程：

1、施工及材料设备招标管理流程、设计招标管理流程与营销招标管理流程，流程目的：确保招标采购过程的严谨、科学、透明；采用招投标方式实施采购，保证质量、降低成本、提高效益。

2、合同管理流程，流程目的确保合同签订、合同履行、合同变更、合同后评估管理的标准化与规范化，提升合同管理质量。

3、供方管理流程，流程目的：有效高效管理供方，提升集团运营效益。

4、采购管理流程，流程目的：确保采购的产品或服务符合规定的采购要求，并依据采购的产品或服务对项目整体品质的影响进行控制。

5、招投标委员会评标作业指导，流程目的：成本委员会——公司非常设机构，根据业务需要临时组建，负责授权范围内的评标定标；规范评标活动的公平、公正，维护公司权益。

房地产企业流程建设与成本管理是一个全员参与的过程，这个过程要让大家感受到制度和流程给企业管理带来的好处。制度和流程是一个坚守的过程，就像一个人克服坏习惯建立好习惯一样，一个人有了好的习惯才能活得轻松，一个企业有了适合自身的制度和流程才能健康的发展。

参考文献

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2010经营财年上半年度，本部在各级领导的期许推手下、在兄弟部门的密切配合下，积极践行公司改革指示精神，履行综合管理部各项岗位职责诉求暨既定工作目标。回首这半年来的工作，现小结如下：

一、贯彻投资公司体制改革和Xx置业独立经营自主管理指导方针下，有序开展Xx置业体、机制建设，细化现代房地产经营管理岗位职责，编制体制模型框架，起草修订部门运营流程；根据组成部门要求，先期筹备、有效配合各部门推进递延工作平稳展开；

二、率部投身房地产调整期间的改革大潮，明确Xx置业作为开发和销售实体单位，全员动员为一线销售队伍“沟通、协调、保障、服务”的行政职能，广延房地产综合市场信息的触角，为公司决策层制定相关政策，提供同行业参考坐标，配合兄弟部门完善各工作模型演练内容；

三、展开Xx市竞争区域内市场调查分析，组织撰写市场调查报告，如实客观的反应公司现有电信项目（名门之秀）位于Xx市房地产企业开发和销售总体阶段的宏观发展现状，努力找准公司未来发展的定位；上报各类材料统一行文制式，参数以数据、模型做论脚点；务求形象直观、简介明了；

四、对公司组建进程中，统一各方面来人思想宣导；组织共同学习，凝聚团队意识，鼓舞士气斗志；在低成本运营的框架内，最大限度地调动我部每个人的积极性；对尚未明确部门细分职能的工作，不推不让，以创业者和公司主人翁的形象来开展工作；

五、最大限度的发挥参谋职能，努力向房地产专业营销领域学习，以市场调查为论据，调动一线人员参与积极性，组织撰写3.15营销报告，现场销售初见成效；人员到位后，配合营销部编写5.1促销报告，跟踪活动展开节奏，与各部门负责人步调协作，深入营销推广一线，奔赴Xx五县一区等销售前线；

六、积极参与户型调整的论证工作，搜集户型调整信息，为决策提供真实的客户市场信息和户型参考图例，从营销工作的后端向中段、前端逆向推演，以资金投入最小化和效益最大化的工作思路指导户型情报的分类收集、整理、完善工作，务求细节完善、详实有据；

七、截止10经营财年上半年度，电信项目（名门之秀）销售业绩完成情况：实现规模销售120套，上半年订金总计247.5万，累计回款总计584.36万元。

2010财年下半年部门工作计划

一、指导思想：

始终如一认真贯彻集团2010年改革创新思路，落实公司领导工作意见的有关精神，紧紧围绕2年期目标责任书针对电信项目和银座项目的建设和发展规划总体目标，积极主动地配合做好营销部、项目部、财务部等所需的各项后勤保障工作，确保Xx置业司内外关系、销售、开发、二次开盘筹备工作的顺利进行。

二、工作总体要求：

1．加强在编员工和一线销售队伍的思想教育，牢固树立综合行政管理服务于内外部经营环境维护、服务于业主、服务于客户、服务于社会、服务于投资公司置业公司的服务意识，努力做好自身本职工作，出色完成后勤保障、协调商议、信息管理等各项工作；

2．切实加强行政人员的劳动纪律、岗位职责、工作态度的教育和管理；分工明确、责任到位，督行人员定岗、小组协作的工作方式；实现用心做事、事必躬行的工作标准，树立良好负责的行政工作形象；

3．科学规范地做好固定资产管理，认真细致的做好固定资产登记造册工作，同好内部设备设施和车辆的使用管理，实现设施设备消耗量最小化，效益最大化；

4．根据单位实际了解各部下半年度活动计划，重大活动的安排情况，确定预算外资金支出项目，预测预算内收入情况，综合考量单位运营状况，准确编制2010年度下半年部门预算，确保销售和开发两大主营业务工作有序展开；

5．有效控制运营成本，开源节流。根据公司实际，采取有效措施控制支出，最大程度地利用现有资源，确保收支平衡；

6．重视财物管理，避免浪费；严格遵守财务制度，规范履行采购、报销审批制度，加强物品采购管理，建立健全报销管理制度；

7．重视企业文化软环境的不断改善，关心每位员工的生活，创造和谐一家、亲密奋发的工作学习环境；重视员工专业领域的职业规划教育；增强员工双岗（在岗和不在岗）的工作积极性；

