养护与管理论文大全11篇

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1.1切实做好施工前准备工作

在掌握设计意图的基础上,据设计图纸对现场进行核对,编制施工计划书,认真做好场地平整、定点放线、给排水工程等前期工作。所谓磨刀不误砍柴工,做好准备工作,往往会加快施工进度。

1.2严格按设计图纸施工

绿化工程施工就是按设计要求艺术地种植植物并使其成活,设法使植物尽早发挥绿化美化的作用。所以说设计是绿化工程的灵魂,离开了设计,绿化工程的施工将无从入手;如不严格按图施工,将会歪曲整个设计意念,影响绿化美化效果。施工人员对设计意图的掌握、与设计单位的密切联系、严格按图施工,是保证绿化工程的质量的基本前提。

11根据对施工现场进行调查,确定各种需要量,编制施工组织计划,施工时落实施工进度的实施,并根据施工实际情况对进度计划进行适当调整,往往能使工程施工有条不紊,保证工程进度计划的实施,尽量缩短工期。在工程量大、工期短的重点工程施工上有十分显著的作用。特别是招投标制度在园林工程上的实施,更加有必要加强施工组织设计的应用。施工组织机构需明确工程分几个工程组完成,以及各工程组的所属关系及负责人。注意不要忽略养护组。人员安排要根据施工进度计划,按时间顺序安排。

2园林养护要点

园林工程竣工后,养护管理工作尤为重要,树木栽植是一时之事,而养护则是长期之事,即“三分栽,七分管”。各种树木有着不同的生态习性、特点,要使树木长的健壮,充分发挥绿化效果,就要给树木创造足以满足需要的生活条件,就要满足它对水分的需要,既不能缺水而干旱,也不能因水分过多使其遭受水涝灾害。

2.1灌溉

树木生长所需的水分,主要是由根部从土壤中吸收的,在土壤中含水量不能满足树根的吸收量,或地上部分的水分消耗过大的情况下,都应设法满足他们的需要,这种措施就叫灌溉。

灌溉一般根据植物叶片内渗透压或吸收水分的大小决定。灌溉时,如叶片的吸水能力很大,则证明水分不足,就应及时喷水。抗旱灌木虽受设备及人力条件的限制,但必须掌握新栽的树木、小苗、灌木、阔叶树要优先灌水,长期定植的树木、大树、针叶树可后灌。夏季正是树木生长的旺季,需水量很大,但阳光直射、天气炎热的中午做好不要浇水,中午时叶面灌水也不好。

灌溉时要作到适量,最好采取少灌、勤灌、惺灌的原则,必须根据树木生长的需要,因树、因地、因时制宜地合理灌溉,保证树木随时都有足够的水分供应。当前生产中常用的灌水方法是树木定植以后,一般乔木需连续灌水3～5年,灌木最少5年,土质不好或树木因缺水而生长不良以及干旱年份,则应延长灌水年限。每次每株的最低灌水量——乔木不得少于90kg,灌木不得少于60kg。灌溉常用的水源有自来水、井水、河水、湖水、池塘水、经化验可用的废水。采用的方式主要有单堰灌溉、畦灌、喷灌、滴灌等。灌溉应符合以下质量要求:①灌水堰应开在树冠投影的垂直线下,不要开的太深,以免伤根;②水量充足:③水渗透后及时封堰或中耕,切断土壤的毛细管,防止水分蒸发。

2.2排水

土壤含水过多,造成树木生长不良甚至死亡。不同树种、不同年龄、不同长势以及生长条件的不同,树木对水涝的抵抗能力会有所不同。常用的排涝方法有①地表径流:地表坡度控制在01～03%,不留坑洼死角;②明沟排水:适用于大雨后抢排积水,③暗沟排水:采用地下排水管线并与排水沟或市政排水相连,但造价较高。保持土壤湿润是树木成活的主要条件,除在栽植后浇足定根水外,还应根据气候情况及时补充水分,尤其是枝叶萌动、生长旺盛的季节,常绿树栽植后,干旱时除浇定根水外,对枝叶也应经常喷水,但是土壤中水分始终呈饱和状态,通气性不良,不利于树木生长发育。低洼地区会导致积水,应注意挖排水沟及时排水。对大面积的绿化要求比较高的地区,可以在绿化区设置自动喷灌设备或预埋水管,定时浇水。

2.3施肥

树木成活进入正常生长状况后,可以追加肥质较为淡薄的肥料。施肥工作应在多日未雨、土壤干燥、并经松土除草后进行。

2.4病虫害的防治

其方法主要有药物毒杀和生物防治2种,在防治病虫害过程中要掌握病虫的发生规律,利用综合防治,抓住有利时机用最少的人工和药物取得最佳效果。

3园林施工与养护有机结合

3.1施工与养护均是设计意图的再现

园林施工的过程就是把园林设计者的设计意图转化为具体园林景观的过程。所以在施工过程中,为了达到设计者预想工程完成后所要达成的效果,就必须深刻领会设计者的设计意图,并严格按施工图进行施工,使其转化为现实的园林作品。一个优秀的园林作品必然是设计与施工密切配合的结果。例如植物配置,要达到理想的效果,从选苗到现场施工,园林设计师均须亲临指导。至于自然山水园的放样、施工,没有园林设计师的现场把关,很难达到预期效果。对于复杂地形的施工现场,更是如此。

同样,园林养护应充分体现设计理念。园林设计是创造园林景观艺术的基础,在养护管理中贯彻设计的理念,这是打造一个成功的园林作品对园林养护的必然要求,养护要全力促成园林设计理念的实现和延续。例如已经施工完毕的一处园林景观,有植物配置及建筑小品,其中的层次对全景起着举足轻重的作用,这就需要在养护工作中充分理解设计理念,采取合理修剪等途径来控制植物层次、高度,来体现和延续设计者的设计意图。这就需要在养护作业和考核时与设计者的介入。

3.2园林养护应贯穿施工全过程

就绿化工程为例,要保证树木种植的成活率,达到预想的绿化效果。为保证移栽树木的水分平衡,必须在树木起挖、运输、种植过程中减少根系受伤、减少树冠失水,对树冠进行必要的修剪,必要时用浸湿的草绳缭绕树干,采取适当的遮荫等养护措施。

3.3园林施工与养护均应合理安排资金

园林施工与养护均应编制详细的资金使用计划,将全面预算管理工作充分结合到施工、养护的每一个环节。要根据资金安排把握施工、养护档次,合理选用工程材料,做好控制工程造价的关键环节,避免施工中随意更改设计,切忌重此薄彼,削减养护资金影响后期养护效果。

3结语

城市园林绿化工程是按园林绿化设计要求,进行植树、栽花、种草,并使其成活,尽早发挥绿化效果的过程。种植和养护是其中重要的两部分。园林绿化工程的施工及养护管理是一门实践性很强的学科,种植属于短期施工工程,养护管理属长期、周期性工程。

在实际工作中既要掌握园林工程原理,又要具备指导现场施工及养护等方面的技能,只有这样才能在保证工程质量的前提下,较好地把园林绿化工程的科学性、技术性、艺术性等有机地结合起来,建造出既经济、又实用、且美观的园林作品。

参考文献:

[1]周敏,马红英.浅谈园林施工管理与技术难点的几个问题[J].四川建材,2006(3).

