不动产买卖合同大全11篇

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篇（1）

[中图分类号] S512 [文献标识码] A [文章编号] 1003-1650（2017）03-0067-01

引言

保护性耕作是一种新型耕作技术，通过免耕、少耕和残茬覆盖等方式能够起到改善土壤性状、蓄水保墒的作用，是农业生产增产增效的有效措施。因此，本文就对一次深翻、免耕覆盖、深松覆盖和传统耕作四种方式下冬小麦的生产情况进行了研究。

1 试验前期处理

实验处理共分为四步，一次深翻：收获小麦时保留10厘米左右的残茬，秸秆不还田。一次深翻：在十一月初深翻，同时用钉耙磨田；免耕覆盖：收割时要保留30厘米残茬，秸秆还田。深松覆盖：隔离60厘米深层松动土壤30厘米，传统耕作：收获时保留5厘米残茬，秸秆不还田。接着在播种前翻地20厘米，并结合施肥工序，接着开始耙磨、播种。试验田地面积为3m*10m，分三次进行。试验地为旱作区，前茬小麦在六月份收获，在三叶期进行人工间苗、定苗，双行的苗数固定在94株左右。肥料种类为尿素、氯化钾和重过磷酸钙，所有肥料都是在底部施肥，在小麦生长期间有足够的降雨量，并没有采用人工灌溉方式。

2 不同耕作方式对冬小麦生产的影响

2.1 不同耕作方式对土壤水分和养分含量的影响

由表1可知，免耕覆盖、一次深翻和深松覆盖的开花期和灌浆期含水率均比传统耕作高，免耕覆盖个深松覆盖与传统耕作的差异非常显著。免耕覆盖、一次深翻和深松覆盖的开花期和灌浆期碱解氮、速效磷和速效钾含量也明显优于传统耕作，一次深翻和传统耕作的差异倒不是特别明显，其他两种耕作方式异常显著。

2.2 不同耕作方式对小麦旗叶净光合速率的影响

小麦旗叶净光合速率跟随灌浆进程而逐渐降低，深松覆盖、免耕覆盖和一次深翻和传统耕作的差异却因灌浆进程的推进而变大，灌浆中期以后，深松覆盖和免耕覆盖高于一次深翻和传统耕作。另外，深松覆盖、免耕覆盖和一次深翻的小麦旗叶净光合速率均高于传统耕作，其中深松覆盖与传统耕作之间的差异最大。由此可以得出，免耕覆盖和深松覆盖的光合作用更强，能够提高小麦的麦旗叶净光合速率，为小麦生产提供更多的物质。

2.3 不同耕作方式对小麦叶绿素含量的影响

灌浆前期小麦旗叶的叶绿素含量比较高，半个月后又极速下降，到一个月后已经基本完全降解。至于耕作方式间的对比，一次深翻的叶绿素含量上升速度最快，第五天后开始下降，传统耕作的含量排第二，第十天以后开始出现高峰值，深松覆盖和免耕覆盖都是在15天以后才达到最大值，之后的叶绿素含量都高于一次深翻和传统耕作，由此证明免耕覆盖和深松覆盖更容易维持叶绿素含量，能够延缓小麦的后期衰老速度。

2.4 不同耕作方式对花后干物质生产量和籽粒产量的影响

通过观察表2可以看出，不同耕作方式的籽粒产量差异显著，免耕覆盖和深松覆盖的产量均高于传统耕作，一次深翻则低于传统耕作，这说明免耕覆盖和深松覆盖能够提高花前干物质生产量、花后干物质产量和花后干物质转运率，有利于小麦的积累与转运，从而改善小麦产量。

3 结语

良好的h境条件和栽培技术能够改善耕作土层的土壤状况，延缓小麦的后期衰老进程，根据相关研究表明，在有利的灌溉条件下，垄作栽培有利于延长绿叶功能期，提高小麦产量。本文研究表明，免耕覆盖和深松覆盖能够提高小麦的叶绿素含量，提高灌浆期的旗叶净光合速率，从而保证籽粒产量的提高，因为这两种耕作方式提高了土壤的水分储存和利用能力，土壤的养分含量也得到了提高，为小麦的生长发育提供了良好的条件。

参考文献

篇（2）

中图分类号：S147.21+1文献标识号：A文章编号：1001-4942（2013）07-0071-08

近年来，大量使用化肥并没有明显提高作物产量[1，2]，而不合理施用化肥引发的土壤肥力下降、土壤板结、环境污染等一系列生态环境问题日益凸显出来[3～5]。以氮肥为例，中国是世界上最大的氮肥生产与消费国[6]，早在1998年中国农业化学氮肥施用量就已突破2 470×104 t，占世界同期氮肥用量的29.7%[7]。因此，在保证粮食产量不下降乃至增长的基础上，寻找合理的化肥施用措施是当今生态农业急需突破的重要课题。

降低化肥用量，减少化肥对农田生态环境的破坏，秸秆过腹还田是一种好思路。一方面，中国农村秸秆丰富，但大部分直接焚烧，到处堆放[8]，影响了村容，急需为秸秆寻找出路；另一方面，秸秆焚烧造成了大量生物质资源浪费，农作物秸秆含有大量的氮、磷、钾和微量元素，具有很大的综合利用价值[9]。目前，全球农业生产中产生的秸秆每年为（1 000 ～ 2 000）×108 t ，中国约6.4×108 t[10]。通过适当的青贮加工，把秸秆作为饲料喂牛等大型反刍动物并进一步转化为有机肥，再配施一定的化肥，可改善土壤养分状况，有力保障作物增产[11，12]。畜禽粪便中包含农作物所必需的氮、磷、钾等多种营养成分[13]，施入土壤后可改良土壤结构，提高土壤有机质含量，增加土壤微生物、有益动物（如蚯蚓）数量，促进农作物增产，并可提高作物品质[14～16]。尽管国内外关于这方面的报道很多，但基于秸秆—饲料加工—肉牛养殖—牛粪还田的完整试验却不多。采取多大比例的有机肥，既能保障产量还能改善作物品质，类似试验在大田上的应用研究尚不多。

为探索适合中国特点的生态农业之路，本研究团队在山东沂蒙山区山前平原开展长期定位研究，本试验就是通过秸秆过牛腹得到的有机肥替代部分化肥的方法长期定位来探讨这种施肥模式对作物产量和品质的影响，从而确定合理的施肥量，为高产、优质、生态、安全的粮食生产提供科学依据。

