土地出让金管理办法大全11篇

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第三条  国有土地使用权一律通过出让和划拨两种方式取得。

通过出让方式取得土地使用权的，应按《大连市国有土地使用权出让和转让管理办法》的规定办理各种手续，缴纳土地出让金；通过划拨方式取得土地使用权的，应按市政府规定逐年纳土地使用费（税）。

第四条  使用国有土地，按下列规定收取、减免土地出让金和土地使用费（税）：

（一）商业、金融、旅游、服务业建设用地，全额收取土地出让金。

（二）凡开发建设的商品房，全额收取土地出让金。

（三）各单位在原划拨用地范围内自建自用住宅的，收取土地出让金总额的50%；在原划拨用地以外建设住宅的，全额收取土地出让金。

（四）以划拨方式取得土地使用权，改变原土地使用性质的（除自建自用住宅），全额收取土地出让金。

（五）根据城市发展的需要，单位须动迁易地重建的，其新用地按划拨方式供应，按年交纳土地使用费（税）；腾出的原有土地出让的，全额交纳土地出让金。

（六）部队及军事院校在原用地范围内建设军用附属设施（如营房、仓库、医务室等）及自建自用住宅的，按有关规定执行。

部队和军事院校如要转让空余的土地，按照国家财政部、国家土地局、总后勤部的[1993]财综字第159号文件《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》办理。

（七）对开发改造区域内按规划要求综合开发配套的公建设施用地（学校、居民委、派出所、托幼儿园、老年活动室、房管所站、煤气和自来水维修点等），按使用单位及占地面积给予划拨。

（八）各单位在原划拨用地范围内利用原厂房、设备与国内、外搞“嫁接式”企业的，须按规定办理出让或有偿划拨使用手续。改变原用地性质的，应征得规划行政主管部门同意，并按规定办理土地出让手续，全额收取土地出让金。

（九）凡住宅项目建筑层数超过16层（含16层），其土地出让金按规定的标准下浮30%；超过39层（含30层），其土地出让金按规定标准下浮50%；低于15层（含15层），其土地出让金按规定的标准上调30%；低于8层（含8层）以下和在城市建成区、开发小区内零星插建住宅项目，其土地出让金按定的标准上调100%（不含公开招标及拍卖项目）。

（十）国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、住宅建设用地，公共设施、公用事业和国营工业等建设用地，采取划拨方式供应。

（十一）国办大专院校和中、小学的建设用地，采取划拨用地；建设有经营性质的校办工厂、实习工厂等，按50%收取土地出让金。

（十二）各类工业企业（不含外商投资企业），在划拨用地的厂区内新建、改扩建与原用地性质相同的生产型项目和建设与生产有关的辅助设施（如办公室、化验室、展销室、倒班宿舍、职工浴池、食堂等），仍按划拨方式办理手续。

第五条  按规定应缴纳土地出让金而未缴纳土地出让金的房地产开发企业，房屋作价抵缴，作价金额一律按建筑预算成本计算。

第六条  凡在一九九二年九月二日前已通过行政划拨方式取得国有土地使用权的单位和个人（领取政府颁发的国有土地使用证），继续按照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和《大连市征收城镇土地使用税暂行规定》的规定，由税务部门按照土地使用证和使用面积收取城镇土地使用税；外商投资企业用地按照《外商投资企业土地使用证》的用地面积缴纳土地使用费。

第七条  凡在一九九二年九月二日前已办理划拨用地手续，但未领取正式《建设工程规划许可证》的建设项目，须补办土地出让手续，按一九九二年市政府规定的基准地价补交土地出让金。

第八条  凡在一九九年五月十九日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以后至一九九二年九月二日《大连市国有土地出让和转让管理办法》之前将土地使用权及其它地上建筑物、附着物所有权转让、出租、抵押的单位和个人，必须在规定时间内补办转让、出租、抵押用地登记手续，并按一九九二年市政府规定的基准地价补交土地出让金，其补交金额不低于基准地价的40%.第九条  一九九二年九月二日《大连市国有土地出让和转让管理办法》以后，将土地使用权及其地上建筑物、附着物所有权转让、出租、抵押的单位和个人，没有办理出让手续，缴纳土地出让金的，一律限期补办登记手续，按市政府规定全额补缴土地出让金，并可视情节处以罚款。

第十条  甘井子区的集体土地禁止直接对外出让、转让。如须出让，须经政府征用后，由市政府统一对外出让。所收取的土地出让金40%返还给甘井子区政府。

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（一）土地出让金收入总量增大，增速较财政收入和GDP快

随着经济市场化的不断加深，延边州经济得到快速发展，国内生产总值从2009年的450亿元增加到2012年的805亿元，年均递增22%。经济的快速增长，推动了地方税收收入和土地出让金收入的高速增长。延边州税收收入从2009年的23亿元增加到2012年的43.83亿元，年均递增20.96%；土地出让金收入从2009年的4.55亿元增加到2012年的15.83亿元，年均递增55.74%。土地出让金收入的年均增速远远高于地方GDP和税收的增长。

（二）土地出让金支出各年增长较大，占财政预算支出比例逐年提高

延边州土地出让金支出从2009年的5.36亿元增加到2012年的15.68亿元，年均递增47.88%；土地出让金支出较财政支出年均增幅高25.86个百分点。

（三）房地产市场与土地交易繁荣，同时带来税收和财政预算收入的增长

近年来，延边州房地产市场交易价量上升，并出现繁荣景象。据统计，2012年延边州完成房地产开发投资68.5亿元，比上年增长37.9%。房屋施工面积735.5万平方米，增长28.2%。商品房销售面积299.3万平方米，增长1.2%，其中商品住宅销售面积267.0万平方米，增长4.1%。全年商品房销售额97.4亿元，增长12.7%，其中商品住宅销售额78.6亿元，增长15.3%。房地产价格快速持续上涨，促进了房地产及相关产业的快速发展，同样给地方政府带来了丰厚的收入，2011年和2012年全州土地出让金收入分别为9.74亿元和15.83亿元。从与房地产有关的税收看，以2011年为例，延边州财政预算收入虽为增长，但由于房地产市场的繁荣，与房地产相关的税收收入仍有不错的增长，其中：营业税收入9.39亿元，同比增长14.65%；契税收入3.35亿元，增长57.27%；房产税1.23亿元，增长4.23%；城镇土地使用税0.79亿元，增长2.34%。

二、土地出让金收支存在的主要问题

（一）土地出让金收入占财政预算收入比例不断走高，若出现较大波动将影响地方财政财源

1、直接影响

在财政预算收入构成中，税收收入占比下降，土地出让金收入占比上升，并在2012年首次超过税收收入占比，成为地方财政预算收入的主要财源。2009—2012年，税收收入占财政预算收入比例由2009年55.80%下降到2012年的49.35%，幅度达6.45百分点，而土地使用权出让金收入占财政预算收入比例由2009年11.04%增长到2012年17.82%，增加6.78百分点。若土地出让金收入出现较大变动时，将对地方财政预算收入产生直接的影响。

2、延申影响

从近几年延边州相关税款入库的情况来看，营业税、企业所得税增长依赖于房地产业，城镇土地使用税、土地增值税、契税等也是如此。房地产价格上涨能有力促进地方财政预算收入的增长，但价格短期内持续过快上涨并不利于房地产业及整体经济的长期健康稳定发展，一旦房地产市场出现拐点，房地产投资和交易下滑，将给地方财政预算收入及地区经济的持续稳定增长带来较大的影响。