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工程造价控制应贯穿于项目建设的全过程，同时又要突出重点。工程造价的多少直接影响到投资效益，工程造价的控制关键在于施工前的投资决策和设计阶段，而在项目作出投资决策后，控制工程造价的关键就在于设计。据国外的资料分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用（工程造价是全寿命费用的组成部分）的1%以下，但正是这少于1%的费用对于工程造价的影响却占了75%以上。长期以来项目管理论文，投资者普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段，在审核施工图预算、工

一、通过设计招投标和设计方

工程设计招投标是指招标单位就拟建工程的设计任务招标公告，以吸收设计单位参加竞争，经招标单位审查符合投标资格的设计单位按照招标文件要求，向招标单位填报投标文件，招标单位从而择优确定中标设计单位来完成工程设计任务的活动。通过设计招投标

设计方案竞选是指由组织竞选活动的单位通过报刊、信息网络或其他媒介竞选公告，吸收设计单位参加方案竞选，参加竞选的设计单位按照竞选文件，做好方案设计和编制有关文件。通过设计方案竞选，可

二、运用价值工程理论

价值工程又称价值分析，是二十世纪四十年展起来的一门技术和经济结合起来分析的新技术。价值工程发展到六十年代初已被公认为一种成熟而行之有效的节约资源、降低成本的技术经济方法。价值工程在工程方面的应用，主要侧重于设计阶段，以提高产品价值为中心，并把功能分析作为独特的研究方法。通过功能和价值分析项目管理论文，可将技术问题与经济问题紧密地结合起来龙源期刊。一般来说，提高产品的

以桥梁为价值分析对象，说明价值工程在设计中的应用。具体步骤是：1、对桥梁进行功能定义和评价。把桥梁作为一种完整独立的“产品”进行功能定义和评价。从通行能力、牢固耐久、建筑造型、环境影响、便于施工、便于设计等这六种功能在桥梁功能中占有的不同的地位，确定相对重要系数。2、方案创造。根据地质等其他条件，对桥梁设计提供了多种方案

不过在设计阶段运用价值工程控制工程投资，并不是片面地认为工程投资越低越好，而且要把工程的功能和投资两方面综合起来进行分析。价值工程在我国还刚刚起步，但大量事实证明，它在工程设计中对于控制项目投资，提高工程“价值”，是大有可为的，特别是随“勘察设计施工一体化总

三、设计方案的技术

设计方案的技术经济评价的目的，是采用科学方法，按照工程项目经济效果评价原则，用一个或一组主要指标对设计方案的项目功能、造价、工期和设备、材料、人工消耗等方面进行定量与定性分析相结合的综合评价

设计方案优劣不仅要考虑投资时投资额的高低项目管理论文，还应考虑项目投产后的生产成本高低和经营效益，即投资效益的好坏。例如同样是高级路面，水泥混凝土路

目前相当多的业内人士还是认为工程投资的提高是由于施工管理不善、施工费率增加以及建筑材料涨价引起的，而从上论述可见由于设计原因所引起的工程投资的提高，远远大于前者。

作者单位：吉林省四平市公路工程定额站。

所以向来“重施工、轻设计”的传统观念必须克服。设计阶段工程投资管理必须受到足够重视，从而使方案的优化选择落到实处，这样才可以为投资控制起到事半功倍的效果。

面后期养护费用较沥青路面要小，只有既考虑了建设时的投资控制，又考虑了投产后的生产成本和经营效益，以此取得的方案才是最佳的设计方案。

，从而择优确定技术经济效果好的设计方案。常用的技术经济评价方法有：投资回收期、净现值法和计算费用法等。通过工程经济理论计算投资回收期、净现值和计算费用等经济指标，从而确定最佳方案。

经济评价。

承包”尝试和推广，价值工程会越来越宣示出它对控制项目投资所能发挥的巨大作用。根据日本开展价值工程活动的资料，有组织的价值工程活动可降低成本30%以上。根据另一项国外资料，价值工程活动的投入产出比为1：12龙源期刊。可见价值工程在投资控制中的作用是十分明显的。

项目管理论文，选择其一作为评价对象。3、求成本系数。某方案成本系数=某方案成本/各方案成本和。4、求功能评价系数。按照功能重要程度，采用10分制加权平分法。对各个方案的6项功能的满足程度分别评定分数。5、求出价值系数并进行方案评价。按“价值系数=功能系数/成本系数”公式分别求出各方案价值系数。当价值系数=1，方案即为最佳。

价值，主要有以下5个途径：1、功能提高，成本降低。这是最理想的途径。2、功能不变，成本降低。3、成本不变，提高功能。4、成本略提高，带来功能的大提高。5、功能略有下降，带来成本大降低。必须指出，价值分析并不是单纯追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是力求正确处理好功能与成本的对立统一关系，提高它们之间的比值，研究产品功能和成本的最佳配置。

优化设计方案。

以起到：有利于多种设计方案的选择和竞争，从中选择最佳方案龙源期刊。有利于控制项目投资项目管理论文，中选的设计方案所做出的投资估算一般控制在竞选文件规定的范围内。能集思广益，吸收多种方案设计的优点。

，可以起到：有利于设计多方案的选择和竞争，从而择优确定最佳设计方案，达到优化设计方案之目的。有利于控制建设工程投资，中标项目一般做出的投资估算能接近招标文件所确定的投资范围内。有利于加快设计进度、提高设计质量、降低设计费用。

案竞选优化设计方案。

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关键词：  医学文献 康复护理管理

1  做法

自2001年至今，对《护理管理杂志》、《中华护理杂志》、《中国疗养医学》等核心及国家级期刊做到每期必读，对其他类杂志选择性的阅读，并做好阅读笔记。把认为适合自己科室管理的方法尝试性的应用，并根据使用后的结果进行适当修改、补充完善。

2  讨论

2.1  提高了自身的理论水平和工作能力  

科室护理质量的高低很大程度上取决于护士长的理论水平和工作能力，借鉴护理管理文献中的理论和经验方法，是掌握新观念、新知识、新方法的捷径。例如阅读顾海波等[1-4]的论文，可以较全面地掌握在教科书上学不到的适合护理管理者应具备的实践经验理论，用这些理论加强自身人品、人格、工作方法和技巧以及领导艺术的培养。运用权变理论充分使用护理人力资源，按每个人的能力安排合适的工作，做到知人善任、人尽其才、才尽其用。阅读张凤花等[5-7]的文章，注重培养具有专业素质的护理人才，比如定期组织护士对个案病例进行学习、分析、讨论，总结因护理原因导致误诊的直接因素或间接因素，以此为借鉴，避免工作中的差错发生；针对康复病人的特点，培养护士的健康教育能力、康复护理能力、心电图临床诊断能力、卒中护理单元的管理能力、护士骨干的组织管理能力等。阅读刘军等[8-10]的论文，改进了技术训练的方法：技术上提高一针见血率、心理上训练护士参加技术比武的适应性，训练项目依照季节和病人的病情特点而定。理论水平和工作能力的提升，使笔者在工作实践中科学安排，把握重点，康复护理管理工作顺利开展。

2.2  调动了护士工作的积极性  

护士长能够顺利开展工作，保证临床各项工作有条不紊地进行，离不开护士的大力支持，如何调动护士的积极性，文献中介绍了许多宝贵的经验。阅读李凤等[11-12]的论文，笔者意识到开展护士群体同事支持、营造良好的工作氛围、缓解护士的工作压力是护士长的任务，并在管理时注重以人为本的理念，实行民主管理，摒除家长式作风，解决护士的实际困难。比如对年轻护士尤其是独生子女护士经常与其谈心，了解思想状况；对孩子小的护士，遇到孩子生病、家庭生活出现问题时，在排班、工作时间上给予照顾；护士过生日时送上一句“生日快乐”、节日时发送一条祝福短信。另外注重宽容待人、虚心听取同事的意见，使用精神鼓励法、奖罚激励法等，调动护士的工作热情，增加主动性，使护士之间互帮互助，团结协作，相互补台，形成了一种讲正气、讲奉献的良好局面。

