物业管理专业大全11篇

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广州市金丽物业管理有限公司

起止年月：XX-05 ～ XX-05 公司性质：

股份制企业

所属行业： 担任职务： 物业管理员 工作描述： 1、楼宇的卫生巡查工作 2、处理日常业主／住户的投诉与房屋报修等事宜，处理完毕后及时进行回访 3、协助财务开具有关于日常管理费、垃圾费、代收水电费的发票 离职原因：     公司名称：

广东康景物业服务有限公司

篇（2）

关键词：应用型本科；物业管理专业；行业转型升级

0引言

20世纪80年代初，我国改革开发逐步深入，为了适应房地产市场的快速发展，深圳市政府率先在全国提出“谁开发，谁管理”和“建好一片，管好一片”的要求。1981年3月，深圳经济特区房地产公司成立了内地第一家物业管理公司，三十多年来，我国物业管理行业经历了从诞生到发展壮大的过程，在城市居民中的知晓率和接受度不断提高，在经济与社会发展中起着越来越重要的作用。截止到2014年年底，我国物业服务企业10.5万家、管理规模164.5亿平方米、从业人员711万、年营业收入3500亿元，较2013年均取得了较大的增长①。随着城市建设的加快，房地产开发得到快速发展，这也推动了物业管理行业的快速发展。与此同时，物业管理行业已经进入了企业整合、品牌塑造、业务创新和发展模式转型的关键时期。中国物业管理协会《物业管理行业发展报告》指出，物业管理行业向现代服务业转型升级、向服务集成商转变，已渐成趋势，行业责任边界有待进一步厘清、成本上涨影响行业盈利能力、从业人员素质亟待提高等诸多问题，始终是行业未来发展所面临的问题。

1物业管理行业人才需求情况

我国的物业建筑面积不断增长，物业管理行业发展前景广阔，需要大量的物业管理专业人才，不仅仅是体现在需求数量方面，还体现在需求质量方面，对人员素质的要求不断提高。人员供不应求成为物业管理的一个重要问题，这跟社会偏见和物业管理行业自身的结构密切相关。在一次社会调查中，很多人认为物业管理专业没什么好学的，物业管理专业学生将来主要是从事保安保洁工作，物业管理工作社会地位低且工资待遇差。“劳动密集型”和“低附加值”是全社会对物业管理行业的印象。目前正在从业的物业管理人员有些来自部队退伍军人，或企业转制员工，有些是外来剩余劳动力，他们不熟悉现代物业管理的模式，也有一些是在高职院校管理类专业毕业的人员，他们经过学校的系统培训，具备一定的综合管理能力，但不熟悉物业管理的细微方面。物业管理人员总体素质低导致业主满意度低。业主投诉物业管理企业及其工作人员的事件频频发生。我国物业管理行业发展现状和存在的问题表明：制约物业行业发展的关键是高素质专业人才的匮乏。随着人民生活水平的提高，社会对物业管理服务行业的要求早已经从“保卫”、“保洁”的初始阶段发展到对社区物业品质服务、私有物业保值增值、市政物业企业化管理的阶段，这必然需要大量的具有高素质、优服务、会管理、懂经营的较高层次物业管理人才。智能化、网络化是未来物业管理的发展趋势，专业知识缺乏的从业人员将不能胜任未来的工作需要，这对物业管理专业的学历教育提出了更高要求，因此，有必要提高物业管理教育层次，加速物业管理人才的培养，提高物业服务水平。

2高校物业管理专业相关情况

2.1设置物业管理专业的学校数量少、层次低

从1996年北京林业大学创设第一个物业管理专科专业，至今，中国物业管理院校教育已经走到第二十个年头，我国开办物业管理这个专业的高等院校日益增多。全国包括本科院校、专科学校以及高职、中职学校中，有物业管理专业的接近300所，其中大多数都是高职高专院校。物业管理专业本科发展在我国仍处于起步阶段，广西大学于2003年获得国家教育部的第一个物业管理专业本科招生许可，接下来几乎每年都会有高校获得审批设置物业管理专业本科，2014年，物业管理本科专业正在招生的学校有17所。在广东省，共有186所高等院校，其中二本以上37所，高职高专院校78所。在这186所高等院校中，有包括广州大学、广东农工商职业技术学院、广州城市职业学院在内的28所学校设置了物业管理专业，其中广州大学在2013年获得物业管理本科专业办学资格，是这28所学校当中惟一一个本科学历物业管理专业。总的来说，物业管理学历教育层次较低，大部分省份仍停留在大专层次和自考层次，尚未开设物业管理本科教育，不能满足行业发展的需求。

2.2人才培养目标定位不科学

设置物业管理专业的学校类型各异，有财经类、理工类、师范类、农林类以及综合性学校。物业管理专业所属院系也不相同，有的院校物业管理专业归属于工程管理系，有的院校归属于工商管理系，学科定位的不清晰导致了人才培养目标定位的不科学。“培养高层次实用型高级管理人才”是目前大多数物业管理专业的人才培养目标。以深圳、上海和北京为例：深圳的物业管理走在全国前列，深圳的物业教育也开展的比较早，并形成了自己的特色。以深圳职业技术学院为代表的深圳高校的物业管理专业注重培养学生地沟通技巧，将培养目标定位为“服务型人才”，“服务型”人才擅长积极主动地进行交流沟通，能以服务取胜，但不熟悉物业管理技术类工作，难以驾驭综合管理工作；上海高校的物业管理专业重在培养熟知现代物业设备设施运行维护技术的“技能型”人才“,技能型”人才能解决一些技术性问题，但缺点是管理和经营理念不足，也难以胜任综合管理工作；北京高校物业管理专业的人才培养计划既安排了综合管理知识的学习，又安排了各类细微问题的学习，计划虽好，但是教学时间有限，课程安排上或面面俱到，难以突出重难点；或顾此失彼，难以均衡。总的来说，目前的物业管理人才培养目标制定得过于短视，不利于物业管理专业在行业发展中的长远作用。

2.3师资力量薄弱

1996年北京林业大学创设第一个物业管理专科专业以来，我国开展物业管理教育不过20年的时间，开设物业管理专业本科的高校少之又少，而高校的教师对学历的要求又相对较高，所以现有的高校中物业管理专业的教师几乎没有科班出身的，绝大部分都是相关专业改行的教师，而且年龄普遍较低，实践教学能力较差。在这种情况下，教师对物业管理的系统知识掌握有限，授课时不能举一反三，只是按照自己熟悉的内容安排教学计划，学生很难学到全面系统的物业管理知识。

2.4教材建设滞后

由于目前物业管理专业开设的时间较短，层次较低，并且物业管理专业往往不是重点建设专业，院校投入不足，使得建材建设落后于实践教学。教师在授课时，随意性较大，有的课程没有针对性的教材，任课教师选择其他专业的相关教材，例如：物业客户关系管理就直接选用客户关系管理的教材，没有针对性；要么使用自编讲义，课程的知识点由教师自己把握，难以达到培养目标的要求。

3应用型本科院校物业管理专业发展建议

3.1提高物业管理专业的办学层次

随着物业服务行业的转型升级，物业管理的工作人员即要能够驾驭具体事务，还要具备发展的眼光，能够考虑企业的未来，这对高校开办物业管理专业提出了新的要求，现有的开设物业管理专业的高校招生层次低，满足不了行业转型升级的需要，高校需要提高物业管理专业的办学层次，来满足我国物业管理行业向纵深发展的需要，更好地满足企业及社会需求。为2010年上海世博会提供物业管理服务的上海上房物业管理有限公司通过世博会向大家展示：物业管理正在从传统的“小区物业管理”走向现代服务业，培养能够驾驭大型、高智能化物业或场馆的运营的管理人才，作为人力资源储备的院校方，要及时作出面向市场转型期的教学调整。