（二）土地作为固有的稀缺资源，土地出让金征收制度有待完善目前土地出让金征收的普遍做法是政府一次性收取土地使用权期限（住宅用地70年、工业用地50年、商业用地40年）内的全部使用费，使用期内不再征收

随着我国城镇化的不断扩大，征收的土地也相应地快速增长，当城镇发展到一定程度时，速度必然下降，同时，我们必须保留一定的可耕土地和林地，可征收的土地必将减少。而地方政府对土地出让收入都以“着眼当前，完成任期目标”为出发点，这样的“土地财政”政策将会对往后的财政增收产生较大影响。

（三）土地出让金收支监管缺乏透明度

根据《国有土地使用权出让收支管理办法》规定：“土地出让收支全额纳入地方政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的‘收支两条线’管理”。该规定的出台在一定程度上解决了土地出让金收支不规范，土地收益流失的情况。但由于地方政府相关职能部门对土地出让收支情况一般不作官方的公布，社会群众所获得的土地出让收支情况不多，正是由于相关信息的不公开、不透明、不对称，土地出让收支过程缺乏社会性、公众性的应有监管，为某些土地出让相关管理部门进行暗箱操作提供可能性。

三、政策建议

（一）改革土地出让金征收制度

改革目前政府一次性收取土地使用权期限内的全部使用费的做法，让土地出让金恢复其地租的经济学本质，可考虑改成土地使用权的购买者在使用期限内按年度分期支付，这样才能从源头上抑制地方政府“土地财政”的举动和冲动。

（二）强化人行国库对土地出让金的监管

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1、储备土地出让金实行收支两条线管理，由市财政局设立“土地出让金财政专户”，市国土资源局负责储备土地出让金的收取和缴交，所有收储土地出让金市国土资源局必须于收取资金次日内全额缴存财政，土地出让金净收益由财政列入预算，专款专用，专项用于城市基础设施建设。

2、市财政局设立的“土地出让金财政专户”，用于土地出让金的专项存储和清算。财政部门应于次月5日前与市国土资源局核对、清算当月的土地出让金收入和支出。土地收储中心应按出让宗地填报“国有土地使用权出让金清单”（以下简称“清算单”）。市财政局根据收储中心填报的清算单，及时清算、拨付收储土地成本和有关费用。清算核拨有关成本、费用后的土地出让金净收益及时缴入金库。

3、市土地收储中心仍然保持土地收储资金专户和日常费用账户。收储资金专户专门用于核算由国司拨入的土地收储资金和财政拨回的土地收储成本，收储土地应支付的征地费、报批土地税费和征地工作小组费用由该账户资金支付；收储中心的办公费用账户则专门用于核算收储中心因征地工作需要而开支的费用，办公工作费用由市财政局按月核拨。

4、市收储中心收到财政拨回的土地收储成本后，应于3日内将向国司借入的资金归还国司，待收储土地需使用资金时，再向国司申请。

第二条土地收储成本构成内容及计算办法。

1、土地收储总成本包括征地费、报批土地应缴税费、征地工作小组费用和向银行融资的利息费用，以上费用分别按政〔〕文72号和政〔〕文79号及有关税费缴纳规定标准执行。

2、土地收储单位成本是指城区16.7平方公里范围可供征购土地面积（包括路网用地和公共绿化用地在内）的总成本除以可供出让土地的面积，土地收储中心应根据规划部门实地测量数据计算单位成本。其余地段收储土地按实际成本核算。

3、市财政局根据土地收储中心填报的清算单测算的土地收储单位成本，经审定后作为拨回土地收储中心土地收购成本的依据，在收到土地出让金后按规定拨还收储中心。

第三条土地出让金净收益使用管理规定

1、土地出让金净收益由市财政拨入国司以后，应按规定全部用于经市政府审批的中心城市基础设施建设，专款专用。

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二、文献综述

土地出让金制度在实践中暴露的问题越来越多，学术界普遍认为存在着管理不规范、出让金流失严重以及支出不合理等问题。如李建功（2002）等学者认为土地使用者利用现有的土地政策，高进低出发土地财。在经济利益的驱动下，通过各种投机方式，造成国家土地收益的流失。学界还认为土地出让金的流失与地方政府管理不规范，维护地方政府利益以及地方竞争等因素有关［1］。其次，在土地出让金的支出方面，也存在着很多的问题，例如，一些地方政府以未来土地出让收入作担保，通过大量借贷进行城市建设，而用于农业土地开发的资金欠缴严重；有的地方政府挪用土地出让金，用于平衡财政预算。如何规范土地出让金的收支管理呢？江峰（2006）认为各级政府当期出让土地使用权获得的土地纯收益不得全部用于当期支出，要按一定的比例留存收益，作以后年度使用［2］。汪利娜（2009）则提出，建立土地出让金收支专户、土地出让金全额进入地方预算、建立土地出让金的分配体制、建立国有土地收益基金的设想是把土地出让金纳入到统一管理的模式，实现出让金的透明化管理［3］。研究资料表明，我国土地出让金收支管理制度还有很大的不足，有待更加系统的、全面的完善，土地出让金制度的设计仍有深入研究的空间。因此，完善土地出让金的收支管理制度，有效解决土地出让金收支管理中各个环节出现的问题，保障土地出让金各方的利益，才能确保国有土地出让金收支管理开发有序，出让有方，核算有据，分配有道。

三、土地出让金收支管理的基本情况

（一）土地出让金的含义

我国实行土地公有制，《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地归国家所有”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（即国务院第55号令）也规定，我国的土地归国家所有，有偿使用。即，在土地使用者向国家支付一定的土地出让金后，国家可以将土地使用权有偿转让给土地使用者。土地出让金是国家作为土地所有者向土地使用者收取的地租价格，是土地使用权的交易价格。在国务院办公厅出台的《通知》（［2006］100号）中，将土地出让金称为“国有土地使用权出让收入”，并将其定义为“政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。”［4］从性质上看，土地出让金的本质是地租，相当于土地出让年限内的所有地租收入的贴现值之和，是国家向土地使用者收取的使用土地的经济报酬，是国家财政的重要来源和组成部分。我国政府对土地使用权的最高年限进行了规定。其中居住用地最高年限70年；工业用地、教科文体用地和综合用地最高年限是50年；第三产业用地最高年限40年。

（二）我国土地出让金收支管理的情况

我国土地出让金收支管理是伴随着土地使用权制度的确立发展起来的。《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定，“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费用和其他费用后，方可使用土地”［4］。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条对“支付出让金”做出规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照土地出让合同支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条对“以划拨方式取得土地使用权的房地产转让”做出规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人们政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权的出让金。并规定土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算”［4］。1990年，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（即55号令）颁布，不仅规定土地征收的出让金管理，还规定将土地使用权出让金列入财政预算，作为专项基金管理。55号令将对土地使用制度的改革，从一般地收费收税调整为由市场配置土地资源、决定土地价值，从而进一步完善了土地使用权制度。55号令还对国有土地使用权出让和转让的各个环节、各项工作都做出了比较具体的规定，使我国的土地出让、转让工作以及出让金的征收工作都有了法律依据和保障。这标志着我国的土地出让金制度已基本形成。2006年底，土地出让收支实行“收支两条线”管理，收入全额缴入地方国库，支出则一律通过地方基金预算，从土地出让收入中列支。关于土地出让金的使用范围，国家也作了相关规定。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，政府土地收益使用范围主要用于城市建设和土地开发；《城市房地产管理法》则进一步明确为用于城市基础设施建设和土地开发。《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》对土地出让使用范围做出明确规定，其使用范围包括：征地和拆迁补偿支出（包括土地补偿费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助费）、土地开发支出（包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等）、支农支出、城市建设支出、其他支出［5］。