1材料与方法

1.1试验地点

试验在位于山东省平邑县蒋家庄的山东农业大学农业生态系统定位站（35°26′34′′N， 117°49′13′′E）进行。该定位站利用秸秆养殖肉牛达120头，年产牛粪约500 t，全部归还农田，充足的有机肥来源保证了有机肥料的供应。定位站所在农田为山东沂蒙山区山前小平原，耕地类型为中低产田，土壤为棕壤，0～20 cm土层有机质含量10.6 g/kg、全氮含量0.76 g/kg 、速效磷含量10 mg/kg、速效钾含量60 mg/kg、缓效钾含量628.5 mg/kg。根据定位站自动气象站记录数据，多年平均气温13.5℃，平均无霜期211 d，年平均降水量771.8 mm。

1.2供试材料

供试作物为冬小麦（品种为良星99）、夏玉米（品种为郑单958）。供试肥料为尿素（N 46%）、过磷酸钙（P2O5 12%）、硫酸钾（K2O 51%）、腐熟牛粪（烘干牛粪全N 0.21%，P2O5 0.09%，K2O 0.11%）。

1.3试验设计

本试验为大田小区试验，肥料处理为有机肥替代部分化肥，各处理按照氮磷钾含量相同原则，设6个处理：（1）100%有机肥（M）；（2）75%有机肥+25%化肥配施（MNPK1）；（3）50%有机肥+50%化肥配施（MNPK2）；（4）25%有机肥+75%化肥配施（MNPK3）；（5）100%化肥（NPK）；（6）以不施任何肥料的地块为对照（CK）。有机肥和磷、钾肥作为基肥一次性施入，冬小麦季将尿素分基肥、追肥（拔节期）各一半施加；夏玉米季1/3尿素基施，2/3尿素在玉米喇叭口期追施。试验小区面积为51.2 m2（3.2 m×16 m），完全随机区组排列，重复6次。采用多点取样和测产的方法，常规大田管理。

施肥标准为玉米季根据氮素用量150 kg/hm2的标准计算所需牛粪的总量为71 428.57 kg/hm2，再根据牛粪中磷和钾的含量，计算出完全有机肥处理中磷用量64.28 kg/hm2，钾用量78.57 kg/hm2，其余处理根据有机肥中氮磷钾的含量，不足部分由尿素、过磷酸钙、硫酸钾补充，保证氮磷钾含量与有机肥处理相同。小麦季为全氮225 kg/hm2，按照同样的方法可以计算小麦季各处理的施肥量。

1.4 测定指标

1.4.1农艺性状于作物（冬小麦-夏玉米）开花后0、10、20、30 d分别取样，每小区随机取30株作物，测量株高、叶面积。将植株的茎、叶及籽粒分开，在105℃杀青，75℃烘至恒重，称重。冬小麦-夏玉米成熟后，于每小区进行测产，待籽粒自然风干后，测定百粒重。

1.4.2品质指标于作物（冬小麦-夏玉米）开花后7、14、21、28、35 d分别取籽粒，自然风干，用于品质指标的测定。籽粒粗蛋白含量采用半微量凯氏定氮法；粗脂肪含量采用索氏提取器法；湿面筋含量采用瑞典Falling Number公司的Glutomatic System 2200型洗面筋机，依AACC38-12号标准测定[17]。粉质仪指标用Brabender粉质测定仪，依AACC方法54-21测定[18～20]。

1.5数据处理

采用Microsoft Excel 2003软件处理数据，文中数据均为各处理的平均数±标准误差。采用DPSv 7.05软件进行显著性分析，用SigmaPlot 10.0软件作图。

2结果与分析

2.1有机肥和化肥不同比例配施对冬小麦-夏玉米叶面积和株高的影响

2.1.1对冬小麦叶面积和株高的影响作物叶面积影响干物质积累和产量的形成，是重要的植物生理生态指标。叶面积增加，有利于提高作物光合产量，增加作物产量和生物量。由图1-A可以看出，开花后10 d，25%有机肥+75%化肥配施（MNPK3）处理和100%化肥处理（NPK）能显著提高冬小麦叶面积。

2.1.2对夏玉米叶面积和株高的影响不同施肥处理的夏玉米叶面积变化动态基本一致，即随着夏玉米的生长叶面积逐渐增大，达到峰值后开始下降（图1-C）。在整个生育期中各施肥处理的叶面积均比CK显著提高（PMNPK1>M>NPK>MNPK2>CK，说明有机肥替代部分化肥在一定程度上提高了夏玉米单株叶面积。

由图1-D看出，夏玉米株高在开花后30 d内均表现为增长的趋势。成熟期除对照外各处理株高差异不显著。

2.2有机肥和化肥不同比例配施对冬小麦-夏玉米地上部干物质积累的影响

2.2.1对冬小麦地上部干物质积累和分配的影响由图2-A可以看出，随着生育进程，CK和各施肥处理单株干物质都在增加。收获期各处理地上部单株干物质积累表现为M>MNPK3>NPK>MNPK1>MNPK2>CK。由图2-B可以看出，在开花后30 d即成熟期时，各处理之间籽粒重表现为MNPK3>M >NPK>MNPK1 >MNPK2>CK。由图2-C可以看出，单株冬小麦叶重在开花后10 d左右达到峰值，随着后期衰老进程，单株叶重均有不同程度的下降，成熟期单株叶重NPK>MNPK3>M>MNPK1>MNPK2>CK。由图2-D可以看出，M处理单株茎重最大，和其他处理之间差异达到显著水平（P

2.2.2对夏玉米地上部干物质积累和分配的影响在开花后30 d即达到成熟期时，不同施肥处理之间籽粒重差异不显著均与对照差异显著（图3-C）；随着生育进程，各处理单株干物质都在增加，在开花后10 d增长较快，收获期各处理地上部单株干物质积累MNPK2>MNPK3>NPK>MNPK1>M>CK（图3-D），说明有机肥与化肥合理配施有利于提高夏玉米地上部干物质积累。

2.3有机肥和化肥不同比例配施对冬小麦-夏玉米产量的影响

从2009年10月至2012年10月3年的产量数据（见表1）可以看出， 2010年冬小麦-夏玉米产量较高，可能是因为加入有机肥土壤养分齐全，在一定程度上促进了作物生长。从周年产量看以MNPK2处理产量最高，与MNPK1、NPK处理差异不显著（P>0.05），和M处理差异显著（P

从2011、2012年的产量可以看出，M处理对冬小麦产量有增加的趋势，增施有机肥改善了土壤的理化性质，可以提高产量，但有机肥是长效肥料，短时间内优势不显著。随着有机肥增施年限的增加，土壤环境的改善，M处理的优势会逐渐突出。

