住房改建论文大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇住房改建论文范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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1．1课程特点

本门课程的涵盖内容较广，包括民用建筑设计和工业建筑设计两大篇，为学生重点讲解的是民用建筑设计，主要介绍建筑平面、立面和剖面的设计内容及设计方法，建筑物的六大构件组成（基础、墙、楼地面、楼梯、屋顶和门窗）、各构件所起的作用，及每一构件具体的构造方式。比如屋面构造，不仅要知道所选择的面层材料，还必须了解每层的做法，包括厚度、砂浆的比例等等。课程结束后还要给学生安排设计任务，进行一至两个星期的课程设计。这种教与学的模式沿袭多年，有一定的特点和优势。但是，学生在学习期间，常常觉得这门课学起来很容易，但真正理解课程中的一些专有名词、构造方法等内容时却往往感到难以理解，考试时也很难答出理想的考试成绩。

1．2授课学时

根据“厚基础、宽口径、重素质”的原则，分配给房屋建筑学课程的课堂教学课时大量缩减，而房屋建筑学课程的内容却纷繁杂多，学时和教材内容之间互相矛盾，如何利用有限的教学时间让学生有效地掌握大纲要求的内容，做到统筹规划、重点突出，是教师需要解决的一大难题。

1．3学生

学生对课程的重视程度普遍不够。一方面，学生认为授课的内容浅显易懂，没有什么难度；另一方面，学生在平常的生活中虽然见过不同的建筑类型，但在运用房屋建筑学课程中的一些知识，诸如平、立面的单元及组合方法，线条的处理方法，如何体现建筑形体的美感、质感的时候，没有相应的典型建筑实例现场演示，即使依靠最详细、生动的语言进行描述也是无法体现不同类型的建筑外观的，学生们自然而然会因缺乏想象而感到枯燥乏味，产生厌学情绪。

2教学改革措施

针对以上存在的问题，基于房屋建筑学课程教学实践，对房屋建筑学课程教学改革提出一些设想。

2．1教学内容精炼化

课堂教学作为学生获取知识的重要途径，在教学内容上应进行“精挑细选”，删掉老旧重复内容，强化技术应用性与时代性。如《房屋建筑学》教材里的墙和基础构造这一章里，有专门的一节内容涉及3～4个篇幅来介绍实心粘土砖，包括它的制备工艺、组砌方式、施工方法等，而现实中，在我国多数地区，这种粘土砖因会消耗大量土地中的粘土资源被政府颁发明令禁止使用，而以符合环保要求的各类砌块来代替，但从目前出版的各类教材来看，仍普遍存在以实心粘土砖为讲解重点，而对其他砌块却介绍很少的局面上。诸如此类的情况，在教材中还会找到很多，教学大纲要求的内容可能已经过时，而教学大纲中不做要求的内容，可能已经成为建筑工程中的主流，所以如何选好授课内容，与时展相并进，是确保学生将来学有所用的关键。

2．2教学方法多样化

通过寻求多样化、丰富性的教学方法，激发学生的学习热情，提高学生自主能动性。

2．2．1教师授课和课堂讨论相结合教学过程中，为提高学生的学习兴趣，可采用课程讲授、提问和讨论相结合的方式。教师对某一问题的讲解告一段落后，针对基本概念对学生进行提问，并引导学生就某些问题或某一建筑工程展开课堂讨论，通过老师与学生之间不断的互动、信息往来，听取学生们的想法、反馈意见，及时发现学生们理解薄弱的地方，从而适时的调整课程内容，这对于老师能够自始至终的牵引学生的学习兴趣、启发学生思维及提高学生的学习能动性都大有裨益。

2．2．2传统教学和现代化教学相结合

在经济日新月异的今天，各种大跨、超高、新颖、奇特的建筑结构日益增多，这些结构形式很难通过叙述表达清楚，只能通过搜集图像资料，加入文字、影音、动画等内容，制作成教学幻灯片呈现给学生，采取这种教学手段会给学生以直观、形象、生动的学习感受，既增强了学生的学习兴趣，又使学生对各种建筑结构在国内外应用现状、今后发展方向及研究动态有了更多的了解。此外，在《房屋建筑学》课程授课之初，教师可将自己的电子信箱告诉学生，以便学生随时将学习课程时遇到的问题反馈给任课教师，教师可以及时答疑解惑，并在授课时有针对性详细讲解这方面的知识。通过将传统的板书教学和多媒体、网络等现代化教学手段相结合，就可为学生提供尽可能多的信息量，给学生打下较扎实的专业基础。

2．2．3课堂教学与课外教学相结合

各种建筑构件相互连接的方式错综复杂，头脑中需要很强的空间想象力，若能将现场实际工程与课堂教学相结合，一定会取得更好的效果。如讲解“屋盖支撑”这一节时，只凭教材上的图形学生很难理解各种支撑布置情况，这时可带学生到屋盖施工现场进行教学，通过实际物体，让学生了解各种支撑及其布置情况，以及各种支撑的作用。这样通过屋盖结构现场教学，学生对屋盖结构就不再陌生，对屋盖与各种构件的连接也会有较深的认识。

2．3实践教学要强化

实践教学环节要不断加强课程设计。通过课程设计环节，学生们会对民用建筑在平面、立面和剖面的设计过程有全面而具体的了解，因此在课程设计过程中，必须做好以下几个方面：（1）命题多样化、工程化。给出多组接近工程实例的课设选题，最好每人一题，学生们可根据自己的能力和兴趣方向自主选题，着重培养学生的思维能力和分析问题、解决问题的能力；（2）加强过程管理。设计前，为学生进行设计专题报告，内容包括设计过程、规范、构造及建筑制图等方面的知识，同时制定详细的工作进程表。课程设计期间，加强培养学生使用各种规范、查阅手册和资料的能力。指导教师可随时检查学生的工作进展情况，对每名学生的学习态度、工作进程和设计能力都要有所记录；（3）科学的考核方法。指导教师应制定科学、公平、合理的考核方法，对每名学生的表现进行考量，结果应能反映出每名学生在设计期间的综合表现，例如课设成绩可从设计计算书的内容、施工图纸的绘制、平时表现、答辩情况等多个方面全面评价、综合考量。

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任务型建构教学

任务型教学是以任务为中心，基于建构主义理论的教学法。其强调的是教师是教学活动的组织者和引导者，而学生是教学活动的中心和主体，教师通过引导学生在课堂上完成任务来进行有目的的教学。任务型教学法还强调，学生的习得和知识建构过程，提倡交流参与的学习方式。因此，任务型建构教学要求教师应当围绕特定的教学内容和目的，设计出具体可操作的任务，学生则通过探究、交流、合作等学习方式主动建构知识。当前的西方文化课仍以教师讲授为主，学生只能被动地听，少量的问题设计也流于形式并没引发学生真正地思考，从而难以达到预期的教学效果。因此，在开学初就布置每组学生的课堂展示任务，每组按班级实际人数比例进行分组，负责完成对每小节教学内容的介绍与评价。学生围绕这一任务精读课本上的内容，通过各种手段查阅相关资料与信息，进行探究性学习。在完成任务的过程中，学生通过合作进行深入学习，并对相关内容进行有选择的拓展，在自身已有的知识体系和经验的基础上对新信息进行认知和编码，建构自己的理解和新的知识结构。当然，为了避免除了每节内容展示小组成员外的其他同学抱有“事不关己高高挂起”的思想，提问、练习、讨论、课后作业等检测手段也不可或缺。另外，每次课堂展示任务完成后，教师应根据学生完成任务的情况做出积极的评价，激发学生学习的动力和热情。同时，教师还应对重难点以及学生遗漏或介绍有误的知识点进行讲解、补充和更正，对所学知识做出总结和归纳，并对重要内容做有价值的知识拓展和延伸。对于西方文化课程来说，课堂教学的组织和设计应以学生为中心，以任务为驱动，激发学生学习的热情和兴趣，让学生真正成为知识建构的主体。

互动式多媒体辅助教学

多媒体教学是以计算机技术为核心，将文字、图片、动画、视频和音频等媒体形式与计算机集成起来，并在这些媒体间建立逻辑链接，快捷、直观地传授生动、丰富的教学内容给学生。然而在实际的教学中，学生还是改变不了处于被动接受知识的境地，“一言堂”、“满堂灌”的教学模式仍然贯穿整个教学。从本质上讲，多媒体教学的使用并没能摆脱传统的以教师为中心的教学模式，这样的多媒体课堂不过是纸质课本的电子版演示而已。建构主义认为，知识是学习者在其原有认知结构的基础上，在一定的情境即社会文化背景下，借助他人(包括教师和学习同伴)的帮助即通过人际协作活动，利用必要的学习资料，以意义建构的方式而获得的。因此，建构主义指出“情境”、“协作”、“会话”和“意义建构”是学习环境的四大要素。“‘情境’是与学习内容相关的一切信息，其组织是有利于学生对所学内容进行意义建构;‘协作’贯穿于学习过程的始终，是教师及学习同伴为了建构所学知识相互帮助、相互合作的过程;‘会话’是学习者与教师、学习同伴之间的交流，‘意义建构’是整个学习过程的终极目标，通过一系列的活动，使学习者对事物的性质、规律以及事物之间的内在联系得到深刻的理解，从而完善其已有的认知结构，建立新的认知结构。”［3］37－40而Malamah－Thomas指出，“互动就是指人/物之间通过行为互动，互相影响的过程。根据互动对象的不同，互动可以分为人机互动、人人互动，学习者与学习内容之间的互动”。［4］87－89而多媒体应用的各种特征十分适合实现建构主义学习环境。自然，互动式多媒体教学打破了传统的教师单一讲授的教学模式，提高了教学效率，而且让学生在准备展示任务时，展示任务中及展示任务后真正充分实现了在教学过程中生生、师生和学生、教师与学习内容、多媒体设备间的协作、会话和互动，激发了学生学习的积极性和主动性。并且其还以良好的情境作为语境，以共享性、交互性和可理解性为保障，利用丰富的文本、图片、视频、音频、影像等多媒体技术使课堂教学变得不再枯燥死板，这样形象、生动和丰富多元的学习环境，多维度、多视角的教学活动可以帮助学生建立丰富的联系，激活学生思维的各种逻辑链接，并且拓展了学生思维的广度和深度，还增强了他们的实践能力和创新能力，从而加深了学习者的主体感受和主体意识，更好地建构了学习者自身的知识体系。

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    任务型建构教学

    任务型教学是以任务为中心,基于建构主义理论的教学法。其强调的是教师是教学活动的组织者和引导者,而学生是教学活动的中心和主体,教师通过引导学生在课堂上完成任务来进行有目的的教学。任务型教学法还强调,学生的习得和知识建构过程,提倡交流参与的学习方式。因此,任务型建构教学要求教师应当围绕特定的教学内容和目的,设计出具体可操作的任务,学生则通过探究、交流、合作等学习方式主动建构知识。当前的西方文化课仍以教师讲授为主,学生只能被动地听,少量的问题设计也流于形式并没引发学生真正地思考,从而难以达到预期的教学效果。因此,在开学初就布置每组学生的课堂展示任务,每组按班级实际人数比例进行分组,负责完成对每小节教学内容的介绍与评价。学生围绕这一任务精读课本上的内容,通过各种手段查阅相关资料与信息,进行探究性学习。在完成任务的过程中,学生通过合作进行深入学习,并对相关内容进行有选择的拓展,在自身已有的知识体系和经验的基础上对新信息进行认知和编码,建构自己的理解和新的知识结构。当然,为了避免除了每节内容展示小组成员外的其他同学抱有“事不关己高高挂起”的思想,提问、练习、讨论、课后作业等检测手段也不可或缺。另外,每次课堂展示任务完成后,教师应根据学生完成任务的情况做出积极的评价,激发学生学习的动力和热情。同时,教师还应对重难点以及学生遗漏或介绍有误的知识点进行讲解、补充和更正,对所学知识做出总结和归纳,并对重要内容做有价值的知识拓展和延伸。对于西方文化课程来说,课堂教学的组织和设计应以学生为中心,以任务为驱动,激发学生学习的热情和兴趣,让学生真正成为知识建构的主体。