（三）各地土地出让金收支管理情况概览

1.上海。2008年，上海市出台了《上海市市级国有土地使用权出让收支预决算管理办法》、《关于规范本市国有土地使用权出让收支管理的意见》、《上海市土地储备成本认定暂行办法》，不断强化土地出让金收支管理。其主要措施有：建立土地储备、供应和出让收支相互衔接的管理体系，对土地使用权出让收支进行统筹平衡、综合协调；明确土地储备成本认定办法，明确土地储备项目预算及预算调整审核和项目决算核销等工作要求；建立定期报告预决算制度；规范土地出让收入缴库办法和专项基金（资金）的提取比例。2.四川。其主要做法是：加强部门协作，建立国有土地出让、储备及收支信息共享制度；严格执行征地“两公告，一登记”制度，不断改进征地补偿安置费的发放方式；切实保障被征地农民和被拆迁居民的合法利益。3.江西。江西省出台了《江西省国有土地使用权有偿使用收入征收管理进行办法实施细则》，规定：凡在我省境内有偿转让土地使用权的中华人民共和国境内外的部门、公司、企业、其他组织和个人，应按照标准缴纳土地出让金，由所在地的市、县财政部门统一征收管理，土地管理部门代收代缴。4.浙江衢州。浙江省衢州市通过对国土部门的土地出让金收支情况作了一个全面的审计过后，探索出适合本地的土地出让金征收管理新机制。（1）加强对规范征收的管理。衢州市首先在制度上明确国土部门、财政部门的不同工作职责，其次坚持“国土开票、银行代收、财政统管”的原则，构建起“国土征收、财政监管、政府所有、收支两线”的土地出让金征管新机制。在实际工作中，衢州市主要是围绕“两清（清理土地出让金收入过渡户，清理土地出让金专用票据）”、“两建（建立土地出让金收支专户制度，建立土地出让金专用票据领用、结报和核销管理制度）”、“三规范（规范土地出让金征收行为，规范土地出让金专用票据使用行为，规范土地招标、拍卖和挂牌出让行为）”目标，加强土地出让金的征收管理工作。（2）严格控制支出的成本。众所周知，土地出让金收支管理的环节不仅多，而且复杂，从土地征用、收购储备，到前期开发、组织出让，再到成本费用支拨等。一旦某个环节监管出现疏忽，就会影响到整个土地出让金的使用效益。因此，衢州市详细地制定了相应的规章制度，如建立征地费支付备用金制度和土地保证金直接退付办法。尤其是对土地征用成本费用、土地储备资金、土地出让金业务费收支以及征地费用保证金的支付、退付行为等进行全面的监管。通过对土地出让金收支活动的全程监管，有效地保证了土地出让金的使用效益。（本文来自于《重庆科技学院学报.社会科学版》杂志。《重庆科技学院学报.社会科学版》杂志简介详见.）

四、我国现行土地出让金收支管理制度存在的问题及成因

现在看来，《中华人民共和国土地管理法》和国务院第55号令的相关规定还是显得有点滞后和粗糙。面对审批权限、权属登记、土地作价、收益分配等具体问题，尚缺乏有针对性的规章制度。导致一些地方政府要么无所适从，要么自行其道。从2007年1月1日开始，土地出让金收支管理实行彻底的“收支两条线”。然而，各地并未严格实施，导致每年有大量的土地出让金收益流失。从征收结构上看，土地出让金不仅成为地方政府收入特别是地方政府性基金收入的主体，而且其增速远超其他经济指标的增速。在部分地区，土地出让金的增速甚至出现失控局面。政府为获取土地出让金对土地进行粗放式的开发导致诸多问题，如容易导致政府官员的寻租行为；征收的土地出让金不能及时缴入国库；造成土地出让金看不见的流失，这些问题的存在不利于经济社会的可持续发展。在支出结构上，土地出让金支出范围过大，支出结构要求模糊，预算编制和管理精细化程度不高；土地出让金支农不足，加剧了城乡二元结构的分化；在征地和拆迁补偿等方面存在者偏差，损害了失地农民的切身利益；用于保障性住房的支出比例有待进一步提高［6］。

上述问题的主要原因有：第一，对土地出让金征收管理的配套制度还不完善。当前虽然从中央到地方出台了不少加强土地出让金征收工作的法规、规章制度，但对如何及时足额征收和解缴则没有严格的管理和处理、处罚制度，缺乏强有力的约束力。第二，对征收的土地出让金还缺乏严格的监督管理。在一些地方，土地出让净收益未能按照规定的要求，被纳入到基金预算管理之中。由于土地要素的非完全市场化，使得地方政府在征地、供地的过程中居于主导地位，在这种情况下，如果对土地出让金的收支缺乏严格的监督管理，极易导致一些地方政府违法、违规出让土地，擅自减免土地出让金等现象的发生，从而导致土地出让金的大量流失。第三，土地出让金征收还缺乏统一规范的管理制度，征收环节衔接不紧密。按照国家有关规定，财政部门是土地出让金的征收管理部门，应负责国有土地使用权出让的政策制订、监督执行和收支管理；而国土部门则是具体征收部门，应严格执行财政部门制订的征管政策，负责按法律法规和出让合同将土地出让金及时足额征收到位。但在实际工作中，存在着国土部门集土地出让政策制订、地价评估、出让交易、权证管理、收入征收于一身，甚至连支出也一并管理的现象，导致欠缴和漏缴土地出让金现象十分严重［7］。

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一、整改工作任务

（一）积极补办省、市、县重点项目用地审批手续，并对其违法用地进行立案查处，追缴罚款，处理违法用地相关责任人。

涉及项目：

1、西铜高速公路及引线、咸旬高速公路、208省道改建项目。

2、县级重点项目14个，其中卫星图斑12个（列入督察整改10个），非卫星图斑2个，均为督察整改项目。

（二）坚决拆除一批违法建（构）筑物，恢复耕地，并追缴罚款，处理相关责任人。涉及拆除并复耕的违法用地：

1、年度卫星遥感监测发现的违法用地。

2、非卫星发现的违法用地。

3、违法用地案件处理不到位的15件。

（三）建立和完善土地出让管理制度，规范土地出让，严格执行工业用地出让最低价标准；规范国有土地使用权出让收支管理，严格执行出让“收支两条线”制度。对发现的欠缴土地出让金、低价出让土地、土地出让金收支管理及票据不规范、土地出让方案批复不规范问题进行整改，并追究相关责任人法律责任。

1、文定天下名人街项目（由鑫诚房地产开发有限公司分公司开发）、凤麟苑小区项目（由县城发公司开发）欠缴土地出让金，要求限期缴纳，足额入库。

2、撤销与金盾纺织（）有限公司、昌茂股份有限公司原低价出让合同，严格按国家相关政策规定，重新确定出让价款，重新签订出让合同。

二、整改工作责任单位及责任

（一）县国土资源局负责办理省、市、县重点项目用地申报审批手续；立案查处违法用地案件，协调县法院追缴罚款；追缴欠缴土地出让金；撤销低价出让合同，协同县招商局按政策规定重新确定出让价款，重新签订出让合同，追缴土地出让金差额；制订土地出让管理制度，规范出让程序；配合各镇拆除违法占地上的建（构）筑物。