3.2明确培养目标，回归管理学

传统的物业管理企业主要进行房屋维修、设施维护、绿化、保安保洁等四项基础业务。现代物业管理涉及到的物业种类繁多，正在向房屋管家、资产管家、生活管家升级，越来越多的企业将传统业务进行外包，减少具体事务的管理，集中精力提供优质服务。这增加了对物业经营管理型人才的需求。应用型本科院校物业管理专业应定位于物业管理企业经营管理人才培养目标，向管理学科回归，重点培养学生的经营管理能力，以适应物业企业规模化、集约化、品牌化发展的需要。广州工商学院对2015届物业管理毕业生就业情况的调查结果显示，以培养技能型人才为目标会导致学生就业后在企业缺少一种持续的发展动力，这也是很多学生为什么不能在物业管理公司一直干下去的原因。

3.3加强物业管理专业师资队伍建设

应用型本科院校应采取措施改善目前物业管理专业师资力量薄弱的现状，重点关注教研室主任的培养，重视专业骨干教师的培养，可通过学术访问的方式，选派有进步要求的骨干教师去国内先进院校或国外进修培养；也可搭建校企合作平台，聘请行业、企业资深专业人士及企业能工巧匠充实专业教学团队，为特色专业建设服务。同时，学校的专业教师到企业挂职锻炼，参与物业企业的正常运作，积累行业一线管理及实践经验，提高年轻教师为物业企业解决实际问题的能力，加强教学的针对性。广州工商学院与广州锦日物业服务有限公司、东莞鸿泰物业管理有限公司采用校企合作模式，校企双方共同组建专兼职专业教师团队，专任教师定期到企业学习和调研，企业的专家按计划到学校举行讲座，双方教师定期进行教研活动。

3.4加强物业管理专业教材建设

物业管理专业教材的选取或编写要坚持实践的观点和教学第一的观点。可由高校从事物业管理专业教学的第一线教师牵头，组织教师和物业管理企业的实践经验丰富的专家一起参与。针对教学内容、实践环节等进行研讨、论证，敲定教材知识点的分配、内容组织和结构，保证编写出来的教材具备实用性。广州工商学院与校企合作企业共同建立新型的课程体系，增加了“双师”型编者的比例，更好地体现了教材的实用性和先进性。

4结论

应用型本科院校要培养出适合企业需求的物业管理人才，就要提高物业管理专业的办学层次，确定人才培养目标，加强物业管理专业师资队伍建设和教材建设，使物业管理专业毕业生符合物业服务行业转型升级的需要。注释：①中国物业管理协会，《2014年物业管理行业发展报告》。

参考文献：

[1]李霞.高校物业管理专业发展之我见[J].北京城市学院学报，2009（1）：85-90.

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中图分类号：G642 文献标识码：A

Vocational Property Management Professional Education Research

SHEN Hongfang

（Shanghai Technical College of Urban Management， Shanghai 200438）

Abstract Property management industry has become an important industry is closely related to people's lives， the demand for talent is very large. This paper encountered in exploring response from the perspective of vocational colleges for professional education property management problems.

Key words property management； teaching； higher vocational education

伴随着我国城镇建设的快速发展和建设和谐城市的需要，物业管理行业正在我国迅速发展，并呈现规模化、智能化、网络化的发展趋势，对物业管理的人才的市场需求量日益增大，尤其是对高级物业管理专门人才的需求激增。高等职业教育体系中物业管理专业如何适应新形势的发展，探索高级物业管理人才培养的模式，培养适应新形势的物业管理高素质人才，是当前高等职业教育物业管理专业所面临的重大课题。

1 物业管理专业教育中存在的问题

目前我国物业管理行业高级人才与初级人才的比例极为悬殊，市场对高级物业管理人才的需求大，行业的发展急需既懂得实际操作又懂得管理的实用型高端人才。目前各高职院校在培养物业管理人才时存在着一些不尽如人意的地方，导致学生就业与市场需求不匹配。

1.1 专业课程设置全而不深

目前高职院校物业管理专业学习的课程主要是公共基础课、公共专业课和专业技术课，基础课主要集中在第一、第二学期，专业课程安排在后面的三个学期。物业管理按照学科属性分类属于管理科学的分支，从课程设置上看基本属于文科类课程。但是，对物业管理专业人才来讲，既要有物业管理方面的知识和能力，也要求有建筑、建筑设备方面的知识和技能整合教学和课程内容，从课程设置上必须增加物业属性知识的相关课程。在专业课程方面，物业管理岗位知识覆盖面较大，就目前大部分院校物业管理专业开设的课程来看，多以管理类课程为主线，同时开设建筑工程学、环境科学，公共关系学、人文社会科学等多门科学，而由于课时限制使得大部分专业知识的学习不够深入。另外，公共基础课程里没有高等数学，导致相当一部分学生，特别是文科生对后续课程学习带来一定的难度。

1.2 理论无法联系实际

据有关部门调查，有69%的物业管理从业人员认为学校的教学存在理论知识过多，实践时间太少的问题。由于课程设置基本为文科类，所以教学环节中的实训内容除了到物业管理公司进行参观学习外，基本是在教室中进行分组讨论、案例分析和情景模拟等。教师在教学过程中关注学生对知识的接受和掌握能力，但缺乏引导学生独立分析问题和解决问题的能力。这造成学生在毕业工作后上手比较慢，岗位适应时间长；所学的专业知识不能灵活运用到工作中，理论联系实际能力差。特别是一些来自边远山区的学生，对于城市工作环境不适应，使得实际操作能力差的问题更加突出。

1.3 不重视学生外语能力

伴随全球经济一体化的发展，来中国工作、生活的外国人越来越多，在很多的物业尤其是高档写字楼、涉外住宅中，外国人随处可见。这就要求物业管理人才必须具备与外籍业主沟通的能力。而事实上，学生长期接受的英语教育始终把对于语法掌握能力的了解放在第一位，而往往忽视了对外国文化知识的了解以及对于口头表达能力的培养，造成哑巴英语现象。而目前高职教育对学生的英语水平要求并不高，不重视培养学生的英语能力，尤其是口头表达与沟通交流的能力。目前学习的主要途径是通过书面形式的语言知识，而对口语的学习培养也主要是通过各式各样的教材练习，不能给学生提供一个英语口语能力培养的语言环境。这就造成目前大部分物业管理从业者的外语能力不能满足工作需求。

1.4 忽略专业技能外的职业素养教育

职业素养教育是一个很大的概念，专业技能是第一位的，但是除了专业，敬业和道德是必备的，体现在职场上就是职业素养，体现在生活中的就是个人素质或者道德修养。物业管理是服务型行业，对从业者职业素养的要求比较高。在校教育往往只注重对专业技能的培养，而忽略了用人单位很看重的个人综合素质。在对物业管理工作所需要具备的能力和素质的重要性比较中，沟通协调能力和职业道德素养是最为重要的。当前很少有院校对沟通协调能力以及职业道德素养进行专门的培训。

2 对高职物业管理专业教育的建议

从以上问题中可以看出，当前高职物业管理专业人才教育中确实存在一些不足之处，不能够满足物业管理从业人员的工作需要。针对已经暴露出来的实际问题，本文在物业管理人才培养模式、课程体系、培养内容和方法等方面进行了深入的研究。