8．健全设备设施定期检查制度，对强弱电、通讯器材、网络oa、给排水设施等确定专人负责，发现问题及时解决；

9．配合销售部一线促销活动的强势开展，以销售一兵的工作态度投入到销售回款计划的落实进程中。做好房地产政策信息、情报的搜集整理完善工作；

三、工作安排：

7月份，⑴2010经营财年下半年预算编制；⑵固定资产登记造册工作；⑶一线销售人员的筛选补充工作；⑷机构调整和体制优化工作；⑸岗位职责、部门流程细化梳理工作；⑹配合Xx置业资质手续完善工作；

8月份，⑴二次开盘重点时令促销筹备工作（随确定日期调整）；⑵配合银座2期各项证照手续办理工作；⑶配合销售现场的案场接待工作（同⑴）；⑷配合工行等银行按揭贷款手续准备材料工作；⑸配合集团发展与薪酬委员会中层人员绩效考核；

9月份，⑴三季度工作考核情况通报；⑵营销费用项目预算审计工作；⑶10月1号交房仪式筹备工作；⑷组织下半年度Xx市房地产综合市场调查筹备；⑸中秋节外部经营环境团拜暨内部节假欢度工作；

10月份，⑴配合营销部Xx重点促销活动筹备；⑵配合售房部Xx案场活动筹备；⑶完善下半年市场调查预案的细节布置工作；⑷配合项目部就银座2期规划建设方案落实筹备组织工作；⑸配合营销部就银座2期现场销售案场配备筹备组织工作；

11月份，⑴内部设施设备自查；⑵配合营销部Xx重点促销活动的后续跟进工作；⑶车辆检修保养工作；⑷资产盘查工作；⑸行政后勤工作常规检查；⑹设备设施的保养工作；

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从上面的销售业绩上看，我们的工作做的是不好的，可以说是销售做的十分的失败。在河南市场上，xx产品品牌众多，xx天星由于比较早的进入河南市场，xx产品价格混乱，这对于我们开展市场造成很大的压力。

客观上的一些因素虽然存在，在工作中其他的一些做法也有很大的问题，主要表现在

1)销售工作最基本的客户访问量太少。市场部是今年四月中旬开始工作的，在开始工作倒现在有记载的客户访问记录有xx个，加上没有记录的概括为xx个，八个月xx天的时间，总体计算三个销售人员一天拜访的客户量xx个。从上面的数字上看我们基本的访问客户工作没有做好。

2)沟通不够深入。销售人员在与客户沟通的过程中，不能把我们公司产品的情况十分清晰的传达给客户，了解客户的真正想法和意图;对客户提出的某项建议不能做出迅速的反应。在传达产品信息时不知道客户对我们的产品有几分了解或接受的什么程度，洛阳迅及汽车运输有限公司就是一个明显的例子。

3)工作没有一个明确的目标和详细的计划。销售人员没有养成一个写工作总结和计划的习惯，销售工作处于放任自流的状态，从而引发销售工作没有一个统一的管理，工作时间没有合理的分配，工作局面混乱等各种不良的后果。

4) 新业务的开拓不够，业务增长小，个别业务员的工作责任心和工作计划性不强，业务能力还有待提高。

市场分析

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一、加强理论学习，推进政治思想和工作作风建设

2014年，我们预算部人员一直从各方面严格要求自己，一方面不断努力党的十、十八届三中全会精神，学习科学发展观，增长才干，另一方面努力做好自己的预算部门工作，积累工作经验，时刻注意自身各方面的协调发展，锻炼自己各方面的能力，推进政治思想提升，作好预算部工作，使自己成为一名政治素质过硬的优秀预算部工作人员。

二、2014年工作亮点和不足

(一)根据岗位要求，认真履行岗位职责

结合公司最近在搞的采购招标核算、绩效管理、合同分解、单类资金拨付控制来看，我们预算部门整个系统本着“集中、统一、精简、高效”的指导思想，实现了预算工作分工、绩效管理、采购招标、集中核算、规范运行、一级核算、统一管理的管理模式。

今年，在我们房地产公司上级的正确领导下，预算部按照职责分工，较好地完成了各项工作任务。我们预算部门主要职责负责项目建安成本控制管理，主要包括建安工程内容的招投标工作、合同签订、资金拨付、工程结算等建安成本管理控制工作。作为预算部一份子，我时刻要求预算部门员工时刻注意根据岗位要求，认真履行本岗位职责。

(二)在10年中预算部主要的业绩

以格调竹境项目为例，我们预算部门工作精度可以概括为一句话就是“全景式客观再现，全球化认知高度”。结合公司企业宗旨，结合市场变化信息，结合公司最近采取的采购招标核算、绩效管理、单项与联合采购分解、单类控制、四单管理、合同与资金拨付使用方面科学规章制度等措施及总经理的十五字方针(找差距想办法降费用扩销售增效益)，结合现房地产开发行业预算成本与目标比较现状，特别是房地产市场现状来看，我们预算部门工作人员最需要的就是就是大胆细心、谨慎拼搏的精神。

在这种精神的感染下，我们预算部增强朝着远大理想不懈追求的坚韧力，增强朝着共同目标团结奋斗的凝聚力，增强朝着美好前景开拓新路的创造力，增强我们房地产公司面向房地产市场赢得发展优势的竞争力。

因为用心，所以出色！这就是我们预算部工作人员的一贯工作作风，为此，我们预算部门在2014年中预算部出色的完成了各项公司交代的任务。就格调竹境项目而言，在公司大力推行公司建立健全管理体制，提高管理水平的契机上，公司主管领导在项目开发初期，重点要求全面提升工程管理水平，在总结以往项目管理存在的不足中开拓思路提出新的工作管理模式，期间在摸索自身管理模式上有着成功的经验。