2.3  加强了对护理风险的管理  

目前，风险管理已是护理管理工作者探讨的热点问题，姜旖菲等[13-14]对风险管理从不同的角度作了阐述。阅读这些文献后，笔者加强了对护理文书的管理力度，专门建立了错误护理文书登记本，把不合格护理记录收集、整理、装订后作为护士的学习资料；建立了“护理留言簿”；月质量分析会上分析不安全因素；设立警示牌，张贴警示语；严格毒麻药品的专人专管制度；为加强护士的风险意识，开展了《康复护理实践中风险问题的调查与研究》的科研课题，带领全体护士在 科研中培养风险意识，在学习中强化风险意识。

2.4  开展了特色化护理服务  

现代护理观念、理论和方法层出不穷。借鉴护理文献中的观念和方法，对临床护理措施考虑的更加科学、细致、周到。从席淑华等[15-17]的管理模式中受到启发：注重护士的仪容仪表、礼仪服务培训，把护理工作当作一项系统工程来抓。在护理服务中注重细节，开展了需求服务护理，应用关怀照护行为，创建和谐环境。如为病人提供针线，为在住院期间过生日的病人送上生日贺卡和一句祝福，为新入院病人送上第一壶开水等。对临床护理路径以前只是理论上的认识，不知道如何使用，阅读盛华丽等[18-20]的论文后，根据康复科工作特点，制定了脑卒中康复病人护理路径，提高了护士的主动服务意识，在卒中护理单元中取得了较好的效果。

2.5  提高了撰写护理管理论文的水平  

要学会撰写护理管理文章，必须先阅读有关护理管理文献。通过阅读笔者受到了很大启发，知晓了各类杂志的书写格式和要求，写作水平不断提高。多年来，笔者把学到的管理知识应用到工作中，认真总结经验，完成护理管理论文5篇，均已发表在核心医学期刊上。

总之，护理管理工作需要理论与实践相结合。《中华护理杂志》、《护理管理杂志》等均是军队和国家最高层次的医学期刊，观点新颖，联系实际密切，临床实用性和指导性较强。笔者正是通过学习护理管理中的新观念、新理论、新方法，有针对性地应用到工作中，从而改进了管理方法，提高了管理水平和管理能力，带领全科护士高标准、高质量完成了各项护理工作，为康复病人提供了更科学、更系统、更优质的护理，有效地避免了各类护理差错、事故的发生。

【参考文献】

 

[1] 顾海波，杜美芳，邹月珍.怎样做好新时期的护士长[J].护理管理杂志，2007，7(4)：56-57.

[2] 李海兰，吕娟.新护士长在管理工作中应重视的问题 [J].中华护理杂志，2001，36(10)：766-767.

[3] 康琳，宿桂霞.新任护士长工作方法与领导技巧[J].中华护理杂志，2004，39(10)：765-766.

[4] 刘万芳，张利岩，龙彬，等.权变理论在救援护理管理中的应用[J].中华护理杂志，2005，40(12)：918-919.

[5] 张凤花，李跃芹.脑梗死患者的康复护理观察[J].中国误诊学杂志，2008，17(8)：4140.

[6] 姜永飞，刘学文.青年脑卒中脑血管病变研究进展[J].中国误诊学杂志，2008，27(8)：6567-6569.

[7] 贾美英.低血糖昏迷误诊为脑血管病18例分析[J].中国误诊学杂志，2008，27(8)：6687-6688.

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二、开好年会，总结经验，推动高校物业管理

计划在三月底召开*高校物业管理专业委员会*5年年会，会议内容为①进行*5年工作总结；②进行理论研讨，由北师大刘宏进作高校物业如何做大做强的发言、由*交大作如何应对当前务工人员的劳动保险问题、由工商大学作引进社会力量进行高校物业管理的利弊（或北航）；③请浙江大学求是物业公司作走出校门，参与社会市场竞争的发言、安徽师大新校区后勤管理办公室作引进社会物业公司，开创新型管理模式的发言。④请海淀区劳动局监察大队队长作如何执行劳动法的讲座。时间为二天半。

三、坚持理论研究，探讨高校物业管理社会化

1、集中精力，研讨高校物业管理的实际操作规程，争取在三月份开始，组织力量编写高校物业管理实操手册，以规范化的作业程序指导高校的物业管理工作。使理论研究与实际有效地结合在一起，达到有新意、有创造性、有成果，全面提升理论研究的档次，并在此基础上，推动*高校物业管理的企业文化建设。

2、在四月底完成*高校物业管理论文第2集的出版。

二、继续进行高校物业管理标准的制定和推广

争取在*6年4月份前完成《教学、办公区物业管理服务及取费标准》和《标准化教学楼评估》的制定；争取在*6年6月份前完成《住宅物业管理服务及取费标准》和《零星维修服务标准及取费标准》的制定；争取在*6年8月份前完成《绿化养护和取费标准》和《道路保洁服务及取费标准》的制定；争取在*6年10月份前完成《水电节能定额》的制定，并加以推广，以标准化工作，推动高校物业管理的发展，全面提升高校物业管理水平。由石德辉负责召集《标准化教学楼评估》、《教学、办公区物业管理服务标准及取费标准》讨论、刘宏进负责召集《绿化养护和取费标准》和《道路保洁服务及取费标准》讨论、石警卫负责召集《住宅物业管理服务标准及取费标准》讨论、王衍有召集负责《零星维修服务标准及取费标准》讨论、王海东负责召集《水电节能定额》讨论。

三、继续推动跨校强强联合

我们在完成兆通建筑公司、恒通公司等跨校际的强强联合体后，*5年争取组建高校物业管理有限公司和电梯维修公司，充分利用高校的特殊人才，向校外开辟物业管理市场，走出校门，融入社会的市场经济大海之中，真正做到企业化管理、市场化运作，达到完全意义上的高校后勤社会化。

四、加大物业管理实际操作技能培训

计划在四月份组织“保洁主管和班组长实操培训”、六月份组织“设施设备维修人员实操培训”等，并计划举办*物业上岗证培训，从实际操作上全面提高物业管理人员的素质，使高校的物业管理逐步向社会上的物业管理企业靠拢，加强我们的竞争力。

五、继续办好物业设备流通站

在流通站一年来运转的情况下，办好做大物业设备流通站，让更多的院校加入到流通站中，使流通站真正起到架设各高校物业设备调剂的桥梁。

六、开展创建优秀物业小区和大厦活动

根据建设部有关精神，物业管理资质的提升必须具备的条件是要有达到省（市）优的物业管理小区或物业管理大厦，为此，各高校在条件许可的情况下，要努力创建市优物业管理小区或物业管理大厦，打造品牌效应。

七、加速信息化建设

为了有效的沟通*各高校之间的物业管理动态，争取在有法人资格并取得物业管理资质或建筑资质的实体，建立网页，与社会上的网站联合，建立起沟通的平台，加速信息化建设；要求每个学校物业管理部门指定一名通讯员，及时反馈各校物业管理情况，及时在高校后勤网上报道，建立起一个快速传递的信息平台。

八、继续组织物业老总沙龙

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中图分类号:TP31文献标识码:A文章编号:1009-3044(2009)31-0000-00

An Integrated Highway Management Information System Based on Hybrid Pattern

TIAN Hao

(Qinhuangdao Entry-exit Inspection and Quarantine Bureau, Qinhuangdao 066003, China)

Abstract:This paper discusses the programming of integrated management software of modern highway, This article elaborates the system structure, then puts forward a system model based on hybrid system architecture based on the technology with Borland DataSnap, WebSnap and ASP.