2.1 调整专业课程、优化教学计划

根据物业管理专业人才的知识能力结构，将高职三年的教学按年度分成互相联系的三个阶段。第一学年的主要教学任务是基础理论知识和专业基本知识的传授；第二学年侧重培养物业管理专业必备的专业理论和专业技能；第三学年侧重培养综合运用各种知识和技能解决实际工作中所遇到的问题的综合能力。在基础课程设置上应以“必需、够用”为度，学习物业管理专业必要的基础知识和基本技能。专业课程设置应紧紧围绕培养学生的核心职业能力，开设有利于培养学生表达能力、思维能力、交往能力、适应与应变能力、自学能力的课程；强化定性分析与定量分析综合运用能力的课程，同时也要更多地开设突出实务操作技能培养的课程。在课程设置上加强专业课程多媒体教学和现场模拟教学，增强学生的学习兴趣和求知欲望，明确学习目标，使学生的学习热情与主动性更加高涨，改变目前职业院校学生被动学习的状态。

2.2 加强师资队伍建设

师资队伍建设是提高教学质量、实现人才培养目标的基本前提，物业管理专业是一门实践性很强的应用学科。如果想让学生了解最新的行业信息，接触最前沿的管理活动，教师应首先深入实践，走进物业管理企业的第一线。一方面通过进修培训、学术交流和参加企业实践等方式建立双师型物业管理专业教师队伍，提高教师的物业管理实践能力和综合素质，使教师在课程教授时更有目的性和针对性，指导实训时更加符合企业需要。另一方面重视从企业引进既有工作实践经验，又有较扎实理论基础的高级技术人员和管理人员走进课堂，聘请他们担任兼职教师，负责实践教学环节以及毕业设计的指导工作，培养学生的实际操作能力。同时要健全老中青教师的传帮带机制，充分发挥优秀教师的示范引领作用，促进年轻教师尽快成长。

2.3 注重培养学生的综合能力

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1.日常听说的交流需求

物业管理专业的毕业生，刚步入职场时多数从事物业客户服务工作。他们需要了解业主的日常需求，倾听并处理业主的投诉，向业主解释说明物业管理规定等。他们需要与业主进行有效的沟通。英语日常听说交流的能力直接影响到从业人员与外籍业主进行沟通的效果。

2.正式公函英文写作需求

随着中国国际化程度的推进，中英双语的要求日益突出。物业日常管理文件也不例外。公司简介、公告、通知、邮件、广告、租赁合同、申请等公务文书的写作不仅考察物业管理专业毕业生的汉语水平，同时也要求其具备相应的英文写作水平。他们经过一段时间的经验积累和锻炼后，可以晋升为主管、项目经理等职位，这对其英文公函写作能力的要求会更高。

3.专业词汇需求

物业管理专业的毕业生应掌握一定的建筑知识，了解房屋构造和常用的建筑材料和制品，熟悉常见的房屋设备;能看懂建筑施工图，结构施工图，水、暖、电施工图，能绘制地形图、房屋的总体平面图和房屋的分层平面图等；掌握各种设备设施的安全使用方法，具有排除一般设备设施故障的能力和组织修缮和保养设备的能力。在有外籍业主入住的物业，从业人员只掌握汉语的专业词汇是不够的。为了能够给业主提供更经济有效的服务，以上专业内容的英文专业词汇也应成为物业管理专业学生的必修内容。

4.专业维修人员与业主间的翻译桥梁需求

在业主需要专业维修人员的时候，作为管理服务人员，应该能够架起业主与专业维修人员之间交流的桥梁，尤其是在外籍业主与专业维修人员交流时，物业管理人员应该能够提供一定的翻译服务。

二、物业管理专业英语课程现状

物业管理专业英语目前是一门专业必修课，安排在大学的第五个学期。共32学时，2学分。但是专业英语的教学效果不理想，学生学习效果不好。问题主要体现在学生学和教师教两个层面，四个方面。

1.学生学习积极性不高

兴趣是最好的老师，学生是学习的主体。如果他们从主观上排斥一门课程，那么这门课程无论如何都不可能进行得完美。很多学生经过多年英语的“折磨”，对英语有很大的抵触感甚至是挫败感。在终于告别了大学英语之后，又迎来了更为“枯燥”的专业英语，因此，如何在主观上让学生转变对专业英语的排斥感是老师应重点思考的问题。

2.学生的学习方法不合适

学生为什么经过了十多年的英语学习仍然感觉自己的英语不行，挫败感十足？其中很重要的一个原因是学生还没有找到适合自己的英语学习方法和策略。老师应该利用最后一个学期的英语课程，尽可能地帮助他们调整，以便他们在日后的终身学习中能够更好地获益。

3.教学内容泛泛、重点不突出

针对物业管理专业的英语内容很多，而学时很少。目前的物业管理专业英语的本科课程涉猎的内容广泛，但是每一项的深度都不够，学生觉得云里雾里的飘一阵后，课程就结束了。因此教师如何在有限的时间内，选取最适合学生的教学内容进行深入的探讨是对教师的一大考验。

4.教师教学方法单一、考核方法单一

目前的专业英语教学多以翻译课文、讲解单词、做课后练习为主。教师一言堂的情况比较突出。学生被动地学，感觉记住几个专业词汇，专业英语就算过关了。期末的考试以词汇、阅读和翻译为主。形式单一，不利于调动学生的积极性和主动性。

三、物业管理专业英语课程改革

专业英语是基础英语的后续课程。学生应在基础英语的基础上，加强以职业需求为内容的日常口语、听力、写作和翻译的训练。针对以上的问题，笔者对物业管理专业英语课程改革的建议如下。

1.调整教学目标

物业管理专业英语的教学应树立服务于学生职业规划的思想。大学本科学生的专业知识比较牢固，专业英语课程教学目标的设定应围绕专业要求，服务于专业发展的需求，体现语言学习的工具特点，让学生学到的知识可以应用于以后的实际工作，并能满足于交际的需要。

2.选择教学内容

针对物业管理专业的英语内容很多，但目前还没有适合本科学生的规划教材。教师要从众多的职业英语教材中选取既适应职业需求又适合本校本科学生英语水平的内容实属不易。教学内容的选取既要有深度，又要有实用性，这是对教师水平的考验。稍有懈怠，就会出现偏差。教师可根据学生就业需求分模块组织教学。如客户服务模块、物业公司运营模块、物业人员管理模块、专业技术指标模块等。

3.丰富教学方法

本科学生在大学英语阶段应该具备大学英语四级的英语水平，具备基本的听说读写的能力。专业英语阶段应该进行强化训练。阅读的训练可以采用以内容为依托的英语教学方法。运用交际法进行专项的听说训练、运用任务教学法进行写作强化训练。教师应根据学生的特点选用适当的教学方法，以培养学生学习兴趣为前提，调动学生学习的主动性，强化其自主学习的能力。教师要根据学生的特点指导其调整学习方法和策略。

4.改变考核方式

将形成性评价和终结性评价有机结合起来，调动学生积极性和参与性。形成性评价可包括学生的课堂参与情况、小组任务展示情况、随堂测验情况、出勤率等。其中随堂测验可以由展示的小组组织出题、考试和判卷，从而检验其他同学对本小组所展示内容的理解状况，使每个学生都能参与到活动中去。终结性评价由期末的口语考试、听力考试、写作考试和阅读考试组成。分项进行，分项记录成绩。通过考核方式的改变，使学生改变期末突击的状况，让英语学习常态化，持续化。