我们知道，格调竹境一期从2015年年底至2013年9月16日至2013年11月20日陆续完成竣工验收。经历了近两年的时间，期间全公司各个部门在公司领导的带领下，为项目的建设付出了辛勤的汗水，在2014年我们预算部与审计部销售部等其他部门通力合作，全力拼搏，认真统筹安排，使得该项目无论是销售业绩、在品牌知名度再次提升、工程管理(包括质量水平、工程进度、安全、成本控制)等方面均有重大实质性的突破和提升。

2014年，我们预算部做了大量房地产硬件软件预算准备工作和采购招标、分包合包结算、合同资金拨付等工作。特别要提到的是采购招标工作的通过，由于细心谨慎的工作态度，招标到了合适的建材供应商给公司节省了十多万的建材款差价。

我们预算部门就是心系公司，为降低成本预算着想。为公司发展远景着想。预算部一贯将成本控制预算结算合同资金拨付工作放在首位，每到节假日前一个月都会制定节假日前工作进度检查、下个月工作会议，制定工作计划，落实计划内容、完成时间和责任人，以及检查时间，明确各项工作重点，事后进性检查，以确保预算部门工作畅通无阻的运行。在日常工作时，我们预算部一贯强调预算结算工作时的透明操作和自我廉洁防范的意识，杜绝个人贪污贿赂的行为发生。

我们房地产公司企业就是以财务控制、成本结算为核心，提高房地产销售管理模式。而我们预算部门就负责提供各类数据可以优化采购进货渠道、采购进货品种，合理安排库存数量，对主要建材大类的进、存、毛利等方面进行成本分析，有利于资金的整体筹划，从而降低房地产成本；系统对供应商的经营情况进行对比、分析，有利于优胜劣汰；在日常工作中，我们预算部门实时查看各部门房地产项目进度等工程预算动态，便于上级随时掌握房地产预算状况，做出正确的成本估计决策。

我们预算部门同时还系统对人员的管理更加规范、合理，充分利用人力资源，最大限度地节省人力。统一采购招标、结算统一集中管理，有效实现内部控制目标。

在预算管理上，我们预算部门实施分级考核目标任务管理，系统将月季任务指标(销售额、库存占用、毛利率、单项指标任务)层层分解到每个工作岗位，实现目标任务考核，做到有奖有罚，充分调动员工的积极性。同时系统提供资金预算指标，按照部门和岗位，以及工作结算类别进行指标控制，把握资金管理链，最大限度提高企业管理效益。

三、预算部门存在不足与2015年工作目标

针对预算部去年工作中发现存在的不足，例如项目预算细节遗留问题跟踪检查力度不够，管理机制不够完善等等，预算部总结一年来的实际工作情况，将工作目标与2015年定工作思路制定为：

1对预算部每个工作人员工作绩效进行全方面管理核查、对于采购招标工作跟踪和合同资金拨付等重要环节进行仔细反复核对推敲。

2.规范管理机制，完善管理制度，以提高预算部门结算采购招标，合同资金拨付工作效率和质量。

3.加强资金环节监管力度。

4.加强节能降耗的管理工作，从管理上求效益；

四、2015年工作工作思路

达到上述工作目标预算部将做如下工作：

(一)采用绩效管理，采购招标核算

按照传统的管理方式，房地产公司，一般采用分别与不同供货商进行接触洽谈招标方式采购建材，这样虽然可以简化采购招标过程，但成本核算却不真实，给造成管理混乱。因此新的一年我们预算部门将选择单品管理、进价核算的方式，一方面能加强管理力度，对每个采购招标建材的价格、库存、成本实行全面控制；另一方面，实行单品管理也是决策分析的前提条件。

篇（7）

Abstract: real estate development and project management is a complex systems engineering. Pre-project planning critical to the success of the operation of the project. The real estate development and project management of the operation of the real estate company the basis of a programmatic document of the project, to study the management of the project has a very important role.

Keywords: real estate development; project management; management

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

引言：传统的工程管理往往不重视管理策划，以致在综合性大型工程项目的管理中经常会出现组织重叠、职责分工不明、计划制定针对性不强、工作内容不具体、信息不通畅、工程进度拖延等问题。对于大型房地产开发工程项目管理策划可以在项目开始前通过策划文件的形式很好地解决这些问题。

一、房地产策划的重要性

房地产策划是连接市场需要和项目开发建设的中间环节，是开发商将潜在的市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自我发展的有效手段。因此可以说，房地产策划是关系房地产开发经营成败的关键。个人认为项目策划是预先对整个项目进行定位和包装然后通过一些列的宣传手段完成项目销售目的，实现预期利润。下面本文简单论述一下做好房地产策划几点浅见：

1、清楚房地产市场产品的特点：

在进行项目策划之前，我们首先要清楚自己是在对什么样的产品进行策划，这类产品有着什么样的特点。

商品住房，是一种很特殊的商品。住房可以通过市场自由买卖也就是近二十年的事情。在二十年以前，住房是由国家统一分配，并不是一种可以买卖的商品。但是随着我国实现住房改革后，住房成了一种商品，可以买卖，但仍要受一定限制的商品（个人之间买卖住房，需要到房管部门办理过户手续，并缴纳契税等法律的限制）。有一个安身之所是人类生存的最基本需求，而马斯洛的“需求层次理论”也将安全需求列为仅次于饮食（生存）以外最重要的需求。同时我们国家人口众多，18亿亩的土地红线决定了土地的稀缺性，这同样决定了商品住房在我们国家具有价格高，很可能具有唯一性消费的特点。在一个像济南章丘这样的三线地级城市买一套商品住房都需要五十万元，这基本上是一个普通家庭一辈子最大的支出。但对于高收入人群来说，住房从某种意义上是身份的象征，高贵奢华的高档社区代表了居住者显赫的社会地位。