2.4有机肥和化肥不同比例配施对冬小麦-夏玉米品质的影响

2.4.1对冬小麦籽粒品质的影响各施肥处理冬小麦籽粒中粗蛋白含量与对照相比均有提高（图4-A），在小麦的整个生育过程中，籽粒粗蛋白含量呈上升趋势。MNPK2、MNPK1和M处理籽粒粗蛋白增幅最大值出现在开花后21 d左右；MNPK3、NPK处理增幅最大值出现在开花后28 d左右；MNPK2处理籽粒粗蛋白含量最高，其次是MNPK3，且二者之间差异不显著，说明有机肥和化肥配施，能明显提高籽粒粗蛋白含量。

各施肥处理籽粒的粗脂肪含量均比不施肥的对照有所提高（如图4-B所示），其中M处理最高，和MNPK1处理差异不显著（P>0.05），和其他施肥处理差异显著 （P

增施有机肥对湿面筋含量的影响没有明显的规律，但表征蛋白质含量的沉淀值、面团形成时间和稳定时间各处理之间差异显著（表2）。M处理的冬小麦

面团形成时间最长，与NPK处理之间差异不显著（P>0.05），和其他配比施肥处理差异达到显著水平（PNPK>MNPK3>MNPK2>MNPK1>CK，且M处理与各处理间差异显著（P0.05），和其他处理差异达到显著水平（P

2.4.2对夏玉米籽粒品质的影响由图5-A所示，随着夏玉米的生长发育，不同施肥处理夏玉米籽粒粗蛋白含量增加，在整个生育过程中，表现为：M>MNPK1>MNPK2 >MNPK3>NPK >CK，M处理与MNPK1处理差异不显著（P>0.05），说明施用有机肥可增加籽粒中粗蛋白含量。

粗脂肪对玉米品质有重要的影响，在一定程度上提高玉米籽粒粗脂肪含量能极显著改善玉米的品质[25]。研究表明：高氮并不利于粗脂肪含量的增加，只有合适的氮水平才有利于粗脂肪含量的增加[26]。由图5-B看出，夏玉米籽粒粗脂肪含量以NPK处理最高，MNPK3及M处理较低，说明单施有机肥并未增加夏玉米籽粒粗脂肪的含量。

3结论与讨论

以往研究表明，有机无机肥料配施处理对土壤养分提高幅度大于单施化肥处理，各土壤养分指标均有所提高[28]。有机肥和化肥配施比例合适能快速提高土壤肥力、作物产量和影响产量的因子，并提高水分利用率和氮素利用率[29，30]。本试验表明，利用常规化肥量的75%、其余亏损的氮以有机肥补充（MNPK3），这样的施肥方式不仅不会使冬小麦-夏玉米产量下降明显（表1），在一定程度上缓解了因过量施用化肥对环境、土壤、大气带来的破坏，同时也解决了秸秆堆积和焚烧的问题。MNPK3处理在一定程度上增加土壤的微生物数量，提高其活性，改善了土壤结构以及土壤系统的微环境，活化了土壤，另外有机肥和化肥配施为作物后期生长提高充足的营养成分，为最终获得高产奠定了基础。

蛋白质和脂肪是作物品质常有的两个指标。研究表明[31，32]，增加有机肥可以提高粗蛋白含量。本研究结果表明，有机肥和化肥配施且比例合适（MNPK3）粗蛋白含量较NPK处理、不施肥处理，冬小麦分别提高3%、129%；夏玉米分别提高7%、53%。表征冬小麦籽粒蛋白特性的面团形成时间、面团稳定时间和沉淀值均有所改善，100%有机肥处理冬小麦籽粒面团形成时间、面团稳定时间和沉淀值均明显改善，较全化肥处理分别提高3.95%、4.32%、降低2.55%（表2）。

中国的长期试验起步较晚，世界上有机无机配施的试验很多，尽管各试验施肥处理设置不尽相同，但从结果中仍可以看出，各施肥制度中，化肥与有机肥的配施具有最高的产量，化肥单施产量高于有机肥的单独施用[27，33，34]。本研究长期试验已经进行3年，在冬小麦-夏玉米轮作的大田施肥，对其产量的影响基本与其他试验结果一致。然而，这些试验均只进行了3年左右，相对于其他长期定位试验来讲只是开始阶段，随着施肥处理时间的延长，有机肥、化肥、有机肥和化肥配施处理之间的产量差异是否能继续保持这种趋势仍需验证。

综上所述，有机肥和化肥配施在一定程度上可以提高作物的品质和产量，只是有机肥和化肥配施的合适比例和有机肥优势是长效肥料，需要长期观测，所以在短时间内难以看出明显规律。本试验表明，在兼顾产量和籽粒品质等因素下，利用常规化肥用量的75%其余亏缺的养分用有机肥补充，能获得比单施化肥处理更高的产量，并在一定程度上大大改善作物品质，减少过度施用化肥造成的环境污染，为作物大田生产，确定合理的施肥量，为高产、优质、生态、安全的粮食生产提供科学依据。

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篇（3）

摘　要：本文结合房屋买卖过程中，因合同引发的纠纷，指出规范房屋买卖合同的重要性，促进房地产市场的全面发展。

关键词 ：房地产；买卖；合同管理

中图分类号：F293.35文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）07-0161-01

收稿日期：2015-02-10

作者简介：郝杰（1981-），男，内蒙古包头人，本科，中级经济师，从事房地产发展研究。

众所周知，签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件，还规定房屋买卖合同须经登记方能生效，即私有住房买卖合同的生效以在国家房地产管理部门登记为要件。

一、房屋买卖过户登记效力相关法规和司法解释之演进

1983年12月27日国务院公布的《城市私有房屋管理条例》第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。”1984年8月30 日最高人民法院制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”这一解释确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。 1988年1月26 日最高人民法院的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（下称《民法通则意见》）第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”显然，该条规定也适用于房屋买卖合同。但是，司法实践仍以产权过户登记为房屋买卖合同生效要件为原则。

二、产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件

房屋作为不动产，具有不可移动性，它不像动产那样可以通过直接具体占有向社会公示其所有权，房屋必须通过登记才能使权利变动的事实向社会公开。

1、房屋买卖合同作为债权合同，属诺成性合同，而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同，房屋买卖合同作为买卖合同之一种，同样具有双务、有偿、诺成之特质。主张房屋买卖合同属实践性合同的观点混淆了不动产物权转移合同与不动产物权变动要件之间的区别。从民法上讲，不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同规定，出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行为，则在本质上并不影响合同的效力判断，这是合同法的基本原则。因此，认为房屋买卖合同属实践性合同，未办理登记手续的房地产物权转移的合同无效，在理论上是不正确的。

2、房屋买卖合同成立在前，产权过户登记在后，将登记作为房屋买卖合同生效要件的观点对此无法作出合理解释。登记行为的发生，是以双方当事人签订的房屋买卖合同有效为前提，即买受人基于有效的房屋买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利，出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。登记是这一对权利义务相互运动的结果。若登记前，房屋买卖合同无效或不成立，则登记本身就成为无源之水、无本之木了。《条例》第七条关于私房所有权转移登记时须提交“买卖合同”之规定，就已证明先有有效的买卖合同，然后才能履行产权过户登记手续。否则，无效合同怎能作为产权变更登记的证件，而且据此发放房屋产权证呢?同样，既然房屋买卖合同在产权过户登记前无效或不成立，则买方就无支付房款的义务，卖方更无协助办理产权过户手续的义务。

房屋买卖合同是房地产产权交易的重要要件，房地产价值量巨大，为确保房地产市场健康发展，必须规范房屋买卖合同，减少杜绝产生纠纷，保护交易双方的财产利益。

参考文献：

[1] 王家福主编.《中国民法学。民法债权》[M].北京：法律出版社，

1991.

