房产评估报告大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房产评估报告范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

从一九九二年我市设立第一家房价评估所到去年8月，我局陆续审批设立了48个房价评估机构。几年来，我局根据《城市房地产管理法》的规定和建设部的有关要求，对全市房价评估机构进行了卓有成效的管理。一是严格资质审批。设立房价评估机构，均严格按照建设部规定的条件，经局长办公会集体研究决定，任何个人无权审批。二是积极组织房地产估价师的培训和考试，以及注册登记、转所变更登记等工作，目前全市有房地产估价师近400名。三是九八年、九九年都进行了年检和等级评定工作，对部分内部管理不善、违规执业、经营业绩较差的评估机构分别给予了警告、限期整改直至注销其评估资格的处罚。四是成立了重庆市房地产估价协会，理事会成员全部从各评估所推荐的人员中选举产生，并将年审、估价师的培训和后续教育、转所登记等工作交协会具体实施。五是加强监督管理，制订了一系列对机构及人员的管理规定。通过上述工作，使得我局对房地产价格评估机构的管理比较规范和有序。

去年八月，重庆市政府安排部署全市各类房产、土地、国有资产、乡镇企业资产、商标、物价等评估机构进行脱钩改制，要求各评估机构必须在人员、财务、职能和名称四个方面同原主管部门或挂靠单位彻底脱钩，不脱钩的不得再从事评估业务；脱钩以后，按照《公司法》或《合伙企业法》的要求，改制组建以注册评估出资设立的合伙制或有限责任制的评估机构。脱钩改制以后，各类评估机构的设立和资质等级，由市政府组成的以分管副市长为主任的评估机构资格评审委员会审批，各专业主管部门只负责初审。

近几年来，我市48家房价评估机构中，因年检不合格或者其他原因注销了9个评估机构的资格，因此，脱钩改制前只有39个机构，其中，既有属于重庆市建委、市财政局、市乡镇企业局及国有商业银行系统的机构，又有私营机构。隶属于房管系统的单位只有9个，我局直属的重庆市房产价格评估事务所（以下简称“市房价评估所”）还在各区县设立有21个分所，这次均纳入了脱钩改制范围。

经过近一年的脱钩改制，在39家房价评估机构中有9家未能完成脱钩改制被注销评估资格，其中房管系统撤销了5家。另外，市工商银行和市建委所属的两家房价评估机构因未能完成脱钩改制也被注销。我局直属的市房价评估所改制分设为两个评估机构；原21个分所，只有1个县房价评估分所经脱钩改制成为独立的企业法人，其余20个分所撤消。

二、我局开展评估机构脱钩改制的主要做法：

在评估机构脱钩改制过程中，我局既要指导、监督全市的房地产评估机构，又要具体指导所属的市房价评估所。为了搞好这两方面的工作，我局主要采取了以下作法：

一是加强领导、建立班子。市政府部署评估机构脱钩改制工作后，我局党组极为重视，专题开会研究贯彻落实这一工作，并成立了以局长为组长、分管副局长为副组长、有关处长为成员的脱钩改制领导小组。

二是全面布置，突出重点。我们专门召开了全市房地产评估机构脱钩改制工作会议，全面部署了脱钩改制的各项工作任务。对原管辖的社会上和各区县房管系统的评估机构主要是提出要求，经常联系，敦促其改制。对我局直属的市房价评估所作为重点进行具体指导。

三是明确政策，确保稳定。对房管系统的评估机构我局专门下发了文件，规定了脱钩改制的原则、范围、时限；并明确规定今后有关公益性和政策性房地产评估业务，由各级房地产行政机关委托有相应资质的评估机构承担。

四是确保重点，精心指导。为搞好市房价评估所的脱钩改制，我们采取了以下措施：

1、确定整体脱钩、依法循例、平衡过渡、有利发展的脱钩改制原则。经局党组研究决定，原市房价评估所要在人员、职能、财务、名称四个方面彻底与局机关脱钩；29名在编在岗职工必须全部参加脱钩改制；脱钩以后组建合伙制或股份制企业由职工通过表决方式自行选择。

2、制定脱钩改制方案。从去年11月到今年4月，原市房价评估所先后制定了四套脱钩改制方案，均因职工意见不统一而未能实施。主要是一部分职工要求脱钩以后分设为两个所。在这种情况下，我局另制定了一套指导性方案，经请示房地产业司，并与具体负责全市评估机构改制工作的重庆市国资局及市有关部门协商一致后，再由原所职工表决，最后同意原市房价评估所改制分设为两个所。

3、成立帮促指导小组。为推进脱钩改制的实施，在局脱钩改制领导小组之下又成立了由局市场处、人事处、组织处、财务处、纪检处等有关处室负责人组成的市房价评估所脱钩改制帮促指导小组，帮助和督促市房价评估所落实脱钩改制中的每一项具体工作，并及时协助解决有关问题。

4、清算资产，落实资产处置和人员安置。对原所的资产（流动资金、固定资产、债权债务等）先聘请一家会计师事务所进行清算。清算以后，局里根据国家和重庆市的有关文件规定提出处置意见，争取市有关部门原则同意后，再与原所改制小组协商，取得一致意见后，局领导与新机构法人代表签定资产处置协议。同时，对人员的安置补偿，由局根据有关文件规定提一个总的额度，商市有关部门同意后交原所改制小组根据职工工龄、所龄、职务、职称等因素提出分类设分意见，经职工表决后进行计分，计算出每个人的安置补偿费，然后再由原所领导与职工签定人员安置协议。