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课程体系的概念最早由麦克唐纳（1965）提出，经过近半个世纪的发展，国外理论界形成了德国的双元制课程结构、美国的社区学院课程结构及澳大利亚代表的技术与继续教育课程结构等。国内职业教育研究与实践在20世纪末，在充分吸取西方发达国家经验的基础上，结合我国实际形成了基于“产学合作”“工学交替”和“订单式”等模式的课程体系。高职物业管理专业课程体系理论研究成果不多，王军（2006）通过行业调研确定了目标岗位群，在岗位能力分析的基础上进行课程设置，李春波（2008）针对高职物业管理专业培养规格、理论和实践课程体系等问题进行了详细分析，实践中形成了以服务理念为中心的深圳模式、以技能为中心的上海模式和复合型的北京模式三种类型。总的来说，基于行业需求进行课程设置，成为高职物业管理专业课程改革的广泛共识。但是，在移动互联网突飞猛进的时代背景下，现有的理论研究明显不能支撑实践发展的需要，高职物业管理专业教学课程体系不能适应行业需求的局面。

1高职物业管理专业课程体系的现状分析

随着计算机通讯技术的发展，物业服务行业呈现出快速发展的状态，从而对物业服务人才的能力结构提出了新的要求。当前，高职物业管理专业课程体系存在的问题大致可以归结为主客观两个方面，从客观的角度而言，教材建设落后导致课程体系的改革。以装修管理课程为例，装修管理工作在物业管理实践中非常重要，尤其在新项目入驻阶段，物业管理员大部分时间在处理装修管理相关工作，但是目前各大出版社却没有相应的教材。原因在于，物业管理属于小众专业，教材编撰成本高、收益低，限制了出版商组织相关教材编写的积极性。从主观的角度来说，高职物业管理专业课程体系不能适应社会需求。下面具体从课程目标、课程内容、课程设置和课程评价等角度进行分析。

1.1课程目标模糊

课程目标从属于人才培养目标，当前高职物业管理专业大多将培养定位为“一线高端技能型人才”，从高职教育整体来说，这没有问题。但是，具体到高职物业管理专业而言，至少存在两个问题：一是定位过于抽象，不能反应高职物业管理专业的特征。物业管理要求从业人员更多的是沟通、协调、文案撰写等能力，这显然与理工类专业的技能有很大的区别。二是规格偏低，不能适应行业需求。据测算，“十二五”期间，浙江全省物业管理人员年均需求超过1万，而同期全省每年毕业生人数不足300人。以笔者所在学校为例，毕业生从基层岗位到中层的时间在3～5年。需求与供给的巨大缺口对人才培养提出了更高的要求，如果人才培养仅仅定位为服务“一线”，这样势必不利于毕业生长远的发展。

1.2课程设置不合理

课程的新旧是相对于行业现状而言的，物业服务行业转型升级对高职物业管理专业传统的教学内容提出了挑战。近五年来，物业服务行业发生了急剧的变化，资本市场开始青睐物业服务行业，先后有彩生活、中海及绿城等物业公司先后上市，物业服务行业面临前所未有的压力和机遇，物业服务行业亟待转型升级，对于物业管理人员来说，必须适应物业服务行业对人才的专业化水平的要求。传统物业管理专业课程设置大而全，涉及建筑、工程、管理等学科，试图涵盖物业服务公司涉及的全部业务范围，在新形势下，物业管理人员的核心能力显得尤为重要。课程设置与毕业生的能力结构相对应，传统物业管理专业课程体系中建筑及制图、物业设备设施、园林绿化等技能方面的课程偏多，而培养学生运用现代管理和技术的信息管理、房屋智能化、电子商务等课程偏少。

1.3课程内容陈旧

与课程设置相对应，课程内容是从微观的角度探讨课程设置的更新。计算机通信技术及电子商务对行业产生了重大的影响。一方面，物业管理员的工作越来越多依赖于微信、QQ、APP等手段来完成，电子巡更、网络夜查、网络分配维修单等业务逐步推广，具备保洁和保安功能的机器人开始应用，业主的物业服务体验正在发生变化。另一方面，电子商务给物业公司带来了开展增值服务的机会，物流行业“最后一公里”问题要求物业服务行业有相应的对策。这些变化对物业从业人员的思维、能力，乃至物业公司管理体系提出了全新的要求。这就要求物业管理专业常规教学应全面及时关注行业的变化，根据物业服务行业的需求安排教学内容，采用新的教学手段。

1.4课程评价单一

课程评价包括考核主体、考核方式、考核内容及比例等。传统的考核主体以教师为主，缺少学生互评和企业评价，学生互评在考察学生沟通协调和团队合作等方面的管理能力上具有特殊的优势，企业评价则在实训实习环节具备无可替代的作用；传统考核方式以卷面考核的方式为主，这种方式难以考察学生运用现代管理的手段和技术，可以尝试增加项目实施和网络作业的方式对学生进行考核；传统考核内容以物业管理理论和知识为主，缺少反应人员素质的内容，适应物业服务行业的新要求，合理调整考核内容及其比例，以达到全面科学地评价学生素质的要求。

2移动互联网背景下物业管理专业课程体系设计和实施

2.1课程体系的设计目标

课程体系设计与人才培养模式相适应，课程体系的设计应体现高职物业管理专业毕业生的培养目标、能力结构、就业岗位及其发展。下面从这三个方面阐述物业管理专业课程体系设计目标。物业管理专业培养目标可定位为：培养适应信息化时代需求的高端物业管理与服务、房地产经营与管理领域，掌握现代物业服务与管理的基本理论、方法和技能，从事物业管理、房地产经营及其相近工作，且具有职业生涯持续发展能力的高素质技术技能型人才。物业管理专业人才培养规格须包括：具有运用计算机处理日常工作信息和专业交流的基本能力；能记录、收集、处理、保存各类与专业活动信息资料处理的能力；具备运用计算机网络及现代信息化设备的能力。本专业主要面向浙江各主要城市物业管理行业，重点是物业服务企业、政府系统及其他事业单位后勤服务中心、大型企业后勤部门、街道与社区、业主委员会等与物业管理相关的服务管理行业。具体情况如表1所示。

2.2课程体系的结构

高职物业管理专业课程体系包括公共课程和专业课程两大部分，本文以专业课程为讨论对象。高职物业管理专业课程体系分为专业基础、专业实务和素质拓展三个模块，包括18门理论课程和3次顶岗实训实习。为适应移动互联网时代的需求，设置了电子商务实务、智能建筑概论、物业信息管理和智慧社区管理4门课程，相应的实训项目在顶岗实习中分别设置相应的实训项目。课程结构如表2所示。

2.3课程体系的实施

物业管理专业“三进三出”交替培养模式是对于三年制高职学生来说，先后三次进入学校学习，三次走出校门参与企业实训实习，从而形成理论实践相结合的教学模式。第一次专业认知实训安排在第4学期；第二次专业综合实训安排在第5学期；第三次毕业实习安排在第6学期。如图1所示。从专业课程的开设时间来看，专业基础模块的课程主要在第1、2学期，此阶段还需完成公共课教学，专业实务模块的课程主要在第3、4学期，此阶段还需完成考证培训，素质拓展模块的课程则安排在第5学期，新生始业教育、短期课程实训、专业认知实训、专业综合实训和毕业顶岗实习按照课程进度分别作相应的制度性安排。

3结语

本文是从移动互联网时代需求的角度，思考物业服务行业对人才的需求，立足于课程体系优化，推进专业自身建设，提升高职物业管理专业竞争力的角度展开的。招生冷与就业热并存是影响高职物业管理专业多年来生存发展的主要矛盾，在移动互联网时代背景下，可以探讨从职业形象、社会认知和专业建设等多方面展开讨论。因此，后续还需要从多方面探讨物业管理专业发展的问题，从而促进高职物业管理专业的可持续发展。

参考文献

[1]鲁捷.物业管理实务课程体系建设探析[J].育与职业,2007(03).

[2]李春波.高职高专物业管理专业课程体系研究[J].黑龙江教育(高教研究与评估),2008(09).

[3]罗纪红.物业管理专业人才培养模式改革研究[D].重庆大学,2008.