[2] 陈淮.地产.中国：引导我国房地产业健康发展研究[M].企业管

理出版社，2008.

篇（4）

    1983年12月27日国务院公布的《城市私有房屋管理条例》(下称《条例》)第九条规定:“买卖城市私有房屋,卖方须持房屋所有权证和身份证明,买方须持购买房屋证明信和身份证明,到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。”《条例》规定的本意显然是:未经办理登记手续的房屋买卖为“私买私卖”,所以其合同无效(注:参见梁慧星主编:《社会主义市场经济管理法律制度研究》,中国政法大学出版社,1993年版,第110页。)。

    1984年8月30 日最高人民法院制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定:“买卖双方自愿,并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续。”这一解释确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。但是未办理过户手续的房屋买卖合同有效的限制条件过多,既要买方交付了房款,又要实际使用和管理了房屋。

    1987年12月10日,最高人民法院《关于如何具体适用最高人民法院〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见〉第五十六条规定的批复》规定:“‘意见’第五十六条规定的精神,只适用于解决‘条例’实施前的历史遗留问题;‘条例’实施后,人民法院审理这类案件应严格按照‘条例’的规定办理”。此批复将《意见》第五十六条规定仅适用于《条例》实施前的房屋买卖行为,即有条件地承认部分未办理产权过户手续的房屋买卖合同有效。但是,对于1984年8月30日至1987年12 月10日之间的房屋买卖行为本应适用《意见》第五十六条规定,而该批复却规定适用《条例》,显然破坏了法不溯及既往原则,造成此期间内的房屋买卖秩序不应有的混乱状况。

    1988年1月26 日最高人民法院的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(下称《民法通则意见》)第85条规定:“财产所有权合法转移后,一方翻悔的,不予支持。财产所有权尚未按原协议转移,一方翻悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行;如果协议不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任。”显然,该条规定也适用于房屋买卖合同。根据该条规定,产权过户登记只不过是房屋买卖合同的履行行为,并非房屋买卖合同的生效要件。但是,司法实践并未沿用此条规定,而仍以产权过户登记为房屋买卖合同生效要件为判案原则。如1990年2月17 日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调:“……签订房屋买卖协议以后,提出解除买卖协议,未办理产权转移登记手续,应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复:“房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效”。

    二、产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件

    我国法学界和司法界把是否进行产权过户登记作为房屋买卖合同的生效要件的传统观点,是对登记制度属性的误解,把债权制度和物权制度混为一谈。(注:参见耀振华:《二重买卖的法律问题研究》,载《中国法学》,1995年第5期。)房屋作为不动产,具有不可移动性, 它不像动产那样可以通过直接具体占有向社会公示其所有权,房屋必须通过登记才能使权利变动的事实向社会公开。登记制度在国外是物权制度的重要组成部分。在登记的效力上,无论是采登记要件主义的德国、登记对抗主义的法国、地券交付主义的英美法系国家,均把登记作为物权制度的组成部分,而不将过户登记作为房屋买卖合同本身的成立要件,(注:参见郭明端、王轶着:《合同法新论。分则》,中国政法大学出版社,1997年版,第63页。)即认为登记制度属物权制度范畴,对债权关系(房屋买卖合同)成立与否、有效无效并无影响。我国现行立法和有关学说关于登记的效力采登记要件主义,不仅与世界法律发展潮流相逆,而且产生了许多理论和实践无法自圆其说的矛盾。下文分述之。

    1、房屋买卖合同作为债权合同,属诺成性合同, 而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同,房屋买卖合同作为买卖合同之一种,同样具有双务、有偿、诺成之特质。有人主张房屋买卖合同属实践性合同,要经过要约、承诺、产权过户登记三个阶段,即如未依法办理过户手续,则买卖合同无效(注:参见王尧华:《也谈城镇私房买卖合同的生效问题》,载《律师世界》,1995年第1期。)。其实, 主张房屋买卖合同属实践性合同的观点混淆了不动产物权转移合同与不动产物权变动要件之间的区别。从民法上讲,不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同,该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件,便在订约当事人之间发生法律效力,双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同规定,出卖人有义务转移不动产物权,其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续,而买受人则有义务向出卖人支付价款,并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致,不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行为,则在本质上并不影响合同的效力判断,这是合同法的基本原则。因此,认为房屋买卖合同属实践性合同,未办理登记手续的房地产物权转移的合同无效,在理论上是不正确的。

篇（5）

    「审判

    一审法院经审理认为，被告将自有的一幢房屋出卖给原告，且收取后原告的交纳的证约定金10000元，虽然被告出具给原告的买房合约上没有原告的签名，但原告始终承认该合约，该合约是原、被告双方真实的意思表示，是合法有效的。虽然原告、被告之间的房屋买卖未办理产权过户登记手续，但并不影响合同该房屋买卖合同的成立。后被告提出反悔，拒绝出卖该房屋，构成违约，被告应当承担违约的民事责任。据此判决：被告应返还给原告定金10000元和偿付给原告违约金56600元。

    「评析

    本案中主要涉及原、被告之间的房屋买卖合同的效力与不动产登记之间的关系。房屋是附属于土地之上的不能移动和一经移动即受破坏或丧失较大的经济价值的不动产。不动产登记是指不动产物权事项，在国家职能部门登记备案，使社会公众得知其权利状态的行为。不动产登记是国家强化对不动产的管理，确认不动产诉讼归属重要的根据。笔者从不动产登记制度入手，探讨本案中原、被告的房屋买卖合同效力与房屋过户登记的关系。

篇（6）

审判

一审法院经审理认为，被告将自有的一幢房屋出卖给原告，且收取后原告的交纳的证约定金10000元，虽然被告出具给原告的买房合约上没有原告的签名，但原告始终承认该合约，该合约是原、被告双方真实的意思表示，是合法有效的。虽然原告、被告之间的房屋买卖未办理产权过户登记手续，但并不影响合同该房屋买卖合同的成立。后被告提出反悔，拒绝出卖该房屋，构成违约，被告应当承担违约的民事责任。据此判决：被告应返还给原告定金10000元和偿付给原告违约金56600元。