在局和所双方共同努力下，脱钩改制已全部完成。原市房价评估所一分为二，分设为重庆协同房地产评估有限责任公司和重庆正源房地产评估有限责任公司；原所29名职工（包括四名处级干部）的人事档案已全部移交给市人才交流中心管理；人员安置费按1999年人均工资的3.5倍计算；补偿费按人均3万元计算；流动资金和债权债务局里全部收回，奖励基金和一部分执业风险金留给两个新公司，固定资产（汽车、办公用房及电脑、空调等办公用品）分别按清算评估值打折租赁给两个新公司使用；原所的办公桌、椅、文件柜、保险柜及低值易耗品均赠送给两个新公司。原所的党、团、工会等组织关系，经请示暂由我局代管。两个新公司全体职工均为股东，股权设置比例为董事会成员高于估价师，估价师高于一般职工。其中协同公司董事会成员的股权占42.94％，七名估价师占60.7％，正源公司董事会成员的股权占31.3％，七名估价师占61.7％。

三、搞好房地产评估机构脱钩改制的几点体会：

（一）要认清形势，明确目标

我们认为：房地产估价机构及整个中介机构脱钩改制的主题，是创新主体，迎接挑战。创新主体，就是使房地产中介机构真正成为市场经济的主体。长期以来，我们的房地产中介机构并非真正的自主经营、自负盈亏的企业法人，在很大程度上还有一些政府的职能、管理的职能。因此，脱钩改制就是要剥离中介机构的政府职能、管理职能，改革产权制度，使其成为真正的企业法人、合格的市场主体。迎接挑战，即指积极迎接我国加入WTO后，我们所面临的挑战。中国加入WTO，国外成熟、发达的房地产中介服务机构会大量涌入，并将会按国际上通行的市场规划运作、竞争；在这种情况下，我们的中介服务机构不能继续拥有“运动员”与“裁判员”合二为一的身份。同时，面对市场经济如何尽快培养、强化、提高我国房地产中介服务业的竞争水平，成为重要课题。因此无论是近在眼前的加入WTO，还是建立我国社会主义市场经济体制，政、事、企分开都已是必然之势。作为政府主管部门则应该认清这种形势，尽快地实现房地产估价机构及整个中介服务机构的脱钩改制，使之尽快成为产权清晰、责权明确、管理科学、独立承担民事责任的市场主体，尽早地投身市场实践，提高其在市场经济中的竞争力。

（二）要加强引导，促进转变

在长期计划经济的模式下，我们下属的企事业单位的干部、职工，形成了一些固有的观念及思想，这些观念、思想对其脱钩改制、走向市场是一种严重的障碍。因此，上级主管部门必须加以引导：宣传、教育、灌输，促进其转变观念，从“要我改”变为“我要改”。近几年，我们经常对下属单位讲改革的意义、分析当前的形势、指出为什么改、应该怎样改。市房价评估所进入脱钩改制的实施阶段后，我们深入单位，直接听取所领导和职工的意见，分层次、面对面地解答疑难问题、解除他们思想上的疑虑，努力创造一种大多数干部职工接受并愿意进行脱钩改制的氛围，使他们由不愿意改，转化为认识到必须改、应尽早改。

我们认为：脱钩改制工作尽管是大势所趋、不得不为的事情，但简单的“命令主义”并不可取，只有获得大多数职工的理解及支持，这项工作才能得到健康顺利的发展。

（三）要精心指导，积极支持

篇（2）

【正文】

根据《阿巴嘎旗一般生产安全事故防范和整改措施落实情况评估办法（试行）》文件的要求，我旗于2020年8月21日成立了事故防范和整改措施落实情况评估组（以下简称：评估组）。评估组组成由政府常务副旗长、主管工业的副旗长以及政府办、工信局、应急管理局、公安局、自然资源局、人社局、生态环境分局、总工会等部门组成，特邀旗纪委监委、检察院、法院参加了评估工作。评估组于2020年9月28日召开第一次评估工作会议，制定了评估方案，明确了职责分工，并深入事故企业查阅资料，抽查员工掌握安全生产责任制、安全管理制度、操作规程情况等。经过评估组的共同努力，现完成评估报告如下：

一、事故概况：

2018年5月11日0点50分，阿巴嘎旗金地矿业有限责任公司在维修C160鄂式破碎机作业中发生一起机械伤害事故，造成一人死亡，直接经济损失173.2229万元。

接到企业事故报告后，旗政府及时赶赴事故现场进行救援，妥善处理善后事宜，并按规定启动事故调查，成立了事故调查组，于2018年5月25日提交了事故调查报告。报告中显示：对事故责任单位及5名有关责任人进行了行政处罚，总计罚款33.4329万元，并提出5个方面的整改防范措施建议。

二、评估工作组织级开展情况：

2020年8月21日旗政府成立了评估工作组，由政府常委副旗长张立光任组长、政府副旗长陈建军任常务副组长、旗应急管理局局长额尔敦、工信局局长彭万喜任副组长、旗政府办、工信局、应急管理局、公安局、自然资源局、人社局、生态环境分局、总工会任成员的评估工作组，同时特邀请旗纪委监委、检察院、落实参加了评估工作。评估组在评估期间总计召开了2 次评估工作会议，就评估过程中发现的有关问题进行了研判，形成统一意见。

三、事故责任单位整改措施落实情况：

按照评估方案，评估组查阅了事故单位有关资料，深入现场开展现场核查，主要从严格落实企业主体责任，健全安全责任管理体系，安全生产培训教育，开展反“三违”活动，特种设备管理，开展警示教育，事故单位及有关责任人行政处罚，处分落实情况及党纪、政纪责任追究情况，对有关单位落实监管责任情况等进行了调查查阅。

经评估组阅查资料及现场核查，提出如下综合意见：

（一）、严格落实企业主体责任，健全安全责任管理体系方面：

事故单位总体能按照有关安全生产、法律、法规、规章执行，制定了安全生产责任制46份 、安全管理制度178份、 各岗位操作规程89份，内容基本涵盖了各岗位工种。成立安全生产领导机构，配备安全生产管理人员。定期不定期召开安全生产会议，按班召开班前会，按规定及时足额提取并切实管理好用足安全费用，累计提取6240万元，使用 5176万元，依法为从业人员缴纳工伤保险及企业安全生产责任险。