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楼宇智能化专业在大二暑期有为期三个月的顶岗实习，为了使学生能对智能建筑有一个全面的认识，我系积极与校外物业管理企业建立联系，走产学结合的培养道路。

物业管理是一个新兴行业，目前在国内迅速的蓬勃发展。行业的性质是服务型和高科技性相结合的第三产业，要求从业者具有较强的实践能力。发展所呈现的主要问题之一就是急缺大量的专业从业人员。物业管理情况有了初在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了所学的专业知识。为以后正常工作的展开奠定了坚实的基础。在实习期间，我深深体会到了物业中的一些的优势。虽然物业仅经过了短短几年的发展，却取得了如此大的成绩，这与物业管理人辛勤工作勇于创新，敢于挑战的精神是分不开的。但在看到成绩的同时，我也发现了这其中存在的一些影响物业发展的问题。

第一，管理不规范。首先，物业受整个物业管理发展的影响，几处的物业管理差不多都沿袭了旧有的管理模式。部门分工不够明确，制度不健全，少有程序化、规范化的工作流程，大部分进行着简单粗放的的管理。其次，由于物业管理牵扯到的问题众多，各处体制不健全，各种关系错综复杂，需要协调、处理的关系众多，使得各物业把大量的精力放在处理各种关系上，包括处理物业处与集团公司之间的关系，物业与行政部门的关系，与有关业主之间的关系。处理好这些关系当然有利与物业管理的发展，但当因此而忽视了内部管理与对外服务时，就难免本末倒置了。这样就影响了物业管理的健康发展。

第二，责权利不明。责权利不明，是影响企业发展的主要障碍。这包括两个方面，一方面是各物业处与总公司之间。由于我公司物业管理的特殊性，各处的物业管理，均是由作为开发商的总公司筹备建立的，物业管理人员，大部分是由集团公司从各岗位调配的人员，这就导致了建设与管理不分的局面，无形之中增加了物业管理的难度。虽然，这种建管一家的局面，也曾给物业管理带来过一定的好处，例如，一些房屋维修问题、设备设施配备问题，都可以较好的协商解决。但更多的却是使物业管理工作无法独立开展。许多问题都需要层层审批，造成了多头管理，影响了物业管理的服务质量的提高和物业管理企业的健康发展。另一方面，是各物业管理处内部、各岗位之间权责不明，岗位职责分工不合理，人员配备不科学，造成了工作效率低下，人员富余，工作链断档，工作流程不顺畅，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影响了服务水平的提高。

第三，基础薄弱，正常运行困难。首先由于部分物业开发较早，设备、设施老化，使维修难度加大，维修成本高，给各方面工作带来了很大压力。其次，前期遗留问题较多，物业管理仅凭自己的力量难以解决。物业管理与开发商之间，与建设单位之间，与业主之间矛盾重重，物业管理收入微薄，使物业管理收入不抵支出难以正常运行，企业举步维艰。这就使得物业管理难以改进设备，改善服务，导致了服务水平低，业主投诉率居高不下，对服务不满意，进而导致部分业主拒交物业管理费。这样就使得物业管理陷入了恶性循环之中。

第四，缺乏专业的管理人员。由于企业从业人员，相对缺少专业知识，大部分是中途搞物业管理，尽管经验相对丰富，但缺乏系统的理论知识。并且由于观念、资金等问题，企业很少引进专业的管理人员，这就导致了，服务意识较差，观念创新匮乏，使得物业管理难以进入良性发展的轨道。

这些问题，影响着物业的发展，为改善物业管理状况，树立公司物业管理品牌，不妨采取以下措施，以促进企业快速、健康发展。

1.明晰权力和责任。欲走品牌之路，就必须走独立发展之路，明确与总公司之间的关系，分清责任界限，享受独立开展各项工作的权利，承担其作为物业管理企业应负的责任。另外，各物业处也应加强自身的管理，合理划分部门，科学安排岗位，规范各部门的职责，做到“人人有事关，事事有人关”理顺物业管理流程，明确各部门员工的职责与权利。

2.建立、健全规章、制度。一个成功的企业一定要有一套科学、合理、适合本企业特点的规章、制度，来规范员工的行为。要树立物业品牌，必须要健全规章、制度作为保障。这包括制订质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等一整套必备的制度，还包括物业管理服务工作流程、投诉受理程序、报修维修程序、紧急事故处理程序等一系列程序化的规范。只有健全这些规章、制度，并积极落实，才能打造一个成功的企业，才能树立物业品牌。

3.改善物业管理环境。改善管理环境，就要理顺各方面的关系，使得各部门可以协调配合。减少在不必要的环节上的开支，用于改善设备、设施。在资金有限的情况下，最大限度的提供优质服务，尽最大努力满足业主的合理要求，以提高收费率，增加企业收入，使企业走上良性循环的道路，能够独立正常运作。

4.提高员工素质。只有提高员工整体素质，才能形成优秀的团队，才能打造成功的企业，才可以树立物业品牌。

经过实习锻炼。一方面对本专业的就业方向有了更全面和更成熟的认识，对具体的岗位工作掌握了基本的操作技能和知识；另一方面对自身设置了更实际的学习目标和工作目标，树立良好的实习心态，为走上社会打下基础。

物业管理工作的重要特征就是协调，处理不同部门或业主之间的关系。因此我们需要加强学生公众场合的表现欲和表达力。现代社会需要有良好职业技能，同时敢于自我推销的人才。从战胜胆怯心理开始，让演讲的舞台把学生逐渐锻炼成具有流畅语言表达能力的人。经过实习锻炼，精神饱满，硕果累累的回到学校。一方面对本专业的就业方向有了更全面和更成熟的认识，对具体的岗位工作掌握了基本的操作技能和知识；另一方面对自身设置了更实际的学习目标和工作目标，树立良好的实习心态，为走上社会打下基础。

参考文献：

[1]张玉阳.高职物业管理专业人才培养计划的体系设计研究[J].职教探索与研究,2008,(03).

[2]高丹桂.高职院校物业管理专业教学改革的探讨[J].职教探索与研究,2008,(02).

[3]戚龙琦.浅议高校物业管理专业的实践教学模式[J].湖北三峡职业技术学院学报,2008,(02).

[4]王健朴.高职教育教学内容体系研究——物业管理专业能力单元课程体系的设计与实践[J].中国建设教育,2007,(08).

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1.1高职院校的教育“重理论，轻技能”人人都知道高职院校的人才培养目标和教育理念是有别于本科院校和中职院校的，知道本科院校主要是向学生灌输扎实的系统理论知识，属于宏观能力方面的教育;中职院校致力于学生某一具体技能的培养，力求做到又专又精，属于微观技能的训练;而高职院校介于两者之间，教育应着力于宏观知识面和微观技能之间的一个平衡点，即培养出来的学生应为“懂管理、能操作”的技能应用型人才。在这样的教育理念下，本应形成理论教学与实训技能并重的局面，但现实却是许多高职院校“重理论，重课堂，轻动手，轻实训，实训从属于理论”，造成整个大学三年内70%～80%的课程为理论考试，单门课程中实训课程不到总学时的三成。这可能是因为本科院校比中职院校高级得多，从而衍生出理论知识比实训技能高端和重要的错误观念。高职院校教育在不知不觉中不断向高层次的本科理论教育靠拢，弱化、小化象征中职院校水平的技能教育。