Key words: pattern; management information system

在经济全球化、信息网络化、管理一体化的今天,网络化信息化管理已成为提升企业核心竞争力的关键因素。随着我国高速公路的迅猛发展,如何利用计算机、通信、电子技术、网络等信息技术保障高速公路快速、畅通、安全、高效的使用成为高速公路管理部门亟待提高和研究的新课题。而拥有一套完整的部门网络化信息化管理系统,不但是公路现代化管理的标志之一,也是公路管理部门提高办事效率,提高公路管理水平及其信息化、智能化的程度的必备条件。

1 需求分析

随着我国高速公路的迅猛发展,对于高速公路管理信息化的要求也不断地变化。其主要表现在以下几个方面:

1)系统的智能化:面对大量繁杂的信息、瞬息万变的机遇和挑战,越来越需要管理决策人员及时和正确地做出决策。因此,高速公路管理决策者对信息系统的需求也在发生转变――即由过去的复杂事务处理功能向强大的分析决策功能转变。

2)系统功能的扩大化:以计算机、通信、电子技术、互联网等信息技术的迅猛发展,并深刻地改变着人类的工作、生活及学习方式,各种信息和数据不断纳入信息化管理范围之中,系统功能横向不断扩大,覆盖公路管理日常工作的方方面面,这使得高速公路综合管理系统的开发成为必然的需要。

3)系统应用范围的网络最大化:由于系统功能的不断丰富,使用系统的用户群也将不断增长,在同一单位内使用系统的人员可能分布在不同的地方,也可能相距一定的距离,他们在业务上需要协同工作,因此网络化是必然的趋势。对于部分用户可能需要随时随地使用系统,因此必须提高系统的移动性,将系统的应用范围扩展到网络能覆盖的范围,即最大化。

4)系统配置的多样化:由于系统功能与应用规模的不断扩大,系统中包含的各种模块与集成的商用系统可选性也越来越多,例如:数据库管理系统、地理信息系统、系统的功能模块选用以及系统硬件环境的选择。要适应配置的多样化,就要使软件的各个子系统或模块较有“高内聚低耦合”的特性,并且各模块拥有可以灵活配置的通用接口。

5)系统构件的标准化:由于系统规模的不断扩大,需要系统具有有效的、高效的可伸缩性。开发的整个的系统以及每个功能模块必须进行模块化、标准化,使每个模块纳入工业化软件开发,实现系统功能模块的即插即用与兼容性。不仅为系统以后的发展留有余地,而且为系统以后的开发提供可参考的技术标准体系。

本系统是在参考与借鉴了本研究室开发的前三版软件的基础上,以上面所提到新的需求趋势为目标全新研发的第四代综合管理信息系统。它不仅继承了前辈的主要功能,成为采用先进的地理信息系统(GIS-T)、数据仓库技术、联机分析处理和数据挖掘技术为基础,集空间、属性数据库管理、数据获取和决策分析为一体的综合信息管理系统;而且整个系统采用了基于多层C/S与B/S的混合系统架构,使在网络和基础软件平台之上开发和集成的各种信息子系统成为一个具有高可伸缩性的整体,并能安全可靠运行,并为未来的业务子系统开发运行提供技术和运行的基础平台,为高速公路的营运与管理建立方便、快捷的决策支持。

2 系统架构设计

高速公路综合信息管理系统实质上是构筑于高速公路的机电系统、业务管理系统、办公自动化等系统之上的综合信息系统。它主要实现数据实时共享、协同办公,搭建机电管理、养护管理、工程管理的信息系统的技术基础平台,以及从系统平台、网络层、数据层和工作流程等多方面营造一个方便、快捷、完全的信息环境。

根据高速公路管理工作的特点,综合考虑硬件的拓扑结构、数据库的管理模式、成本等因素,结合软件的开发经验,提出系统硬件拓扑结构。分公司与上级单位总公司都有自己的业务数据库,各个分公司通过企业内部网访问自己的应用(Web)服务器使用本公司的业务数据,总公司可以通过Internet或企业内部网访问各个下属分公司的Web服务器读取所属的业务数据,从而组成分布式的结构。具体如图1,图2:

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图1 系统硬件拓扑图 图2 系统多层架构的逻辑图

整个系统逻辑上采用了基于多层C/S与B/S的混合系统架构,使用Borland的DataSnap、WebSnap与ASP技术将在网络和基础软件平台之上开发和集成的各种信息子系统成为一个具有高可伸缩性的整体。这里采用多层C/S与B/S的混合系统架构的主要原因是:

C/S软件体系结构,即Client/Server (客户机/服务器)结构在20世纪90年代以后逐渐成熟起来,而多层C/S结构是对传统的C/S结构的一种改进,目前也大量的实用系统中广泛使用起来,而B/S模式(浏览器/服务器模式)是随着Internet技术的兴起,对C/S结构的一种改进。在这种结构下,软件应用的业务逻辑完全在应用服务器端实现,用户表现完全在Web服务器实现,客户端只需要浏览器即可进行业务处理,是一种全新的软件系统构造技术。C/S架构具有通信速度快、数据安全性高、交互性强等优点,适合构建企业内部的、高复杂性的管理信息系统;B/S架构则具有可扩展性好,系统集成性高等优点,适合构建地点分散的、高可移动性的管理信息系统。在本系统中将数据查询、汇总分析等功能纳入B/S架构中实现,而将数据录入、评估分析等功能放在C/S架构中实现。

C/S结构和B/S结构都有各自的优点和缺点。目前,二者不可以相互替代,并将。而将两者有机地结合起来,扬长避短,发挥各自的优势,实现产品线的继承性、实用性、先进性与可扩展性。这也是多层可复用的C/S与B/S混合架构成为广泛使用的大型信息管理系统最优的解决方案的原因。

3 系统功能设计

整个系统在逻辑上分为两层,上层为信息管理决策层,下层为信息录入、存储、管理层,上层使用下层提供的服务,且仅通过调用层次间的特定接口获取下层服务;下层暴露特定接口为上层提供特定服务,且不依赖于上层,也不知道上层的存在,使得模块重用性、程序可维护性、物理分布的灵活性以及开发的并行性得到保证和提高。