存在的问题：

事故单位虽然制定了“三项制度”，但也存在主体责任落实欠缺。经询问主要负责人及安全管理人员，对安法规定的职责及本单位制定的责任制内容叙述不全，应负的责任缺项。责任制制定的内容不细，未规定每月检查频次，未制定注册安全工程师责任制。未对公司级管控风险按期管控检查。

建议：及时修订补充完善安全生产责任制，并按规定实施。

（二）、安全生产培训教育方面：

事故单位能够按照规定对全员进行培训，2020年总计培训9次850人 ，特种作业人员按规定持证上岗。持证率100%。本次抽查培训档案5 份，抽查特种作业人员4人。三级教育培训内容，厂级教育涉及安全生产法律法规、责任制。车间级培训涉及安全管理制度，班组级培训涉及操作规程，体现了不同岗位培训重点各有侧重。基本达到提高从业人员安全意识。

存在的问题：

安全教育培训内容不全。对“三级教育”授课内容未按原国家安监总局第2号令突出培训重点内容，班组级培训未对操作规程进行重点培训。

建议：培训要符合企业的实际，按照岗位突出重点。

（三）、开展反“三违”活动方面：

“三违”现象是企业发生事故的致命因素，该企业在事故发生后能够按照阿巴嘎旗安全生产委员会关于印发《阿巴嘎旗安全生产领域开展反“违章指挥，违章作业和违反劳动纪律”专项行动实施方案》（阿安委会发【2018】8号）等文件执行，总结经验教训，开展了反“三违”活动，设立了举报奖励公式牌，并将违者予以公示，2020年处罚违者3人350元 。事故发生后相继开展了隐患排查活动，制定了隐患排查治理方案。为有效防控风险隐患，该企业自2018年按照工艺、岗位等开展了风险分级与隐患排查治理双重预防体系建设，共辨识出公司级管控风险130条，车间级管控风险418条，班组级管控风险351条，在隐患排查治理方面，2019-2020年总计排查出一般隐患629条，整改629条。

存在的问题：

虽然企业双重预防体系已运行，经抽查一线员工发现，对岗位存在的安全风险掌握的不全面，岗位风险因素辨识危害因素一知半解，运行体系未真正入心入脑，“三违”现象时有发生。

建议：强化一线员工的安全教育，牢固掌握岗位风险，杜绝违章作业。

（四）、特种设备安全管理方面：

经检查，企业特种设备安全管理较为规范，成立了安全管理机构，对特种设备安全管理进行了专门规定，特种设备及其安全附件均在检验有效内，现场作业人员具备相关特种设备基本操作常识，依据相关规定持证上岗，并定期开展安全隐患排查整治。执行危险作业审批确认制度。

存在的问题：一是未开展特种设备安全事故应急演练；二是未建立特种设备日常维护保养制度及特种设备隐患排查制度；三是未开展特种设备安全知识培训。

建议：立即建立特种设备日常维护保养制度及特种设备隐患排查制度；在三级安全教育培训中加入特种设备安全知识内容，按规定开展应急演练提高特种设备突发事件应对水平。

（五）、警示教育方面：

事故发生后，金地矿业开展了全员警示教育，深刻吸取事故教训，分析了发生事故的直接原因和间接原因。2019年银漫矿业“2.23”事故后。该企业迅速行动，开展了全方位的隐患排查，召开全体从业人员安全警示教育会，累计召开警示教育会7场。播放警示教育片10部。树立了“一厂出事故，万厂受教育”意识。

存在的问题：

该企业虽进行了警示教育宣传培训，但也存在重视程度不够，只是召开警示会议，未组织员工谈心得谈体会，上级印发的事故通报只是在管理层开会传阅，未落实到班组每个员工宣贯。未从事故中总结如何去预防潜在的安全风险。

建议：每次召开完警示会后，要让从业人员针对事故谈体会并形成书面材料，及时掌握员工的动态全方位提高安全意识。

（六）审查事故单位和责任人员行政处罚，处分落实情况。

事故调查报告对责任单位及5名责任人进行了行政罚款处罚；对本起事故负有主体责任的阿巴嘎旗金地矿业有限责任公司罚款人民币贰拾伍万元（250000.00元）；对金地矿业总经理兼党支部书记、企业法定代表人耿立锋罚款人民币伍万叁仟叁佰贰拾玖元（53329.00元）；对金地矿业副总经理王兴刚（主要负责选厂和安全）处罚人民币玖仟元（9000.00元）；对金地矿业安环处处长沙建军处罚人民币柒仟元（7000.00元）；对金地矿业选厂厂长蒋宏伟处罚人民币柒仟元（7000.00元）；对金地矿业选厂副厂长兼职安全员张建立处罚人民币捌仟元（8000.00元）。经核查以上处罚已执行完毕。

企业内部处分、处罚情况：

经审查，该企业只简单地对公司安全管理人员沙建军、蒋宏伟、张建立等三人给予行政警告处分，但主要负责人未对该起事故应付什么责任进行深刻的剖析。主要负责人未从企业的安全管理方面进行反思，深刻剖析事故发生的原因，今后如何处理安全与生产的关系。