1.2实训条件有限实训条件有限一直都是制约高职院校良好开展实训的主要因素。第一，实训场地太小，课室不足。除非是省级及以上的重点或示范性专业，否则许多高职院校往往由于经费的限制而无法配给足够的面积和充足的实训课室，往往只是将各种物业设备集中简单地堆放在一个房间，让人感觉更像是一个仓库，而不是专业的物业实训室。第二，设备数量太少，种类不全。许多高职院校物业专业的实训设备简单如灭火器、除草机、绿化工具、保安工具等，这种传统低档设备根本无法体现出现代物业的特点，反而让学生误以为物业人员就是保安、清洁工、绿化工。而熟练使用这些设备本应是中职院学生的技能，不应是高职院校学生的全部实训项目。虽然有些高职院校有物业楼宇智能化实训室，但由于价格较贵，各种类的系统往往不全或数量不足，常常不能满足学生全流程的实训，这不利于学生了解现代物业管理的运作。第三，实训师资匮乏，技能不专。绝大多数高职院校没有专门的实训技能教师，往往都是由理论教师兼任，这些理论教师都是物业管理专业的硕士生博士生，具有很强的理论性，但动手能力却不强，加上专业与楼宇智能化不对口，很难指导学生的实训学习。

1.3实训课程设置不合理这主要体现在三方面:第一，高职三年课程主要以课堂理论教学为主，理实一体化的实训课程所占比例不足20%。第二，单门课程以课堂理论教学为主，实训课程学时占该门课程总学时不足30%。第三，期末考试多以试卷笔试形式为主，以动手能力的实训考核所占比例不足10%。试想:在如此大环境下的实训课程能训练好学生的专业技能与能力吗?

2培养物业管理专业学生实训技能与能力的途径

2.1物业管理课程考核改革以纯理论的试卷考试方式很难激发学生对实训技能训练的兴趣，为了“强迫”学生主动地、有意识地去提高自身的专业技能与能力，必须对物业管理部分课程的考核方式进行改革。考核方式以能够突显学生专业技能和能力的真实场景模拟和物业活动为主。如物业公司前期介入的策划案的制作、入伙仪式场景模拟、带业主验楼收楼场景模拟、现场处理投诉场景模拟、物业突发事件如火灾、爆水管、停电、与业主冲突等的处理、物业管理智能软件操作。将学生分组去演练和参与每个场景与活动，通过学生的表现来考核他们的专业技能与能力，如在前期介入策划方案中和投诉处理场景中对物业法规的熟悉度、理解的正确性和运用的准确性，以及和业主的沟通能力与应变能力;在验楼收楼场景中对验房技能的熟练度与正确性，以及和业主的沟通能力与应变能力;在突发事件处理中对各种先后程序的熟练度，以及现场应变能力;在物业软件操作中对软件的熟练度;而各种物业工具如消防器材、园林工具的使用和物业规范用语和礼仪则可设计融合到这些场景中去考核。这种考核方式需以物业管理专业教师团队为单位，让各门课程的专业老师共同设计、共同观察学生在该场景中的表现，通过其展现的各种技能和能力来进行评判和打分，并在完毕后现场对学生进行讲解和评论，指出其不足和做得好的地方。下组学生可进行旁看、旁听、交流等，这样可以让学生在耳濡目染中潜移默化的学习和进步，如果能请到物业公司的经理和员工来进行现场观摩和评判，甚至是参与评分考核是最好不过，这样可以让学生了解到真实中的物业公司是如何运作及处理的。但具体每个技能和每种能力所占的比重和分值如何仍需教师团队共同斟酌设计。

2.2建立能训练符合物业公司用人需求的能力的实训室高职院校物业管理专业培养出的学生要“懂管理、会操作”，不同于以往操作的各种简单物业工具，现代物业管理“操作”的主要客体是楼宇智能化设备、楼宇智能化软件、物业管理软件，所以物业管理专业实训室的构建必须要以此为立足点。培养学生的专业技能和动手能力应以物业公司需求为标准，他们用什么、怎么用，学生就应该学什么、会什么，所以实训设备必须是仿真乃至真实的。当今电子技术日新月异，楼宇智能化电子设备与软件更新换代很快，在选购实训设备时要考虑较高的档次和良好的质量，以保证几年内不滞后于行业的平均水平。最重要的一点就是多功能综合性，在设计实训室时，要将物业管理软件把各种智能化系统串联起来构成一个综合体系，如停车场管理系统、远程抄三表系统、防范监控系统、安全门禁系统等，从而形成对各种物业设施设备的中央管理、远程操控、数据采集。在资金充裕的情况下，应多建设几间实训室，以保障多组学生同时学习。

2.3加强同校外物业公司的密切合作第一，派遣学生进行校外较长期的专业实习。绝大多数高职院校都要求学生在大学三年期间进行一次专业实习，物业管理专业学生也不例外。这种实习的时间多在两星期到一个月，由于时间太短，物业公司只能安排学生在一些简单的岗位上实习，如门岗保安、监控保安、停车场保安、物业助理、客服等，这种程度的实习充其量只是“中专式学生实习”，只满足了学校关于学生专业实习的要求和物业公司对免费或廉价劳力的需求。由于实习时间的仓促，学生无法在物业公司各个岗位进行轮岗，更不用说学到公司的管理理念、运作模式和核心技术了;物业公司也不会去培养这种“匆匆过客”。学校可与物业公司签订协议，将毕业后有志于从事物业管理工作的同学派往物业公司实习半年乃至一年，扩大实习学分的比重。本地实习的学生可上半天班，另半天再回校统一补课，外地实习学生可自学，届时回校参加考试。学校对这部分学生可采取灵活性管理，可将一些课程的考试考核权放给企业的实习导师，因为他们对学生的评价评分更具意义和客观性。如有个别学生真的得到企业的重用和肯定，即使因为实习而耽误了学校的课程，学校也可放宽标准来考量。这种校企合作方式对学校、企业、学生都是三赢的局面。学校可从中知道自己的教育效果和企业真实需求的异同点和差距，从而进行完善和改进;企业可用较低的资金成本和时间成本来培养和塑造自己所需的人才;学生在未走出校门之前就接触了社会、行业和企业，学到了在学校学不到的东西，了解到自己能否跟上社会的发展、能否达到行业的标准、能否适应企业的环境，从而对自己未来的职业或出路做更好的规划。第二，将校外物业公司引进校园，进行真实性物业管理。学校可考虑放弃总务处或后勤中心管理校区的模式，通过招标将优质物业公司引进校园进行真实性的物业管理，这样既能提高整个校园的物业管理水平，又为教师和学生的教与学提供了真实的实训场地与项目。物业公司人员可担任学生部分课程的导师，学校教师亦可兼当物业公司的顾问和管理人员，为自己的技能教学积累经验。学生在不出校门的情况下即可兼顾校园知识学习和专业技能与能力的培养锻炼。

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回顾实习生活，感触是很深的，收获是丰硕的。实习中，我采用了看、问等方式，对伟柏花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。

一、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业。

严把员工招聘关。美佳物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业；招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》；招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。

做好员工的入职、在职培训工作。美佳物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性；随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。美佳物业提倡“工作就是学习，工作就是创新”，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。

从实际出发，管理处严格参照lS09000质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法；制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强了考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响；建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免了考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。

二、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力。

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湖南城建职业技术学院物业管理专业从2016年开始在人才培养方案中加入四门跟岗实习实践课程，分别为物业客服与社区文化建设、物业社区安全管理、物业设施设备运维和物业环境与园林绿化管理。跟岗实习课程设置在本专业的第三学期和第四学期，教学周期为八周。目前已进行了四期跟岗实习，其运行模式及运行机制已相对稳定。在跟岗实习实践教学模式下，设置校内外双导师，其中校内导师以负责专业理论知识为主，企业导师以负责指导学生实践操作为主。