2、进行准确的市场定位：

进行项目策划，定位是关键。项目定位是在目标客源建立的基础上，为最大限度的满足客户的需求而对项目的整体把握。它是围绕目标市场将项目的功能、形象作特别的有针对性的规定。在什么位置建什么档次的楼盘，建多大面积的户型，在进行策划之前都要很准确的弄清楚这些问题。高、中、低端楼盘的定位，中式风格、欧式风格等项目建筑形式的定位都很重要。在一个低端楼盘的项目里搭配古典浪漫的欧式风情建筑，显然是不合适。甚至可以打破传统的按人口、地域、收入等要素进行项目定位的做法，重新针对未来十年最具潜力的购房者群体设计、建造具有定制意义的房子。

3、以人为本，通过差异化的手段完成房地产项目策划：

在个房地产行业竞争激烈的年代，更要注重以人为本，通过差异化的手段完成好项目策划。注重人们对住宅新功能的要求，例如强调舒适性、注重娱乐性和多功能等方面的要求，在设计的细节方面做好项目策划。

二、房地产工程项目管理的特点

l、实践性

工程项目是一种固定产品，各个项目均有不同特点和要求。该产品形成过程是一种特别复杂的过程，所以要有一批有实践经验的人管理。协调、监督该生产过程，从而使产品达到优质，满足用户需求。

2、独立性

工程项目管理单位虽然是非投资方，不负责筹措资金，但所有建设过程均应按一定规律、国家法规去运作，一切从实际出发，独立执行，为客户服务，不受其他干扰和干预，认真细致地履行职责，运用科学分析方法和手段，做出符合实际的结论，使工程项目经得起历史检验，取得最佳经济效益和社会效益。

3、灵活性

一个工程项目受各种条件制约和影响，必须有灵活机动的思维方式，面对实际，及时处理，任何定式思维都无法适应项目的千变万化的需要。

4、系统性

工程项目从立项到建成使用，都是一个庞大的系统工程，涉及面广，要能运用系统工程理论，随时平衡各种条件，调整各方关系，不因一个小的变更而影响整体工程的进展。真正的项目管理公司要形成自己独特的管理体系和模式，使项目管理单位企业化，服务社会化，管理结果商品化。

三、建设工程项目管理内容

因为工程项目建设具有独特的、一次性的特点，故蕴含了效果的不确定性。项目管理就是要管理单位运用知识、技能、工具和技术从满足和超过项目业主对项目的需求和期望。在工期、投资和质量之间寻求最佳平衡点，以使开发商获得最大效益。项目管理主要有下列工作：

l、工程项目计划管理和综合协调

一个大型工程项目管理工作千头万绪，工作过程千变万化，没有一个完整的工作计划和综合协调是无法满足业主的需求和期望的。其主要过程是：收集各方面信息制定汇总成一份连贯、一致的计划书，通过规定的工作实施计划，根据客观变化的情况，及时、有效地调整计划，分析偏差，采取措施，加强控制以确保计划目标的实现。

2、工程项目各阶段任务划分及目标确定

为保证总体目标实现，必须将工程项目所涉及的全部工作细化，分解到各相关单位、部门或人。确定工作范围、工作目标、工作标准。对各项任务的完成情况由综合管理部门及时收集信息，分析、调整、控制，以各子项目的目标实现保证总体目标实现。

3、工程项目进度管理及过程控制

工程项目从项目建议书批准之日起就应抓进度管理，确定各种项目可完成时间，分析各活动之间依赖关系，确认过程所需时间、制定进度计划，调整和控制进度的变化，控制工程项目进度计划特别是复杂大型的综合体开发建设项目，绝不能仅仅控制承包商的施工进度，而应控制影响工程项目的全部条件的进度。如设计，资金使用，对外谈判签约，设备、材料采购，价值功能实现的客观条件等等。

4、投资控制及费用管理

投资控制的目的，是确保在批准的预算内完成工程项目的全过程。根据资源需用计划及价格测算所需资金，编制资金使用计划，并分配到各单项工程和各项工作之中。从工程项目设计开始就应严格控制，限额设计，通过控制设计变更和减少承包商的索赔，达到投资控制的目标。

5、质量管理

确定工程项目质量标准，技术要求，定期评价总体项目执行情况，以提高各相关单位、人员满足质量标准的信心。根据实际情况分析与质量目标的符合性，制定相应措施，消除导致不满意情况发生。

6、人力资源管理

有效地使用各种人力资源，发挥相关各方面人员积极性。通过组织确定分析角色、责任和相互关系。及时补充急需人员，裁减冗员，开发个人或组织的向上进取心和技能。

7、沟通信息

确保及时正确的产生、收集、、储存和最终处理项目信息，是工程项目所必须的联络方式，任何一个信息疏漏或沟通不及时都会影响整个工程项目进展。要建立信息编码体系，信息沟通的计划及执行情况检查制度。

8、采购管理

工程项目所需物资、设备采购品种多，数量大，处理不当都会影响整个工程项目的实现，必须对采购工作加强管理和控制。首先决定何时购何物，确定潜在来源，然后询价、招标签定合同，督促按时、按质、按量及时供应到位。