（七）了解对有关责任人员党纪、政纪责任追究情况。

本次事故后安委会对北京华夏建龙矿业科技有限公司安全环保部副经理马育顺及阿巴嘎旗金地矿业有限责任公司主要负责人耿立峰进行约谈，约谈从总公司对子公司安全生产管理情况；今后如何加强对该子公司的安全管理。金地矿业企业安全生产管理情况；主要负责人安全生产职责履行情况；今后如何加强安全生产工作内容进行。同时旗政府副旗长陈建军对旗安监局局长额尔敦、经信局局长彭万喜进行诫勉谈话。主要针对金地矿业机械伤害事故及全旗预防生产安全事故的发生进行诫勉谈话，今后如何进一步加强政府部门对企业的安全监管力度、落实政府对企业的监管责任表态。两位局长一致表态;通过这次事故给我们的教训非常深刻，今后我们要牢牢牵住企业主要负责人这个牛鼻子狠抓企业主体责任落实，督促企业建立健全安全生产责任体系，把责任落实到岗位、落实到人头；从行业管理的角度一是落实全员安全生产责任制，加强反“三违”力度；二是加强企业安全生产教育和培训，切实提高企业安全管理水平；三是我们也要定期对企业安全生产状况进行督查。四是利用政策引导企业技术改造升级提高安全技术水平，确保我旗安全生产形势进一步提高。

本次事故未对有关责任人给予党纪政务处分。

四、综合评估意见

该企业各类证照齐全且在有效期内，总体能够按照国家有关安全生产法律法规执行，但在安全管理上存在诸多不足和差距，主要体现在安全管理团队安全知识匮乏，从业人员安全知识不足；制定的“三项”制度未及时修订、双重预防体系未真正起到作用，有些规章只停留在纸面上未落实到行动上，从业人员安全技能、安全意识有待进一步提高。

篇（3）

首先，评估对象是以资产权利为内容的交易对象，而不是资产本身。

我们知道，经济业务的本质就是对交易对象的交换活动。作为一项专业的价值评估活动，资产评估服务于每一项特定的经济业务，其任务就是要评估出交易对象的价值，为这种交易提供价值依据。所以，评估对象就是该经济行为指向的交易对象。

任何一项资产都有其自身的财产权。财产权包括所有权、用益物权和担保物权，其中所有权又包括占有、使用、收益、处分四项权能。产权人行使其中一项或几项权能，都可能获得收益。卖方藉以销售的和买方要购买的，不是资产的外在形式，而是可以给持有人带来经济利益的这些财产权利。此时，这些资产的财产权利，既可能是全部权利，也可能是其中的任何一项或几项权利，如租赁权，就可能被人们拿来进行交易，成为交易对象。

第二，评估对象可以是资产，但不仅限于资产或资产的全部权利，它还包括资产的部分权利。

按照资产评估学的定义，资产是特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来经济利益的经济资源，包括具有内在经济价值及市场交换价值的所有实物和无形权利。又如《国际评估准则》指出：资产这一术语既可以理解为所有权，也可以理解为所拥有的实体资产。这个定义和我们通常的理解一致，所说的资产实际上是指资产的全部权利。当交易对象为全部产权时，评估对象可以理解为资产本身。但是，若因此就认为评估对象就是资产，其错误是显而易见的。因为把资产直接作为交易对象，那么就无法区分对于同一资产的不同权利交易。比如说房产买卖时，交易对象就是房产的所有权，也即房产本身。而当房产对外出租时，交易对象显然不是房产本身，而只是房产在一定时期内的使用权。

由此可以得出结论，评估对象就是交易对象，是基于资产的客观形态之上的、拟交易的财产权利，这种权利可以是资产的全部产权，也可以是部分产权。那种简单地将评估对象等同于资产的说法是错误的。

二、评估对象反映资产内在质的规定性，评估范围反映资产外在量的规定性

从资产的概念可以看出，资产的具体形态表现为实物和无形权利，这是资产的外在表现形式，而特定主体拥有的财产权利则是资产内在的本质内容，这二者共同构成资产的两个方面。

通过上面分析知道，包含于资产内部拟用于交易的财产权利，才是真正的评估对象，而资产的外在表现形态和数量特征，则是评估范围所要反映的内容。因此，评估对象和评估范围，从本质和形式两个方面对被评估资产进行了严格的规定，评估对象反映了资产的质的规定性，即资产的共性，评估范围则反映了资产的量的规定性，即资产的具体表现形态。比如，当一套生产设备和相应的厂房拟对外出租时，评估对象即是这些生产设备和相应厂房在一定期限内的使用权，这是资产的共性的东西，而评估范围则是该租赁行为所涉及的一定数量和相应生产能力的设备及相应数量的厂房，而种类、数量、规格型号等则是被评估资产的外在表现形式。

评估对象告诉我们拟进行交易的是这样一些权利，而不是那些权利，从而规定了评估价值是该特定财产权利的价值。评估范围则从另一个方面反映了被评估资产的具体存在形态，一是资产的外在特征，如种类、数量、规格等，使得被评估资产区别于评估范围之外的资产；二是资产的获利能力，如生产的数量、质量和成本、费用等，这些指标为评估资产的价值提供了数量基础。

因此，要准确描述被评估资产，就必须对评估对象和评估范围作出正确的表述。既要弄清楚评估对象到底是什么样的财产权利，又要明确评估范围即评估对象涉及哪些资产，质量如何。评估对象和评估范围清楚了，我们的评估工作就有了一个客观的基础，对于评估报告使用者来说，也可以对被评估资产有一个清晰、准确的理解。这一点对于评估师规避评估风险和评估报告使用人恰当使用评估报告，都有着极其重要的意义。

三、描述评估对象和评估范围的内容和要求

在评估过程中，评估师应根据经济业务的具体内容和要求，对评估对象和范围进行准确、清晰的描述。描述的详略可依据重要性原则，根据其内容以很好地理解和使用评估结论为限。在有关的资产评估准则中，都有对评估对象描述的要求。

《资产评估准则――报告准则》第十八条规定，“评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并具体描述评估对象的基本情况，通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况。”

《专利资产评估指导意见》第十二条指出，“专利资产评估业务的评估对象是指专利资产权益，包括专利所有权和专利使用权。专利使用权的具体形式包括专利权独占许可、独家许可、普通许可和其他许可形式”。规定“注册资产评估师执行专利资产评估业务，应当明确专利资产的权利属性”。