3.1 信息管理决策层

1) 营运分析――交通流量及各种类型车辆流量/(天、周、月、季度、年等),以及交通流量在全线各站点、路段分析等。

2) 监控、收费分析――交通运营情况的监控、收费记录、冲卡逃票等统计分析,

以及其他统计报表等。

3) 事故统计分析――交通事故统计及沿线分析/(月、年)、事故损失、原因分析、处理记录等。

4) 保障分析――好路率/(月、季、年)、机电设备完好率/(月、年)养护及设备维修率/月等。

5) 工程管理分析――路、桥、机电项目大中修工程预算、进度投资、完工验收情况等。

6) 其他信息分析――内部信息栏、上传信息及对外信息的等。

3.2 信息录入、存储、管理层

1) 养护管理系统

存储――公路工程、桥梁、涵洞等竣工图纸、资料存储(图像、图片、数据及空间数据)。

查询――路况、桥梁、涵洞、沿线设施等历史资料、现势数据、养护方案等。

管理――养护办公、养护工程、养护设备等。

分析――路况评价(如PCI值,好路率)、养护分析、决策、养护计划、各种统计报表。

2) 机电管理系统

存储――通信、监控、收费、供配电系统与设备等资料。

查询――历史资料与现场情况、沿线设施分布及运行状态,机电维护方案及主要配件库存情况。

管理――系统、设备维护现状,运行现状,数据采集、处理等。

分析――系统及设备完好率、维护决策及费用预测等。

3) 路政管理系统

存储――路况资料、监控录像资料、安全标志、沿线设施、危险路段资料。

查询――路况现场情况、交通流量、好路率、在线维修工程、事故易发地段资料及记录等。

管理――一般事件处理程序,突发重大事件处理程序,各种处理事件记录等。

分析――交通事故处理分析、沿线设施损坏分析,事故、事件预测分析等。

4) 计费管理系统

存储――收费站(所)基本情况及相关信息,历年收费记录等。

查询――本年度、季、月、旬等收费汇总、情况分析等,设备使用情况,收费站(所),监视图像资料。

分析――收费汇总情况分析,各收费站(所),路线收费情况分析,冲卡,逃票分析,差错分析等。

5) 资产设备管理系统

存储――所有相关资产设备及相关资料登记并录入数据库,资产设备购置时间、使用年限、现状、变动情况等。

查询――可查询所有固定资产设备历史资料,以及目前使用情况及沿线或单位分布情况。

管理――设备完好率、使用率、使用效益及折旧等,设备管理单位及人员情况,维护报告等。

分析――基于设备完好率、使用率、使用效益及折旧等分析设备利用率,使用周期(年限),设备维护或新设备购置计划分析等。

6) 资料文档管理系统

存储――高速公路的全部公路工程、机电工程图纸、资料、文档及音像资料入库,以及其他文档资料建库。

查询――为各相关部门、分公司提供各类查询功能,资料输出(某些资料需经主管领导审批方可查询或输出)。

管理――根据交通部有关文档管理规定进行管理。

7) 财务管理系统

存储――各种经费来源汇入存储,以及各种经费支出统计记录等。

查询――预算、决策、投资等。

管理――将主要情况上传主管领导,供分析、决策、管理等。

除上述系统外,还有人力资源管理、政务信息、对外信息等。

4 结束语

面向对象技术、多层分布式架构、混合式架构等多种技术的整合是应用系统提高产品线的继承性、实用性、先进性与可扩展性的重要手段。而高速公路综合管理信息系统就是在此技术的基础上建立起来的,将数据查询、汇总分析等功能纳入B/S架构中实现,而将数据录入、评估分析等功能放在C/S架构中实现,实现两种软件体系结构的强强联合,从而其成为一个针对用户实际需求的高性能、可伸缩、易维护、安全性较高的实用系统。

参考文献:

[1] 张忠林,黄海.基于B/S和C/S混合模式的信息系统[J].情报技术,2004(12):78-79.

篇（6）

关键词:企业;档案管理;实施

Key words: enterprise;file management;implementation

中图分类号:G27 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)18-0178-01

1企业档案管理重要性分析

企业档案是指企业在各项生产、经营活动中形成的对国家、社会和本企业具有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。其是企业科技发展的催化剂、是企业经济效益和社会效益的表现形式、是企业文化的重要部分,是企业生存与发展的关键。加强企业档案管理有助于企业管理工作的开展,促进企业管理目标的实现。以企业设备档案管理为例,企业设备档案管理工作的科学开展能够为企业设备养护与维修、设备折旧以及企业资产管理提供基础的材料,促进其工作的开展。由于企业档案管理工作的重要性,现代企业必须以科学的管理体系为基础,开展企业档案管理工作,促进企业的健康发展。

2企业档案管理工作的科学实施

2.1 构建科学的档案管理体系,促进档案管理工作的科学开展科学的企业档案管理体系是实施企业档案管理工作的基础,其对档案管理工作的科学开展有着重要的意义。现代企业必须以档案管理基本原则为基础,结合企业自身管理结构与实际情况,构建科学的档案管理体系,以此保障档案管理体系的适用性。在档案管理工作开展中常有企业照搬其他企业档案管理体系进行档案管理工作的情况出现,但是由于每个企业的生产经营特点不同、管理体系的不同以及技术水平、资产情况的不同,会使照搬档案管理体系在实际应用过程中不能与企业实际情况相结合,影响档案管理工作的开展。因此,以企业自身情况为基础,构建科学的档案管理是企业实施档案管理工作科学实施的基础,其对企业档案管理工作的科学开展有着重要的意义。

2.2 注重档案管理基本原则,促进企业档案管理的科学实施企业档案管理要遵循统一领导,分级管理的基本原则。企业档案管理部门要对本企业的档案工作实行归口管理和统一领导,建立统一的企业档案管理制度,对企业的全部档案实施综合管理。由档案使用部门对档案进行基础整理后,归集管理部门进行统一管理与领导,促进档案管理工作的科学实施。另外企业档案管理工作还要遵循维护企业档案的完整与安全的基本原则。维护档案的完整要以保证企业档案在内容上齐全配套为基础,保持企业档案的系统性和内在的有机联系,并涵盖企业全部工作活动所产生的各种类别、各种形式的档案文书,杜绝档案人为割裂和零乱堆砌造成的档案不全等情况的发生,保障企业档案的完成性。同时还要加强对企业档案管理的保护工作与保密工作。防治企业档案的丢失和失密、泄密现象的发生,严守企业档案中所含的事项,保护知识产权,维护企业的合法权益。在注重企业档案管理的基本原则实施的同时,企业还要认识到档案的有效利用对企业发展的促进作用,以企业档案管理工作为基本出发点,实现企业档案的综合利用。以企业档案的利用贯穿于企业档案管理工作的各个环节和始终,保障企业档案在企业生产经营中的可利用价值,促进企业的健康发展。

2.3 以企业档案管理标准化建设为基础,开展企业的档案管理工作加强企业档案管理标准化建设时实施企业档案管理工作的重点。其首先要明确档案归档制度,明确企业档案归企业所有,企业每一名员工都有建立档案、保护档案的义务。企业档案管理标准化建设过程中要注重对行政管理、劳动人事、经营管理、生产技术管理类文件按年度归档、或按季度归档的制度建设。同时注重产品开发、设备仪器、基本建设、科学研究类文件材料应在项目完成后15日内归档。以此保障企业档案的完整与安全。对于企业财务文件的归档应由财务部门整理归档并保管一年后交由档案室进行管理。对于企业员工外出学习、考察、开会所得文件材料必须在返岗10天内交由档案室进行工艺管理。

另外,企业还要加快完善企业档案管理制度的脚步,对档案保管制度、档案保密制度、档案利用制度、档案人员岗位责任制、档案统计制度、文件材料立卷归档制度等进行完善。以制度化管理确保企业档案管理的科学实施。对于档案管理工作流程也要进行标准化建设,对管理部门、文件点收等进行标准化建设,并通过严格执行,促进档案管理工作的开展。

3注重现代技术在档案管理工作的应用,促进企业档案管理工作的科学开展

在现代企业档案管理的实施过程中,企业要注重现代技术在档案管理中的应用,以此促进档案管理工作的科学开展。现代企业要加快档案管理工作新技术的应用,以此促进企业档案管理工作的科学开展,促进企业档案管理工作效率的提高,促进企业的健康发展。

综上所述,现代企业档案管理工作是企业发展过程中企业历史资料、有关文件的管理过程,其对企业的经营活动的开展以及企业的发展有着重要的意义。企业在注重档案管理体系建立与实施的过程中还要注重企业档案管理人才的培养。注重对档案管理人员现代档案管理理论知识的培养、现代方案管理技术的培养,通过档案管理人员专业技术水平的提高以及企业档案管理新技术的应用提高企业档案管理质量,促进企业的健康发展。

参考文献:

[1]王梓欣.现代企业档案管理工作现状分析[J].企业管理资讯,2009,10.