（二）县招商局负责按照工业用地出让最低价标准规定，与金盾纺织（）有限公司、昌茂股份有限公司协商，重新确定出让价款。

（三）县财政局负责按照《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》、《国有土地使用权出让收支管理办法》和《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，制订我县国有土地出让收支管理办法，并对存在问题进行整改。

（四）各镇负责本辖区内列入拆除范围的违法建（构）筑物的拆除及复耕。

（五）县公安局负责配合各镇做好拆除违法占地上的建（构）筑物工作。

（六）县监察局负责调查处理相关责任人。

三、整改工作要求

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表1：契税入库情况(金额单位：万元) 表2：土地出让金入库情况(金额单位：万元)

年 度 一般预算收入 其中：契税 占一般预算收入% 年度 基金预算收入 其中：出让金 占基金预算收入%

自治州 __ 自治州 __ 自治州 __ 自治州 __ 自治州 __ 自治州 __

20__ 31564 855 374 4 1.18 0.47 20__ 5711 213 687 12 12.03 5.63

20__ 41381 1278 820 14 1.98 1.10 20__ 2676 15 1562 13 58.37 86.67

20__ 50188 1419 800 32 1.59 2.26 20__ 3846 151 2685 10 69.81 6.62

20__ 59226 1799 1624 19 2.74 1.06 20__ 5280 133 3983 2 75.44 1.50

20__ 81504 1864 2458 35 3.02 1.88 20__ 5311 285 3029 58 57.03 20.35

20__ 117144 2316 4134 21 3.53 0.91 20__ 32224 242 29832 25 92.58 10.33

年均递增% 29.99 22.05 61.70 39.32 年均递增% 41.35 2.59 112.59 15.81

表3：契税、土地出让金征缴情况(金额单位：万元)

年度 契 税 土地出让金

应纳税 实征 欠和免 占应纳% 应纳税 实征 欠和免 占应缴%

20__ 906660 906660 100.00 5100000 5100000 100.00

20__

20__ 236948 236948 100.00 1002086 1002086 100.00

20__ 5033484 65000 4968484 98.71 10995587 99801 10895786 99.09

20__ 5310826 24000 5286826 99.55 6743932 117932 6626000 98.25

20__ 1449620 1449620 100.00 479645 209503 270142 56.32

20__ 1479153 1479153 100.00 5383069 463269 4919800 91.39

合计 14416691 89000 14327691 99.38 29704319 890505 28813814 97.00

据调查数据显示（见表3），截止20__年6月，我县契税累计拖欠、减免的数额达到1433万元,占应纳税额1442万元的99.38%。土地出让金累计拖欠、减免的数额为2881万元，占应缴数2970万元的97%。拖欠和减免数额之大，一方面严重地损害了税法和政策规定的严肃性，另一方面又大大削弱了县级政府的可支配财力。

二、主要问题

（一）因土地房屋权属办证审批和税费征管不集中,使税费征管的难度加大。《__省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉若干规定》中规定：“财政部门为契税的征收机关。土地、房产管理等有关部门应当向契税征收机关提供有关房地产资料，协助契税征收机关依法征收契税。”《__省国有土地使用权出让收支管理办法》规定：“各级财政部门负责土地出让收支管理和征收管理工作；各级国土资源管理部门负责土地出让收入的具体执收工作。”但到目前为止，财政部门的征管手段仍非常落后。一是财政与国土、房产等部门缺乏有关土地和房屋权属转让的信息共享资源，无法在办证的要害环节征收应收税费，财政依赖国土、房产部门配合支持性过强。二是财政部门无法从税费票据源头上进行控管，应纳税费的单位和个人土地或房屋权属转让不受票据的直接影响。三是国土、房产等协税部门“代扣代收”税费矛盾较多。因为协税部门自身还有收费项目，在执行“代扣代收”税费时会遇到部门利益与全局利益的冲突。比如执行“先税后证”或“先税后费”政策，会直接影响部门收入的正收或造成部门收入的减少，尤其是在目前税费负担偏重和征缴环境欠优的情况下，“先税后证”和“先税后费”政策执行更难到位。

（二）因招商引资的无序竞争，地方违规制定“税费减免优惠政策”，使契税和土地出让金严重流失。特别是近几年地方各级为不失发展机遇，纷纷招商引资，引起了地区间的无序竞争。于是在我县也不可避免地出台了如“一票制”、“减税让费”等不够规范的优惠政策，无论是在工业园区建设、城镇化建设，还是房地产开发等招商项目中，凡涉及到土地和房屋权属契税与土地出让金的，基本都实行了“减”或“免”。据调查数据分析，从20__年以来，城市建设和房地产开发项目因“招商引资优惠”造成财政减收的契税约420万元，占累计应纳契税的29.06%，其中：开发商和外商自身在征地环节借用“一票制”税费包干优惠，少缴契税近200万元。并且开发商还承诺为购房者统一办理房产证，把购房者（买方）应缴契税转嫁到自己身上，又造成购房者应纳契税200余万元无法收缴。因“招商引资优惠”减收的土地出让金，据统计也达到830余万元，占应缴库数的27.96%。这样，“招商引资优惠”使应征契税和土地出让金收入大部分都在财政体外流失了，且流失比例分别高达99%和97%。

（三）以企业改制为名，由改制企业协议承担土地、房屋权属承受者应纳税费，通过享受税费减免，使应征税费减收和流失。为支持州属国有企业的改革改制，20__年州印发了《关于深化州属国有企业改革改制若干政策措施的意见》的文件，文件规定：“国有企业土地资产用于安置职工的，土地和房屋权属转让，不征收契税。”于是__县属原国有商业企业、粮食企业及其他国有企业在改制过程中处置的房地产均比照上级文件规定无法征收契税。据调查数据分析，从20__年以来，我县包括集体企业在内的所有改制企业，因执行“企业改制优惠政策”，造成财政减收契税达776万元，占应纳契税的53.81%。按现行的《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税是当土地、房屋权属发生转移时向其承受者征收的一种税收，即由应由土地受让方和房屋权属方纳税，但“企业改制优惠政策”却规定了国有企业，即非纳契税对象的土地出让方和房屋卖方的契税减免，而且在实际执行优惠政策时延伸到了集体企业。这就意味着本该由权属承受者交纳的土地房屋契税均无法征收。在企业改制方面，涉及到有土地出让金收入的，也几乎完全在财政外直接支出，而没有按照《__省国有土地使用权出让收支管理办法》关于“任何地区、部门和单位都不得以‘招商引资’、‘旧城改造’、‘国有企业改制’等名义，减免土地出让收入。……也不得违规通过签订协议等方式将应上缴财政的征地拆迁补偿费等土地出让收入由国有土地使用权受让人直接支付给农村集体经济组织、农民和被拆迁人等”的规定，实行“收支两条线”管理。据调查数据统计，因企业改制造成财政减收的土地出让金有1533万元，占应收数的51.62%。