上述评估准则从不同层面、不同角度提出了描述评估对象和范围的内容和要求，对我们做好评估工作具有现实的指导意义。

一是要求我们关注和描述评估对象的法律权属状况。这里包括明确交易前的产权状态、归属以及拟交易资产权利的属性和范围。要求明确拟交易资产权利的属性是所有权还是使用权，使用权的具体形式、期限和其他条件。当评估对象为资产的部分产权时，就要求对该部分产权的内容进行详尽的披露。比如房产的租赁权，要体现租赁的期限、形式、租金的高低以及其他条件等内容；专利的使用权，则要求区分是专利权独占许可、独家许可、普通许可，还是其他的许可形式，并要对其具体内容和主要事项描述清楚。

二是要求描述评估对象的数量、位置、物理及技术等状况，这是描述评估范围的主要任务。主要包括：实物资产的体积、位置及质量等物理指标等，技术的应用环境、规模，产品的产量、质量、成本、费用等。比如《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）要求描述估价对象的状况，“对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状……”，“对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构……”。通过对评估范围的描述，我们可以清楚地知道本次经济业务要交易的财产权利是哪些资产的，不至于产生混乱和错误；这些资产的盈利能力如何，从而决定了这些财产权利评估价值的高低。

通过对评估对象和范围的恰当描述，可以很好地充实和完善评估报告的形式和内容，提高评估报告的质量，同时也有助于评估报告使用人正确理解评估结论，合理利用评估结论去完成资产的产权交易事项。

参考文献：

[1]中国资产评估协会.“资产评估准则―评估报告”讲解.经济科学出版社，2008年6月第1版.

[2]中国资产评估协会.专利资产评估指导意见.中国资产评估,2008年第12期.

篇（4）

3、审批。招行对贷款申请人资质进行审核。

4、支付首付款。买方向卖方支付房屋首付款，并办理房屋产权过户。

篇（5）

    1、 什么是房屋抵押消费贷款:

    指的是借款人以自己或第三人的房产作抵押向银行申请贷款,

    用于买车、买房等综合性消费,借款人再分期或一次性向银行还本付息的一种信贷方式。

    2、 贷款人所具备3、 的条件:

    首先,具有完全民事行为能力的自然人,在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁;其次,有北京市常住户口,有固定的住所;有正当职业和稳定的收入来源,具备按期偿还贷款本息的能力;第三,愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押;第四,房产共有人认可其有关借款及担保行为,并愿意承担相关法律责任。

    4、 所抵押房产的条件:

    房屋的产权要明晰,符合国家规定的上市交易的条件,可进入房地产市场流通,未做任何其他抵押;房龄(从房屋竣工日起计算)+贷款年限不超过40年;所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划,并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的,抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺,并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。

    四、贷款人需提交的材料:

    借款人需提供的材料有:身份证、户口本;个人收入证明(加盖单位公章);所在单位营业执照复印件(加盖公章);结婚证;借款人配偶身份证、户口簿;房屋所有权证、原购房协议正本和复印件;房屋所有人及共有权人同意抵押的公证书及贷款用途证明。

    五、贷款金融、年限及利率:

    房产抵押消费贷款起点金为5000元,最高额度不得超过抵押房产评估价值的70%,贷款期限一般不超过5年,最长可到十年。贷款利率按照中国人民银行规定的同期商业贷款利率执行,有利随本清,按月还本付息等方式。

篇（6）

下列行为属于转移土地，房屋权属行为：

（一）国有土地使用权出租；

（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；

（三）房屋买卖、赠与和交换。

第三条契税税率为4%。

第四条契税计税依据按下列方式确定：

（一）国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，按成交价格计算。

（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出让、房屋买卖的市场价格核定。

（三）土地使用权交换和房屋交换，按所交换的土地使用权、房屋的价格差额进行计算。

买卖双方提供的成交价格明显低于市场价格，并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理且无正当理由的，由房屋评估中介机构参照市场价格核定。

第五条应纳税额计算方法为：

应纳契税税额=计税依据×税率

第六条契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其它具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

第七条全县契税征收机关为邵阳县契税耕地占用税征收管理局。各乡镇财政所协助本乡镇区域内的契税征收工作。根据工作需要，全县范围内的房地产契税由县房产局统一代征，代征地点设县房产局。

第八条收验资料及办事流程：

（一）收验资料：1、房屋权属证书；2、身份证件或法人资格证明；3、房地产转让证明材料（房地产转让合同或协议，法院司法文书、房地产继承公证书等）和房地产买卖契约。4、房地产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告及房产机构出具的房屋现值评估报告（评估报告附后）。

（二）用户凭房地产评估报告，到县房产局交纳契税，并分别到县地税局交纳相关税收及县政务中心交纳房地产交易过户手续费及其他费用。办事流程：收件—外勘—稽查—评估—初审—复审—审批—收费—发证。

第九条契税的减征和免征按下列程序审批：

（一）由纳税人向县契税耕地占用税征收管理局提出书面申请。

（二）县契税耕地占用税征收管理局按规定权限负责审批，在“契税耕地占用税征收管理局意见”栏签具意见，加盖征收专用章交纳税人办理土地，房屋权属转移手续。房产、国土资源部门将《契税减免审批申请表》作为办证存档资料。按《省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉若干规定》第八条规定：契税减征免征额在5万元以下的，由县、市（区）契税征收机关审批；减征、免征额超过5万元的（含5万元），报地、市、州契税征收机关审批；减征、免征超过40万元的（含40万元），报省契税征收机关审批。