    互动式多媒体辅助教学

    多媒体教学是以计算机技术为核心,将文字、图片、动画、视频和音频等媒体形式与计算机集成起来,并在这些媒体间建立逻辑链接,快捷、直观地传授生动、丰富的教学内容给学生。然而在实际的教学中,学生还是改变不了处于被动接受知识的境地,“一言堂”、“满堂灌”的教学模式仍然贯穿整个教学。从本质上讲,多媒体教学的使用并没能摆脱传统的以教师为中心的教学模式,这样的多媒体课堂不过是纸质课本的电子版演示而已。建构主义认为,知识是学习者在其原有认知结构的基础上,在一定的情境即社会文化背景下,借助他人(包括教师和学习同伴)的帮助即通过人际协作活动,利用必要的学习资料,以意义建构的方式而获得的。因此,建构主义指出“情境”、“协作”、“会话”和“意义建构”是学习环境的四大要素。“‘情境’是与学习内容相关的一切信息,其组织是有利于学生对所学内容进行意义建构;‘协作’贯穿于学习过程的始终,是教师及学习同伴为了建构所学知识相互帮助、相互合作的过程;‘会话’是学习者与教师、学习同伴之间的交流,‘意义建构’是整个学习过程的终极目标,通过一系列的活动,使学习者对事物的性质、规律以及事物之间的内在联系得到深刻的理解,从而完善其已有的认知结构,建立新的认知结构。”[3]37-40而Malamah-Thomas指出,“互动就是指人/物之间通过行为互动,互相影响的过程。根据互动对象的不同,互动可以分为人机互动、人人互动,学习者与学习内容之间的互动”。[4]87-89而多媒体应用的各种特征十分适合实现建构主义学习环境。自然,互动式多媒体教学打破了传统的教师单一讲授的教学模式,提高了教学效率,而且让学生在准备展示任务时,展示任务中及展示任务后真正充分实现了在教学过程中生生、师生和学生、教师与学习内容、多媒体设备间的协作、会话和互动,激发了学生学习的积极性和主动性。并且其还以良好的情境作为语境,以共享性、交互性和可理解性为保障,利用丰富的文本、图片、视频、音频、影像等多媒体技术使课堂教学变得不再枯燥死板,这样形象、生动和丰富多元的学习环境,多维度、多视角的教学活动可以帮助学生建立丰富的联系,激活学生思维的各种逻辑链接,并且拓展了学生思维的广度和深度,还增强了他们的实践能力和创新能力,从而加深了学习者的主体感受和主体意识,更好地建构了学习者自身的知识体系。

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[论文关键词]历史文化街区；危房改造；思考

古都风貌保护和现代化建设的矛盾始终是北京城市规划与建设的重要问题，围绕这一问题的争论一直没有停止过。总的情况是老房子拆的越来越多，文物专家和学者的意见也越来越强烈，例如从1990年到1998年底北京市已经拆除所谓“成片危旧房”420万平方米(II12)…，而呼吁保护旧城区的文章数量也伴随着每一次大规模的改造工程与日俱增。对于旧城区的居民来说，由于多数居住条件较差，迫切要求改善生活环境，所以他们对危旧房改造的态度一般是积极的。

从历史发展规律看，几千年的人类文明史就是不断的创造和破坏，这破坏包括了对自然环境的破坏和对前人刨造成果的破坏，特别是改朝换代时对前朝都城的破坏。以北京为例：元大都是废弃了金中都之后另选址重建的，而且建筑材料是拆除南京(今开封)的金旧宫殿，运其石木北上；明代北京虽然地址基本与元大都差不多，但将元代皇宫完全毁掉另建，考查其他地方也差不多。正因为如此，留存至今的文物古迹已不多，我们应该加倍珍惜。但上述史实也说明了对文物的破坏是不可避免的，尤其是社会动荡时期。设想如果历朝都非常注意保护前朝旧物，那么我们今天可能已经没有多少发展空间了。所有的破坏行为都出于政治需要，明代建都北京时，将元代宫城尽行拆毁，而且要在原有宫殿旧址上堆一座镇山。这虽然是出于风水方面的考虑，其实也是政治需要。翻阅中国历史，凡改朝换代时，对前朝宫殿或拆毁或焚烧或废弃另建，只有清代沿用明朝宫殿，但也按照满族生活习惯改造了许多。

从城市发展规律看，在工业化进程中，西方发达国家的大都市一般地说会在经历了郊区化阶段之后，又出现高收人人群进人内城，他们替换原有的低收人群体，将旧城区改造为独户家庭或共同居住的区域．有人称这一现象为绅士化过程。绅士化是西方发达国家城市化过程中的一个组成部分，我国尚未出现类似特征的现象，是否为普遍规律还有待进一步研究。但是有一点是可以肯定的，即居住于城市中心区的居民应当是高收人群体。因为随着科学技术的进步，城市中心区以其优越的地理位置最终还会成为投资的热点，从而使这里的地价升值，因此在这里居住的人应该具有较强的经济实力．破旧的平房显然不能满足他们的需求。北京地区的民居以四台院为主，传统街区的砖木结构房屋多数有上百年历史，无论是市政公共设施或院落内部结构都不可能考虑现代化生活环境的需求。如果过分强调对原有格局和结构的保留，则会因为供电、供热、通信、交通和社区服务等方面的问题而降低生活质量。如果一个城市的大部分地区都是这个样子，其前景是可悲的。伊理尔·沙里宁说：“城市能否免于毁灭取决于一个特别但却基本的问题是否可能被解决：提供舒适的设施和健康的环境来供人们工作和生活。”可见对原有住房进行适当的改造是必要的，事实上任何居住其中的人也都会想尽各种办法来改善生活，尤其是富裕阶层，这样的情况在过去也是极平常的事情，例如山西乔家大院，为了摩托车的出人将大门地面改成坡道；为改善居室环境，在平房内铺设木地板取代砖地面；甚至十分讲究的廊檐木雕都出现了火车的图案，以显示对现代文明的向往北京的大户人家的四合院过去也曾经出现过将前窗外推，或在檐柱一线建落地玻璃窗以改善居室环境的做法。所有这些都是较富裕人家发生的事情。我们不可能想像一户高收人家庭，为了保存自己住房的传统风格而宁可不去享受现代文明的成果，因为社会在不断进步，人的思想也在不断更新，追求美好舒适的生活是人之常情。

从人居环境科学考虑。今天的居民家庭组成已非当年的情况，四合院格局形成时的居民家庭多数为三代或四代共同居住，院内房间很多，按长幼有序、内外有别的原则分配，一个院子十几口或几十口人是常见的。多数为一院一户，并非今天的“大杂院”。由于每个四合院都自成体系，所以都是独门独院，各家关起门来过日子，互不相扰，正所谓“闭门而生之具以足”。而今天的家庭构成已经发生了很大变化，多数是三口之家的小家庭，即使与老人同住也不过四五口而已。也没有大量雇用仆人的情况。对于今天的家庭来说最小的一进院都嫌大，诺大一个院落仅住几口人，首先是缺乏安全感；其次朝向不好的东厢和倒座也不便居住，这更使得院落空旷，也增加了不安全的因素。再从交通方面分析，旧城区的街道宽度已经显然不适应今天的需求。多年来旧城区胡同的宽度基本没有太大变化，例如西四北一条至八条比较规整的胡同，建筑之间的距离为6米(m)左右，道路宽度只有2～3米(m)。这样的道路已经很不适应今天的交通，所以许多地区都不得不采取措施来维护交通秩序，例如设置单行线或按时段限制某种车辆通行等。所有这些都说明了原有的街区在很大程度上已经不适应今天的生活方式，改造是必然趋势。

其实北京民居的基本形式四台院也是逐渐形成的，在其发展过程中也有变化。例如根据后英房元代居住遗址复原的民居，虽然已经是封闭的四合院形式，但与明清时期的四台院还是有区别的。

一个时期的民居形式，必然与当时的家庭人口组成、生活习惯及社会环境等因素分不开。因此随着时间的推移，民居的结构也会逐步调整。所以从提高生活质量角度看，不应该过分强调百分之百的原样保存，更何况人们对生活环境的要求也越来越多样化。

从北京城市总体风貌的大环境来看，也在逐渐地变化，著名的“燕京八景”就是例证。最初的“燕京八景”是金代形成的，但明代以后所提到的“燕京八景”却并非完全是金代的风景，并更名为“北京八景”。如《日下旧闻考》引《胡广北京八景图诗序》：“昔之八景偏于一隅，犹且见于歌咏……。纵观神京(北京)郁葱佳丽，山川草木，衣被云汉昭回之光．昔与今又岂可同观哉?……遂命日北京八景。”今天的太液池、琼岛和蓟门甚至于不在原来的位置。基于以上分析，我们以为北京的城市建设还应当以发展为本。但绝不是反对保护古都风貌，任何带有民族特色和历史传统的标志性建筑和痕迹都应努力保护，否则将失去北京的特色。如何在建设和发展的同时保护好北京的古都风貌?我们的建议是将传统历史文化街区分为三类，即完全原样保护的区域、高档住宅区和旅游商业区。以下分别论述具体的实施方案。

完全原样保护区是指传统的四合院格局尚未被破坏，而且周边环境基本完好的区域。这样的地区已经不多，其中的建筑应当完全原样保护，要整旧如旧，让历史凝冻在这里。按照古建筑标准整修过的四合院等建筑，不必用于居住，也不用于办公，可作为各类博物馆向公众开放。人们走进这样的博物馆就好像看见了过去的北京，这是极好的历史教科书，极好的乡土教材，当然也是极其宝贵的财富。这里需要注意的是王府和民宅都应保护，因为反映了不同阶层的居住环境。南锣鼓巷和西四北条至八条这两片区域内保存最好的四合院可按此方法。此外，故宫附近地区的较好古建筑也可以这样处理，以利于成片保护。完全原样保护的建筑不可能太多，因为需要很大的财力，不仅一次性投资大，而且后续的维修保养费用也不可低估，砖木结构的房屋每隔几年就必须维修。因此最好由市政府出资建设和管理。

所谓高档住宅区是指25片历史文化保护区中的非商业地段，并且不是文物古迹的民居。在这些区可以将原有住房改造为高档商品房。如前所，这里的居民当属于富裕阶层，因此老房子必然做比较大的改革，以满足人们对现代化生活环境的要求。但在改建时一定要遵循以下原则：第一不能改变旧的胡同格局：胡同和四合院是北京古都总体风貌的主要特征之一，因此不要改变其基本形式，以保护原有棋盘式道路网骨架和街巷胡同格局考虑到交通问题，将胡同适当加宽是可以的但不必太宽，因为高档住宅区的人口密度不会太大，而且过宽的胡同会使古城风貌丢失第二，建筑高度也要控制，以维持保护区及城市总体面貌平缓开阔的形象，这样做会因降低容积率而提高成本，但这是必须的。其实早在1985年首都规划建设委员会就颁布过建筑高度控制的规定，关键是认真遵照执行。该地区的房屋可以是平房，也可以是二层或三层的楼房。如果建成高档四台院，也应以小型为主，这是从家庭人口组成的实际考虑的。为了维持胡同的基本模样，院子临街的房屋一定是平房，靠里边可建二三层的楼房，以站在胡同内看不到为准。这样设计的目的是，在维护总体棋盘式道路网骨架和街巷胡同格局的前提下，适当提高容积率，以提高开发商的积极性。

旅游商业区应有多种形式，因此可分别设计在胡同中旅游，最好要体验胡同风情，因此除了看传统建筑和风景外，还要了解居民生活。目前的什刹海胡同游就是这样安排的，也很受游客欢迎。但需要注意研究以下两方面的问题：首先是旅游区居民的意愿，凡有接待任务的家庭必须是自愿，或愿意宣传北京而主动向游客介绍老北京的风土人情或好客或希望借此有一些收入。因此作一次民意调查，摸清当地居民的想法是必要的。不同类型的居民可能有不同的观点，例如较富裕者除非特别好客是不一定欢迎游客光顾私宅的。其次，由于当地居民向旅游者展示的是当代北京人的真实生活，而不是过去的样子。所以他们的生活条件也应当给以足够重视，比如能源供应、卫生条件和通信等设施要改造，院内私搭乱建的临时建筑要拆除，以改善总体形象。这里的民居应大体上维持原样，但应经常维修保养。

在以商业经营和旅游参观为目的的区域，建一些仿古建筑我们认为是完全可以的。因为这里主要是突出传统文化氛围和提供优质购物环境，有些购物场所还起着展示的作用。所以用钢筋混凝土做主要结构亦无不可，只要建筑风格大体上遵循传统式样即可。这样的原则也适用于建造文物陈列馆，因为展示的并不是建筑本身，不能统称为“假古董。事实上这方面成功的例子也不少，如琉璃厂文化街我们认为基本是成功的，因为既然是用于商业目的，就没有必要恢复成一二百年前的样子。又如现在什刹海的汇通祠，比原来高出了大约两层楼房，下面完全是钢筋混凝土构造，四周仅以土石堆积并植树美化，效果也很不错，既恢复了原有风貌又可增加使用面积且与地铁互不相扰颐和园近年建成的文昌院，主要用于文物展览。从外表看是古典建筑，连地面铺设的方砖都很像旧物。其实是完全的现代作品，廊柱甚至斗拱都用现代建筑材料，地下室是很好的文物保存仓库。院内地面草坪中增加的照明设备与古代风格的建筑也很协调。