[2]杨彤,李丽.生产型企业档案管理工作的科学开展[J].工业企业管理信息,2009,2.

[3]朱卫国.企业档案新技术发展与应用[J].档案管理,2009,6.

篇（7）

Abstract: the construction technical data directly reflects the quality of construction enterprise and project management situation, also is an important basis for the quality of the project, the author，combined with years librarians and peer work experience, puts forwards to how to deal the construction material management work.

Key words: data management paper; problems paper; construction technology

中图分类号：TU71文献标识码：A文章编号：

工程施工技术资料是施工企业按有关规定要求，在施工管理过程中所建立与形成的反映工程实际情况的资料。在工程项目施工管理中，施工技术资料管理是一个重要的环节，是作为核定工程质量重要的依据。施工技术资料是否准确、完善，还在很大程度上反映出工程管理的水平。但在项目管理的实施过程中，很多项目经理对于工程技术资料管理并不是特别重视，因此在施工检查中，施工技术资料中普遍存在以下问题：(一)存在弄虚作假，代签现象。由于项目经理对施工技术资料不重视，有的施工管理人员根本不填写相关资料，而是由资料员全权代劳，代编代造。工程资料需要施工人员签名的也由资料员或是别人代劳，没有严格把关，致使有的资料与实际不符。这给工程竣工验收带来了不必要的麻烦，给竣工结算带来了巨大的困难，往往使工程蒙受了不必要的经济损失论文。 （二）施工技术资料存在抄袭现象。有些兼职或本身的业务水平较差的资料员为了省事省心，没有根据自己所做工程的实际情况，而是照搬其它工程资料，将内容直接套用，改头换面。

（三）对隐蔽工程的验收记录资料不及时或是不完全。

隐蔽工程是指完工后将被下一道工序所掩盖的工程(如打桩工程中的钢筋笼)。隐蔽工程项目在隐蔽前应进行严密检查，作出记录，签署意见，办理验收手续，不得后补。有问题需复验的，须办理复验手续，并由复验人作出结论。填写复验日期。然而很多资料员在施工过程中因对现场不熟或有的资料员对工序不清楚而又没跟现场施工人员及时沟通，造成隐蔽资料不能反映现场实际的隐蔽情况或不完整。

（四）施工资料内容与施工进度不同步，常常存在滞后于施工进度或是工程要交工时没有资料，过后再组织人员补资料，至使资料粗制滥造不能真实反映工程情况，有的甚至连监理单位签字都是代签的。（五）施工技术资料存在漏项、缺项、内容不全面等。特别是在技术交底时，若是交底不清，则很容易造成技术资料的缺漏。对建筑工程中安装工程的分部分项不明确，而造成漏项。

工程资料在施工管理中的不真实不完整是目前大部工程管理存在的一些问题，那我们要如何改进，才能更好的把这项工作做得更好，本人认为可以从以下几个方面入手： （一）配备素质较高的人员。聘用有施工管理经验的施工技术人员，需具有良好的电脑操作知识，能借助现代信息化的工具进行资料的编制。通过培训加强施工人员对工程技术资料的作用和重要性的认识。同时配备熟悉工程施工工序的施工资料员，这是非常重要的和关键的，也是一个合格的资料员必备的素质。因为都知道所有的资料都是紧跟着每一道施工工序产生的，能及时收集、填写、整理施工技术资料，确保施工技术资料的及时、真实、准确和完整。（二）在施工过程中注意易忽略和易缺漏环节：（1）要正确划分检验批。在施工过程中，因施工管理人员、资料员对规范了解不透彻，不能正确的划分检验批，使施工技术资料的施工部位凌乱不交接，造成了整理上的不便。正确的划分原则如下：检验批可根据施工及质量控制和专业验收需要按楼层、施工段、变形缝等进行划分。①多层及高层建筑工程主体分部的分项可按楼层或施工段划分检验批。②单层建筑工程中的分项工程可按变形缝等划分检验批。③地基基础分部工程中的分项工程划分为一个检验批；有地下层的基础工程按不同地下层划分检验批。④屋面分部工程中的分项工程按不同楼层屋面可划分检验批。⑤其他分部工程中的分项工程可按楼层划分检验批。⑥对于工程量较少的分项工程可统一划为一个检验批。⑦安装工程一般按一个设计系统或设备组别划分一个检验批。⑧室外工程统一划为一个检验批。⑨散水、台阶、明沟等含在地面检验批中。（2）施工技术交底要尽可能的详尽和完全施工技术交底的目的是为了使参与施工管理和操作人员都能够了解掌握工程特点、技术要求、施工方法和安全注意事项，以便达到质量优，消耗低，进度快，效益高的目的。就目前来看，许多工程的施工管理人员不重视技术交底工作，将资料软件中提供的参考资料，不进行修改，直接套用到实际工程中，导致工程技术交底不符合实际，内容没有针对性，不能指导施工，致使工人不能按照规定施工，违章操作，使得工程质量达不到要求，导致工程窝工、局部返工现象的出现。要提高施工技术交底的质量，使技术交底起到指导施工的作用，施工技术交底的编写应遵循以下原则：①所写的内容必须针对工程实际，不可弃工程实际而照抄规范、标准和规定。②所写内容必须实事求是，切实可行，对规范、标准和规定，不能困施工素质不高而降低。③交底内容必须重点突出，全面具体，确保达到指导施工的目的。④交底工作必须在开始施工以前进行，不能后补。⑤编写的程序和内容应力求科学化、标准化，凡是能用图表表示的，一律不用文字和叙述。施工技术交底内容主要包括：①作业条件及要求。②施工准备(作业面准备、工具准备、劳动力准备、对设备和机具的要求)。③材料及其质量要求。④施工操作流程。⑤施工操作工艺及措施(要求具有可操作性且不违反规范)。⑥质量要求及应注意的质量问题、质量标准(质量要求是指对本工序的质量要求而不是抄工艺标准，要有检查手段及方法、标准要求等)。⑦成品保护措施。⑧文明施工、安全措施。⑨环保措施等方面内容。（3）注意易忽略的隐蔽记录。隐蔽记录大的分项工程基本都能做到，但是易忽视的隐蔽部位有：①地基验槽：包括土质情况、标高、地基处理。②基础、主体结构各部位的钢筋均须办理隐检：内容包括钢筋的品种、规格、数量、位置、锚固或接头位置长度及除锈、代用变更情况，板缝及楼板胡子筋处理情况，保护层情况等。③现场结构焊接。钢筋焊接包括焊接型式及焊接种类；焊条、焊剂牌号(型号)；焊口规格；焊缝长度、厚度及外观清渣等；外墙板的键槽钢筋焊接；大楼板的连接筋焊接；阳台尾筋焊接。钢结构焊接包括：母材及焊条品种、规格；焊条烘焙记录；焊接工艺要求和必要的试验；焊缝质量检查等级要求；焊缝不合格率统计、分析及保证质量措施、返修措施、返修复查记录等。