9、项目风险管理

工程项目管理机构要懂得如何识别风险，分析和应对风险。调整对策使正面事件影响扩大，把负面事件影响减到最小。

结束语：

房地产开发项目管理是发展项目的范围、质量、成本、进度的四个基本要素管理。在项目实施过程中工程质量、进度、成本控制，控制的基础是项目管理规划研究，从而实现知识管理和控制；执行能力同样重要，团队建设和沟通交流决定了项目管理团队的执行能力，是建设高绩效的项目管理团队重要保障。这些因素都在时时刻刻影响着房地产开发质量，需要我们管理人员认真学习和思考。

参考文献：

[1]梁世连，惠恩才、工程项目管理学[M]、大连：东北财经大学出版社，2001、

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1 房地产工程项目现场管理存在的问题

近年来，随着我国社会经济的快速发展，城市化建设的进程不断加快，房地产开发项日工程成为城市化建设的一个重要组成部分。从目前我国房地产开发项目现场管理的方法和手段来看，仍然还存在着一些问题。

1.1 在现场管理部门的设计管理工作方面，一些房地产开发项目的设计由于设计单位的任务较多，加上开发商要求的设计周期较短，因此经常处于赶图状态，设计深度难以达到现场施工要求，设计错、漏、碰较多，变更频繁。如果不解决设计与施工的根源性问题，建设项目就不能按照计划进行，势必影响了现场管理的效率和施工质量，难以保证现场管理的科学性。

1.2 在房地产开发项目的进度管理方面，很多房地产开发项目由于种种原因，使得实际施工进度相对于开发进度计划来说，均有不同程度的滞后，严重制约了房地产项目开发进程。例如，在现场管理过程中，由于开发商部门之间的协调问题，或流程过长，部门过多等原因，许多问题不能及时解决，越积越多，严重拖了项目进程的后腿。

1.3 在房地产开发项目的质量管理方面，有很多房地产项目的现场管理的质量较低。目前，在现场管理中经常出现的质量问题主要有：施工人员为了方便，经常不按设计图纸和施工规范施工；监理单位不能履行应有的监管职责，偷工减料时有发生；施工人员大部分是农民工出身，较少经过上岗培训，因此施工工艺和工序均不规范：由于没有及时进行中间验收和隐蔽验收，造成工程质量隐患。以上问题说明房地产开发项目的现场质量管理还有待进一步提高。

1.4 在房地产开发项目的成本管理和控制方面，缺乏一套良好的成本管理措施和体系，主要表现在：由于合同谈判和签订时比较匆忙，容易造成成本管理的漏洞，造成索赔和变更增加，造成成本增加；成本核算缺乏一个严格的程序和监督制度，导致项目成本管理失控，浪费严重。

2 加强房地产开发项目工程现场管理的必要性

加强房地产开发项目工程现场管理对房地产开发商而言，无疑具有非常重要的实际意义。

2.1 房地产开发项目的现场管理是房地产项目开发的一个重要组成部分，现场管理与整个房地产开发而言，就是局部与整体的关系，如果局部没有做好，势必影响了整体发展的效益和方向。有效而科学的现场管理可以加强房地产开发项目各个管理部门之间的密切联系，同时也可以提高整个房地产开发项目管理的高度和水平，促进房地产开发管理工作又快又好地发展。

2.2 加强房地产开发项目现场管理水平，有利于提高开发项目的品质，提高工程质量，节约建设成本，增加企业效益。其中加强成本管理是现场管理的一个重要方面。加强现场管理的成本管理，对于房地产开发项目而言，不仅提高了效率，而且还大大节省了管理成本，避免了不必要的资金资源的浪费。

2.3 提高现场管理有利于有关法律法规在房地产开发项目中的实行和运用。

现场管理虽然只是房地产开发项目中的一个部分，但是其管理却涉及到了城市规划、城市管理、城市环保等等各个方面的法律法规和政策。因此，提高现场管理有利于保证各项法规政策在房地产开发项目中的贯彻和实行。这是依法办事的体现。

3 加强房地产工程项目现场管理的措施

现场管理是一项极其复杂的管理过程。因此，针对房地产开发项目工程现场管理提出了几点看法和对策。

3.1 设计管理方面。

规划及方案设计、施工图设计的管理是现场设计管理的重要工作内容之一。一

般来说，房地产开发项目的设计工作都会同时由几个单位来完成，因此，在进行设计管理工作时，首先应做好设计工作计划，协调好各设计单位之间的工作和任务，根据设计工作的内在关系确定出图时间，保证设计工作与施工计划的协调，以不影响项目实施的进展。

其次，设计跟踪服务是设计现场管理工作的保障。目前，设计图纸普遍存在的问题是：设计出图时间较短，加之设计单位的设计任务较多，出图质量难以保证，设计内审工作不到位，设计各专业之间没有很好地防调，造成施工过程中的设计变更较多。因此，在施工过程巾的设计跟踪服务尤为重要，处理得不及时，便会影响施工进度，造成返工和浪费。

3.2 进度管理方面。

现场进度管理是项目开发计划得以落实的重要工作之一，实际管理工作中应该注重进度的控制和管理。目前，在房地产开发项日的管理中，较多存在着实际进度落后于计划进度的现象。主要原因是，许多开发商在开发计划的拟定时，为了尽快实现效益目标，脱离实际拟定开发目标，使各项工作及施工进度难以在期望的时间内完成；其次，施工单位的施工组织计划的科学性和计划的执行效果，设备、材料及人力的有效组织是影响进度目标实现的最主要因素，而建设单位内部的各项工作如设计管理工作、招标采购工作、分包队伍的确定工作、内部审批工作等方面也比较突出地影响了项目实施的进度；因此，要想使现场管理的进度得到合理的控制，首先，要制定合理的科学的开发进度计划，建设单位的自身工作应与总开发计划有机结合，并严格按计划执行；对于施工单位的计划执行，应有严格的合同管理措施和经济手段予以控制。只有这样，进度管理才能真正有效发挥作用。