（四）税费政策宣传不到位，在税费征缴过程中征管与执收部门存在把关不严、力度不够的问题。一是征管执收部门对契税和出让金的政策宣传未到位，使得应缴税费的单位或个人了解政策不全面，纳税缴费意识差。主要表现：第一，土地或房屋买卖双方个人私下交易，不进行确权，逃避税费多，总认为土地或房价款支付后，即属本人所有，无需确权；第二，也有部分人受个人利益驱动的影响，买卖双方私下签署协议，“明修栈道，暗渡陈仓”，买卖合同上协议价款低于实际成交价款，或者干脆签订两份合同，一份用于双方实际成交，另一份对付财政、房产、国土发证等有关部门少缴税费。二是征管执收部门在税费征收过程中，把关不严，力度不够。即没有对契税征管严格地执行“先税后证”政策，也没有对土地出让金收缴实行彻底的“收支两条线”管理。调查显示，已办理并取得“房产证”、“土地使用证”而未完契税的个人相当多，尤其是购买商品房屋和改制企业门面的个人几乎均未完税；土地出让金收入却忽视了财政“收支两条线”管理，在财政体外使用的现象很多，特别是招商引资和企业改制过程中的出让金，全部没有纳入财政预算管理，违反了“土地出让金收入全额纳入预算管理，收入全部缴入国库，支出一律通过政府基金预算从土地出让收入中预以安排，实行彻底的‘收支两条线’管理的规定。”当然现阶段大环境下行政过多的强调“优化招商环境”意识，而忽视“优化税费环境”的整治，对税费征管和协管部门主动执法也有一定影响。

三、建议

篇（7）

    特此通知。

    附件：经确定可放申请表格的房地产经纪机构名单

    关于实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》的若干规定

    为进一步搞活我市住房二级市场，简化已购公有住房和经济适用住房上市出售的手续，依据国家和本市的有关规定，结合本市实际情况，现制定实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》的若干规定如下：

    一、关于办理上市出售手续的程序

    （一）凡申请上市出售已购公有住房和经济适用住房的房屋所有权人，须持房屋所有权证、身份证或其他有效身份证明，房屋所有权共有的，还要持其他房屋共有人同意出售的书面意见，到房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》，也可以到市国土资源和房屋管理局指定的房地产中介机构领取上述表格。发表格的单位不得扣押房屋所有权人的所有权证件。

    （二）自当事人将上述证件及填好的表格递交到交易管理部门之日起，交易管理部门应即收即办，最长不得超过3个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成已购公有住房和经济适用住房上市出售的审查工作并作出批准或不予批准的书面决定。

    （三）经批准上市出售的房屋达成买卖合同的，买卖双方须持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明、身份证或其他有效身份证明，房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本市的身份证或其他有效身份证明；外省市个人还须提交有关部门批准的购房证明。

    （四）交易管理部门自收齐买卖双方的买卖合同和相关证件及材料之日起即为受理，工作人员即收即办，最长不得超过5个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成审查、评估并按《北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定》〔（99）京房改办字130号〕、《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》〔京财税（1999）1201号〕的规定，计收有关税、费、收益等工作，完成立契过户手续。

    （五）交易管理部门对于缴纳的分成或超标收益，要按财政管理的有关规定分别开具单据和记帐，城近郊八区的交易管理部门收缴的收益应按月统一上缴市局计财处；其余区县按区县的规定办理。税费收缴的手续仍按现行的规定办理。

    （六）各区县交易管理部门完成立契过户手续后要及时将相关材料（评估材料除外）输入联网的电脑，并报送到市局信息中枢。

    （七）已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，买方须持买卖合同，立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续。属于该栋楼房内第一套房屋首次上市出售的，买方还应提交由原售房单位提供的该栋楼房竣工日期及相关证明文件，应签订《国有土地使用权合同》；属于上述同一楼房内的其他各套房屋上市出售时，只须开具《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。

    已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，土地行政管理部门只须开具注明了土地转让字样和原出让合同编号的《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。

    买方办理上述手续时应按房屋买卖的成交价交付土地出让金，城近郊八区还按3％缴纳，远郊十个区县按所在区县制定的标准缴纳。

    应签订《国有土地使用权出让合同》的，土地行政管理部门自收齐双方的买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件、原售房单位提供的该栋楼房竣工日期及相关证明文件之日起即为受理，工作人员即收即办，最长不得超过3个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成《国有土地使用权出让合同》的签订和土地出让金的收缴工作；不需签订《国有土地使用权出让合同》的土地行政管理部门自收齐双方的买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证件复印件之日起即为受理，工作人员应即收即办，当日完成土地出让金的收缴工作。

    （八）土地行政管理部门对于缴纳的土地出让金，要按财政管理的有关规定分别开具单据并记帐。城近郊八区的土地行政管理部门收缴的土地出让金按月统一上交市房地局计财处，其余区县按区县的规定办理。

    （九）买方办完上述手续后，持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地的区县权属登记部门申办房屋所有权证。

    权属登记部门收齐上述证件之日起即为受理，并应于受理之日即收即办，最长不得超过5个工作日（遇有特殊情况可适当延长）办完登记、发证手续。权属登记部门可不再进行房屋测绘和现场勘察，但须在房屋所有权证的附记栏中注明土地出让金缴纳情况和土地使用年限并加盖印章。

    二、关于征询原产权单位意见的问题

    （一）凡以房改成本价所购公房申请上市出售的，除与原产权单位在买卖合同中另有约定的以外，可不再征询原产权单位的意见。在京中央和国家机关及中央在京企事业单位另有规定的，从其规定。

    （二）涉及房屋供暖、物业管理及公共维修基金等问题，卖方应如实向买方告之，并由双方自行协商解决。

    三、关于土地出让年期的确定

    已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，从该栋楼房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年期，即以根据房屋建筑结构确定的土地最高使用年限减去该栋楼房自竣工之日起至首次上市交易之日止已实际使用的年期；同一楼房的其他各套房屋上市出售时，其土地出让年期分别依其上市交易日期均按上述规定逐一核定，最终保证同一宗地上的土地出让年期终止日相同。

    钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年期最高不超过70年；砖木结构的房屋，其土地使用年期最高不超过50年。

    已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，其土地使用年期仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用证》规定的出让年期减去已使用的年限计算。

    四、关于国有土地使用证问题

篇（8）

（一）地域：定于大连市城区四个行政辖区，即中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区。

（二）时间界限：1990年5月19日（即国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之日）至1992年9月2日（即大政发[1992]71号文件《大连市人民政府关于加强房地产综合开发工作的决定》之日）期间，将通过行政划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物、附属物进行转让、出租和抵押的。

1992年9月2日以后，已办理划拨用地手续但改变土地用途的；各类未经审批、越权审批的违法建筑和占道设施；应交纳但未纳土地出让金和有关费（税）。

（三）内容：追缴应交但未交纳的土地出让金及有关费（税）。

清理各类未经审批和越权审批的违法建筑、临时建筑及占道设施。

清理以行政划拨土地连同地上建筑物、附属物进行非法转让、出租和抵押等房地产隐形市场。

二、清理、检查的重点及处理办法

（一）从1992年9月2日至今，凡应交但未交纳土地出让金的建筑项目，一律追缴土地出让金。

（二）凡与机关、企事业单位等利用划拨土地私自进行联建，后以商品房出售的建设项目，均需补办土地出让手续，补交土地出让金。

（三）凡未办理用地项目审批等手续及各类未经审批和越权审批的违法建筑，除补办土地出让手续外，并区别不同情况予以处理。

（四）凡未经有关行政主管部门审批和越权审批的临建及占道设施，区别不同情况予以处理。

（五）凡利用行政划拨地土及其地上建筑物、附属物进行非法转让、出租和抵押的，除追缴土地出让金及有关费（税）外，区别不同情况予以处理。

（六）凡已经市政府批准划拨的土地两年内未按规定开发建设的，依法收回其土地使用权。

三、清理、检查的方法和步骤

为切实做好房地产清理检查工作，市政府决定成立房地产清理检查工作领导小组，负责对全市房地产清理检查工作的统一领导。此次清理、检查工作采取条块结合的办法进行。条条主要以审计、追缴、征收土地出让金及有关费用为主；块块主要以清理、检查违章建筑、临时建筑和占道建筑为主。