1950年代初，粱思成教授曾提出过保护北京城墙的设想，但没有被采纳。如今城墙的绝大部分已不存在，城内也兴建了许多不同风格的新建筑，要想将北京城整体作为古迹保护是不可能的，也没有必要。任何一个城市都是不断发展的，但是在发展的过程中要始终保持自己的特色，也就是说新建筑的风格不要离传统风格太远，才能在总体上协调。

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中图分类号：[F292]文献标识码： A 文章编号：

1. 引言

2011年6月10日晚，四川开江籍20岁孕妇王联梅在增城市新塘镇大敦村农家福超市门口违章占道经营摆摊档，与该村治保会工作人员发生争执。事件随后引发连续3天的群体打砸烧事件，导致多辆警车和私家车辆被损坏，参与者多为流动人员。原本是一起没有人员伤亡的简单纠纷案，为何引发连续3天的打砸烧聚众滋事事件？这得从新塘镇现状说起：

在新塘镇，外来人口与本地人口比是2∶1（50万∶22万），在大敦村，这一比例更是高达11∶1（8万∶7000）。大敦村的外来务工者，大部分住在厂家的集体宿舍里，缺乏活动场所；牛仔产业淡季时，他们闲置在家，或到处瞎逛。在教育、医疗卫生、社会保障以及新移民服务等民生问题上，外来务工者基本上难以享有与本地人平等的社会福利。

改革开放30年来，我国的城镇化建设强调发展速度“快”，城市规模“大”，城市人口“多”，却没有考虑到这种“”式的城镇化发展，城市文明及服务的扩散速度跟不上城市数量和规模的扩散速度，为城镇带来更大的矛盾和负担。作为中国人口第一大省，集聚了全国约四分之一的外来人口，广东省的城镇化发展面临着更大的压力。2012年，全省城镇化水平达到67.4%，但“城乡二元”与“本外二元”的问题积重难返，“被城镇化”的外来人口并未能真正均等地享受城镇公共服务和舒适生活，强烈的被排斥感和无归属感，使得社会深层次矛盾逐渐显现。近年来，类似“6.11”新塘大敦村的案件仍在不时地发生，不断向过去单纯追求“量”的城镇化发展模式发出质疑。

2. 背景解读

2011年3月16日中央《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，提出“积极稳妥推进城镇化”，“优化城市化布局和形态，加强城镇化管理，不断提升城镇化的质量和水平”的新型城镇化的要求。广东省在2011年12月召开“广东省提高城市化发展水平工作会议”，明确指出广东省城镇化工作重点从规模扩张阶段向质量提升阶段转变。城镇化战略逐渐从“量”的追求转变为“质”的提升。

城乡规划是政府重要的政策抓手，具有较强的社会调控能力，对城镇化推进发挥重要作用。因此，转变传统规划思路，关注民生所向，加强人文关怀，完善社会管理，弥合社会裂痕，实现社会融合，成为当前正处在经济社会转型时期的广东省迫在眉睫的工作。

狮岭镇位于广东省首府广州市，集聚了本地人口3倍以上的外来人口，与新塘镇具有相似的现状情况。“6.11”新塘大敦村发生之后，花都区委区政府于2011年7月6日公布了《关于加强和创新狮岭镇镇、村社会管理服务的工作方案》，提出了11条近期实施的具体措施，力求加强和改进狮岭镇村社会服务管理特别是对外来务工人员的服务管理，使狮岭镇成为镇、村居民和外来务工人员生活工作的“幸福港湾”。

3.“宜居狮岭”创建思路

3.1 基于问题导向的宜居狮岭创建思路

狮岭镇建成区面积23平方公里，2011年末，全镇户籍人口7.7万人，外来暂住人口接近30万人，登记在册的出租屋1.47万栋12万套。作为一个外来人口占比高的较大型城镇，狮岭镇具备与新塘镇相似的特点与社会矛盾爆发的隐患。

第一，狮岭镇与新塘镇是广州最为知名的两个专业镇，一个以牛仔裤发家，一个以皮具闻名。两地经济均比较发达，但因为集聚了大量外来务工人员，一些公共资源配套超出了原有的承载能力。

第二，城镇化进程中，本外融合是一个长期而又艰巨的任务，现状的狮岭镇外来人口管理、落户等制度尚不够完善，本地人在就业、收入、居住品质、公共服务获得等方面均大大优于占人口总量4/5的外来人口，各阶层诉求繁杂，纠纷矛盾多发。

因此，未雨绸缪，改善外来人口的居住生活条件，构建服务均等、保障覆盖和社会融合的城镇是“宜居狮岭，幸福港湾”创建的重点。

3.2 基于目标导向的宜居狮岭创建思路

根据广东省宜居城乡标准及珠三角宜居城镇的考核指标，结合狮岭未来城镇化发展目标，“宜居狮岭，幸福港湾”创建可以概括为五个方面，即安居、均等、康乐、畅行、融洽。

4.“宜居狮岭”建设行动

基于上述问题与目标导向分析，“宜居狮岭，幸福港湾”建设行动主要从“城市建设”与“社会管理”两方面展开。

4.1 城市建设行动计划

4.1.1“安居”行动

改善居住条件，为外来务工人员提供更多的居住机会，为狮岭镇居民提供更舒适的居住环境，使居民易居、安居、乐居。

（1）危旧房改造计划。通过危旧房改造，极大改善一批城镇低收入家庭的居住条件，并将部分拆迁地块用于建设广场与绿地，改善城镇面貌。

（2）公共租赁住房建设计划。加快公共租赁住房建设，解决中低收入人群与新就业人群的住房问题，逐步将非户籍常住人口中的低收入住房困难家庭纳入公共租赁住房保障范围。

（3）居住区综合整治计划。完善原有旧住宅区的基本功能，配套基础设施，美化居住环境，规范小区管理。新建住宅区以“绿色，低碳”为标准，提升居住区品质。

4.1.2“均等”行动

完善狮岭镇的基本公共服务，保证各项公共服务设施合理的服务半径覆盖全镇各类居住社区，为外来务工人员提供便以使用的公共服务设施。

（1）基本公共设施均等化计划。按照城乡公共服务设施一体化的要求，在深入分析狮岭外来务工人员、本地人等各类人群的公共服务设施的需求的基础上，构建“覆盖城市居民和村民，覆盖本地居民和外来居民，覆盖常住人口和流动人口”的一体化公共服务体系。

（2）行政办公设施建设计划。完善建设包括镇行政中心、村委和居委会、社区服务中心、派出所和警务室等为行政管理和社会治安服务的设施。如新建狮岭镇新区派出所、狮岭工业区派出所，维护各组团治安；新建7处社区服务中心、完善居委会和村委会建设。

（3）教育设施建设计划。在现有的相对完整的教育设施体系的基础上，补充和优化中小学和幼儿园，为本地人口和外来人口子女提供更为均等的接受义务教育的机会。如保留现状4所中学，10所小学，2所幼儿园；新建5所中学，6所小学，32所幼儿园。

（4）文化、体育设施建设计划。按照布局合理、重点突出、惠及全面的思路，新建、改建剧院、公共图书馆、文化馆等中小文化设施，建立完善的公共娱乐文化设施服务网络。如新建6处文化站、狮岭体育馆和体育中心、2处群众运动场以及39处居民健身场所。

（5）商业设施建设计划。加强各层次商业中心与商业设施的建设，完善商业服务功能，优化商业结构，使本地与外来居民购物环境更加便利。如建设狮岭镇新区商业中心、狮岭城际轨道站前商业中心、芙蓉商业中心，皮革皮具城以及狮岭商业步行街和太子广场等。

（6）医疗卫生设施建设计划。建设综合医院、专科医院与社区卫生站等分级、分层次、均等化的医疗卫生设施。如新建狮岭新区医院；仁伯医院改建为卫生服务中心。

（7）社会保障设施建设计划。加快社会公共服务、社会保障等设施建设，为孤寡老人、孤残儿童等提供生活照料、医疗康复等方面的服务。如新建5处老年人服务中心、5处残疾人康复中心、13处托老所、38处星光老年人之家。

（8）市政基础设施计划。统筹规划，合理布局，通过建立城镇供水、污水处理、垃圾处理等项目，逐步建立较高可靠性与良好安全性兼备的市政基础设施体系。

4.1.3“康乐”行动

通过建设活动广场、公园绿地、城镇绿道、滨水空间等公共空间，保证狮岭镇居民和外来务工人员在闲暇时光可以选择各类文化娱乐或体育场所进行休闲，使其“闲有所乐”。

（1）广场建设计划。结合“三旧”改造，保留各行政村的风水塘及原有的邻里关系，推动城镇广场建设，建设集散广场、市政广场、文化广场等各种功能的广场共计30处，为本地和外来居民提供交往、娱乐、休闲和集会等活动的公共场所。

（2）公园绿地建设计划。结合狮岭镇现状地形，建设空间均匀分布的公园绿地系统，极大地改善本地与外来居民休闲、娱乐和生活的空间，实现居民出门500米见绿。规划建设狮山公园、秀全水库公园等城市“绿肺”，以及滨水带状公园“绿廊”，共计69处公园绿地。

（3）绿道网建设计划。加快推进镇（村）绿道建设，结合镇、村慢行系统因地制宜地开展社区绿道建设，狮岭镇规划建设镇级绿道约44.5公里，社区绿道约50.0公里。绿道网将各种公共空间联系起来，使全镇公共空间形成有机的整体。

（4）滨水空间建设计划。划定滨水公共空间范围，在强化水库、河流等水系保护的基础上，开展如胡屋河、秀全水库等滨水空间的城市设计，营造各具特色的滨水风貌。

4.1.4“畅行”行动

建设便捷通畅的城镇道路，完善公共交通出行，加强狮岭镇与花都区中心、广州市中心之间的交通接驳，满足狮岭镇本地居民和外来务工人员的“通畅出行”需求。

（1）公共交通一体化建设计划。加强狮岭镇与广州市中心城区的公共交通接驳，优化狮岭镇内部的公共交通路线，实现公共交通一体化。如完善狮岭镇与梯面、花东、花山、炭步等镇的跨镇公交线路，开通狮岭与广州市三元里直接衔接的干线公交线路等。

（2）城市公共自行车系统建设计划。推广建设覆盖全镇、村的公共自行车系统，打造形成覆盖面广、方便快捷的自行车交通网络。可先在狮岭镇的中心镇区试点，再逐步推广。

（3）步行系统建设计划。先在商业区、公交站、停车场等人流密集或需要进行交通方式转换的重点区域进行改造，通过完善人行道等设施，建立步行交通系统。

（4）无障碍交通设施建设计划。提高无障碍交通设施建设标准，前期选取商业区、较大社区、交通站点等重点区域建设完善无障碍设施，逐步推广至全镇、村。

（5）主干道综合环境改造计划。通过对市政环卫设施、广告牌等治理改造，提升主干道综合环境，展现城镇形象。

4.2 社会管理行动计划——“融洽”行动

从对外来务工人员的综合管理，提升外来人口对狮岭镇的归属感、安全感和责任感，促进外来人口真正融入狮岭镇的城镇生活，实现健康城镇化。

（1）“包容城镇”计划。在公共服务供给、社会保障、外来工子女就学等方面建立起开放、包容、动态的服务机制，将外来人口纳入城镇居民管理体系。

（2）“平安家园”计划。组织、吸引新城镇居民、外来务工人员与本地人一起加入新型群防群治社会安全体系建设。选择试点村，积累经验全镇推广。

（3）“活力社区”计划。选取试点社区，给予一定的资金扶持，积极发展社区组织，建设社区文化活动平台，或鼓励企业开展外来务工人员参与的文体活动，激发社区活力。

（4）“新镇民”计划。系统改革户籍制度、外来人口管理制度，推动医疗、教育、社保等各个公共服务领域向外来务工人员、新镇民覆盖。通过住房保障、创业激励、医疗、教育、社保多个领域的定居措施，奖励优秀外来务工人员。

5. 结语

通过安居、均等、康乐、畅行、融洽五大行动的实施，狮岭镇真正实现将外来务工人员纳入城镇居民管理与服务体系，保障本地人口与外来人口的充分融合，这是国家新型城镇化和健康城镇化的要求，也是我们将来在城乡规划中必须重点考虑的问题。

参考资料：

1、中评社北京7月11日讯．外地人为什么“难管”？ [N]．中国评论月刊，2011

2、粤发〔2011〕23号．关于提高我省城市化发展水平的若干意见[S]．广东省人民政府，2011

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1 引言

就目前来说，棚户区的工程改造是民生建设过程中的一个非常重要的内容。其实民生建设就应该改善和人们生活比较密切相关的一些条件，比如说有住房方面、医疗方面、社会保障等等这些条件，并且还要不断地提高人们的经济生活水平，逐渐地化解了社会矛盾且很好地解决社会的一些问题，这将都会使得社会保障能够良好地运行，更好更快地促进社会发展协调地进行。