3.3 质量管理方面

针对在房地产开发项目的质量管理方面存在的问题，建设单位应采取有效的措施加以避免和改善，如：(1)要求施工人员严格按照设计图纸和施工规范和工艺标准施工，加强现场施工管理，对每道工序进行控制；(2)对监理单位不能履行应有的监管职责的，应对监理单位采取必要经济手段促使其改进：(3)提高现场管理的质最，还需要从细节做起，从每一个程序来进行。首先，要严格把握施工相关材料和原料的质量关。高质量的原料和材料是现场管理提高管理质量的最基本的管理工作：(4)要求并监控施工单位加强对施工人员的岗前培训和施工技术交底，保证按合理的施工工艺和施工工序施工：(5)要求监理公司及时进行工序验收和隐蔽验收，避免工程质量隐患。以上措施是提高房地产开发项目的现场质量管理必要手段。总之，现场管理部门应该考虑到其管理辐射的各个方面，综合提高其管理质量水平。

3.4 成本管理方面。

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2房地产动态成本设计的基本思路

2.1房地产项目的基本成本结构

所谓的房地产项目成本在实际的控制过程中，其核心主要是借助于单项的合同成本以及其项目总成本进而对总体成本进行的一种动态管理，就其实质性而言，其成本结构图中，项目动态执行成本主要有已发生成本和待发生成本，已发生成本主要有各个合同已经发生的成本，是已经完成工作的计划成本和已完成变更实际的成本。而待发生成本主要是各个合同待发生成本，并包括未完成工作计划成本和未变更计划成本。

2.2房地产作业成本法的基本原理分析

房地产作业成本法基本原理在实际的控制过程中，主要是依据于产品的实际消耗作业。并依据于ABC的基本原理，进而将作业成本法的中心设置为作业，完成为成本的一种分配和计算，并将产品成本加以计算。作业成本法在实际的控制过程中，其基本的原理首先就要对资源进行确认，其次就要对作业清单进行建立，实现资源成本的分配和作业成本的分配，最后对产品成本进行计算。

2.3房地产动态成本管理的模型

房地产动态成本管理的过程中，主要是朝向核算型的控制性发展的，并实现价值创造性方向的发展。这种成本管理模型首先就要对成本数据进行收集，并对成本计划进行制定，通过招标采购的方式实施合同，并进行成本分摊，最后对其评估进行综合性的分析。

3房地产开发的动态成本控制系统

3.1系统模型

房地产开发的动态成本控制系统，同样也有着其特定的功能系统，其主要的功能系统不仅仅有基础信息管理和目标成本管理，同时也有着一定的合同管理、结算管理以及变更管理，就其实质性而言，这种系统模型同样也有着一定的成本统计管理。基础信息管理主要是对开发项目的基本信息进行记录，目标成本管理主要是借助于作业成本法的基本原理，完成目标成本的制定，合同管理主要是对所有合同的签约情况进行综合性的管理，变更管理则是对项目执行过程中的不确定因素进行综合性的分析。结算管理则是依据于不同阶段的一些成本数据，进而综合性的分析其模。成本统计管理主要是为房地产项目以后的成本测算提供科学化的数据支持。

3.2系统架构

一般而言，房地产开发的动态成本控制中，其系统架构主要有用户服务层、业务服务层和数据服务层。用户服务层主要是面向一般的用户，进而做出的一种服务，而业务服务层主要是数据服务和用户服务连接的基本架构，主要是对相应业务规则进行综合性的定制，进而对用户的请求做出一定的响应。数据服务层主要是对数据进行的一种维护和管理，并对业务服务层的数据请求加以响应。

4房地产开发的动态成本控制系统软件的应用

房地产开发的动态成本控制系统软件在实际的应用过程中，通过在北京、上海以及浙江等大型房地产企业进行了综合性的使用，取得了一定的使用效果。首先房地产开发动态成本控制系统软件应用过程中不仅仅能够及时的获取项目的全部成本信息，同时也能对不合理的成本的增长进行全面的控制，并对无效作业以及其一些增值的作业进行综合性的分析，以便于对项目的资金状况进行及时的了解，进而将企业的财务费用着重降低。其次该套房地产开发动态成本控制系统软件有着更加科学合理的费用分配，能够真实性的反应产品成本，并将房地产开发产品的竞争力全面提高。最后通过动态深刻项目的开发费用，并综合性的分析投资的一些偏差，并借助于有效的图表信息，对成本管理的状态进行综合性的分析，进而将产品的成本有效降低。总而言之，房地产开发的动态成本控制系统软件应用的过程中，还可以实现对数据的有效收集，并有着相对及时的信息反馈，进而保证房地产开发企业的高效发展。

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一、营销管理工作

本年度围绕公司年初制定的“网点一定带租约售出、公寓楼基本达到清盘、办公楼注重人气”的目标，做好本职工作，尽力完成领导下达的各项任务。

1、做好销售管理基础工作。包含市场调查、售楼现场管理、银行贷款、报表管理、销售策略、价格策略和销售例会等工作。

2、做好广告企划工作。包含广告项目的招标、询价；广告方案的执行工作；

4、做好促销活动。年初执行“20万20套的清盘促销”、年中执行“凯华8周年，交2万抵8万”的活动，年底在房地产市场充分回暖的基础上，执行涨价策略。

二、办公室工作

本年度围绕“办文、办事、办会”三大工作职责，充分发挥“参谋助手，督促检查，协调服务”三个作用，在分公司经理的正确领导下，在同事们的大力支持配合下，较好地起到办公室上传下达的枢纽作用，为公司房屋销售和售后服务工作提供良好的基础。