清理、检查从5月20日开始8月20日结束，具体分为两个阶段：

第一阶段：从5月20日至6月5日，为各用地单位、建筑单位和个人自检阶段。有关单位和个人须认真填写市政府统一印发的“调查表”，然后写出自检报告连同“调查表”于6月5日前报领导小组办公室（办公室设在大连市房地产开发管理领导小组办公室）

篇（9）

一、执行时间

凡从*年1月1日起签订的国有土地出让合同应严格按本《意见》要求执行，即土地出让收支全额纳入地方基金预算，全面实行“收支两条线”管理。

二、国有土地使用权出让收入管理

国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。具体包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款（不含代收代缴的税费）；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。

国土资源部门依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入；出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益；土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用（不含征地管理费），一并纳入土地出让收入管理。

三、征管方式

按照非税收入收缴管理制度改革的要求，土地出让收入属非税收入管理范围。财政部门在银行设立财政非税收入（土地出让收入）专户，专门用于土地出让收入的归集。国有土地使用权受让人按财政、国土资源部门的要求将土地出让金直接缴入财政非税收入（土地出让收入）专户。财政部门应对缴入的土地出让收入按宗地和镇（开发区）进行明细核算（可委托国土部门具体办理），按旬办理缴库手续，并设立专账按政府收支分类科目进行核算。

四、土地出让收支预决算管理

建立健全年度土地出让收支预决算管理制度，由财政部门牵头，国土资源、建设、交通、劳动保障等相关部门配合共同编制年度土地出让收支预决算。编制年度土地出让收支预算要坚持“以收定支、收支平衡”的原则。

各镇、开发区每年10月底前向国土资源部门上报次年用地计划，国土资源部门根据上年土地出让收入情况、年度土地供应计划、地价水平等因素，负责编制下年度土地出让收入预算，并按照年度征收计划以及规定的用途、支出范围和支出标准等因素，编制与出让供地成本相关的年度土地出让支出项目预算；财政、建设、交通、劳动保障等部门按照规定的用途、支出范围和支出标准等因素编制相关的土地出让支出项目预算，其中支出范围属于政府采购的，应当按照规定编制政府采购预算。土地出让收支预算分别纳入全市政府性基金收支预算，财政部门按规定程序批准后执行。

每年年度终了，由国土资源、建设、交通、劳动保障等相关部门按规定编制土地出让收支决算，并分别纳入政府性基金收支决算，财政部门审核汇总后，向市人民政府报告。市人民政府依法向同级人大报告。

五、土地出让收入的使用管理

土地出让收入的使用要足额保障征地拆迁补偿支出，重点向新农村建设倾斜，严格按批准的预算执行，逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，逐步改善农民的生产、生活条件和居住环境，努力提高农民的生活质量和水平。

国有土地出让收入的使用范围主要包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。

（一）征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等。土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等按照市人民政府*年第20号市长令执行，即：土地补偿费每亩14000元、安置补助费每人13000元、地上附着物和青苗补偿费每亩980元。

（二）土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含土地出让涉及的需要进行相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及相关需要支付的银行贷款利息等支出。

（三）支农支出。

1.农业土地开发支出。根据省政府办公厅苏政办〔2004〕104号《转发省财政厅、省国土资源厅关于将部分土地出让金用于农业土地开发的意见的通知》的有关规定，我市从出让国有土地使用权取得的总成交价款中，按7.05元/平方米的标准计提作为市级农业土地开发资金，实行专账核算，用于安排农业土地开发的支出。

2.补助被征地农民基本生活保障支出。根据省政府《江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》（江苏省人民政府令第26号）规定，从土地出让金等土地有偿使用收益中提取并纳入被征地农民基本生活保障资金专户管理，我市属于三类地区，执行工业用地每亩不低于9000元，商业用地每亩不低于20000元。

3.扶持被征地农民就业支出。根据省政府《关于贯彻国务院进一步加强就业再就业工作通知的实施意见》（苏政发〔*〕24号）有关规定，我市按每个被征地农民1000元一次性安排划出。

（四）城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设以及城市基础设施建设支出。

（五）其他支出。包括计提国有土地收益基金、缴纳新增建设土地有偿使用费、计提土地出让业务费、城镇廉租住房保障支出以及支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。

1.国有土地收益基金。根据省财政厅、国土资源厅、人民银行南京分行苏财综〔*〕25号文件规定，从出让国有土地使用权取得的总成交价款中划出5％用于建立国有土地收益基金，实行专账核算，资金封闭运转管理，专项用于政府国有土地收购储备。

2.缴纳新增建设用地有偿使用费。根据省财政厅、国土资源厅、人民银行南京分行苏财综〔*〕91号文件规定，我市

按34元/平方米缴纳新增建设用地有偿使用费。

3.土地出让业务费。包括出让土地的相关业务支出。土地出让业务费按照不超过当年招、拍、挂和协议出让土地总价款的1.5％列入部门预算，实行以收定支，据实列支。

4、廉租住房保障支出。根据省财政厅苏财综〔*〕105号文件规定，我市按4.7元/平方米计提廉租住房保障资金（土地出让净收益的10%），专账核算，专项用于安排廉租住房保障的支出。

5.其他支出。未列入上述支出内容、经财政部门批准的在土地出让过程中发生的其他费用，其中包括：按照国家规定，从破产或改制国有企业国有土地使用权出让收入中，安排用于支付破产或改制国有企业职工安置费用支出；镇国土所从所在地组织土地出让收入中按5%提取事业经费等。

在执行上述政策规定后，我市各镇、开发区地块的出让收入的剩余部分全额安排各镇、开发区预算支出，按国家规定用于保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出，其中用于农村基础设施建设的资金，主要安排农村饮水、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设和公益事业项目。

为保证城建、交通及政府安排其他项目的资金日常需求，在市土地储备中心承担收购储备的地块出让时，先按到帐土地出让收入的20%预提专项资金，用于上述项目的日常支出，待土地出让结束后按宗地进行结算。

六、财政、国土资源、国库部门职责

财政部门是国有土地出让收入征收管理机构，负责土地出让收支管理，确保将应缴的土地出让收入及时足额缴入地方国库；按年度土地出让支出预算从国有土地出让收入中安排各专项支出；负责牵头编制年度土地出让收支预决算；会同国土资源部门、人民银行建立土地出让收支统计报表以及分季度收支统计明细报表体系，及时提供土地出让收支核算情况。

国土资源部门是土地出让的具体征收部门，具体负责土地出让收入的征收工作，会同财政部门督促土地使用者严格履行土地出让合同，确保土地出让收入应收尽收；加强土地出让成本控制，监督各镇（区）土地出让规范运作；对未按照合同约定足额缴纳土地出让金并提供有效缴款凭证的，不予核发国有土地使用证；按市政府财政部门要求编制年度土地出让金收入预算、与土地出让供地相关的支出预算以及编报与出让供地相关的土地出让收支决算；及时提供年度土地供应计划、年度土地储备计划以及签订的国有土地出让合同中有关土地总价款、约定的缴款时间、缴款通知书等相关资料。