评析

本案中主要涉及原、被告之间的房屋买卖合同的效力与不动产登记之间的关系。房屋是附属于土地之上的不能移动和一经移动即受破坏或丧失较大的经济价值的不动产。不动产登记是指不动产物权事项，在国家职能部门登记备案，使社会公众得知其权利状态的行为。不动产登记是国家强化对不动产的管理，确认不动产诉讼归属重要的根据。笔者从不动产登记制度入手，探讨本案中原、被告的房屋买卖合同效力与房屋过户登记的关系。

篇（7）

关于所有权保留的设立方式，多数国家不仅要求要以明示方式设立，而且应当具备书面形式。如德国《分期付款买卖法》规定所有权保留的意思必须是明示的，德国学界亦以为然。但也有相反的立法例，如日本《分期付款买卖法》第 7 条规定，凡属该法规定的买卖类型，即使当事人未明确规定所有权保留约款，亦可推定所有权保留约款的存在，承认所有权保留约款的默示设定。我国立法对所有权保留是否必须采用书面的方式没有作出规定，有学者认为，法律没有明文规定必须以书面方式设立，则以口头方式设立所有权保留也无不可。笔者认为，所有权保留约定应当采用书面形式。因为：一方面，所有权保留买卖合同本身也是买卖合同，具有买卖合同的一般特征，所有权保留是出卖人与买受人之间关于标的物所有权的特别约定，也是买卖合同的具体条款，是否约定保留所有权应当由当事人自由确定，在没有特别约定的情况下，法律没有必要在当事人没有明确约定的情况下扩大该制度的适用。另一方面，基于物权变动的基本原则，满付或登记物权变动公示方式的物权行为，如果当事人没有特别约定，只能认定标的的所有权已经发生转移，而无法推定出出卖人仍然保留所有权，即只要出卖物交付给买受人，则物的所有权就已经转移，如果保留所有权，则需要特别的明确约定。第三，在我国目前商业信用缺失的背景下，从方便解决争议与完成举证责任的角度出发，应当排除口头形式，同时，这也得以防止滋生欺诈行为。

二、所有权保留的设立时间要件

多数国家确认，所有权保留约定应当于买卖合同签订时或在货物交付前约定。法国与瑞士强调包含所有权保留约定的协议必须在货物到达买受人之前达成。但德国法是例外，许可当事人在财产交付后仍然可以就标的物财产作出所有权保留的约定。即所谓追加的所有权保留。笔者认为，我国应当借鉴多数国家立法模式，即所有权保留约定应当与买卖合同同时达成或至迟在标的物交付买受人之前达成，在标的物交付买受人之后，当事人达成的所有权保留约定应当无效，即不应当承认追加的所有权保留。主要理由：首先，买卖合同中，在交付之前当事人若无所有权保留的约定，则标的物所有权在交付后即已经转移给买受人，此时出卖人已经不是所有权人，其与买受人约定的所有权保留因其不是所有权人当然应当无效。其次，所有权保留约定是为出卖人设定权利的条款，对买受人而言是“不利条款”，一般情况下在标的物交付后，买受人通常不再会接受由出卖人保留所有权的约定。第三，允许当事人在交付标的物后仍可以约定所有权保留，则有可能导致买受人与出卖人串通为买受人逃避其它债权人的债务提供途径，损害买受人的其它债权人的利益。

三、设立所有权保留的客体要件

篇（8）

中图分类号：D92文献标识码A文章编号1006-0278（2015）12-089-01

一、问题的提出

我国出台的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条直接规定了一物二卖，但为了更透彻的理解一物二卖，本文提供一个案例，由此结合我国法律对一物二卖进行思考与分析：

某甲在乌鲁木齐市郊有土地数千亩，于2000年7月1日将某笔土地1000亩，以每亩1万元的价格出卖给乙，已受领200万元，并约定于9月1日前办妥土地所有权转移登记。同年八月初，市政府决定在该地附近开辟道路，增设公共设施，致地价即刻暴涨。丙出价每亩2万元，使甲将1000亩已经出卖给乙的土地出售给了自己，并与8月中旬办妥土地所有权转移登记。

二、数个合同的效力

甲将其地出卖给了乙，价金1000万元，双方当事人经协商一致，买卖合同即告成立。买卖为债权行为，买受人有权请求转移买卖标的物并占有标的物的权利。在甲将买卖标的物的所有权，依照一个独立于债权行为之外的物权契约转移给乙之前，又将该地出卖给丙时，此一买卖合同也有效成立，丙也有请求甲让与其土地所有权并占有其土地的权利。第二个买卖合同的成立是根据《合同法》第132条第1款：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。依该条的规定，出卖人与后买受人订立的合同，符合《合同法》规定的合同的生效要件，应当属于有效合同。再则是根据我国《合同法》第五十二条，除一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定外，均为有效合同。债权具有相容性，平等性和非排他性，基于先后买卖合同而生效的二重债权，处于平等地位，并无位序关系，不因先后而效力不同。因此，前买受人与后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。

三、标的物所有权的归属

前买受人所取得的权利为债权，而后买受人取得的权利为物权，二者性质不同，前者是一种对于出卖人的请求权，对于买卖标的物既无直接支配及排他效力，自始至终都不能否认后买受人依有效的物权契约而取得的丢标的物的所有权。故未受所有权移转的前买受人当然不能取得标的物的所有权。而出卖人在办理所有权转移登记给后买受人前，已将其物交付由前买受人占有时，依然可以取得该标的物所有权。因为不动产所有权的让与，已登记为要件，不以转移占有为要件。

有关标的物的所有权，我国《合同法》第133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外”。《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第50条的规定办理权属登记”。故我国动产经交付，不动产经登记才发生所有权移转。由此，在交付或登记之前，所有权人继续为物权人，之后则由动产之占有人及不动产登记名义人享有所有权，其他买受人基于原买卖合同将无法取得标的物的所有权。如果买受人同时向出卖人要求履行合同，或同时向法院提讼要求强制出卖人履行合同，基于买受人债权具有的平等性和相对性，以及自由竞争的原则，出卖人可以自主决定向何买受人移转标的物所有权。

四、一物二卖的救济

（一）债权法上之救济

一物二卖意味着在两个买卖合同中只有一个买受人能够取得所有权，另一个买卖合同将遭致给付不能的后果。承受该不利后果的买受人在其债权不能实现时，只能向出卖人主张违约责任，行使损害赔偿请求权（《合同法》解释二第15条）。其次，当出卖人给付不能，使买受人订立合同的目的无法实现，买受人当然享有解除合同的权利（《合同法》第94条）。第三，由于出卖人与后买受人的行为给前买受人造成了损失，前买受人可以行使撤销权。