棚户区的改造问题是在目前一定的社会结构与复杂的社会关系之中出现的，它不仅仅要受到社会的制约，而且还要受到社会体制文化的一些约束。现在，我国已经进入到了改革发展的一个关键的时期，社会的经济体制在进行着很大的变革，并且社会结构也在变动，进而使得人们的思想观念也受到了深刻的变化。这种从未有过的社会变革，给我国每一个方面的发展带来了很大的动力，同时也会产生一些并存着的矛盾与问题。棚户区是我国现在城市化的进程中出现的一种较为典型的现象，它为很多的贫困家庭解决了他们在住房方面的一些问题。然而，现在存在大量的棚户区改造工程已经成为了阻碍我国城市快速健康发展的一个瓶颈，而且还在一定程度上极其严重地损坏了一些城市的形象，甚至更严重的还会引起一些不可避免的社会问题。所以，棚户区的改造过程中社会资源的优化配置问题是能够实现我国城市快速健康发展，并且能够使得我国城市在强烈的竞争中占据一席之地急需要解决的一个问题。

2 棚户区改造过程中社会资源优化配置的发展现状

现在，棚户区的改造过程呈现出了很多种的不同模式，在多个不同的层次上推进的一种发展态势，更新的改造模式主要是由以往比较单一的那种旧房改造旧区改造逐渐转化为了旧区再开发，这不只是以改善人们的居住条件与其居住环境为重要的目标，而且还进一步地充分发挥了改造地段的一种经济效益与社会环境的效益，慢慢地实现了棚户区改造与现代化城市的最终目的。最近几年以来，棚户区改造过程中社会资源的优化配置发展现状主要体现在了以下两个方面：

（1）棚户区改造由以往的规划控制转向了现在的法治系统化。自从棚户区改造进入了市场经济以后，虽然依旧存在着立项审批的一些手段，但是因为资金已经不再是上级来进行划拨，而且贷款也已经不再是经由上级进行批准的一种政府行为，而是在金额机构和建设者两者之间的一种经济企业的行为，从而进一步地使得社会政府对于棚户区的改造进行控制，由以前行政与计划为核心进行的直接控制逐渐地趋向了由经济杠杆与法律法规手段、公众参以及还有其他的一些沟通协作方式上的一种调节管理，并且还通过一些不同种类的计划决策与引导执行以及还有协调监督等等一系列的组织活动，使得棚户区改造的规划管理转向成了系统化，打破了以前的城市建设规划、建筑与实施的那种单向的执行途径。

（2）在棚户区的改造过程中经济效益是其最重要的关键。诚然，房地产公司作为一种自负盈亏的经济实体，不仅受到了经济规律的市场经营方面的支配，而且盈利还成为了棚户区改造开发的一个重要目的，这一种迫切积极的目标能够激发它创造不同种类且合理有效的方法来促进土地的利用，并且还能够间接地使得土地使用达到一种最高的境界。所以，棚户区改造过程中经济效益问题就成为了一个最为关键的问题，不仅仅关系到了棚户区改造能否合理有效地进行，而且还支配着棚户区改造过程中的一种开发行为。

3 棚户区改造过程中社会资源的优化配置所存在的一些问题

棚户区改造过程中一般都以开发一些高级的住宅为主要核心，将那些收入比较低的居民逐渐排挤出了城市的中心区，这在一定的程度上将会导致社会空间的严重分隔，并且还会给社会安定埋下了严重的隐患。这些问题主要表现在了以下几个方面：

（1）对于那些经济比较困难的家庭住房保障还不到位。在棚户区改造的拆迁项目中，一般都会存在着一些有着特殊困难的家庭，在拆迁以前他们住房拥挤并且基本上能够维持自己的生活，但是在拆迁以后，依据国家的拆迁规定条例得到的补偿，在一般情况下都不能够满足居住问题，这样的一部分人将会强力地阻止拆迁，这是在改造拆迁过程中遇到比较棘手的问题。

（2）不仅拆迁的难度比较大，而且需要进行协调的时间也比较长。城市建设最主要的难点就是在于棚户区的改造，而棚户区的改造主要难点是在于其拆迁，而其拆迁的主要难点则在于那些中低收入住户的安置。棚户区的改造是否能够顺利地实施，其最主要的关键还是得取决于拆迁的成本以及还有拆迁的时间进度。

（3）棚户区改造的项目与其拆迁的方案都不够透明详细，这在很大的程度上影响着被拆迁居民心理上的信心。如果被拆迁的居民对拆迁以后的前景在心理上不是很明确，那么他们会对拆迁持以一种置之不理的态度。

（4）棚户区的改造资金不是很充足，并且其审批的程序也比较复杂。由于棚户区的改造需要的资金数目比较大，但是政府在财政的支持上不是很充足。这样将会严重地阻碍了棚户区的改造进程。

4 棚户区改造过程中所采取的一些措施

（1）要进行创新制度并且制定一些相对的优惠政策。棚户区的改造过程中主要涉及到了政府与开发商以及还有居民这三个方面的利益。在这其中原棚户区的居民是最直接并且受到最大的利益关系者。政府制定的优惠政策不仅要确保居民与开发商自身的利益，而且还要确保棚户区的改造要达到我国城市目前发展的规定要求，使得居民在不去支付任何额外的费用前提下便能够充分地享受到新的社区完善的配套设施以及周围优美的生活居住环境。如果这一些优惠政策与措施能够顺利地进行实施，那么原棚户区的居民将会成为棚户区改造过程中的一个最大受益者。

（2）要实施城市营销，进一步地促进招商的效果。其实，城市营销是我国现在城市经营的一种较为高级的表现，在准确定位城市的根本基础上，将城市当作一种待营销的产品，并且制定合理的营销战略与实际的措施，将城市很快地推销宣传出去，使得城市有更好的招商引资，还可以发展城市的旅游，使城市有更好地进一步发展。另外，棚户区的改造应该和城市的基础设施进行同时地发展，城市建设应该重点抓好城市的一些基础建设设施。

（3）要区别地进行对待，并且进一步地优化城市的功能。城市的每一个不同的特色与其个性都是城市发展的灵魂。因此，就应该制定一个专项的发展计划，尽最大的努力保住城市的特色。更要慎重地考虑城市改建的决策，尤其是要认真地策划一些历史文化的名城保护。在目前一些城市所处的发展阶段，有一部分的城市村也存在着一定的合理性与必要性，因为它们能够满足一些外来人员的基本的生活住房要求，可以为他们提供相对低廉租金的生活住房。所以，还应该选择性地保留住一部分外来打工人员相对比较集中居住的一些城中村，以便更好地加强城市的一种活力。

（4）对于部分城中村或者是城边村存在的那些自行建设改造的楼盘，如果将其拆除并且重新建设，虽然在一定的程度上能够给以重大的违法行为警告，但是相对来说更会造成社会资源的一些浪费。但是如果只是罚其一定数量的钱，这种行为又会恶劣的纵容这种违法的行为更加严重。歧视对于这种情况，政府可以将其收购以后，把它们作为一种社会保障性住房来进行使用，这样不仅严重地打击了当前这些违法行为的严重现象，而且还进一步地增加了一些经济适用且廉租的住房的供应数量，更大地填补了当前城市房地产市场上一种没有适用经济住房的现象，能够给更多的低收入家庭受到更大的利益。

5 结束语

棚户区改造过程中社会资源的优化配置是一个比较长期并且较为复杂的问题，这个不仅仅涉及到了社会政府部门的法律法规与政策的制定还有其认知水平，而且还涉及到了城市规划、经济学、人口学与社会学等等很多个不同的方面，是一项比较复杂的系统工程。我国的城市规划工作人员应该很好地结合自己所在城市的一种具体实际情况，对棚户区的改造进行非常详细认真的研究与分析，并且提出一些比较合理有效的方法，使得我国的棚户区改造过程中社会资源的优化配置能够达到一个较为理想的水平。

参考文献

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[2] 陈鹏.城中村改造的策略转变[J].规划师，2009.

[3] 江建军.《棚户区本地居民的代际流动研究》[M].上海：华东师范大学，2009.

[4] 吴义平.《上海市棚户区外来人口社会支持系统研究――对闸北某棚户区的调查》[M].上海：华东师范大学，2008.

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1 研究背景

综合环境整治型小城镇城中村多位于小城镇建设区附近，建设与上个世纪90年代左右居住区，建筑的标准与质量较好，配有一定的基础设施，并在较长时期内土地利用性质不变。这类小城镇城中村这里宜采用综合环境整治为主的模式，其更新改造的特点为：维持城中村现有的整体面貌格局，采用局部更新改造的方式进行操作。涉及的内容包括：房屋建筑的更新，道路交通的优化，配套设施的完善，公共活动空间的修补等。物质环境的改造是营造环境优美、和谐文明居住社区的前提条件。

案例概述

这里以木渎镇南浜村为例，南浜村是笔者所调查小城镇城中村中基本条件较好的一类，这里它归为综合环境整治型城中村。南浜村位于木渎镇镇区北侧，竹园路与金山路的交汇处，东面是金枫工业园，北面是木渎镇老镇区，西邻天平风景区，地理位置优越，附近公共服务设施配套齐全，人们的出行也较为便捷。（图1）

南浜村作为木渎镇目前最大的城中村之一，以其优越的地理位置和低廉的租金，同时也成为本地区最大的外来流动人口积聚的地方。走进南浜村，会看到本来还算规整的街道，变得很狭窄。成排的房屋密度越来越高，建筑与建筑之间相隔的也几乎触手可摸。另外绿化空间被压缩到极限。到傍晚的时候，密密麻麻的人流涌动在南浜村中。（图2）由此可见，南浜村的居住环境和治安问题成为地方政府不得不考虑的问题，为此由木渎镇政法委牵头，在全村开展农村社会环境秩序综合整治试点工作，以期通过试点工作，来改善社会治安和加强环境秩序管理。但这种治标不治本的做法，从长远来看，还是不能改善南浜村的生活环境，为此，这里提出综合环境整治模式，改造形式：物质环境的更新改造，社会环境的优化；改造主体：地方政府为主，收益村民合理分担的方式；这样两位一体的整治模式，将从根本上化解南浜村现状存在的问题，以期创造一个人们生活幸福，环境优美的居住生活空间。

2 综合环境整治型小城镇城中村改造形式

对于南浜村环境的改造形式主要有两方面，一是物质环境的改造，首先物质环境的综合整治包括用地功能的调整、建筑物的整治、道路交通的更新改造、配套设施的完善等几方面。二是社会环境的优化，内容包括城中村土地和村民身份流转、新居民生活的保障措施等。

2.1 物质环境更新改造

2.1.1 用地功能布局的调整

（1）根据南浜村村长远发展和居民的生活需求来考虑，将位于村西北面的就厂房迁出，改为居民公共活动中心，里面包括读书教育培训，社区娱乐活动的开展；将位于村西南角的废弃厂房拆除，重新修建成公共停车场。

（2）拆除违章建筑，由于对经济利益最大化追求，村民往往会在违章搭建出租屋，南浜村村民甚至买来船只，私占河流，用于出租；另外还包括小卖铺，报亭等临时性建筑，或占用道路红线的构筑物。对于这些违章建构筑物，政府，宜改造为居民公共活动场地或停车位。

（3）对于位于南浜村东面的荒废土地，结合居民生活的功能需要，可以规划为功能混合性用地，一说娱乐用地，建成满足村民或外来人口娱乐活动的场所，并增加一些公共服务设施；二是商业用地，里面可以有网吧、购物、读书等设施；三是餐饮服务用地，宜引入符合消费水平的餐饮业入驻，满足外来人口的低消费需求。（图3）

2.1.2 建筑的更新改造

考虑南浜村是处于具有江南水乡特色的木渎古镇附近，所以对其的更新改造不仅要满足居民日常生活习俗，又要使其与整个区域的外部环境相协调，为此，整治规划的标准首先要满足村民本来的独门独门的生活习惯，所以在针对需要整治的房屋时，在保持建筑外观的统一性要求后，可以通过围墙的降低或采用通透简洁的栏杆围墙，达到居民居住环境氛围的连续感。具体方法有以下几种：

（1）建筑的外立面粉刷，对于已老旧和破损的建筑墙面，进行色彩设计规划，可以综合考虑木渎镇整体灰白为主的色调，所以南浜村外立面色彩宜采用相近色调，另外村内公共建筑的色彩和形式也要考虑居住者的尺度和感受，并与村内部其他建筑和总体环境相协调。

（2）建筑物的加固，针对有些年久失修的建构筑物，通过钢材的加固，来改善建筑物的整体建筑质量。

（3）建筑物外部可识别加强，南浜村由于规模偏大，建筑同质性严重，所以针对建筑的性质，可以对建筑的主入口做改造，明确建筑的可识别性。有条件的前提下，可以安装安全监控系统。