国库负责办理土地出让收入的收纳、划分和留解等各项业务；在国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况；定期与财政部门、国土资源部门进行数据核对，确保有关数据的准确无误。

七、监督检查

市政府成立由国土、财政、建设、监察、审计等部门共同参加的“市土地出让审核领导小组”，对国有土地出让价格和成本支出实行监督管理，下设办公室，挂靠市国土局，日常工作由市国土局牵头组织。要建立健全对土地出让收支情况的定期和不定期监督检查制度，强化对土地出让收支的监督管理，确保土地出让收入及时足额上缴国库，支出严格按照财政预算管理规定执行。

任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让金收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入，严禁以各种名义向用地单位和个人返还或“借出”土地资金；也不得违反规定通过签订协议等方式，将应缴的土地出让金由国有土地使用权受让人直接将征地和拆迁补偿费支付给村集体经济组织或农民等，禁止“上征下租”等土地违法行为。工业用地出让价格不得低于省公布的出让最低价标准。

土地使用者不按时足额缴纳土地出让金的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。如发生不可预见事件或因自然等因素造成受让人不能按时足额缴纳土地出让金的，由征收部门报经市人民政府批准后处理。

篇（10）

市区范围内的土地收储出让计划由市国土局会同发改、规划、建设、财政等土地收储委员会成员单位制定，报市政府批准后实施；各镇（区）范围内的土地收储出让计划由各镇（区）人民政府（管委会）会同规划、建设、国土等部门制定，报市政府批准后实施。

全市土地收储出让年度计划必须在上年前报市土地收储委员会审定，经市政府批准后，由市国土局按规定向社会公布。

在土地收储出让计划执行期内，因城市建设和社会经济发展需要，确需调整出让地块的，则必须经市土地收储委员会审定，并报市政府批准后实施。

二、规范地价评估和出让底价

市国土局应当根据拟出让地块的区位条件、规划条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。

市土地收储委员会根据土地估价结果，兼顾产业政策、区位条件等情况，集体决策，综合确定出让底价和投标、竞买保证金。招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起叫价、起始价等。镇（区）范围内土地出让标底、底价等情况须报市国土局审定，土地出让标底、底价不得低于国家规定的最低价格标准。

加强对评估机构资格和评估人员执业资质管理，规范从业行为。评估机构及评估人员应严格按评估技术规程要求客观、公正地开展评估活动，对故意压低或抬高标的物评估市场价的，评估结果无效，并由相关部门视情节轻重予以相应的处罚；造成损失的，依法承担赔偿责任。构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

三、规范招标拍卖挂牌出让土地使用权的行为

根据出让地块的具体情况，规范编制招标拍卖挂牌出让方案。出让方案应体现公正、公开原则和有利于促进城市建设的原则，不得以外资、招商引资等名义设置影响公平竞争的限制性条件，应最大限度地降低土地使用权竞买、竞投的参与门槛。

土地竞买、竞投申请人，可以是国内外的法人、自然人和其他组织，土地竞得后须在当地成立开发项目公司，并实行属地管理。但在土地竞买、竞投前两年中，有下列情形之一的申请人，不得参加土地使用权竞买、竞投：

1、法律、法规及规章对申请人有明确限制的；

2、执法、执纪部门正在侦查或确认在土地出让中有行贿行为嫌疑的；

3、执法、执纪部门确认在土地出让中有串标行为的；

4、无正当理由，仍未按土地出让合同约定付清土地出让金及其它税费的；

5、违反土地出让合同约定，擅自增加容积率或改变土地用途而未补办手续、未补缴出让金及其它税费的；

6、上年度房地产开发，经综合考核名列末位的，或在建设质量、小区配套、物业管理、善后服务、农民工工资等方面由于管理不善引起严重后果，造成的，实行“一票否决”。

市监察部门会同规划、国土、建设、财政等部门，对照上述规定认定土地竞买、竞投申请人的参与资格，并在竞买、竞投报名截止时间前一日内予以书面答复。

市建设部门会同规划、国土、财政等部门，对年度房地产开发项目进行综合考核，考核结果在下年度第一季度前向社会公示。具体考核内容和指标等，由市建设局负责制定。

四、加强对联合竞买、竞投行为的管理

土地招标拍卖挂牌出让的申请人，可以单独申请竞买、竞投，也可以联合申请竞买、竞投。但联合申请的，申请人应当签订联合竞买、竞投协议，协议需规定联合各方的名称或姓名及其权利和义务，并明确竞得土地后拟成立新公司的成立时限、股东及其出资比例、出资形式等内容。

土地竞得后，联合各方应在协议约定的时限内成立新公司，并由新公司与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。新公司的股东及其出资比例、出资形式应与联合竞买、竞投协议规定的内容一致，联合各方不得变更股东及其出资比例、出资形式。否则，作违约处理，取消其土地竞得资格，土地出让履约保证金不予退还。

土地受让后，有下列情况之一的，受让人不得转让土地使用权或以各种形式转让股权：

1、未缴清土地出让金及相关税费的；

2、开发投资总额未达到25%（不含土地出让金）的；

3、未取得《房屋销售许可证》的。否则，按非法转让土地使用权查处，并可依法无偿收回土地使用权、没收非法所得。

五、严禁变相房地产开发行为

严禁将以高科技、科研楼（研发楼）、办公楼、工业、农庄等名义取得的非经营性土地，擅自改变土地批准用途和规划建筑功能，变相搞房地产等经营性项目开发；不得设计和建设成套住宅（含独幢或联排低层住宅）、商业门店及其它经营性房屋。相关部门必须严把规划设计、规划评审和审批发证关，建筑设计不符合审批内容的，一律不得发放《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；建成后的房屋不符合原批准用途的，一律不得通过验收，并不得发放《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。

已建成的房屋擅自改变批准用途，符合城市规划的，应补缴土地出让金，并予处罚；不符合城市规划的，责令限期整改，并予罚款；严重影响城市规划的，责令限期拆除，并予罚款。土地出让金补缴标准为：按现用途土地的评估价格（不得低于同区域内同用途土地出让成交的最高价格）与原取得土地价格的差价确定。

凡未依法办理土地用途变更手续、补缴土地出让金或限期整改到位的，建设部门不得变更房屋登记用途、工商部门不得核发相关经营证照、税务部门不得办理税务登记，其它相关部门应严格按土地和房屋登记用途办理相关审批手续。

六、加强土地出让金征收管理

土地受让人按土地出让合同约定缴清土地出让金和相关税费后，市国土局方可办理供地手续，核发《国有土地使用证》。属分期缴款、分期供地的，按供地面积缴清所分摊的土地出让金，并在原缴纳的土地出让保证金中确定一部分金额抵缴最后一次供地的土地出让金。受让人未按土地出让合同约定缴清全部土地出让金和相关税费的，市国土局不得办理供地手续、不得发放《国有土地使用证》，规划、建设、城管等部门不得办理工程项目的相关审批手续、不得发放《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。

已开工建设项目，受让人未按土地出让合同约定缴清土地出让金及相关税费的，规划、建设、城管等部门一律停止办理工程建设后续审批和竣工验收手续，国土部门不得办理土地分割登记手续，建设部门不得发放《房屋所有权证》。