第十条财政、房产部门要严格贯彻执行契税政策，做到依法征税，依率计征，坚决制止违反规定擅自缓征、减免或不征契税的行为。要加大执法检查力度，对有关单位和个人实行定期或不定期检查，特别是对现行契税优惠政策要进行全面清理，凡不符合国家有关政策规定的文件，应立即停止执行，造成税款流失的应及时补征税款，根据需要可追溯检查到以前年度。要严格规范契税减免程序，对有关部门工作人员、、不征或少征税款，导致国家税收流失的，按有关规定追究相关人员经济或法律责任。

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一、管理制度改革

明确规定取消了财政部门对国有资产评估立项、确认的审批制度，并针对评估项目的不同情况，分别实行财政部门的核准制或财政部门、集团公司及有关部门的备案制。有关经济行为的资产评估活动由国有资产占有单位按照现行法律、法规的规定，聘请具有相应资质的中介机构独立进行，评估报告的法律责任由签字的注册资产评估师及所在评估机构共同承担。

二、行为规范改革

对国有资产占有单位、评估机构在涉及评估全过程的行为提出了更严密的规范和要求。首先是对占有单位必须进行资产评估的各类经济行为作了更为科学、合理的划分，补充完善了有关法定评估的情形，并将占有单位以评估结果为基础的交易定价、应评而未评以及聘请不符合资质条件的评估机构进行评估等行为都纳入监管范围；其次是明确要求评估机构应严格按照国家有关法律法规和行业准则所规定的评估程序、方法和标准，独立、客观、公正地进行资产评估，特别是不得违规执业或出具虚假评估报告。

三、监管方式改革

进一步加强对资产评估活动的监管力度。财政部门今后对资产评估活动的管理方式将从以项目审核为重点转变为以制定政策法规和依法监督检查为重点，对评估项目执业质量及占有单位参考评估结果的定价行为进行抽查等将成为财政部门的主要工作内容和方式。这就要求财政部门转变观念，切实履行好对资产评估活动的监管职能，加大对评估各方违法行为的处罚，确保国有资产权益不受侵犯。

通过这次改革，转变了政府职能，减少了行政性审批，加强了评估管理工作的连续性，提高了行政效率，从源头上防止了可能出现的腐败现象，对于评估改革具有重要的意义，具体表现为：

1、有利于评估行业的规范发展

评估机构及人员直接对评估报告承担法律责任，符合国际惯例，有助于评估机构及人员依法公正执业，提高执业质量和水平。中介机构独立承担其应承担的法律责任，对促进其严格依法进行评估、规范自身行为是非常重要的。走出这一步，将有利于我国评估业的健康发展。

2、有利于财政部门进一步转变职能

除极少量经政府批准的重大项目的评估报告须由财政部门核准外，其他评估项目均实行备案。改变重微观、重审批，轻宏观、轻规范的现象，集中精力制定政策，加强监督，既可提高行政效率、符合行政管理规律，又能改进机关工作作风，加强廉政建设。

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中图分类号：D9文献标识码：A文章编号：1672-3198（2012）01-0239-01

保护知识产权、保护人类的智力成果，是当今全球性的重要课题，也是世界关注的热点。各国的实践表明，知识产权制度对于鼓励创造、繁荣科学文化、提高综合国力、促进国际经济和文化的交流和合作，具有十分重要的意义与作用。正如同志1996年底在广东省考察工作时指出的“保护知识产权也是一场激烈的国际经济斗争，美国等西方发达国家在知识产权方面占优势，他们强调保护知识产权，其目的就是要垄断市场和技术”。

在当今知识经济时代，知识产权已经成为国家、企业建立核心竞争力的重要因素之一，国家和企业都积极研究和实施知识产权战略，其关键内容是实现知识产权产业化。2006年的新公司法取消了无形资产不能超过公司注册资本20％的限制，这也为企业进行知识产权投资创造了良好的条件。企业知识产权评估是企业进行知识产权投资、实现知识产权产业化的重要前提。对企业知识产权的价值作出客观公正的评价，有利于最大限度的实现其经济价值。

1 我国知识产权评估方法的评价

1.1 我国知识产权评估方法应用分析

（1）充分考虑许可证贸易合同的类型和许可或转让的专利技术权益的状况。在对技术型无形资产进行评估时，无论采取何种评估方法，都应当考虑许可证贸易合同的类型和许可或转让的专利技术权益的状况。特别注意到由于目前我国技术交易的材料收集工作还不完善，不能满足市场法评估技术型无形资产的要求，因而在实际评估中较少采用这种方法。但市场法有很广的理论支持，市场往往是技术价值的最佳指示器。而且，随着我国技术交易市场的不断完善，技术交易越来越活跃，市场法运用会越来越广。

（2）对计算机软件进行评估，一般采用成本法和市场法。对计算机软件进行评估，成本法以软件的开发成本为基础进行评估；市场法是通过比较类似资产在自愿交易下的价值来确定软件的价值。当被评估软件具有一定流通年限时，可采用市场法进行评估，该方法简单，直接。若在推出一个新软件时，市场上已经有同类产品，若可参照该软件的价格作为确定新软件价值的基础，关键看两者相比较功能相差如何。软件常有新版本出现，市场法较适用于新版本出现时价值的评估。

（3）商标记价以收益现值为标准。商标价值评估主要是以商标权转让和商标权许可使用为目的的当企业未来外部环境的巨大变化，导致资产不能适应这种变化，从而影响收益的情况。由于商标的价格主要不是按其“物化”的价值，而是按其额外收益来确定，从而商标价值评估，本质上应采用收益现值标准。决定收益现值标准的主要因素是:重置成本、超额利润、本金化率、追加资本等。对于国内外的驰名商标权价值的评估，由于商标开发和使用的历史较长，具有明显的历史传统和市场信誉优势，而其商标的成本又基本收回，所以，此时商标权的价值主要是按新增收益和驰名度大小来确定。