2.1.3 道路交通的更新改造

（1）道路的更新改造，对南浜村道路的整治主要是结合村内地形，并以现有道路为基础，线形和走向不作大的调整，主要通过规范现状道路断面形式，对道路路面破损和道路红线宽度不能满足使用要求等问题进行更新改造；完善机动车、非机动车及步行道路系统，形成村内较为明确的道路等级系统，即村内主要道路红线宽度不小于8米，宅前道路路面宽度不宜小于2.5米。并且整治后村内道路均应满足消防车辆的通行和道路纵坡控制指标。

（3）停车位设施规划，（图4）南浜村停车设施极为缺乏，本次规划采取改建停车位和新建停车设施的方式，来解决南浜村停车设施不足的问题。a.将东部主级道路两侧的闲置空地进行改造，拓宽道路，结合绿化在不影 响道路通行车辆的前提下，改建布置带状停车；b.将位于村西南角的废弃厂房拆除，重新修建成公共停车场。c.充分利用村内次级道路，在不影响交通的基础上，整合宅前宅后道路和宅问绿化，在单侧增设2．5米宽的间隔式植草砖型停车1。d.结合村东面新建商业建筑，开辟地下及建筑物底层，拓展停车空间。

2.1.4 配套设施完善

（1）公共服务设施增加，南浜村的公共服务设施的更新改造方式拟采用相对集中与适当分散相结合来科学布局配套公建，既形成紧凑内向的公建中心，又在沿街住宅底层安排商业。其配建标准要满足居住区规划设计规范。a.将原南浜村农贸市场入口处，扩展休整，加大市场容量。b.将位于村北面的旧厂房改建为社区服务中心，满足村民医疗救助，健身娱乐和科普教育的需求。c.在村东面规划一个综合的便民服务中心，内容包括平价便利超市、理发店、餐饮等。

（2）市政设施完善，南浜村的市政设施改造可与木渎镇区市政设施建设相结合，政府能将城镇市政设施的建设延伸到南浜村内部，以实现资源共享。主要的方式有修复老旧堵塞的排水管道，住户自来水管的改建加大，雨污水实现分流改造，村内电线结合镇区电网改造，实现入地敷设的方式。

2.1.5 公共外部环境的更新改造

绿化用地的修补，结合小城镇用地标准，将南浜村内部绿化率定位28%，人均公共绿地标准定位0.7M2/人。具体的措施有，将村内沿河地带进行绿化设计，增加滨河绿化活动场地，河道水质净化，沿岸斑驳处理，丰富沿河绿化形式，使之成为村内主要绿化中心。对宅前宅后绿化地段进行修复补种，消灭村内绿化盲点。

加强村节点设计，（图5节点图）通过点线面的绿地整合成一个完整的景观系统。在对现有绿化植被进行调整、补种，达到冷、暖色植物搭配种植，丰富绿化色彩；重点景观地段采用色彩、图案丰富的铺地样式；沿河沿路主要空间设置若干休憩节点和小广场，强化居住区景观连续性和宜人性；重点设计南浜村景观中心区和主要入口景观，在重要节点将设置景观、小品和标志性指示路牌，既提升服务功能又美化环境。

社会环境优化是对物质环境优化的补充，因为城中村的更新改造的效果最终会落实到生活在里面的人群，那么这就涉及到社会层面环境的优化改造。

2.2 社会环境优化

2.2.1 土地要素与村民身份流转

城中村中土地权属的集体性与城镇土地的国有性区别，是城中村问题存在的根源所在，对城中村土地利用方式的转变，改变以往低效利用的局面，城中村土地价值得以显现；同时城中村空间利用方式的转变必然会对依附于土地上的城中村卫生环境、治安管理等问题得到缓解和改善，使得空间的主观能动性得到最大体现。

这里以土地转制的方法代替土地征用的老办法，具体做法：以南浜村为单位，将集体土地一次性转为国家所有，这里主要是针对于经济发达的城中村，由于其整体建设水平很高，受城镇化的极大影响，这时将村集体经济组织人员转变为城镇居民，由村委会转变为居民委员会。通过政府行政命令将村土地一次性整体的转归国有，但并不改变原有土地使用的权属和用途；

土地转制和土地征用虽然都是通过政府公告或政府行政命令的形式来实现，但两者的区别还是比较大的，对于南浜村这样的环境综合整治型城中村，土地转制相对于土地征用有几个方面的优点：a.土地转制具有一次性和整体性的特点，城中村遗留问题少，更新改造效率高；b.土地转制并不不改变土地的原有用途和土地原使用人，城中村改造容易平稳推进；c.土地转制时对集体经济组织、村民的补偿是以非有形方式实现的。在这种形势下，土地的使用人可以继续按照原有的方式经营土地，同时土地上附属物的国有化使集体组织的房产可以自由进入市场流转，实现升值，盘活了资产。在目前的法律法规条件下，这种方式可以有效抑制城中村违建乱搭等现象的发生，有效的化解了目前城中村问题2。

2.2.2 对于新居民生活的保障措施

对于转变为城镇户口的村民，就需要享受和城镇居民同等的社会保障，建议从两方面着手，a.享受合作医疗保障，经费来源三部分，村民个人每年出资总费用的15%，村集体股份公司出资35%，镇政府出资50%的比例，来解决新居民医疗保障问题。b.新居民养老保险，主要针对两类人群，年满60周岁男性和年满55周岁女性的老年人，年龄在16周岁以上的劳动力人群。结合木渎镇经济水平，对于老年人口，实施政府承担参保缴费，并每月发放160元生活补贴。对于劳动力人口实施社会保险，缴纳的费用由个人集体和镇政府共同承担。

3 综合环境整治型小城镇城中村改造主体

政府支持与改制后村股份公司共同承担的模式，基于南浜村的环境整治更新改造，改动的主体不大，所需的资金量可以由政府和村本身两者共同承担。首先将村民委员会转变为居民委员会，村民资产股份量化，在政府的政策扶持以及市场经济作用下，通过量资配股形成按股份大小分配利益的格局，最终将村集体经济组织转化为股份经济实体，实现每个村民作为村股份公司的权益人之一，这种可见收益的投资类型可以充分调动村民积极性，形成融资渠道的多元化，真正保障了原村民的根本利益3。

其中涉及前期更新改造市政基础设施等公益性部分，比如更新改造路灯设施、雨污水管道，自来水一户一表改造，绿化改建，邮政、电信、供电、燃气、广电等管线和设施的专项整治费用，由政府主管部门负责的改造经费。以后长期的市政设施维护，可由村股份公司和政府主管部门共同承担。

对于增设车库、新增卫生设施以及使用面积等自用设施，由受益住户承担部分改造费用。商业设施的建设，遵循“谁投资谁受益”的原则。

最后对于整治后的新居住区要引入物业管理，加强管理水平，营造和谐文明的社区环境。可以以村股份公司的名义，组建村股份物业管理公司，工作人员有居住区内部居民组成，这样可以居民会以主人翁的积极工作状态投入到社区管理当中，从而有效的提高工作效率，改善居住区的精神生活面貌。

4 小城镇城中村流动人口的居住问题

我们回顾以前城中村的改造，涉及的利益主体主要还是政府、开发商、本地村民，他们掌握着主要话语权，对于外来暂住人员却很少顾及到，随着城中村改造的完成，曾经廉价的对外出租功能也就被瓦解，那么外来流动人口的居住生存问题就又被抛给了社会。

南浜村是木渎镇最大的外来流动人口集聚区之一，长期以来由于入住人口的激增，引发了很多社会管理、治安等问题。更新改造后，这部分人群的生存状态该怎么安排？首先南浜村还要继续承担起外来流动人口的暂住功能，但流动人口的总量需要控制，这里提出控制与分流两种方法，将南浜村外来人口控制在一定的数量范围内，以保证南浜村整体居住环境和生活方式的适宜舒适。

控制外来人口规模：具不完全统计，现南浜村有外来暂住流动人口是本村户籍人口十余倍，配套服务设施超负荷运转，居住环境日益恶化。采取控制外来人口总量的方法，具体措施可以有社区制定《外来暂住人口管理办法》，对外来流动人口相关管理问题作出明确规定，比如规定每户限定入住出租人数，，对于超出规定人数的，需要出租户补交一定比例的社区建设费，并统一由村股份公司管理。成立专门的外来人员管理机构，成员构成主要由镇区―基层社区―原住居民三级联动的管理体系，严格的督导居住区管理工作，包括定期检查外来人员入住情况、入住的人员需出示正式工作证明等。另外对于入住更新改造后的居住区的外来暂住人员，提高出租租金，这样可以有效的将控制外来人口规模。

分流安置外来人口： 镇政府发挥统筹安排作用，将部分流动人口组织向其它区域分流和安置。具体措施可以分流到政府安排的公共租赁房或企业集中建设的寄宿区，前提条件是需要满足流动人口对于租金低廉、交通方便等住房的基本要求。这其中，为了加强小城镇快速发展，镇政府可以制定基础人才引进优惠政策，比如专门建设一批人才公寓楼，优先考虑基础人才的入住，并只需支付较低廉的租金。另外还包括住房补贴、服务年限满足条件的，给予落户的优惠政策等。这些都是外来人口分流安置的重要举措。

5 结语

综合整治型小城镇城中村作为小城镇发展中遇到的一类城中村类型，有其独特性，万不可采取“一刀切”等惯用的规划方式来对待，需要结合不同类型城中村的现状特征，从改造形式、改造主体以及本地村民和外来流动人口的安置方式等方面，给出相适宜的更新改造方法，为小城镇的健康发展提供帮助。

参考文献：

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[2]贾正，赵玉奇.城中村改造中的要素流转―――以苏州市老城区城中村改造为例[J] 江苏城市规划， 2010(9) .

篇（8）

广州大学城规划范围约43.3平方公里，可容纳学生18-20万人，总人口达35-40万人（包括村镇人口），相当于一个中等规模的城市，估计总投资规模将达到200-300亿元。首期建设的小谷围岛约17.9平方公里，其中占地面积最大的是广东工业大学，约2400亩，其中建筑面积最大的广州大学，约1800亩。广州大学城作为高层次人才培养基地、领先水平的科学研究基地和广州的文化胜地，广州大学城可以极大地推动广州市经济、科技和文化大发展。2004年9月第一批约4.5万名大学生已先行进入大学城，2005年9月后在校学生人数为10万，2007年大学城全部建成后总规划人口预计将达到35万人，相当于一座中小城市。有4个城中村，分别为北亭、南亭、贝岗、穗石。

广州大学城校区分布在珠江两岸，面积为34.4平方公里。首批进驻地为小谷围岛，岛内面积18平方公里。按照张德江书记的要求，广州大学城建设领导小组迅速确定了首批进驻大学城的十所高校名单并对校园用地进行了划分，大学城的用地分为三类，分别包括：组团一：01-中山大学，02-广东外语外贸大学，组团二：03-广州中医药大学；04-广东药学院，05-华南理工大学；组团三：06-广东工业大学；07-广州美术学院；组团四：08-广州大学；组团五：09-星海音乐学院，10-华南师范大学。

2009年以来，番禺区检察院共办理涉大学城刑事犯罪案件83件101人。其中，2009年22件30人，2010年25件28人，2011年28件35人，2012年仅前两个月就有8件8人，较去年同期增长170%。经分析发现，大学城区域刑事犯罪案件凸显出大学城管理四大漏洞：

一、全开放式管理导致外来人口侵财案件多发

以上案件中大学生作案的仅有4件6人，外来人口作案比例高达95%。而盗窃、诈骗、抢劫等侵财性犯罪占了多数，共有63件81人，超过案件总数的75%，其中盗窃案更是占了侵财性犯罪的将近90%。此类案件犯罪嫌疑人多选择商业中心、美食广场、饭堂、教室、图书馆等人流量大的公共区域，共28起，占全部案件的33%。如在黄某、李某盗窃案中，二人去到大学城商业中心、饭堂、美食广场等地，趁现场人多及学生排队买饭或观看表演之机，盗去学生手提电话多达16台。

二、学生警惕性不够、防范意识差

从犯罪对象看，有49件案件犯罪目标为学生，占48%。主要表现在：（1）学生警惕性不够，手机、笔记本电脑等贵重物品随手放。特别是在宿舍、科室、球场等地，常出现趴在教室睡觉时桌面财物遗失、打球时放在篮球架下的钱包被盗等情况。（2）学生往往缺乏社会阅历和人生经验，防范意识差，极易受骗。多数涉嫌诈骗的犯罪分子就采取勤工俭学、求助等手段，骗取大学生信任。例如，刘某、谢某诈骗案中，二人就是以假扮“香港城市大学大学生”，并假称信用卡无法使用须借用银行卡进行汇款的方法，骗走多位学生的银行卡及密码后，取走卡内的人民币现金。