1、做好日常管理工作。包含收发文、秘书、文件和档案管理、日常考勤、请销假、日常办公用品采购与保管、清洁卫生和后勤保障等等工作。

2、做好企业文化建设工作。包含日常规章制度的“上墙、上书、上身”；日常宣传报道工作等等。

3、做好资料上报工作。包含提报各类报表、市场营销报表；向公司机关上报月度计划和总结等等。

4、做好与当地政府部门的接洽工作。包括做好与当地土地局、房产管理中心、财政局、统计局和开发区管委会等等部门的对接工作；比如2011年9月17日，胶南市市委书记张大勇莅临麟瑞商务广场调研的准备工作；11月份，在开发区管委会的指导下，组织申报了青岛市中小企业创业基地。

三、工委工作

做好新时期的工委工作，必须树立“以人为本”的理念，为广大职工“诚心诚意办实事，尽心竭力解难事，坚持不懈做好事”的宗旨，千方百计把工委工作做细、做深、做实。

1、做好学习工作。做好实时政治和业务知识的学习；比如在七一建党节期间组织学习xx在七一期间的讲话；组织多次学习中央、股份公司、集团公司和凯华公司各类文件精神。

2、组织活动。在平时工作之余，组织一系列活动，丰富职工的工余生活。

3、解决员工的困难。在下半年，申报一人为公司五帮户。

四、其他工作

在做好本职工作的同时，尽量帮助和配合其他同事，积极贯彻团队理念，让自己多做一些事情，把公司的事情当做自己家里的事情，切实提高自身综合水平。

1、协助财务做一些财务类工作，比如纳税申报、银行业务等等。

2、领导交办的其他事宜。比如协助济南分公司做好兴隆山庄房屋买卖合同签订工作；协助莱西做好莱西房地产市场的产品专项调查工作。

青岛中铁凯华公司工作

一、学习

二、营销策划准备工作

1、做好市场调研工作。在前期产品调研的基础上，分三个版块（北区新区、中区区域、南部区域）对莱西房地产市场做更加全面的调查。同时，做好客户访问工作，掌握客户的消费特征，期望值等等，达到知己知彼的目的。

2、做好项目环境调研。主要针对本项目的地理位置、周边配套和swot 分析进行分析。

3、做好中国人居金牌试点项目的活动方案。公司与中国房地产研究会人居环境委员会合作，希望借他们的力量，通过“高举高打”的方式，占领项目推广的制高点。

4、“新莱西、新南城、新人居”的报告。我们与望城办事处接洽，希望借政府之手大力支持南城区域发展房地产业。

5、销售前期准备事宜。包含整体vi部分、项目定位和推广思路、销售道具准备和物业公司等等事宜。

三、项目报批报建工作

1、配合做好东侧地块的前期证件办理工作

第二部分：个人工作感受

1、计划性和全局性最重要。尽量站在高一点的角度，把握不同阶段的核心工作。

2、注重对细节的控制。比如在广告合作上，对于稿件控制不到位，最后导致无效电话特别多。

3、持续学习。在学好业务知识和政治知识的基础上，尽量学习一些关于房地产的经济政策，包含土地、金融、税收、规划和物业等等；也要学习本专业的一些标杆企业的做法，结合实际情况，加以运用。

4、为人处世是关键。作为团队中的一人，我们要善待周围的一切，看到别人的优点，谦虚谨慎地向别人学习；互通有无，自己的长处应该与同事分享，达到大家共同成长的目的。

第三部分：2011年工作计划。

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中图分类号：F293.33 文献标识码：A

运用项目管理的基本理论，从业主方对项目管理的要求出发，研究工程项目管理的历史发展历程及影响工程项目管理的几个主要因素，从中得出房地产项目业主对项目管理与建筑施工企业具有相同的共性以外，有着它的特殊性。着重分析房地产项目业主对项目进度计划的制定，项目进度的管理及施工安全的管理工作。

1、进度控制的概念

进度控制指的是在既定的工期之内，由承包商编制合理的进度计划，经过监理工程师的审批之后，承包商按照其计划组织来进行施工。在其施工的过程之中，监理工程师要充分的掌握进度计划的执行情况。一旦发现有偏差，就及时的分析产生偏差的原因以及对施工工期的影响。并且基于分析的结果，督促承包商强化进度管理的力度或者是采取一定的措施，来调整后续工程的进度计划。如此不断循环，以期在预定的工期内完成所有工程项目。

建设工程进度控制的最终目的是确保建设项目按预定的时间动用或提前交付使用，建设工程进度控制的总目标是建设工期。

进度控制必须遵循动态控制原理，在计划执行过程中不断检查，并将实际状况与计划安排进行对比，在分析偏差及其产生原因的基础上，通过采取纠偏措施，使之能正常实施。如果采取措施后不能维持原计划，则需要对原进度计划进行调整或修正，再按新的进度计划实施。