（4）著作权无形资产价值的评估。著作权无形资产价值的评估方法有很多种，但在实际应用到著作权中又有其特殊性，在具体应用时应选择较为恰当的评估方式进行评估。当评估版权的目的是财务记账摊销费用，或版权的成本构成合理、清晰时，可根据该出版社为该图书所付出的全部费用进行评估，可从基本稿酬、印数稿酬及其杂费的发生中考虑使用重置成本法。但是，将重置成本法应用于著作权的评估时存在有一定的难度，因为，版权的成本中活劳动所占比例较大，要比较准确地确定活劳动的成本是非常困难的；著作权作为一种权力，其损耗一般是无形损耗，确定它也非常困难；创造著作权的费用通常并不与其评估价值相对应，在采用该方法时应特别注意这一点。对如通俗小说、通俗音像制品等，其版权交易在市场上较常见，运用市场法是可行的。当以投资、转让为目的的版权评估，应尽量应用收益现值法。

1.2 评估方法特性综合分析

（1）主要评估方法的性质。从评估方法论的角度分析，重置成本法与市场法属于演绎方法。重置成本法是对被评估对象本身现在及其过去的技术经济资料；市场比较法是用与被估对象类似的资产现在的技术经济资料，进行归纳推断出评估对象的价值；收益现值法属于分析方法，即被估对象未来的使用情况经济分析来确定资产的评估价值。

（2）知识资产评估的是资产的使用价值。知识资产是一种复杂的资产，知识产权的评估对象是它的获利能力。评估知识产权，实际评估的是资产的使用价值。被评估对象的有用性，它的获利能力实现点，在未来市场上被认可的程度，都由各种评估对象的个性特征决定，只用通过分析才能予以确定。只有通过分析，才能公正的认定其价值，不能进行简单的归纳推理。因此，知识产权评估中最适用的方法应当是收益现值法，更确切的说是应当经济分析方法。

（3）知识产权评估的目的强调收益现值法的实用性。在我国目前的转型经济环境中，知识产权的所用者是因为发生诸如合资合作、购并、投资参股、股份制改造等资产业务需要而进行评估的，是以知识产权转让、投资或咨询为目的的评估，采用重置成本法明显地不能满足要求，市场法的应用范围又极其有限，因此收益现值法从需要到可能都被放在了首选方法的位置上。

2 资产评估报告的概念、作用及应区分的种类

2.1 资产评估报告的概念

资产评估报告是指评估机构按照评估工作制度的有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。它是按照一定规范来反映评估目的、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。资产评估报告有广义和狭义之分，狭义资产评估报告即资产评估报告即减免税评估报告书，即是资产评估机构完成对资产作价的意见，提交给委托方的出证性的报告，也是评估机构发行评估机构履行评估合同情况的总结，还是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。

2.2 资产评估报告的作用

一是未被委托评估的资产提供作价意见，该作价意见不代表任何当事人一方的利益，并且是一种专家估价意见，具有较强的公正性和科学性，因而成为被委托评估资产作价的参考依据。

二是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据。这体现了评估机构的工作成果。它是有偿服务。

三是对资产评估报告进行审核，是管理部门完整资产评估管理的重要手段。

四是为建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。

2.3 资产评估报告应区分的种类

资产评估报告应分为预期性评估、现实性评估和追溯性评估。

预期性评估报告是指预测资产未来价值的评估报告。现实性评估报告指的是评估基准日和现实资产评估经济行为的目的相距很近，而且也是反映被评估资产现实价值的资产评估报告。追溯性评估报告是指需要确定过去价值的评估，即评估基准日早于报告日。

3 应单独制定知识产权评估准则

知识产权中专利权、商标权、版权、计算机软件著作权分别是独立的单项资产，具有单项资产的特性。正如房产、地产、机器设备属于有形资产范畴，但仍然具有各自的资产特性。专利权、商标权、版权、计算机软件著作权虽然都属于无形资产的范畴，却拥有各自的资产特性。无形资产只是一个笼统的概念，不能体现单项资产的特性。然而，从国际评估准则及我国的评估实践来看，只是制定了无形资产评估准则，并没有针对单项知识产权资产的特性，制定相应准则进行规范。知识产的权法律是知识信息具有非损耗性的特征，且任何知识信息都不可能在完全隔断历史联系的情况下产生，因而具有“永续性”的特点。然而为了鼓励知识产品的广泛传播与流通，从而促进科技、经济发展和社会全面进步，法律硬性规定了知识产权的存续期限，知识产权只在这一法定期限内有效，期限届满，权力归于消灭。

4 资产评估报告应区分两种不同性质的报告

目前对资产评估报告的定性，存在不同的理解。一种观点认为，资产评估报告在我国应区分为两类报告，即法定评估报告及咨询性评估报告；另一种观点认为，资产评估报告本身就是一种咨询性意见，不必区分两类报告。区别对待上述两类知识产权的评估报告，对社会及评估师都是有利的，也符合社会客观情况。也只有通过制定准则来规范评估业务，公告于社会，才能取得社会的共识。

5 突出知识产权价值特性

篇（9）

二、征税范围

（一）以下列方式转移土地、房屋权属行为的：

1、国有土地使用权出让；

2、土地使用权转让，包括出售、赠与、交换；

3、房屋买卖、赠与、交换。

（二）视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与的行为；

1、以土地房屋权属作价投资、入股；

2、以土地、房屋权属抵债；

3、以获奖方式承受土地、房屋权属；

4、以预购或预付集资建房款方戒承受土地房屋权属。

三、计税依据

（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。

（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

（三）土地使用权交换，房屋子所有权交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

成交价格是指承受人为取得该土地使用权、房屋子所有权而支付的全部经济利益，包括承受者交付的货币、实物、无形资产或者其它经济利益。

成交价格明显低于市场价格或所交换的土地使用权、房屋的价格差额明显不合理的，由征收机关参照市场价格核定或委托评估机构进行评估。

四、适用税率

（一）1997年10月1日前承受土地、房屋权属的，适用税率为6%。

（二）1997年10月1日后承受土地、房屋权属的，租用税率为3%。

（三）1999年8月1日后个人，购买自用普通住宅的，适用税率暂为1.5%（普通住宅的界定，以相关部门公布的标准为准）。

五、纳税申报及税款缴纳

（一）纳税义务发生时间

契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

（二）纳税申报及完税时限

契税实行纳税申报制度。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内向我市契税征收机关——宝鸡市农业税收管理局进行纳税申报，并按共核定的期限缴纳税款。