三、小旅店、出租屋密集缺乏有效监管

在大学城周边有四个保留村，村内各种小旅店、出租屋众多，其价格低廉，成为大学生租住首选。（1）无证经营现象突出。旅店多是由家庭住房改建，均无《卫生许可证》、《特种行业许可证》、《消防意见书》、《工商营业许可证》、《税务登记证》等旅店经营必备证件，只在当地村委会办理“出租屋证”就开始经营。（2）出租屋缺乏监管，居住人员庞杂、管理混乱。如周某则在其暂时租住的北亭村北亭大街82号出租屋收藏制式枪支被公安机关查获。（3）治安、卫生、消防隐患突出。旅店、出租屋住客入住无需登记，来去自由，且缺乏监控、防盗等安全设施，大多未配备消防栓和灭火器，“消防通道”堆满了杂物，形同虚设。2009年以来，发生在此类小旅店、出租屋的刑事案件共有5起，其中1起为案，3起为盗窃案，1起为非法持有枪支案。如在谭某案中，谭某与被害人均是大学生，入住旅馆时没有进行任何的身份登记。而3起盗窃案均是发生大学城村民出租屋内，犯罪嫌疑人直接撬开门锁实施盗窃，盗走大量单反相机、相机镜头、手提电脑等贵重物品。

四、学校接驳区域及公共区域成为治安管理盲区

（1）内外管理部门工作衔接不够。从管理的主体来看，保卫处只能管校园内发生的事，相关综合部门则管理校外发生的事，两家相互联系沟通较少，高校内外未形成有效的联动机制。（2）监管内容及力度不足。学校保安多数安排在校内宿舍楼、教学楼附近，随着与人员密集地点距离的增大，保安巡逻力度不断减少，因此学校之间的交接地带或者中心湖等公共地带就成为了大学城管理的盲点，校外治安岗亭形同虚设，给大学城带来极大治安隐患。

五、照明设施不够且缺乏必要监控设施

（1）从夜间照明情况看，广州大学城里高校与高校之间有很多小树林、小山岗和正在兴建的工地，夜间行人稀少，照明设施不到位，有些地方路灯间距较大，且缺乏必要监控措施。紧邻珠江的外环路虽然有路灯，但灯光不足以投射到宽阔的珠江岸边绿化带，成为犯罪分子作案首选之地。如刘某案就发生在大学城中环西路与西五路交界处的绿化带，刘某强行将被害人郭某拖入草地上，使用暴力手段强行与郭某发生了性关系，案发过程长达近一小时，却无人发觉。而在何某、袁某、宋某三人抢劫案中，三人在贝岗市场附近的山岗多次对过路学生实施抢劫。（2）从监控设备情况看，虽然每个公交站点、每个大学的门口和一些路口都安装了监控，整个外环和中环的沿街道路缺乏必要监控设置，监控设备覆盖率较低。以上83件案件仅有5件案件有视听资料作为证据提供，比例仅为6%。

产生此现象的原因有：广州大学城人员庞杂，人员出入无任何监管措施，学校与学校之间没有围墙，外来人员进出自如。加之大学城与长洲岛、瀛洲、小洲村紧密相连，村民上万人，村里有许多价钱低廉的出租屋，吸引了许多外来暂住人口，加上大量建设施工当中的工地工人、生意的小贩、拉客的摩的司机等，成为影响校园治安的不稳定因素。对此，检察机关建议：

1.健全综治工作机制，明确治安管理各部门职责。一是建立大学城社会治安综合治理办公室，吸纳大学城的管理治安的综合部门、执法部门的派驻机构，加强对各高校的社会治安综合治理工作的具体指导，并组织、协调各有关部门共同研究解决大学城内突出的治安稳定问题，为改善大学城治安工作提供有力保障。二是明确好各部门的职责，健全常态化问责机制，细化各部门职责区域、工作范围，提升治安监管合力。

2.构建人防、物防、技防相结合的治安防控预警网。（1）在人防上，主要采取校内由高校保卫处的保安负责、校外由公安民警带领治安协警、治安巡防队的巡逻的防范模式，配齐对讲机，各方协作配合，共同对校园周边治安进行综合治理。（2）在物防上，校内由物业管理公司统一建设、管理，校外由政府在大学城建设中规划设置消防、交通、治安岗亭等公共安全设施，由大学城社会治安综合治理办公室负责综合管理。（3）在技防上，在各校区的重点区域、人群集中聚集场所都设置治安监控点，并且尽可能地增加照明设施以及监控设备，并对各高校、企事业单位和社区的电子视频系统进行资源整合，形成覆盖大学城区、反应敏捷、快速高效的24小时技防网络。

篇（9）

Abstract:This article unifies the Shanghai city to the transformation of the old residential characteristics, according to transform strength newlier from big to small order, summarizes the change of original living function transformation, reconstruction of a massive transformation, discounted landing transformation, retain traces the history of the reformation, partial renovation of facilities in six modes, and the advantages and disadvantages of summary.

Key words:The old houseRenewal and transformationDiscounted landingPing changed slope

中图分类号：[F287.8]文献标识码：A文章编号：

随着城市化的发展和用地集约化，城市旧有住宅的改造成为必然的趋势。在上海这样城市化发展后期的城市，已有住宅的量大面广，类型多样，面临的问题更为突出。本文正是对上海各种实践进行归类，并进行分析，并对适用性和优劣总结，期望对今后的改造能有所帮助。

1.上海市需改造旧有住宅的特点

1.1旧区改造的住宅主体逐步发生变化

随着两轮旧区改造的逐步展开和深入，上海市的棚户简区基本消灭，可改造的二级旧里弄建筑也越来越少。于是，一大批建国初期和上世纪七十年代建造的老公房、老小区逐渐成为下一步旧区改造的重点，其中不乏大量的高层住宅。

据房管部门统计，上海1990年前建造的房屋约有1亿,2500万房屋房龄在50至70年以上； 8000多万售后公房中有2500万存在不同程度的需要维修问题，还有近500万不成套房屋使用倒便器和马桶，还有200多万联建房屋、物业难以接轨。这些状况已影响到居民正常生活[ 顾振远・关注民生改善旧房居住条件・上海房地，2007（7）：P20~21]。

由于当时的经济水平和标准等原因，这些房屋设计简单、设施不齐，配套标准较低。问题主要集中在屋面外墙渗漏、隔热、保温性能差、缺乏公共设施等。由于长期处在低租金运行状态，房屋维修周期长，房屋和辅助设施得不到及时修理和养护，失修失养现象较为普遍;部分上世纪七八十年代的高层住宅电梯还存在着产品能级低、运行状况差、故障率较高、能耗较大的现象，居民反响也较强烈。

1.2旧有住宅的区位优势极为明显

随着上海级差地租的明显加大，基本上集中于中心城区附近的旧有住宅具备极为明显的区位优势。

1.2.1丰富的优质公共服务设施

从量化指标上分析，中心城区的公共服务设施如医院的千人床位指标、学校班级教师数量要高于周边区域，而在所谓的“优质公共服务设施”.(指三级甲等医院、市重点中小学、幼儿园等)更是在人均数量上远远优于其它区域。以医院为例，仅静安区就拥有华山医院、华东医院、儿童医院等多家三级甲等医院，而较为偏远的闽行区却一座三级甲等医院也没有。

这些小区周边的公共交通系统比较发达，而且这些小区与规划的上海轨道交通站点联系紧密，出行的时间与经济成本都很低。

同时，中心城区已经建成了一大批服务功能集聚、种类较为齐全、服务水平较高、规模较大、服务对象范围较广、影响力强的高等级商业商务服务区域，如黄浦区的南京东路步行街、人民广场、豫园商圈；卢湾区的淮海路、新天地；静安区的南京西路、静安寺，虹口区的四川北路商业街；浦东新区的陆家嘴CBD；杨浦区的五角场商圈等。

而这些丰富而优质的公共服务资源，也是原有居民不愿意搬离中心区域的重要因素。以黄浦区为例，有许多老黄浦居民在外迁的时候坚持要求保留户口，就是为了小孩能够在黄浦区上学[ 於晓磊・上海旧住宅区更新改造的演进与发展研究・同济大学硕士学位论文，2008：P26]。

1.2.2更强的增值能力

由于城市土地的稀缺性，中心城区地价的整体上升是总的趋势。另一方面，中国的大城市并没有出现西方城市在1960~1970年代郊区化进程中经历的内城衰落。相反，城市综合交通体系的建立，交通状况的改善以及中心城生态环境品质的提高，使得中心城区始终是大多数居民钟情的居家宝地。因此，随之而来的住宅价格的上升也在情理之中。

就新建住宅而言，同样建筑标准与质量的住宅，价格表现为随着离市中心距离的增加而不断递减，并且以环线作为价格等高线:2000年，内环线内的住宅价格大多在4000元/以上，至外环线附近的价格则在2000元/左右。2003年，有研究者将上海各环线价位与档次大致地总结为“4―6―8―10”，即外环外地区4000元/(低档)、外环至中环地带6000元/(中档)、中环至内环区域8000元/(中高档)、内环以内地段l万元/以上(高档)。2004年甚至出现了“3―2―1”的说法，即楼市均价会达到内环3万元/、中环2万元/、外环1万元/[ 黄怡・城市居住隔离的模式―兼析上海居住隔离的现状・城市规划学刊・2005(2):P31-37]。从2012年初来看，这个当初耸人听闻的说法已经部分称为现在的实际情况了。

同时，拥有丰富的不可复制的历史文化资源也是旧有住宅升值的一个重要因素。历史文化资源与一般物质资源不同，随着时间的流逝和城市的发展这种类型的资源有明显的增值性。而且这种增值性在城市发展进入后工业化的阶段以后，表现的尤其突出。具有历史文化特征的城市区域在社会对文化重新回归的潮流下，成为某些第三产业的处所和一些特定的高等级社会阶层的理想居住地。上海新天地的改造就生动地诠释了发掘历史文化资源的价值。

1.3旧有住宅居民的改造要求也是迫切的:

上海的人均GDP早己经迈进中等发达国家水平，经济社会的全面均衡发展成为重点。因此不管是因为社会发展所产生的与现实标准存在的绝对反差，还是因为社会分层所产生的相对反差，对旧住宅区居住的原住民来讲，改造是极为迫切的。特别是对于那些住房面积低下的居民来讲，从他们因为住房条件而所反映出的较为极端的不满情绪的背后，体现出对改造的渴望。

2.旧有住宅改造的不同方式

本文按照更新改造力度从大到小的次序排列，对上海住宅改造的实例加以分析。新天地的案例虽然外观基本维持原状，属于保护性再开发，但由于原有的居住功能完全改变，可以看作更新改造力度最大，因而放在首位。

2.1改变原有的居住功能的改造（以上海新天地为例）

新天地位于上海的太平桥地区[ 其大致范围在南路以西、马当路以东、兴安路、太仓路以南，合肥路以北。]，它始建于1900年，是大量中下层华人家庭居住的社区，并于1930年代起逐渐沦为 “下只角”。至1990年代，太平桥地区除了极少数新式里弄和新公房外，绝大部分是旧式里弄，建筑陈旧，公建配套不足，市政设施和绿化缺乏，属于卢湾区旧区改造的范围。根据1996年的太平桥地区改造规划，该地区将成为现代化的国际性商住园区。

新天地广场属于历史保护区，保留原有旧石库门里弄格局，并对建筑外观进行保护性改造。地块功能由原来的居住转为开发公共性的商业和文化活动，充分利用毗邻淮海中路商业街的独特区位优势，最大限度地发掘地段的潜在价值（图5.2.1.1）。

太平桥公园也在拆除旧式里弄街坊的基础上得以实施，建有l公顷的人工湖和3公顷的公共绿地。太平桥公园北侧是商务区，南侧是住宅区，其中紧邻太平桥绿地定为外销住宅区。

109和112街坊的修建性详规由SOM公司完成。第二阶段的设计及实施方案由Nikken Sekkei InternationalLtd. (Singapore)与Wood &Zapata Inc. (USA)联合承担。其中, Wood &Zapata Inc. (USA)主要是提出设计概念及整体规划思路,由Nikken Sekkei完成方案的发展及深化过程，整个项目历经两年多[ 乔晓红・历史地段建筑环境的再生与创新――记上海太平桥地区新天地广场旧城改建项目・建筑学报， 2001（3）：P12~15]。

罗小未先生曾在文章中对新天地的改造过程作过生动的描述[ 罗小未・上海新天地广场――旧城改造的一种模式・时代建筑，2001（4）：P25~26]：

“整个保护、改造与开发是一个挑战。以新天地北里为例，在这个面积不到2公顷的地块上原先建有15个纵横交错的里弄密布着约3万m2的危房旧屋。其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。它们中有的有能直达马路的弄堂口，有的则要借道其它里弄才能进出。因此在规划上首先要读懂它们之间的关系。要在密密麻麻的旧屋中“掏空”出一些公共空间;在“掏空”的同时还要把一切能为广场增色的、具有石库门里弄文化特征的建筑与部件保留下来加以利用。