④高强螺栓施工检验记录。

篇（8）

关键字：房地产;开发管理

中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：

一、前言

房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。

随着我国社会主义市场经济的发展，对其他行业经济关联度高、带动性强的房地产业已经成为我国国民经济的支柱。自1998年我国深化住房制度改革以来，城市和农村对住宅的需求巨大，每年都有十几亿平方米的住宅竣工，对拉动我国经济持续增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。因此，保持房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。一般来说，一个城市的房地产价格水平与经济发展水平是成正比的。在国外，房地产业通常被视为一个国家经济发展的晴雨表。目前，市经济水平与全国平均水平差不多，但是房地产价格却低于全国平均水平较多(全国房地产平均价格水平约2200元/平方米)。这说明，该市房地产业发展空间还是相当广阔的，对本市的发展也是起着很大的发展作用。 对于金华的房市来说其经济影响力也是一样的。

二、房地产开发管理体制

房地产开发管理是指房地产开发企业为了较为顺利完成工程项目的投资，对开发项目人员、公司财务、工程管理、销售管理以及后勤部门进行组织和管理，这也是开发企业实现规划管理和施工以及物业管理的前提。其中企业工程部主要是代表开发商对整个工程项目的建设进行管理，主要的内容包括与施工单位协调沟通、施工质量、进度和安全控制、合同管理、结构设计变更、报价和工程原材料采购以及库存进行管理。企业财务部主要负责企业的资金管理‘并且定期制作企业财务状况及经营成果的报表，主要包括建立工程项目的融资计划，施工单位的工程款结算以及企业营业费用结算。销售部门主要是负责企业开发产品的销售，主要包括销售方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。房地产开发管理的目的以及原则就是要整合企业物力、财力、人力，从而建立一系列的科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，开发出受市场欢迎的产品，房地产开发管理的重点企业的内部经营，核心是工程项目的开发过程，具体要求是控制成本、保证质量、缩短工期以及市场创新开发运营等。

三、房地产开发管理的主要内容

在我国房地产开发管理中主要的内容包括规划管理、施工管理、物业管理。

3.1房地产开发规划管理

房地产开发中规划管理是指对规划设计的管理，设计单位完成开发商所委托的建筑楼盘设计，重点在于对规划成本、工程进度以及工程目标进行控制和管理。开发企业建立采用完善的规划系统对规划设计进行管理，规划管理和规划设计是相辅相成的，在规划管理系统中提高规划设计审查和管理水平是重要的目标。规划管理系统与规划设计的核心是保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过各种审查手段，提高规划设计管理的水平。

首先开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，在管理系统中输入确定的要求要点，在规划完成后对规划方案进行检验与评估，适当的采取反馈及修正的控制方式进行调整，最终选择最佳设计方案，其次规划管理中应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。通过计算机进行规划设计成果审查，如果规划设计单位报送的设计方案符合系统规定的一定格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行指标计算、比较、进行查询统计。审批通过的规划图，首先由开发商确定规划设计的要求的原则，然后由参与设计单位开始进行规划设计，通过进度控制和计算机审查，最终设计方案的评估、和比较确定，然后反馈到开发商，根据开发商提出的意见进行修改最终确定。

3.2房地产开发施工管理

施工管理就是对工程项目的施工建设工程进行管理。房地产开发公司一般有工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承包模式由公司根据项目特点和实际情况来确定，常见的施工承包模式有施工总承包、平行承发包模式、项目总承包模式。就我国而言，房地产的施工建设一般采用平行承包和施工总承包两种方式，就是要么对工程的施工完全发给一个施工单位完成，要么对不同的建筑项目分别发包给不同的施工单位来完成。伴随着建筑市场不断的走向专业化、精细化方向的发展，对大型的工程项目和高档的楼盘，房地产开发商应该采取项目总承包或者施工总承包的模式进行施工管理。施工总承包管理模式和某个具体有丰富施工管理经验的施工单位签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。

对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量的控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查(包括人员资质、机械设备、材料质量、施工技术程序、施工环境)监理工作、工程款发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度以及成本进行掌控。

3.3 房地产开发的物业管理

物业管理是指专业组织机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主进行管理和服务。房地产的业务管理，一般包括对房屋及附属配套设备、设施及场地以经营方式进行管理，对房屋周围的环境、卫生、安保、绿化、公共设施、道路养护等等实施专业化管理，并向业主提供多方面的经营服务。物业管理是为了使物业发挥最大的使用价值和经济效益，保障舒适安全的小区环境和家居生活。在社会分工日益发展的背景下，发地产开发在规划设计阶段，通过公开、公平、公正原则招标择优选出专业的物业管理服务公司。

四、房地产开发项目管理的注意问题

房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理、显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现，因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作司开发商协调重要内容。作为投资者，房地产开发商应该把可施工研究设计放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成时召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。另外在项目决策期的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段、到施工阶段、物业管理阶段呈现出明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而开发商更要做好前期的项目决策。

五、结束语

当前，由于受到我国宏观调控政策以及市场环境变化因素的影响，这对房地产开发企业的发展来说产生一定的影响，而控制项目成本，加强项目成本控制管理的水平在现代房地产企业发展中就显得尤为重要。

参考文献：

篇（9）

中图分类号：TU71文献标识码：A文章编号：1007-3973（2012）004-005-03

1工程概况

大唐国际锡林浩特胜利东二号露天煤矿储煤场工程主要包括储煤场暗道及挡墙、三个落煤塔，包括储煤场暗道的土方开挖。设计采用三个料堆直径为88m的封闭落煤塔储煤场方式对三个品种的原煤分别进行储存，储煤场下设有暗道，储煤场内的煤通过给煤机给入暗道内带式输送机运往装车站。主要技术参数：总储量：150kt；物料粒度：0～150mm；堆料能力：3000t/h；回料能力：5000t/h；料堆直径：81m；料堆高度：32m；挡墙高度：5m；挡墙直径：86m；落煤塔直径：6m，落煤塔高度：48.5m，暗道长：404m，暗道净断面：9*4.8m。

该项目工期紧、任务重、气候条件恶劣。项目合同工期11个月有效施工时间仅为5个月。特别是三个落煤塔的施工，最高处达到地面以上55米，该地区常年风力在8—10m/s左右，施工难度之大超乎所有人的想象。经过大家半年的努力，该项目提前一个月完工创造了大唐国际建设工程的奇迹，得到了业主、设计、监理单位的一致好评，并获得2010—2011国家优质工程金质奖。

2项目组织机构管理

施工项目组织机构管理与企业组织机构管理是局部与整体关系。在项目管理中合理设置项目管理组织机构是一个至关重要的问题，高校的组织体系和组织机构的建立是施工项目管理成功的组织保证。

首先要做好组织准备，建立一个指挥灵便、运转自如、工作高效的组织机构——项目经理部。其目的就是为了提供进行施工项目管理的组织保证，效地完成施工项目管理目标，有效地应付各种环境的变化。我们在实践中建立了体系完善、部门齐全的项目组织机构，在工程施工中各职能部门之间既是相互独立的又是相互监督的分支机构。在施工过程形成人人负责的管理局面，如果因某个人的管理出了问题整个部门都将会受到问责，这样一来大家都会自觉的相互监督起来，做到齐抓共管。

3工程质量管理

3.1建立质量保证体系

为全面系统把质量工作落到实处，重要的是建立切实可行的质量保证体系。同时，建立自己的质量保证系统，制定质量方针、管理目标，使之更具有指令性、系统性、协调性、可操作性、可检查性。

3.2人、材料、机械的控制

人是质量的创造者，质量控制应以人为核心，把人作为控制的动力，调动人的积极性、创造性，增加人的责任感，树立质量第一的观念。这里所说的人不仅指项目管理人员，也包括一线施工人员，一线工人才是主体。