（二）物权法上之救济

我国《物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这就是我国物权法规定的不动产买卖预登记制度，这也是为很多国家所普遍适用的一项有效制度，其制度价值主要有二：一是预登记是对不动产买卖合同的公示，经过公示使依据合同而产生的相对性权利变为绝对性权利，任何他人可以外部查知的方法得知买卖合同的存在，物权变动的公示效力在本登记之前即得以彰显，对不动产交易中买受人可能承受的一物二卖的风险具有极好的防范作用。二是一物二卖行为一经发生，会产生若干受让人之间的利益冲突，预登记制度的价值就是在冲突的利益中进行优位评判和价值取舍，令预登记外或预登记在后的受让人因为有可归责的原因而承受不利后果。

篇（9）

当事人订立房屋买卖合同的目的是移转房屋的所有权。这样，在房屋买卖交易中，涉及债权变动和物权变动两个法律事实、涉及到债权和物权这两种基本的民事权利，当事人订立买卖合同即在当事人之间建立了债权债务关系，房屋所有权的移转即在当事人之间发生了物权变动，买卖合同是房屋所有权移转的原因，房屋所有权的移转是买卖合同的履行的结果。但买卖合同的履行还必须与登记相结合。房屋属于典型的不动产，不动产物权变动以登记为公示方式乃公理性规则。不动产登记制度的立法例主要为两种：一种是实质主义的登记体例，即登记有决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭的法律行为能否生效的立法体例，换言之，不动产物权的各项变动都必须登记，不登记者不发生效力。这种体例以德国立法为代表，我国《房地产管理法》、《担保法》、最高人民法院的司法解释也是这种体例。按照这种体例，不动产物权的各种变动不仅需要当事人的合意，也需要登记，合意与登记的双重法律事实决定了不动产物权变动的效力。这种登记体例也称为登记生效主义。另一种是形式主义的登记体例，即不动产物权的设立、变更、移转、消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件，登记与否不决定物权变动的效力，但不登记不得对抗第三人。此种体例也称为登记对抗主义，以法国、日本立法为代表。1我国现行法律体系对不动产登记采用了登记生效主义的体例。在房屋产权变动方面，《城市房地产管理法》第60条规定：非经登记，土地和房屋不发生物权设立、变更、移转和消灭的法律效力。建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。“因此，在我国房屋买卖中，房屋产权的移转必须通过过户登记来实现。

然而，长期以来，我国法学界和司法部门为了强调登记的作用，而将登记与合同本身的效力联系在一起。在许多人看来，合同法第44条第2款规定的登记即为许多合同包括房屋买卖合同的生效要件。这是没有区分合同生效与物权变动、合同形式与物权公示方式的必然结果。从理论上说，合同的根本特性是相对性，合同本身只是当事人之间产生的法律关系，一般不需要具有社会公开性，即使某些特殊的合同因其涉及到社会公共利益，法律也仅要求其必须经过有关机关的批准，但未要求其内容向社会公开，这一点与物权要求公示是有着严格区别的。2而物权则要求公示，否则，物权就不成其为物权。就登记这种公示方式而言，它是针对物权变动而设计的，并不针对合同行为。在登记之前，当事人已经就不动产的物权变动达成了合意，合同关系已经成立，对当事人产生了拘束力。如果将登记与合同效力混为一谈，对因各种原因未登记的合同一概宣告无效，就会出现三大问题：一是不利于保护善意一方当事人；二是会冲击现有的财产秩序；三是客观上为债务人推脱自己的法定义务留下“合法”借口，从而助长了背信现象的大量发生。3其实，1999年最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一规定改变了长期以来我国法律关于登记直接决定合同效力的规定，而认为即使没有登记，合同本身仍然有效，只是物权不能发生移转。因此，我国合同法第44条第2款所说的登记是指合同的登记而非作为物权公示方式的登记。显然，对于吉春公司与新庄公司的房屋买卖合同的效力，不能认为其房屋过户登记没有完成而属于未生效的合同。

尽管我国合同法第133条的规定“标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事另有约定的除外”，但是，标的物所有权自标的物交付时起转移仅适用于动产物权的变动，而不动产物权变动仍以登记为公示方式，不动产的交付不具有公示的意义。本案中，吉春公司也依合同约定向新庄公司完成交付，银建公司于2001年2月初与新庄公司完成的房产交付，实际上是指该房产的占有由吉春公司向新庄公司移转、再由新庄公司移转给银建公司。这种交付在房屋买卖中，不能引起物权变动。当然，银建公司占有标的房屋即对该房屋享有合法的占有权，如果第三人侵害其占有，则其可以基于占有之诉请求保护。不过，却不能基于物权的请求权来寻求保护。

二、登记的构成与生效的时间

考察登记的实际运作过程，可以发现登记这个法律事实由登记申请人的行为和登记机关的登记行为结合而成。没有当事人的申请，登记机关的登记行为便失去了存在的基础；只有当事人的申请而没有登记机关的登记行为，则登记亦无法实现。物权变动当事人申请登记机关办理物权变动登记，该行为显然包含了下列意思：其一，当事人移转不动产所有权的合意；其二，当事人请求登记机关办理登记的意思。对于移转不动产所有权的合意，当事人在订立买卖合同时就已经达成，合同一方依据合同的规定应当办理登记的申请，乃是一种依据合同应负的义务；而另一方要求其履行登记义务实际上是要求其实际履行合同。如果负有登记义务的一方拒不办理登记申请，则应当以构成违约论，另一方有权要求其承担违约责任。如果合同没有规定登记的义务，当事人也应当依据法律的规定负有办理登记的义务，此种义务一旦为法律所固定下来，便可以自动转化为合同义务。任何一方违反此种义务，都将构成违约。可见，买卖合同的拘束力自合同成立一直到申请登记为止。但是，在买卖合同成立、生效后，当事人一方基于其利益衡量可能选择承担违约责任而不愿移转不动产的所有权，即不向登记机关申请登记。德国民法所谓的物权行为（物权契约）即指当事人的这一合意。登记机关的登记行为属于事实行为，一经完成即发生法律效力，此点当无疑义。从世界范围看，登记机关有法院和行政机关之别，但无论何种机关，它们都具有公共权力机关的性质，由于公共权力的介入，其公示的效力便得到了强化。

物权变动生效的起点是登记完成或者登记生效。因此，登记的完成既是物权变动生效的起点，也是登记公信力的起点。无论是初始登记、变更登记，还是注销登记，其程序都包括申请、受理、审查、簿记四个环节。4因此，簿记的完成（包括证书的发放）才能视为登记完成，登记完成时才能生效。登记是否完成，既不能依据登记机关工作人员的口头答复或者书面答复判定，更不能依据登记机关“领导”的批示判定，而应当从登记簿上的记载予以判断。登记簿是表征登记的标的物上存在权利的根据。