新天地广场在建筑的改造与修整方面曾经历了很大的困难。本来要在石库门房子中塞进现代的休闲生活内容就够困难了，何况这些房子大多为危房，没有卫生设备、上下水道陈旧不足、基础与地板均已腐烂，只要稍微一动便有散架的可能。结果做了很多试验，付出了昂贵的代价才得以完成。特别是象Ark和La Maison那些兼有演出的餐厅内部需要宽敞与能承受大荷载的空间和供演出用的机电设施。因而建筑除了外墙之外，里面的基础、上下水道到屋顶全部是重新建造的。而且外墙有些已经酥松，只好对之进行修补与加固并注射了一种进口的防湿药水。事实上几乎所有的旧屋均要大兴土木与脱胎换骨才能更新使用，因而其费用每平方米高达二万元。”

新天地在建筑设计方面无疑是成功的。从商业开发的角度看，新天地改造也取得了辉煌的成功，为香港瑞安集团赢得了滚滚财源和良好的口碑。胡庆庆从商业策划的角度对新天地的成功作了描述和分析[ 胡庆庆・上海太平桥地区开发与“新天地”的诞生――房地产策划的成功范例・城市开发，2002.06.P55~56]：

“在各种刊物上‘新天地’成为‘出现率’最高的评论焦点，从《城市规划汇刊》到《新民周刊》，从《建筑学》到《时代建筑》、《室内设计与装修》等，都有大篇幅的重头文章，从不同角度评述、赞扬。甚至日本《新建筑》杂志也有专文评论、褒扬。同时，新天地广场已成为上海旅游的重要景点之一，尤其是国外的旅游团队，对此有浓厚的兴趣。”

“保留、改造、新建（新天地地块）5.7万平方米的建筑，以致每平方米建筑面积综合费用高达2.28万元。在此粗略估算一下，若设贷款年利率为9%，13亿元投资，分20年清偿的话，每年还款额为1.4241亿元。我们再粗略估算一下租金收入，……租金年收入为1.4315亿元，收支基本持平。若还款期缩短的话，本项目还是一个亏损项目。”

“为何瑞安集团公司要花大精力来搞一个并不十分有利可图的项目呢？……太平桥绿地、湖泊与新天地的人文环境大大提升了其周围的房地产的品位和价值，……以目前已经开始销售的小高层楼盘为例，其房价已达2万到2.5万元/平方米，而在其邻近相同类型的住宅楼宇只售1万元/平方米,高出整整1-1.5万元/平方米。太平桥地区开发的新楼宇估计总量可达2 0 0万平方米，如果每平方米售价均能比其他地区楼盘高出1万元，那将获得丰厚的收益。其次由于新天地广场的改建成功，已对瑞安集团公司产生了一个极好的广告效应，已使“瑞安”成为沪上高档房地产的知名品牌，获得购房者的高度信任。”

至此，太平桥公园和新天地广场形成了太平桥地区的一颗磁石，在它的周边吸聚和簇集了一批高收人阶层和富裕阶层的住宅区，2008年初上海市中心6万元/以上的住宅大多集中在新天地地区。但是，相对于其周边尚未改造的广大旧式里弄来说，居住隔离与社会阶层的分化程度是令人触目惊心的[ 黄怡・城市居住隔离的模式―兼析上海居住隔离的现状・城市规划学刊・2005(2):P31-37]。

新天地作为上海历史建筑改造与开发的标杆性实例，可以带给我们以下一些启示：

旧有住宅改造除了“推倒重建”和“原状保护”之外还有第三条路，就是新旧交融的“新天地式”改造。由于新旧建筑和生活方式的戏剧性对比，很容易引人注意，取得良好效果。在这方面新天地取得了轰动效应，起到了很好的宣传示范作用。

新天地的成功是上海的成功，背后有着海外人士的上海怀旧情结，老上海里弄生活的鲜活记忆和上海转型国际性大都市的历史机遇作为支撑；新天地的成功也是瑞安集团的成功，前瞻性的眼光、巨额的资金、胸有成竹的耐心和超强的招商运作能力是这个特殊的地产项目成功的基础。从这两个角度来说，新天地模式是很难被大量复制的。

新天地每平方米改造费用极高，将住宅改为盈利性商业建筑在经济方面勉强可行，但对于大量性旧有住宅的改造，难具推广价值。

2.2大规模重建的改造（以中远两湾城为例）

中远两湾城位于上海中山北路以南，苏州河以北，光新路以东，恒丰路以西。属普陀区潘家湾、潭子湾和王家宅地区，简称“两湾一宅”，是有名的“365”棚户区，俗称“上海最后一条‘穷街’”，该地区范围约有63公顷地区内原有居民1万户,各级工厂300多家.内区河道纵横,街道狭窄,居民密集,生活混杂,治安混乱，社会问题日益严重,社会矛盾非常突出[ 黄秋平・两湾理想・时代建筑，2004（1）：P130~133]。

改造后的总建筑面积达到160万平方米，预计总投资将达60多亿元人民币。多年来，上海历届市委、市政府想着手改造，都因种种原因而搁浅[ 开启广告・讲求战略求胜强化过程控制――中远两湾城策划案[J]・中国广告，2001（12）：P38~40]。于是能不能成功改造“两湾一宅”地区，成为了上海能否在20世纪末完成365万平方米危棚简屋改造的关键。开发商中国远洋运输集团（简称“中远”）最终承担了这一地块的开发。

中远两湾城规划占地49. 51公顷，规划总建筑面积160万m2。毛容积率3.2净容积率5.0，住宅建筑面积140万m2，规划居住人口为3.58万人。 50公项的土地一次性拆迁完成（图5.2.2.1）。

规划中注重建筑所勾勒的空间形态和接近自然的生活品质。根据特定的基地环境将基地划分3个区：北部的嘈杂区、中部安静的景观区、南部亲和的河滨区。规划首先在基地北侧布置了5栋长板式住宅，有效阻隔了北面高架环线、轻轨明珠线和沪杭铁路线噪声的叠加影响，同时在其间穿插布置了3栋点式住宅，有效地减少板式建筑组合所带来的冗长感，活跃了北部的建筑形态，突出入口的空间形象并反映出内外空间的渗透性。

南部则以点式和小板式住宅沿河岸布置，强调区内绿化景观和河滨景观空间的连贯性，提升住宅区品位[ 庄斌・中远两湾城，上海，中国[J]・世界建筑・2006(3):P94]。

设计中采用了建筑底部架空1层或几层(挑高4.2米，局部架空至7米，总计面积近5万m2)，来保证视觉空间的通透感和连贯性；还将1.8公里宽的苏州河亲水岸线向小区外公众开放，营造出一个优美的居住绿化环境[ 沈迪，黄秋平・“两湾一宅”旧区改造规划设计[J]・1999.06:P7~8]。

伴随着1990年代苏州河水质与环境的综合治理初见成效，经过大规模的改造，原有居民动迁了，除了少量回迁户外，新建的中远两湾城成为中高收人住宅区。从1999年10月一期开盘至2003年10月三期开盘，其间价格由3200~4200元/升至12000~l4000元/，翻了3~4倍，涨幅惊人。通过住宅次级市场的转让，在中、高收入阶层之间产生了二次甚至多次替代现象，例如一期购买的住户将已经升值的房产以高于当初购进的价格转手[ 黄怡・城市居住隔离的模式―兼析上海居住隔离的现状[J]・城市规划学刊，2005(2):P31-37]，两次替代的结果使得该住宅区居住人群的阶层发生了很大的转变，与周边城市住宅区的隔离程度也不断加强。

然而在2006~2007年，中远两湾城又发生了大规模的群租现象，居住人群再次发生转变。据上海市消防部门的统计，中远两湾城内共有“群租”和“居改非”965套，其中“群租”683套，分为纯“群租”576套，公司集体宿舍96套，旅馆经营11套。 “居改非”282套，分为开公司265套，做仓库14套，做盒饭3套。集中在中远四期29个门楼，总建筑面积104451.60平方米，平均每户108.24平方米。每套“群租”房平均分割7间，就有4032小间，按每套平均10人计算，增加流动人口近万人，被称为“沪上第一群居小区”。[ 郭长洪，张羽龙・迈向和谐的“第一群租小区”――记中远两湾城群租整治[J]・检查风云，2008(7):P30-31]

2007年2月7日中远两湾城97弄8号31楼一群租房内因电器短路突然起火，所幸当时屋内并无租客，没有造成人员伤亡。“原本建筑面积为104平方米的两室两厅房屋被二房东用三夹板和细木工板隔成了7个独立的小房间，摆放了12张床位，房门口杂乱地堆放着堆积的生活垃圾，隔出的小房间外，仅留下一条容一人通过的狭窄走廊，走廊地板上还堆放着两个电饭煲和一台微波炉，并且都插在同一个拖线板上。”这就是失火群租房里面的情景。群租现象从一个侧面反映出了上海生活成本直线上升，和低收入群体的尴尬境地。“周先生2007年7月从山东某高校毕业，来上海闯荡的他每个月就靠1500元的工资度日。他与朋友合租在中远两湾城。‘如果有钱的话，谁愿意住这种地方。’他说，‘中远两湾城一套面积80多平方米的装修房，月租在3000元左右。群租房便宜很多，不到4平方米的小隔间，价格700元。我的月收入是1500元，交通费每天6元，吃饭每月350元，再加上水电费、通讯费基本上分文不剩。’” [ 同23]

由于群租造成居住单元人口密度增加，使单位公共资源分摊比例降低，更造成卫生、扰民等多种问题。不少业主都抱怨“我们的生活品质明显受到‘群租’的影响。”可见，如此规模巨大的群租让中远两湾城存在严重的治安、消防、传染疾病隐患，影响了周边业主的正常生活，造成来访不断，投诉不断，公共设施也超负荷运行。最后由政府出面进行治理整顿，才使中远两湾城内的群租问题得以基本控制。

通过中远两湾城的案例我们可以得到以下启示：

大规模推倒重建对危棚简屋的改造是最有效率的途径，通过精心的设计可以营造良好的居住环境。

目前，上海中心区改造后的大型社区居住由于区位优势，吸引了大量中、高收入阶层入住。但如回迁户很少，容易形成居住隔离。

工作在中心区的低收入阶层，由于无法负担远途通勤的时间与金钱成本，往往选择就近、廉价的出租房源居住。如果他们的需求得不到有效疏导，会产生畸形居住形态，影响社会和谐。

随着郊区环境的改善，交通的发展，私家轿车的普及，上海市中心城区人口密度已初步呈现降低的趋势[ 李健，宁越敏・1990年代以来上海人口空间变动与城市空间结构重构・城市规划学刊，2007（2）：P20~24]；低收入者的住房需求如无法疏导，会导致中心区环境恶化，加速郊区化进程，有重蹈美国恶性郊区化覆辙的危险。

2.3拆落地[ 里弄住宅拆落地更新是静安区结合自身特点对成套更新方式的一种大胆创新，它的主要做法是在保持原有建筑占地基本不变的基础上，将原有的旧住宅拆除，并按照原有风格进行重建。]的改造（以新福康里为例）

新福康里小区（图5.2.3.1），南临新闸路，北至武定路，西起泰兴路，东靠石门二路。项目总占地面积37886平方米，项目在成套率更新前就叫做福康里，是一片建设于1927年的旧式里弄住宅小区。小区原有居民约2600户，户内大都无卫生设施，厨房为多户共用，每户居民的平均住房面积只有35平方米（图5.2.3.2）。

原地新建的新福康里小区总建筑面积108936平方米，由2幢高层住宅、16幢多层住宅及6幢联排别墅组成。自1998年9月启动至2001年底建成，建设总周期为3年半，项目总投资约5亿人民币。

全部建成后可居住1504户居民，其中回搬居民近800户，平均每户的住房面积达70平方米，并有独用的煤、卫设施。另有可销售近400套住房，异地动迁了1800户居民。在建筑风貌上既保留了传统民居特色，又融入了现代海派风格，是静安区第一个成片、整街坊旧住房成套改造项目。

在市、区两级政府政策向旧里成套改造倾斜和聚集下，新建房屋成本大为降低，原来居住在福康里的居民，平均每户只要出资12万元就可回搬，这样既满足了居民住房改造的需求，又符合居民的实际承受能力，深受大家的欢迎[ 高鹏・上海市中心城旧居住区更新方式比较研究――以静安区为例・上海交通大学硕士论文・2007・P52]。