2、房地产开发施工进度控制的主要任务

2.1、设计准备阶段进度控制的任务

(1)收集有关工程工期的信息，进行工期目标和进度控制决策；

(2)编制工程项目建设总进度计划；

(3)编制设计准备阶段详细工作计划，并控制其执行；

(4)进行环境及施工现场条件的调查和分析。

2.2、设计阶段进度控制的任务

(1)编制设计阶段工作计划，并控制其执行；

(2)编制详细的出图计划，并控制其执行。

2.3、施工阶段进度控制的任务

(1)编制施工总进度计划，并控制其执行；

(2)编制单位工程施工进度计划，并控制其执行；

(3)编制工程年、季、月实施计划，并控制其执行。

3、影响房地产建设项目施工进度的因素分析

3.1、施工单位方面的因素

很多的施工单位都存在缺乏技术人员的问题，由于技术人员的缺乏，致使不少施工单位没有办法完成对技术有特殊要求的施工工序，从而延误了项目工期。并且施工单位对项目工程进度及项目造价之间的关系缺乏科学的认识，一旦施工工期滞后，需要增加人力、设备时，施工单位就没有条件增加人力、设备等，也会造成工期的延误。

3.2、监理方面的因素

有些监理公司在进行监理工作时不能做到“公正、诚信”。在认识上也存在一定的片面性，认为控制工程进度主要是依靠施工单位实现，而监理工程师在控制工程进度上没有多大作用，由于这种思想的存在，也就放松了对工程进度的控制。现阶段虽然很多监理公司都配备了计算机等现代科技管理手段但是真正实现使用计算机对进度进行控制的还是少数，根本达不到对工程进度进行动态控制。

3.3、项目业主方面的因素

业主受到利益驱动，为了追求工程项目的进度，在工程招标文件中会不合理地压缩施工时间，不能建立一个合理的施工工期。在评价定标时，一些业主不能正确处理好投标标价与工期的关系。一些报价虽然偏高但是比较合理的投标者会被舍弃，中标者往往是标价较低但是工期不合理的施工单位。在审查施工单位提交的施工计划时，业主对施工方案的可行性及合理性没有足够的认识，不能充分考虑工期缩短对工程质量和造价的影响，所以很难实现控制进度的目标。

4、工程进度的保证措施

4.1、施工机械设备及施工技术保证措施

施工的机械设备对施工的效率有着至关重要的影响。其中塔吊工作直接影响整个现场的施工进度，所以对其的安装、操作必要要有严格的要求，不但要有专门机构的质量安全鉴定同时操作人员必须具有上岗证，实行岗位责任制，而且在操作时必须严格按照操作规程进行操作，确保设备的安全、正常的使用，不延误施工工期。

施工技术对施工工期影响严重。所以施工单位要有一支比较好的施工队伍。对施工中对技术有着特殊要求的施工工序能够快速的解决，确保工程进度。

4.2、施工组织及施工物资保证措施

项目中的关键人员例如主要技术人员、项目经理部管理人员都应该是由具有一定经验的人员担任，为确保工期，应该保证工程中所需要的物资、人力、设备等的充沛；项目主要管理人员在合同签署后要能够及时地对施工现场进行勘察，编制实施性施工组织设计，在施工过程中要按照质量管理体系，根据施工季度制定详细的施工计划，确保施工进度。同时要确保施工中每道工序都有充足的材料、构件、配件等，并对这些物资进行严格的质量检查、实验等。施工单位在其物资采购的订货合同中，不仅要涉及比较详细的质量状况，供货的时间、地点等条款也要包括在内，以便为以后质量监管审查提供便利。当然建设单位也应该确保资金的到位，这样才能避免因材料供应不足而引起的工期延误的问题。

5、房地产项目施工安全管理

5.1、施工安全管理的基本内容

(1)依据项目设计文件、施工作业规程、有关行业和部门的法规、规程及合同文件，结合现场作业条件，检查项目设计和施工的有关技术文件、施工顺序、施工工艺、施工管理及施工人员素质等，发现问题及时向设计单位、监理单位、承包商提出口头或书面意见。

(2)当发现违反安全保护方面的有关规定，且出现严重后果时，要及时提出书面通知，警告以至勒令停工等。

(3)当安全保护与施工进度发生矛盾时，应贯彻“安全第一”的原则，由项目经理负责做出调整项目进度的决定。

(4)项目经理部有关成员要参加有关的各种安全保护的分析与追查责任会议。

(5)分清事故责任，正确处理。若是由于有关当事人的责任所造成的损失和罚款，要由责任方负经济赔偿责任，不能列入建设投资。如事故属于合同所规定的非人力所能预见和不可抗力等非责任事故，经调查认定，并按有关合同规定，单独支付发生的相关费用。

5.2、施工安全管理的措施

(1)设计上全面细致的考虑安全因素。在项目的设计阶段；就要注意安全方面的设计。在施工组织设计阶段；选择有安全防护措施的方案；

(2)采用新技术、新装备加强施工安全防护；

(3)制定严密的施工安全组织措施和安全纪律；

(4)严格按照施工规范和施工安全操作规程施工；

(5)加强直接进入施工现场的工作人员的安全防护措施；

(6)在险要地段或工点，设置安全预警系统和监测系统；

(7)加强安全教育培训，增强员工的安全意识，树立“安全第一”的思想；

(8)健全各项安全检查制度，推行安全施工责任制；

(9)建立应对突发事件的应急系统，如救护系统、消防系统等；

(10)实现安全保险制度和风险抵押制度。

总之，运用房地产建设项目管理的基本理论，站在对项目管理要求的角度，探讨了影响工程项目管理中有关进度与安全问题的主要因素，重点分析了房地产项目中业主对建设项目进度的安排、管理及施工安全方面的管理工作。

参考文献

[1]张卫东.房地产建设项目施工管理过程中的进度与安全问题探析[J].科技视界,2012,28:314-315.

[2]何俊.浅议房地产建设项目施工管理过程中的进度与安全问题[J].中国建筑金属结构,2013,02:120.