土地受让人无正当理由拖欠土地出让金及相关税费的，应严格按土地出让合同约定加收滞纳金；超过土地出让合同约定的缴款期限满三个月的，应当收回土地使用权、不予退还土地出让履约保证金，并取消其三年内在我市参与竞买、竞投土地的资格。

七、严格限定开发项目的开工时间

土地出让后，受让人不得无故拖延开发，囤积土地。土地受让人应严格按照土地出让合同约定的时间动工开发建设，有下列情形之一的，认定为闲置土地：

1、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期一年以上（含一年）未动工开发建设的；

2、已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一的或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续一年以上（含一年）的；

3、法律、法规规定的其他情形。

土地闲置超过一年、不满二年的，由市国土局向土地受让人送达《限期动工开发通知书》，责令其在规定期限内动工开发建设，并向社会公告；同时，送达《缴纳土地闲置费通知书》，按照规定向受让人征收土地使用权出让金总额20％的土地闲置费，并责令限期缴纳。土地闲置满二年的，由市国土局依法无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为造成动工开发迟延的除外。

八、严格开发项目用途管理

在出让期限内，土地受让人必须严格按照土地出让合同规定的土地用途开发利用土地。因城市规划调整，需要改变出让合同规定的土地用途的，国土部门有权收回土地使用权，重新进行招标拍卖挂牌出让；需要局部调整土地用途的，受让人应提出申请，经市政府同意，并依法办理有关批准手续，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。

九、严格开发项目容积率管理

在土地出让期限内，受让人必须严格按照出让合同规定的土地使用条件利用土地，不得擅自提高容积率、增加建筑面积。因政策或其它原因，确需提高出让土地容积率的，受让人应提出申请，经市政府同意，并与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，补交土地出让金和相关税费。

已签订《国有土地使用权出让合同》的，补交土地出让金标准按合同约定执行。

未签订《国有土地使用权出让合同》的，补交土地出让金标准按出让地块楼面地价与超建筑面积之乘积的2倍计征。楼面地价的计算方法为：

净地出让地块，以《国有土地使用权出让合同》规定的建筑面积和土地出让金为基数，核算成单位建筑面积土地成本。

毛地出让地块（含部分毛地、部分净地出让地块），以《国有土地使用权出让合同》规定的建筑面积，依据出让时的评估总地价（含征地拆迁成本和土地出让成交价），核算成单位建筑面积土地成本。

十、加强土地转让和抵押管理

土地使用权转让（包括出售、交换和赠与）必须同时具备以下两个条件：

1、受让人按照出让合同约定已经支付全部土地出让金和相关税费，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权；

2、受让人已完成开发投资总额（不含土地出让金）的25%以上。

城市规划区范围内土地转让，须经规划部门审核，并报市政府批准后，国土部门才能办理土地转让手续。

对商品房建设用地，土地受让人在领取商品房预（销）售许可证后，国土部门不得再办理土地使用权抵押手续；建设部门在办理商品房预（销）售许可证前，土地受让人必须注销该宗地已设定的抵押权，否则不予发证。

十一、严禁变相低地价出让土地

镇（区）人民政府（管委会）及其相关部门不得以招商引资或集镇开发等名义，擅自批准各类经营性项目建设用地。在经营性用地招拍挂出让前，不得与土地竞买人签订影响公平竞争的协议或意向性协议；在土地出让成交后，不得以各种形式将出让金补贴或返还给土地受让人，否则，按非法低价出让国有土地使用权查处。

十二、加强集镇经营性用地出让管理

各镇（区）经营性用地出让必须纳入全市统一的土地市场管理，不得以中心村、安置房建设等名义实施集镇开发，规避土地招标拍卖挂牌出让程序。凡未通过招拍挂取得土地使用权的，国土部门一律不得发放土地使用证书，规划部门一律不得发放《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，建设部门一律不得发放《建设工程施工许可证》和《房屋所有权证》；市国土、监察部门应按照有关规定从严查处，并依法追究当事人的责任。

十三、加强土地出让合同管理，严肃责任追究

本意见相关条款应当在《国有土地使用权出让合同》中予以明确，并严格监管；《国有土地使用权出让合同》签订后，需要调整有关约定的，须报经市土地收储委员会同意。

市各部门、镇（区）政府（管委会）及相关工作人员有、、行为的，应依法严肃查处；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

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为保证我市已购公有住房和经济适用住房上市交易的顺利进行，依据国家和本市的有关规定，结合本市实际情况，现就实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》的有关具体问题通知如下：

一、关于办理上市出售手续的程序

（一）凡申请上市出售已购公有住房和经济适用住房的房屋所有权人，须持房屋所有权证；身份证或其他有效身份证明；房屋所有权共有的，还要持其他房屋共有人同意出售的书面意见，到房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》。

（二）自当事人将上述证件及填好的表格递交到交易管理部门之日起，交易管理部门须在15个工作日内完成审查工作并作出批准或不予批准的书面决定。

（三）经批准上市出售的房屋达成买卖合同的，买卖双方须持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明；身份证或其他有效身份证明；房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本市的身份证或其他有效身份证明；外省市个人还须提交有关部门批准的购房证明。

（四）交易管理部门自收齐买卖双方的买卖合同和相关证件及材料之日起即为受理，工作人员须在25个工作日内完成审查工作（含对申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的，采用两种以上评估方法进行的评估）、按《北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定》〔（99）京房改办字130号〕、《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》〔京财税（1999）1201号〕的规定，计收有关税、费、收益等工作，完成立契过户手续。

（五）交易管理部门对于缴纳的分成或超标收益，要按财政管理的有关规定分别开具单据并记帐，城近郊八区的交易管理部门收缴的收益应按月度统一上缴市局计财处；其余区县按本区县的规定办理。税费收缴手续仍按现行规定办理。

（六）各区县交易管理部门完成立契过户手续后要及时将相关材料（评估材料除外）输入联网的电脑，并报送到市局信息中枢。

（七）已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，买方须持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续。属于该栋楼房内第一套房屋首次上市出售的，应签订《国有土地使用权合同》；属于上述同一楼房内的其他各套房屋上市出售时，只须开具《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。

已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，土地行政管理部门只须开具注明土地转让字样和原出让合同编号的《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。

买方办理上述手续时应按房屋买卖的成交价的3％交付土地出让金。

（八）土地行政管理部门对于缴纳的土地出让金，要按财政管理的有关规定分别开具单据并记帐。城近郊八区的土地行政管理部门收缴的土地出让金按月度统一上交市局计财处，其余区县按本区县的规定办理。

（九）买方办完上述手续后，持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地区县权属登记部门申办房屋所有权证。

权属登记部门收齐上述证件之日起即为受理，并应于受理之日起60日内完成登记、发证手续。权属登记部门可不再进行房屋测绘和现场勘察，但须在房屋所有权证的附记栏中注明土地出让金缴纳情况和土地使用年期并加盖印章。

二、关于土地出让年期的确定

已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，从该栋楼房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年期，即以根据房屋建筑结构确定的土地最高使用年限减去该栋楼房自竣工之日起至首次上市交易之日止已实际使用的年期；同一楼房的其他各套房屋上市出售时，其土地出让年期分别依其上市交易日期按上述规则逐一核定，最终保证同一宗地上的土地出让年期终止日相同。

钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年期最高不超过70年；砖木结构的房屋，其土地使用年期最高不超过50年。

已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，其土地使用年期仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用证》规定的出让年期减去已使用的年期计算。