根据本案案情，我们认为：吉春公司与新庄公司依合同约定完成交付并着手办理产权过户登记手续，表明双方已经依照买卖合同履行合同义务，双方当事人移转房屋所有权的意思并没有发生改变。在房屋登记过户未完成时，吉春公司与新庄公司的合同虽然已生效，但是由于登记没有完成，当事人之间只是设定了债权，还没有发生物权变动的结果，所以，新庄公司也就还没有取得房屋的所有权。此时其转让房屋的行为就是无权处分行为。

三、登记的公信力

登记是否具有公信力，在登记生效主义和登记对抗主义的立法例中是有区别的。在登记生效主义立法例中，登记具有公信力，即基于对法定登记的信赖而进行的物权变动是有效的物权变动。登记的公信力包含两方面的内容：（1）登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人。（2）凡是信赖登记所记载的物权而与权利人进行的交易，在法律上应当受到保护。登记对任何第三人来讲都是正确的，这就是所谓权利正确性的推定规则。如果登记所记载的权利人与实际的权利人不一致，有关当事人必须依据法定的程序向人民法院请求更正，也可以向登记机关请求更正。在变更登记以前，当事人因为信赖原来登记的内容而从事交易，仍然应当受到保护。5从公信力的基本原理看，公信力制度包含下列几个要件：第一，存在公示的法律事实。物权变动的双方当事人须依法定方式公示其物权变动。第二，第三人与公示的物权人（前手）发生了交易，即发生了物权变动。如果彼此之间未发生物权变动则谈不上公信力的适用问题。第三，该第三人对其交易方的公示事实有着充分的信赖。这就是说，第三人出于对其交易方公示事实的确信无疑才与之发生交易的，第三人的这种信赖即为第三人的善意。如果第三人知道或者应当知道公示有瑕疵还仍然与之交易者，该第三人即为恶意。对于恶意者，自然不应当给予保护。凡未经法定程序证明该第三人为恶意者，即推定为善意。欠缺上述三个要件中的任何一个要件，公信力规则就无从适用。在登记对抗主义的立法例中，登记没有公信力。6我国立法虽然没有明文规定登记的公信力规则，但依据基本学理，既然房屋登记采信的是登记生效主义，那么，登记自然就具有公信力。

本案中，由于吉春公司与新庄公司之间房屋的物权变动正在办理登记之中，登记没有完成，该登记不能产生公信力。在新庄公司与银建公司的房屋买卖行为中，银建公司信赖登记机关的告知而不是信赖登记簿的记载事实，很难视为善意的第三人。并且，银建公司仅要求登记机关一次性将该房产过户登记到其名下，是否已经完成登记，不得而知。所以，银建公司不能以登记的公信力来寻求法律保护。

注释：

1 孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2001年版，第468页。

2 参见王利明：《合同法研究》（第1卷），中国人民大学出版社2002年版，第452页。

3 参见王利明：《合同法研究》（第1卷），中国人民大学出版社2002年版，第485—486页。

篇（10）

（1）民法总则的法律行为制度。 民法总则的法律行为制度首先对无权处分行为的效力作了规定，其精神为：无权处分行为是一种物权行为，经权利人追认的，或者无权处分人处分财产后，对处分标的物取得权利的，其处分行为自始有效。这一规则对调整无权处分人与权利人、无权处分人与相对人的关系都具有重要的意义。

（2）合同法的买卖合同制度。 合同法的买卖合同制度对出卖人的权利瑕疵担保责任作了规定。按德国的物权行为与债权行为相分离的理论，买卖合同为债权行为；而根据买卖合同实施的，交付标的物并转移标的物所有权的财产处分行为，则为物权行为。如果出卖人为履行买卖合同而实施的财产处分行为，因属于无权处分行为而无效，则并不影响买卖合同的债权效力。如果买受人的债权因出卖人的无权处分行为的无效而不能实现，出卖人得依债的效力承担违约责任，赔偿买受人因此而遭受的损失。买卖合同制度有关出卖人的权利瑕疵担保责任的规定，对调整无权处分人与相对人的关系具有重要意义。

（3）物权法的动产占有制度。 物权法的动产占有制度对动产善意取得的条件作了规定。依此规定，自无权处分人受让动产物权者，只要具备了善意取得的条件，即使权利人对无权处分人的无权处分行为不予追认，受让人仍然可以自其取得动产占有之时起取得占有物的所有权。此种取得为原始取得，原所有人的所有权随之而消灭。物权法动产占有制度有关善意取得的规定，是调整权利人与自无权处分人处受让动产的相对人之间的民事关系的重要法律规定，对维护善意相对人的利益和交易的安全具有重要的意义。

（4）物权法的不动产登记制度。 物权法的不动产登记制度对不动产物权登记的公信力作了规定。根据不动产物权登记的公信力，自登记名义人善意受让不动产物权者，即使登记名义人非真正权利人，也不管权利人是否追认，善意受让人仍然自过户登记完成之时起，确定地取得其过户登记的不动产物权。有关不动产物权登记公信力的规定，是调整权利人与自无权处分人受让不动产物权的相对人之间的民事关系的重要法律规定，其性质和意义与动产善意取得相同。

（5）侵权行为法的损害赔偿制度。 侵权行为法的损害赔偿制度对财产之损害如何赔偿作了规定。根据侵权行为法有关损害赔偿的规定，当权利人的财产因无权处分人的无权处分行为而于法律上灭失时，权利人有权请求无权处分人赔偿其因此而遭受的一切损失。如前所述，按物权法有关动产善意取得和不动产登记公信力的规定，即使权利人不追认无权处分人的无权处分行为，受让财产的相对人仍然可以在一定条件下取得无权处分人处分的财产。在这种情况下，原权利人不能请求受让人返还财产，而只能请求无权处分人赔偿损失。因此，侵权行为法有关损害赔偿的规定便成为最终解决权利人与无权处分之间的利益冲突的重要法律规定。

从以上介绍我们可以看出，无权处分问题在民法理论上涉及物权行为与债权行为相分离的重大理论问题，在调整对象上涉及无权处分人与相对人、无权处分人与权利人、权利人与相对人三层民事关系，而解决由无权处分行为引发的民事问题的法律对策方案则跨越民法总则、物权法、债权法三大法域，牵动法律行为制度、动产占有制度、不动产登记制度、买卖合同制度、损害赔偿制度五个民事法律制度，是一个十分复杂的法律问题。对这样复杂的法律问题，《征求意见稿》第31条却企图囊括动产善意取得、不动产登记公信力、合同效力等问题，对无权处分问题作出全面的规定。该条规定：“无处分权的人处分财产或者共有人未经其他共有人同意处分共有财产，善意相对人因交付或者登记已经取得该财产的，合同视为有效，但该财产对处分权人具有特殊作用的除外。”笔者虽然十分佩服该条起草者敢于打破传统、进行创新的精神，但是对该条的内容仍然不敢赞同，觉得它有不少地方值得商榷。