2主要成果与成效

（1）开发校企资源，共建专业教学资源库。跟岗实习的顺利进行，帮助完成了校外实习实训基地的建设。物业管理专业教学团队向每个合作企业选拔对应专业的企业教师，联合开发专业核心课教学资源。目前已完成全部专业核心课程的课程标准、课件等资源的开发，有6项院级科研课题成功立项。（2）丰富校园文化，促进职业素养的提高。通过进行“下企业跟岗实习”，促进了班级文化向企业文化过渡。“物业经理人订单班”引入并改良企业6S文化，开展模拟企业岗位竞聘、职业技能节等活动，培养了学生良好的职业素养[2]。（3）媒体大力宣传，促进校企知名度的提高。湖南日报《湖南城建职院“订单培养”物业管理人才》、红网《湖南建工校企合作办学显成效探索新时代物业管理人才培养模式》等专题报道了湖南城建职业技术学院“现代学徒制”人才培养模式，媒体宣传促进了校企知名度的提高。

3实践体会与思考

通过“下企业跟岗实习”这一教学组织模式，使湖南城建职业技术学院物业管理专业学生技能水平得到了加强，动手能力得到了提高。近年用工单位反映，湖南城建职业技术学院物业管理专业毕业生素质好、能力强，为探索校企深度合作新模式积累了经验。但具体还存在以下问题。（1）个别企业导师的管理与教学不够让学生满意。个别企业导师由于工作繁忙，没有时间与精力备课教学，会出现随意教学、随意安排任务的情况，学生实习目标没有实现、职业岗位技能没有得到锻炼。（2）个别学生的积极主动性不够。每一期的跟岗实习涉及二三十个项目，各项目的食宿条件有好有差，造成学生的心理落差，从而影响学生实习的积极主动性。

4未来努力方向

要有效开展新的人才培养方案试点，接下来湖南城建职业技术学院会在课程标准、师资（企业导师）标准等方面进行革新。（1）完善企业导师遴选标准和建立师资库。同时与企业合作积极开展师傅培训，提升企业师傅的教学能力和个人综合素质。（2）确立开发校本教材。下一步要与企业合作开发物业客服与社区文化建设、物业设施设备运维等基于岗位工作内容、融入国家职业资格标准的专业教学内容和教材，以解决教材和教学内容不统一的问题。（3）调整优化跟岗实习项目。与企业沟通，通过前几期跟岗实习学生的有效反馈，后续尽量避免将学生安排在满意度较低的实习项目中，提高学生的积极主动性和跟岗实习效果。

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2基于社会需求确定人才培养方向和标准

2．1根据社会需求确定专业近两年来，随着国家高等教育政策的调整，高校发展已由注重规模扩张转变为注重内涵建设．即在稳定甚至压缩现有招生规模的前提下，培养更多综合能力强、就业前景好的人才，满足社会需要，提高办学效益．这就需要高校在了解、把握国际、国内经济社会发展趋势和教育产业发展趋势的基础上，研究、分析社会需求，结合自身优势，改造传统专业、开设新兴专业，培养更多社会急需的人才．比如，随着经济社会的发展，社会对物业管理服务行业的要求已经从“保卫、保洁”的初始阶段发展到对社区物业品质服务、私有物业保值增值、市政物业企业化管理的阶段．这必然需要大量的具有“高素质、优服务、会管理、懂经营”的较高层次物业管理人才．以重庆为例，随着统筹城乡发展步伐加快，未来五年重庆所需的物管专业本科层次人才的供需缺口将一直在50％左右．而重庆龙湖、金科等知名物管公司反映：非物管专业的学生应聘踊跃但缺少专业素质，物管专业学生虽有专业知识但实作能力较差．重庆第二师范学院（前重庆教育学院）在寻找新专业增长点的过程中，关注到这一趋势变化，在改造传统专业的基础上，结合自身实际，开办了物业管理专业．2．2联合行业制定岗位技能标准，为修订人才培养标准奠定基础根据社会需要确定专业，只是找到了人才培养的基本方向．培养适合社会需要的人才，必须要明白专业对应行业所需的人才标准．行业企业发展需要不同层次的人才支撑，本科院校在开办专业过程中，一定要清楚培养的学生所对应的行业企业人才层次和可能达到的层次的岗位技能需求，充分发挥智力资源优势，加强同行业企业合作，共同研究制定或创新相关岗位的技能标准，在参与制定行业岗位技能标准的过程中，进一步清晰行业企业的人才需求标准，为专业的教学改革奠定基础，为专业的可持续发展赢得先机．学院物管专业在完善人才培养标准过程中，通过参与行业人才需求调查等形式，把握行业人才需求变化的规律和特点，清楚行业对人才技能的需求标准，洞悉技能标准未来变化的趋势．联合重庆市物管行业协会和最有影响力的10余家大型物管企业共同制定“管理处主任”、“客户服务主管”、“秩序维护主管”、“设备维护主管”、“物业营销主管”等关键岗位的技能标准，既推动了重庆市物管行业、企业管理的规范化，更为学校完善人才培养标准打下了坚实基础．

3围绕培养专业人才的核心能力进行教学改革

3．1围绕培养核心能力需要建构人才培养方案专业核心能力与专业基础能力、通识能力以及可持续发展能力共同构成普通本科应用型学生必需具备的能力．其中，专业核心能力是应用型本科专业人才培养的重中之重，它是体现专业特点的标识，它要求人才必须具有较强的实践能力和创新开发能力．人才培养方案是开展人才培养的规划和依据．应用型本科教育的人才培养应以应用工程师和职业工程师为培养目标，实现学历教育与职业素能养成的科学统一与有机结合［5－6］．这就要求制定应用型人才的培养方案，必须着眼于未来“工程师”的实践能力和职业素养［7］的培养，围绕体现“工程师”实践能力和职业素养的专业核心能力进行构建．在解析对应行业企业的岗位技能标准基础上，按照教育教学规律，归纳、提炼专业核心能力，并以此为核心，建构人才培养方案，以此指导人才培养过程．学院物管专业人才在制定培养方案时，按照“技能标准—职业核心能力模块—对应课程”的基本思路，解析该专业的技能标准、构建职业核心能力模块，解构传统课程教学内容，开发对应课程，形成对应课程群（见表1）．学院物管专业在人才培养方案中也精心设置了培养专业基础能力、通识能力和可持续发展能力的相关课程，在实施教学的过程中，注意培养学生以上几方面的能力．3．2围绕能力培养需要解构课程教学内容传统的本科课程教学内容一般为一门课程，一本教材，几本参考书．这种模式重理论、轻实作，不利于培养学生能力，且相关课程之间缺少整合，存在着内容重复或重要知识点遗漏的缺陷．学院物管专业围绕培养学生能力的需要对专业核心课程、专业基础课程乃至公共课程的教学内容实施了改革举措．专业核心课程按照“课程—工作项目—工作任务—能力培养”的基本顺序，将相关课程解构为较大的工作项目，工作项目对几个较小的工作任务，学生在完成工作任务的过程中，在掌握基本理论知识的基础上，通过实作完成任务，锻炼岗位技能，培养成行业企业需要的核心能力．以该专业的“物业管理公共关系”为例．在传统的教学课程中只有“公共关系”，并没有“物业管理公共关系”．该专业在改革该课程教学内容时，结合物管企业对“公关与协调能力”的岗位技能评价标准，将传统的“公共关系”教材和相关课程解构为“物业管理公共关系”（见表2）．专业基础课程与专业核心课程进行有机整合，紧紧围绕专业核心能力的培养，调整、合并教学内容．比如，对“公共关系学”、“管理心理学”、“组织行为学”等课程进行有机整合，形成“物业管理公共关系”、“物业管理心理学”．经过整合，让学生既掌握了必要的基本理论知识，也提高了专业基础课程内容的针对性，解决了可能存在的课程之间内容重复的问题．围绕核心能力培养改革公共课程教学内容．比如，公共英语增加社区服务英语和口语训练等方面的内容；公共体育与社区体育结合起来，让学生不仅得到身体素质的训练，也懂得如何组织社区的体育活动．思想品德课程则围绕物管行业的生存现状、发展趋势、素质要求、职业道德、法律常识等问题，以专题讲座的形式开展授课．通过改革，让公共课有机地融入到专业人才培养之中，既增强了公共课教学的针对性，又提高了学生学习公共课的兴趣，提升了开课效益．3．3围绕培养核心能力需要改革传统授课模式传统的课程授课模式一般为一门课每周几节，理论学习结束才实习．学院物管专业按照“能力要求———工作任务———理论讲授———学生实操”的改革思路，将培养专业核心能力的课程相对集中安排，对应每个工作任务，教师在讲授基本理论结束后，即组织学生进入到校内实作环节．在此过程中，师生互动，验证理论、训练技能，构成工作项目的工作任务完成后，安排综合实作，构建课程的工作项目结束后，即组织学生到企业实习，接受任务和考核．改革传统授课模式的另一个重要内容是实行“大小学期”制，加强实践锻炼环节．大学期与春秋学期一致，学生在课程学习结束后，即到物管企业进行岗位实作锻炼．小学期指寒暑假集中安排学生到物管企业开展顶岗实训，进一步强化学生的岗位技能．3．4改革传统的课程考核方式以岗位技能标准要求为考核标准．传统的考核标准一般主要限于教材和教师课堂讲授内容．学院物管专业把与行业企业共同制定的行业“管理处主任”、“客户服务主管”、“秩序维护主管”、“设备维护主管”、“物业营销主管”等关键岗位的技能标准作为专业核心能力相关课程的考核标准，实现了人才培养与企业对人才能力需求的无缝衔接，这样考核对学生而言要求相对较高．但是，执行以岗位技能要求为考核标准，能让学生自加压力，也能够更好地提前适应职业对岗位能力的要求．实行教学全过程考核．传统的课程考核，往往是“平时作业＋平时表现＋期末考试”的方式．学生重点关注的是期末考试成绩，“平时不努力、考前才用功”的现象屡见不鲜．学院物管专业在认真调研的基础上，重新规划和设计了考核体系．将课程考核分为平时成绩和期末成绩，各占50％．平时成绩中包括对学生学习过程的考核、实验实训操作的考核．期末考核则包括理论考核和实作考核，这样将过程考核和结果考核有机地结合起来，凸显了实践教学的地位．