（四）纳税须提供的资料

(1)商品房买卖

1、纳税申报表；

2、房屋买卖合同；

3、购房发票；

4、承受人身份证明；

5、房产管理部门确认的相关资料；

6、征收机关要求提供的其它资料；

(2)存量房买卖

1、纳税申报表；

2、房屋买卖（原始）协议书；

3、房屋原所有权证；

4、承受人身份证明；

5、房产管理部门确认的相关资料；

6、征收机关要求提供的其它资料。

(3)房地产赠与

1、纳税申报表；

2、房地产赠与公证书；

3、房屋原所有权证、土地原使用证；

4、房地产评估报告；

5、承受人身份证明；

6、房地产管理部门确认的相关资料；

7、征收机关要求提供的其它资料。

(4)房屋拆迁安置

1、纳税申报表；

2、拆迁补偿安置协议书；

3、拆迁房屋原所有权证；

4、房屋买卖合同，新购房为存量房的提供现房屋原所有权证；

5、承受人身份证明；

6、房地产管理部门确认的相关资料；

7、征收机关要求提供的其它资料。

(5)房地产交换

1、纳税申报表；

2、房地产权属交换合同；

3、房屋原所有权证、土地原使用证；

4、双方房地产评估报告；

5、双方身份证明；

6、房产管理部门确认的相关资料；

7、征收机关要求提供的其它资料。

(6)房地产作价投资、入股、抵债

1、纳税申报表；

2、投资、入股协议书；

3、房屋原所有权证、土地原使用证；

4、抵债协议或裁定书；

5、房地产评估报告；

6、政府批准土地转让的文件；

7、承受人身份证明；

8、房地产管理部门确认的相关资料；

9、征收机关要求提供的其它资料。

(7)土地使用权出让

1、纳税申报表；

2、土地出让合同；

3、房地产评估报告或出让费用支付凭证或竞价出让成交价格确认书；

4、出让金支付凭证；

5、政府批准土地出让的文件；

6、承受人身份证明；

7、房地产管理部门确认的相关资料；

8、征收机关要求提供的其它资料。

(8)土地使用权转让（出售、赠与、交换）

1、纳税申报表；

2、土地转让合同（赠与的提供赠与公证书）；

3、评估报告或竞价转让成交价格确认书；

4、政府批准土地转让的文件；

5、承受人身份证明；

6、房地产管理部门确认的相关资料；

7、征收机关要求提供的其它资料。

以上资料除纳税申报表外，均须提供原件（验后退回）和留存复印件。

如委托他人代办的须提供委托书。

六、法律责任

违反契税政策规定，征收机关将依据《中华人民共和国税收征管法》相关规定给予处罚。

（一）纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由征收机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。

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    2、房屋测绘图纸(房地产交易中心提供)

    3、房屋查档证明(房地产交易中心提供)

    4、房地产评估报告

    5、房主提供夫妻双方的身份证、户口本、(如夫妻双方户口不在一起需提供结婚证)

    6、房屋买卖合同

    7、房地产过户申请表、保证书。(房地产交易中心提供)

    8、买房的身份证

    参考答案:

    需要的材料有:

    1、产权证原件,

篇（11）

买二手房委托担保公司办理抵押贷款，担保公司不但多收钱还收钱不办事，贷款被迫延期半年之久。近日，消费者李先生向商报诉称，南京金汇担保公司收费存在诸多问题。

李先生告诉记者，今年3月他在江宁一家名为远地的房产中介选中一套房子。当听说他要办理抵押贷款，中介立即找来了一位自称是金汇担保公司的业务员。因为是中介介绍他很放心地将3650多元手续费交给该业务员，委托其办理抵押贷款的一切事宜。两个月之后，在他再三催促之下，该业务员才将发票交至他手中。然而在多张发票中竟然有三张开的全是公证费，每张200元，发票盖的章也不是金汇担保公司的而是另一家担保公司。后来另一问题又出现，由于银行没有接到评估报告，无法给予贷款，但明明评估费已交，为何不见评估报告。这些情况加起来，他怀疑该担保公司是在故意欺骗他。

记者跟随李先生几经周折找到了金汇担保公司，该公司位于白下路264号一家服务公司内，几位工作人员得知李先生来意即表示不知情况，要经理回来再说，但无法提供经理电话。随后，李先生又来到公证部门，得知南京市公证费收费标准只有100元，金汇担保公司却收取600元，显然不对，公证处对此表示先垫退500元给李先生，今后该公司与公证处发生业务往来时再扣除。

500元钱虽然间接退还，但评估报告没有李先生还是拿不到贷款。其间李先生约过担保公司那位经理，但对方爽约，700元钱无法拿回。

记者从人行南京分行和房管部门得知，从事二手房贷款担保业务的很少。一些担保公司为最大限度争取业务，往往联系中介，采取给予回扣方式收集买房人资源，而回扣则由购房人来买单，正常办理费用只有1000元左右，两三千元就属不正常收费。公司还有担保公司进行代办筹资和低价吃进二手房赚差价等业务，这些业务需要大量资金，担保就会想方设法截留客户的购房款和银行贷款，用于自身的资金周转，这无形之中侵害了消费者的利益。据悉，目前，白下区工商局已着手调查金汇担保公司。