新福康里是静安区第一个成片、大规模的成套率更新项目，在许多方面值得借鉴的方面。

例如，完全商品化的开发模式，通过商品化的运作方式实现了项目整体的资金平衡，减轻了政府资金上的压力，同时提高了住宅建筑品质和居住区的整体人员素质。

一系列的政府优惠政策也保障了项目的成功。资金方面，由于被列入旧城改造的试点地块，土地在协议出让的时候免去了土地出让金；动拆迁的环节，由于推出了“区内回搬”、“16平方保底”等全面兼顾居民利益的动迁办法[ 愿回搬的居民可在本区范围内专为动迁户建造的商品房享受市场价的7折优惠；户口较多而实际住房面积较少的困难动迁户则可享受每人16平方米的“保底政策”。]，才确保动拆迁工作的顺利实施；在规划指标上，对于小区中心6000平方米的架空层不计算容积率，使小区在延续原有的里弄住宅所特有的空间尺度的同时，保留了适当的开发强度，并增加了相应的配套设施。

合理调整利益分配，让利于民是项目取得成功的基础。较为合理的原有居民安置方案, 原有居民根据自身的经济和居住条件，通过原地回搬、异地安置和货币安置三种方式实现居住的成套率，三种方式的安置方案相对透明和公平，加上政府和开发商的共同让利于民，使原有居民在该项目的更新过程中充分受益。

新福康里小区的建设为上海市静安区树立了一个旧有住宅大规模、整街坊改造的成功个案，社会影响非常良好，并带动了其后的一系列改造建设，。

王佳宁通过对新福康里小区的实证研究，比较了它与丰裕里[ 丰裕里地处上海市卢湾区的中心地块，属淮海街道复四居委，与新天地、太平桥绿地仅相隔两个小街区。丰裕里约建于20世纪20年代，其空间构造为标准的后期石库门里弄。东、北两面临街，由一条南北向的主弄贯穿全弄，串连两侧的12条支弄，一侧的支弄为封闭的尽端式，另一侧通达一条狭窄的辅弄。该里弄占地近1公顷，登记在册人口有1716人，共608户，其中约有1/4~1/3的人口属于流动人口，其构成由前来上海务工暂住的人员为主，其余的常住人口基本上都有很长的上海居住史，其中的老年人约在上世纪中叶之前就来到上海，而中青年人群基本是这些前移民的后代，整体社会结构与现今上海一般里弄街道的构成相近。]的邻里交往状况，发现新福康里的邻里认知和交往状况在许多方面并不亚于传统的里弄社区。

“第一，在邻里熟识的数量上，丰裕里和新福康里都有较高的估计，绝大多数居民至少认识“一些”邻居。

第二，在邻里关系亲密度上，丰裕里居民的亲密表现不如新福康里，反而倾向于维持较浅薄的联结形式。

第三，在邻里关系健康度的评价上，丰裕里和新福康里的认可情况都较好，少有负面评价。然而，新福康里有更多居民作出了积极的正面评价，说明在良好度的感知上新福康里更胜于丰裕里。

第四，在邻里关系重要性方面，绝大多数受访者都意识到部分邻里联结对他们“很重要”，但是在两地的比较中，丰裕里的重要性评价仍低于新福康里，对邻里联结及其情谊的依赖度不如想象中的高。

第五，在个人支持获得方面，两地都有较好的获得支持的信心，而丰裕里比新福康里有更大比例的居民对此持高度肯定的判断，说明丰裕里居民确实具有较高的邻里支持和互助保障。在忠告类支持和日常帮助类支持间，虽然两地对前者的确定程度略低，但整体差距不大。

第六，在邻里整体关照的判断上，两地的肯定判断更胜个人支持，说明不论在丰裕里还是新福康里都相信邻里中存在普遍的互助规范。

第七，在生活氛围舒适性的评价中，丰裕里表现一般，而新福康里却呈现很高的正面评价。说明在生活氛围的适意度上，里弄式居住方式并不存在优势，反而可能是一种缺陷。

第八，在邻里责任感方面，丰裕里的居民有较广的警觉意识，整体所关注的范围比新福康里大许多。在新福康里，多数居民的警觉心理严格限制在与自家直接相关的区域，而丰裕里的居民较能为邻里共有的空间担负责任。[ 王佳宁・上海传统社区邻里环境研究―基于石库门里弄的实证研究・同济大学硕士学位论文・2007・P113]”

分析“新福康里”的实例，并与中远两湾城进行比较，我们可以得到下面的结论：

与“推倒重建”的方式相比较，“拆落地”同样是在相同的地块上全部新建住宅与配套设施，不同点在于：其一，“拆落地”的新建住宅在空间布局、建筑造型、装饰细节等方面尽量做到按照原有风格重建；其二，“拆落地”的新建住宅中以就地回搬的原有居民为主。

就地回搬的居民背景差异不大，很多人都是改造前多年的老邻居，对维持社会的稳定、延续的城市文脉都是有利的。同时，部分新搬入的居民进行适度混合，增加了区域的活力。

由于“新福康里”的建设年限较早，高层住宅较少，加之原有居民居住密度极高，所以有三分之二的居民没能做到就地回搬。如果加大高层住宅的比例，可能会缓解这一现象。

政府的优惠政策和开发商平和的心态是这类“拆落地”项目成功的保障。因此有必要就此类项目的地价、架空层面积计算、开发商的补偿机制等多方面政策做出比较明确的规定，这样才能平衡各方利益，切实有力地发掘“拆落地”这一改造方式的巨大潜力。

2.4保留历史痕迹的改造（以复城国际为例）

复城国际位于虹口区东北部的曲阳中心商务圈，西临曲阳路，东至伊敏河路，东北角与腾克路相接其南面为一建于上世纪六、七十年代的居住小区。复城国际总建筑面积约15万平方米，是一个集住宅、办公、酒店式公寓、休闲、商业为一体的综合小区，其中包括7万平方米的住宅，6万平方米的办公以及1.4万平方米的商业。该项目由上海复地与荷兰ING[ ING是全球排名前三的房地产投资管理公司，管理的地产总值超过840亿美元，旗下还拥有荷兰唯一一个历史保护建筑投资基金―荷兰国际历史保护建筑投资基金，在历史建筑保护和旧城改造方面有着丰富的经验。]携手打造。

基地原址为中国鼎鼎大名的八一电影机械厂所在地。这里曾经辉煌一时，从1952年建厂开始这里出品了大量电影放映设备和照相机械产品，16毫米移动式电影放映机、35毫米固定式电影放映机、16毫米印片机、印片缩片机等。

复城国际的绿地占地面积为15120平方米，绿地率为35.5%，集中绿地面积为6624平方米，集中绿地率为15.3%。这样的指标其实并不是特别优秀，但是，基地原有绿化保护率却高达80%，另外的20%进行了就地迁移。

在最终的规划中，基地上这条60多米长、有近百棵上百年树龄的香樟木的林荫大道得以完整的保留，成为社区的中心景观大道。该景观道的端头是一个5米多高的喷泉，也是保留下来的。正对着喷泉的是一栋建筑建于上世纪的30年代，这栋日伪时期日本人所造的老洋房在战火中幸运不倒，动荡中依然屹立，今日亦获得了新生。

复城国际的中心区域以2幢保留老建筑带领另2幢新建建筑，构成大面积的商业共享区域为核心。该老厂房是八一电影机械厂兴建的第一批建筑，迄今已有50多年的历史了。

厂房恰好位于基地的中心位置，建筑面积约900平方米，单层钢排架结构。复地集团耗资600万元改造，设计邀请了在历史建筑保护再利用方面有着丰富经验的日本HMA建筑设计公司，该公司曾完成了上海新天地，建国中路8号桥，杭州UME电影城的众多改造项目，在业内有着良好的声誉[ 高洪构・上海新兴楼盘中的历史建筑・同济大学硕士学位论文，2008（3）：P24~26]。

复城国际的售楼处就设在老厂房内，里面除了刻意砖块的墙和经过修缮的拱顶，其余全都打上了现代化的烙印:用彩色厚玻璃铺就的走道、造型奇异的沙发，以对比的手法，在历史和现实之间取得平衡。

复城国际的案例可以改变我们的一些思路：

大规模的重建也可以保留历史的痕迹、延续时代的文脉，尽管这种延续只是历史建筑的片段。

保留的旧建筑面积所占的比例不一定很大（复城国际的案例中不足1%），但由于处在中心位置，并改造为公共设施，位置和功能的特殊性使区域的历史氛围得到延续。

原汁原味的老建筑，通过对比手法可以产生强烈的戏剧效果，加上一些文化积淀、历史传奇，给人的印象十分深刻。

2.5局部设施的更新改造（以平改坡为例）

所谓“平改坡”的“平”是指平屋顶的多层住宅，而“坡”则是指更新后的坡屋顶状态。根据上海市房屋土地资源管理局解释：“平改坡”是指在建筑结构许可条件下，将多层住宅平屋面改建成坡屋顶，并对外立面进行整修，达到改善住宅性能和建筑物外观视觉效果的房屋修缮行为[ 见上海市房屋土地资源管理局网站shfdz.省略/gzbh/zhgz/zyp/200411/t20041109_53457.htm]。此工程四次列入市政府实事项目。自1999年～2006年已累计完成2870万平方米，计13009幢，受益居民达55万户[ 顾振远・关注民生改善旧房居住条件・上海房地，2007（7）：P20~21]。

在“十五”期间，除了针对旧式里弄的大规模商业开发的更新方式和成套更新方式外，一种新崛起的更新方式在上海中心城区的城市建设与发展中发挥了重要的作用，特别是当大规模更新因为动拆迁问题陷入困境，成套更新方式也因为政策执行上的问题放缓进程时，“平改坡”却产生了良好的社会反响，积极的推动了中心城区的旧居住区更新工作。

“平改坡”更新方式，因为其单位投入量较少，单纯“平改坡”每平方米80元，综合改造不超过140元/平方米。对应目前中心城因为商业商务功能的拓展而不断增长的经济实力，政府完全有能力承担起这样的更新开支。“平改坡”更新方式的出现和成功为中心城区的旧居住区更新拓展了思路，并极大的缓和了当前的社会矛盾。

平改坡从1999年第一幢试点成功至今，仅有8年的历史，但在这期间，“平改坡”这种更新方式其内涵和外延都得到了不断的发展，按照其发展可以分为以下三个阶段[ 高鹏・上海市中心城旧居住区更新方式比较研究――以静安区为例・上海交通大学硕士学位论文・2007・P47]：

第一阶段为探索期（1999――2000年），1999年8月开始沿延安路高架试点，完成改造13幢，并在试点成功的基础上，2000年扩大试点至全市重要景观周边的1000幢。在这一阶段，“平改坡”改造内容主要是以整修屋面和外立面为主，简称 “穿新衣、戴新帽”。

第二阶段为拓展期（2001――2003年），改造范围扩大到各区高架道路沿线和重要景观道路沿线区域，三年内完成改造4648幢。改造的内容也随着两个平改坡综合改造的试点，深化为结合平改坡，对整个小区的形态、功能、环境进行综合改造，简称“穿新衣、戴新帽、换内胆、整环境”。

第三阶段为深化期（2004年――至今），这一阶段时间内，改造的对象从景观道路沿线进一步扩展为成规模的小区，在第二阶段综合改造试点取得成功经验的基础上，逐渐将更新重心调整为旧小区平改坡综合改造。同时，根据2005年上海市建设环境友好型、资源节约型城市的要求，把降低能耗增添为新的改造内容。至此，平改坡的综合改造内容扩展为“穿新衣、戴新帽、换内胆、整环境、降能耗、节资源”。

张金秀在文中对第三阶段的“平改坡”工程作了以下描述[ 张金秀・平改坡:旧区改造的新路子――关于上海旧区改造工程的思考・上海房地，2006（9）：P49~51]：“仙霞物业管理的威宁小区成为申城新一轮首批旧小区"平改坡"综合改造试点之一。……这里实现变频供水、垃圾生化处理，安装了智能化的红外线报警系统、电子公告牌、太阳能路灯、发光门牌，绿化将得到合理布置，小区道路将变成静音的柏油路，拆掉多余围墙后腾出的空间可以增加40多个车位，居民们不用把车停在马路上了。扩建后，每户增加的5到20个平方米面积，仅以较低的成本价出售给居民，这样，居民不用搬离原地，就可以花小钱改善居住条件。在这新一轮的旧区改造中，结合“平改坡”工程，本市还开始了住宅综合改造试点，延长住宅使用期。比如，在基础加固的基础上，将底楼居民上搬至实行“平改坡”后的住宅顶层，腾出底楼空间，用作社区图书室、健身室、活动室、保健室等社区服务公共设施；在部分多层住宅中加装电梯等。”

透过“平改坡”现象我们可以发现：

满足旧有住宅居民的需求并不并不需要投入巨大，100元/平方米左右的造价，增加一些小的配套设施就可以达到较高的满意度。