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作为一名合格的项目经理，除了必须具备基本的任职条件和满足用人单位的基本要求以外，从事物业管理的时间（一般为三年）和独立运作过一定规模（约10万左右的高层物业）的物业项目，这两个因素缺一不可。只有满足了这些在实践中必备的条件，项目经理才能在运作项目时体现出下面三个方面的专业素养。

一、及时有效做好前期介入工作，以期达到为开发商节约资金和减少日后管理麻烦之目的。项目管理论坛

目前，成熟、有实力的房地产开发商已非常注重项目的物业管理前期介入工作，虽然在项目规划、设计阶段介入暂时仍存在较大难度，但在项目施工阶段介入已经不是问题，良好的物业管理品牌效应，在物业管理前期介入后已显现出其独特的作用：①促进房屋销售；②最大限度地减少了日后管理麻烦；③使业主正式入住之前对未来的物业管理有了一个初步认识，同时，物业管理企业也抓住这一机遇展示了自我，为今后的管理打下良好基础。为此，以项目经理为首的项目组能否在前期介入阶段及时、有效地发挥作用，是成功的关键一步。t

（一）高度关注，密切配合项目的开盘日和一系列促销活动，展示物业管理公司的良好形象和专业素质。

blog.

在项目正式入伙之前，为项目服务的各合作单位，应以提高房屋销售率为中心开展工作，在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售、物业管理等部门应共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。对物业管理企业而言，要紧紧地把握住这第一次亮相的机会，把售楼处、样板房、清水房（交楼标准）的保安、保洁服务做到极致，作为项目经理，应对保安、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好：车辆有序引导、人员分流措施、看楼通道及样板房安全防范，临时看楼电梯的维护应急预案、认购及签约区域的重点看护，等等。持续做好上述工作的目的，在于获取开发商、业主对物业管理公司的初步认同感，为未来的物业管理服务打下良好基础，项目经理应充分认识到这一点。

（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。

为保障项目前期介入工作有序进行，项目经理应按照项目物业管理方案和物业服务合同的要求，制定前期介入总体方案，并组织实施。各专业工程师（主要指水电、土建、电梯、绿化、智能化等专业）在项目经理的直接领导下，发挥各自的专业优势，从业主的角度，及时发现项目存在的问题，有针对性地提出整改意见。

项目经理博客

1、项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视：①关于防水处理，有防水要求的卫生间、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大（补救的有效办法日前多采用压力注浆法，费用约100元/米）。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷。②关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见，如监控点不足而出现防护死角，缺少高速球摄像机而无法捕捉小区内出现的突发事件现场，采用专业高解析度彩色监视器以提高清晰度，部分摄像机采用适应夜间低照明度使用的摄像机等等。项目经理应清楚通过完善项目的智能化系统来有效降低人工成本的基本道理。③关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。如灌木种植太疏易造成水土流失，如果绿地无走边，加之土层又高于小区道路时，便会给小区道路造成污染；另外，业主对绿化的要求不仅仅满足于只有“绿”，也希望有花色点辍，因此，在设计施工时应尽可能种植一些不同季节开花的品种，以保证小区有四季花开的效果。

2、项目竣工验收和接管验收期间的主要工作：①积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为日后管理工作做好充分准备；②积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组成验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：第一，明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主利益；第二，对验收接管中发现的问题，督促开发商或施工单位尽快落实整改。总之，物业管理前期介入工作意义重大，尽管其难度甚至高于日常管理，但做好了此项工作，其所产生的作用是长久的，它是日后提升管理档次的先决条件。

二、全力以赴，高质量做好大规模入伙和装修管理，营造安全、舒适、有序的小区环境迎接业主入伙（入住），保障小区免遭二次装修的破坏。

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此阶段是对项目经理及其服务团队的第一次严峻考验，因此，应在入伙前做好充分准备，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：项目经理博客

1、建议开发商向业主分期分批发出入伙通知书，主动分解入伙现场压力。项目管理者联盟文章

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2、会同开发商、施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患。

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3、为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺。4、及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙文件资料，动员业主尽快收楼。

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5、若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面出现。

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6、结合小区实际制定具有较强操作性的装修监管方案，对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见。项目管理者联盟

7、严格控制进入小区的装修人员数量，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修作为监管的工作重点。

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大规模入伙和装修管理期间，是业主较容易与开发商产生矛盾，同时也是业主与管理处较容易结怨的时候，作为项目经理应把化解矛盾、清除积怨作为头等大事来抓。

三、依法依约、规范运作，坚持日常管理工作常做常新。

作为国家二级资质以上的物业管理企业，在日常管理方面一般都具备较完善、成熟的管理模式、操作流程和服务理念，项目经理只要在执行力和团队建设方面多下功夫，保持管理经营的稳定一般不能做到。在此要加以强调的是如下几方面的意识：

（一）契约意识：物业管理公司与业主之间，从某个角度看，只是一纸合同的关系，换句话讲，业主作为合同甲方的权利是产权人本身所固有的，他当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业管理企业只有在不断加强履约能力，兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。

（二）沟通意识：广泛收集和听取业主意见，随时掌握业主需求，及时调整管理服务思路，是成熟物业管理企业的基本素质。

1、经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，哪怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，项目经理应时常提醒自己这一点。