第一、该条视为有效的“合同”，究竟是指物权合同或债权合同不明确。如果是指引起物权变动的物权合同，则与《征求意见稿》第2 条的规定相抵触。因为按《征求意见稿》第2条的规定， 合同法只规定引起债权关系发生、变更、终止的债权合同，并不规定引起债权关系发生、变更、终止的债权合同，并不规定引起物权变动的物权合同。如果指的是债权合同，则又与《征求意见稿》第100条的规定相抵触。 因为《征求意见稿》第100 条将出卖人的权利瑕疵担保责任作为买卖之债的一项内容加以了规定。而出卖人权利瑕疵担保责任的发生又是以买卖合同有效为条件的。如果买卖合同无效，不能履行，那就无出卖人权利瑕疵担保责任可言。而按《征求意见稿》第31条的规定，如果买卖标的物是出卖人无权处分的财产，则买卖合同只能自买受人通过交付或登记取得该财产之时起，才能“视为有效”。而在此之前，买卖合同是无效的，也就无出卖人权利瑕疵担保责任之可言。

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一、债权形式主义

通说认为我国《物权法》，采纳债权形式主义的观点，其定义为：“物权因法律行为发生变动时，除当事人间须有债权合意外，仅须另外践行登记或交付的法定方式，便生物权变动的效力。”采债权形式主义物权变动的典型国家有：瑞士、奥地利、韩国。我国《物权法》第六条规定 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。也就是说在物权变动时应该适用一般公式即：有效合同+登记/交付=物权变动，这是法律对普通物权变动的一般性规定，对于不动产和动产来说，登记和交付分别是二者发生物权变动的生效要件。

我国《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。此为区分物权和债权关系的规定，从侧面反映出了我国区分债权生效和物权变动的规则。

二、善意取得

善意取得制度是我国市场经济发展至今一项迎合了社会规律的制度，根据我国物权法第一百零六条规定，不动产的善意取得要符合以下要件：

第一，让与人对让与之不动产无处分权。

第二，受让人取得不动产须基于有偿的法律行为。这是善意取得制度保护交易安全基本理念的必然要求。要适用不动产的善意取得，受让人取得不动产必须是通过买卖、互易等具有交换性的行为。如果是基于非法律行为取得不动产，则没有适用善意取得的空间。

第三，受让人须为善意。此处的善意我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。

第四，已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表征方式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也没有善意取得适用的余地。

符合以上条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。

通过文章开头的公式我们不难看出，发生物权变动应当以有效的合同为前提，但是按照合同法的一般原理，在买卖合同中，合同会产生四种的效力形态，即有效的合同、无效的合同、效力待定的合同、可撤销可变更的合同。而有些所谓的“善意取得”只能够发生于无权处分的合同之中，根据最新的《买卖合同司法解释三》中的规定，对于买卖合同中的无权处分合同在实物界已经被界定为有效的合同，对于其他发生在效力待定的合同之中，对于这些合同能否最终使得物权发生变动适用善意取得制度是值得讨论的。

如果当事人是限制行为能力人，其所履行的买卖合同严格的说来效力待定的合同，而买受人如果是符合了善意取得的各种条件那么，买受人能否善意取得？我们认为这应该分情况进行认识。如果限制行为能力人与买受人履行了买卖合同，事后限制行为能力人的监护人在法定的期间内进行了追认，这是按照《合同法》的规定，该合同有效，买受人能够取得标的物的所有权，但是在这种情况下买受人不是依照善意取得制度得到的标的物所有权而是依照合同继受取得了所有权，因为善意取得制度必去发生在处分人没有处分权的情形之下，但是当限制行为能力人追认之后，处分权圆满同时合同效力圆满，不发生善意取得；如果限制行为能力人事后不追认合同在此时就不发生效力，物权发生的基础也就丧失了，受让人在这种情形之下应该返还原物，在这里虽然受让人看似完全符合了善意取得的构成要件，但不能使用善意取得进行抗辩。善意取得制度的立法目的在于协调由无权处分行为产生的善意受让人与物之所有人的利益，维护交易的安全，稳定财产的流转关系和占有关系。该制度最可表现法律上的利益衡量与价值判断。因善意受让动产之占有而取得他人的所有权，与正义原则有违背，但有助于促进交易安全及经济效率。对善意第三人交易安全的保护及对未成年人、精神病人的保护何者优先，即对缺乏行为能力人订立的合同发生纠纷时，是否应首先保护善意相对人的利益，此问题涉及到民法关于限制行为能力人的保护及危险分配的一项基本原则：对行为能力的信赖，既不使法律行为因此成为有效，也不使限制行为能力人负信赖利益的赔偿责任。对无行为能力人和限制行为能力人的保护不考虑相对人是善意还是恶意，即使相对人不知道或不应当知道对方是无行为能力人或限制行为能力人，也要承担交易被宣告无效或被撤销的不利后果。因此，任何人在与限制行为能力人缔约时，必须意识到这种交易存在着的法律风险，即合同一旦被宣告无效或撤销，将自行承担由此造成的损害后果，而不管其在缔约时是否知道对方有无行为能力。当然存在例外情况，因限制民事行为能力人的欺诈使人合理相信其有相应的民事行为能力的，在此情况下，未成年人的利益不应受到特别保护，而应当保护相对人的利益。对未成年人的保护不考虑相对人是善意还是恶意。

在无权时，处分人因为没有完整的处分权因此出卖人签订的买卖合同同样也是效力待定的合同，在相同情况下有权处分人对合同进行了追认，该物权发生变动，受让人继受取得，而在有权处分人不进行追认时，受让人也不能通过善意取得制度进行抗辩。通常认为人在主观上具有恶意，此时由无过错的本人替主观上具有严重恶意的人承担责任，难谓公平，而且，人行为的严重违法与民法所应倡导的正义和社会的公序良俗发生严重冲突时，是成立表见还是归于无效，实际上是在为保护善意相对人的利益而牺牲社会正义和善良风俗，还是为保护社会正义和善良风俗而牺牲善意相对人的利益之间进行取舍，善意相对人的利益无疑要让位于社会正义和善良风俗。因此，合同签订人盗用单位的盖有公章的空白合同书签订的合同，应当被认定为无效合同，一切责任应由盗用人自负。而在此时对于善意相对人的保护，在债法上已经规定了表见制度进行规范。

参考文献：