材料是产品质量的根本。显然在工程项目中，抓住了对材料的质量控制就是从源头上抓住了对产品的质量控制。

施工机械是现代化施工项目中必不可少的因素，它对施工项目的进度、质量有着直接的影响。因此，选好、用好机械设备至关重要，特别是混凝土拌合站的使用。

3.3实体质量控制

在实体质量控制上由总工牵头，实验室负责把关，责任落实到个人。并实行奖罚制度，对于实体质量好的单位给予经济奖励，另一方面对那些质量不符合规范要求的单位给予一定的经济处罚。

3.3.1精准的施工测量是质量保证的关键

输煤系统主轴线全长404米施工测量无法通视，在施工过程中要求测量人员24小时监控，特别是基础放线要求多家单位进行验线确认无误后方可继续施工。特别是安装设备的预埋件更是不能忽视的关键点，上万记的预埋螺栓及3000多块预埋件设备安装要求位置及倾斜度均零误差。工作量之大超乎每一个人想象，一个螺栓的微小误差就可能造成整个生产系统设备无法安装运转，在施工过程中我们设专人全程盯控、分级验收；确认每一个螺栓安装无误后方可进行混凝土的浇筑。在工程验收设备安装时我们的预埋件精准度得到了业主及设备安装厂家的一致好评。

3.3.2大体积混凝土在负温度环境下的质量控制

三个落煤塔基础的底板厚度为2.5m、边墙厚度为2.1m、顶板厚度为2.3m，每次混凝土的浇筑量在500m3左右，技术要求C30、S6抗渗，每次浇筑均为大体积混凝土。这种大体积混凝土水化热高、收缩量大、容易开裂等特点再加上外界环境温度低，在施工过程中作为重点和难点进行对待。在混凝土原材料质量、施工配比及施工工艺上都进行了严格的控制，特别是在混凝土养护过程中内外温差的控制上采取了多种措施进行控制。在混凝土拌合站搭设保温棚并砌两个煤火炉，混凝土拌合用水进行加热处理，混凝土泵送管全部用棉被进行包裹，施工现场周围每5米设一个点点燃火炉并在混凝土浇筑完成后表面全部用电热毯进行覆盖，在混凝土中预埋封底钢管进行人工测温监测。在应力集中的部位适当配置构造筋以分散应力防止混凝土开裂。

3.3.3模板的施工

模板工程施工质量直接关系到混凝土施工质量，成为本工程能否创造国家优质工程的关键。输煤暗道及挡墙大体积混凝土高标准的施工必然要求模板安装的高标准。在施工过程中均采用木模板一次成型，为加快施工进度提高周转率支撑体系采用钢管脚手架并配备专业的施工队伍，施工人数控制在600人左右，保证流水作业。

墙体模板支撑体系参数：主龙骨（外楞）钢管48*3.5、间距600mm；次龙骨（内楞）木楞50*100mm、间距300mm。

顶板底模支撑体系参数：主龙骨（外楞）钢管48*3.5、间距600mm；次龙骨（内楞）木楞100*100mm、间距300mm。

模板测压力采用下列二式计算并取最小值：

F=0.22ct012V1/2

F=cH

式中：F——模板最大侧压力（KN/m2）

c——混凝土重力密度（kN/m3）

t0——混凝土初凝时间（h）

1——外加剂影响修整系数（1、2）

2——混凝土塌落度影响系数，塌落度小于50mm取0.85；50-90mm取1；110-150mm取1.15

底模验算其抗弯强度和挠度，计算原则是按照模板底支撑的间距和模板面的大小。强度验算要考虑模板结构 自重荷载、新浇混凝土自重荷载、钢筋自重荷载的影响。则：

M=KMql2

=Mmax/W﹤fm

最大挠度计算公式如下：

=0.521ql4/100EI﹤[]

3.4落煤塔滑膜的施工

三个落煤塔是本工程的重点控制性工程，也是本工程的难点所在。落煤塔身高48.5m、内径6m、壁厚30cm，每个塔仓壁设16个2?m的落煤口共计48个，内壁设置0.5?0?0cm预埋件，间距1米全壁埋设，在29.8米处设一个圆形平台。施工工艺采用滑膜法施工，每个落煤塔配备50吨汽车吊一台。

落煤塔滑膜施工的成败关系到整个工程的成败，因此我们在加大管理力度的同时也制定了一系列的措施以保证滑膜的质量。模板选用1200mm高的钢模板，模板宽度可选用100mm、200mm转角，洞口挡板、模板的形状尺寸进行特殊加工。根据圆筒仓的结构形式及规范要求，提升架间距1600mm，在模板上下口设两道围圈间距600mm，上下围圈用∠40?角钢作腹杆形成桁架，提升架采用14个“开”字架，28根支撑杆，支撑杆用28的钢筋。落煤塔外壁以托板为操作平台，下吊架宽度0.65m，内壁挑三角架宽度1.2m，下设吊架宽度0.65m。内挑三角架根据内力计算采用∠63?角钢，吊架采用18的钢筋，下设∠63?角钢，满铺55mm厚脚手架板。开字架上搭设长4m，宽3.3m的平台材料采用10#的槽钢。

混凝土浇筑前先浇一层20mm厚的水泥砂浆，然后分层浇筑混凝土，每层浇筑厚度为200-300mm，分四次浇筑满900mm高的模板，时间最快不少于4小时，然后开始滑升一个行程，看能否顺利起滑，如有个别地方未起可用千斤顶顶一下，继续滑升至200mm高即完成一个行程。在滑升过程中混凝土应分层、分段、交圈均匀浇筑，且保证混凝土表面有两道横向钢筋。滑升脱模后的混凝土表面设专人抹压、修补，外表面刷一道1:0.5（水泥：881）聚合水泥浆，待混凝土表面凝结后喷刷Mq混凝土养护剂进行封闭养护。

滑升过程中由于各种力的影响平台可能发生倾斜或扭转，在滑升2-3个行程时需观察一次，发现异常应立即纠正。为了控制操作平台的水平相差，在四个方向的提升架支撑杆上安装限位器。垂直度的控制采用经纬仪法，并辅以线锤法。

4工程进度管理

工程项目进度控制就是编制合理的施工进度计划，并根据计划落实到各个施工环节按照总体部署进行施工的项目活动。在实际施工过程中进度控制涉及到施工合同环境、施工条件、施工方案、劳动力和各种施工物质的组织与供应等多项内容，应围绕合同工期，选择和运用一切可能利用的管理手段，实现合同规定的工期目标。

基坑开挖6万m3仅5天时间就具备了验槽条件；钢筋用量达2400吨且大多是28、32型号的Ⅱ级螺纹钢，施工中我们将接头全部采用直螺纹套筒连接，有效的提高了工程的施工进度。在实际施工中，由于该地区气温偏低，每年的十月一日至次年的五月一日为供暖时间，整个工程的施工时间几乎都在冬季施工中完成。为保证工程施工的顺利进行，项目部采取多种措施进行保温保暖。对拌合站进行搭建保暖大棚来保温，对工程产品进行电热毯覆盖，或周围点燃煤炉进行保温。对一线工人分发棉大衣棉帽做到了人性化管理，对一线工人的关心得到了他们的认可，即便是下着大雪在-10皛-20暗幕肪持幸驳膊蛔と烁苫畹娜惹椤?

为赶工期必须保证施工现场24小时不停，我们采取人停机不停的管理办法。大家分班分组轮流作业，保证每个工点每时每刻都有人作业。在实际实践中没有一个人偷奸耍滑，每个班组都有一名领导值班，在任何时刻都能看到他们在一线忙碌的身影。为保证工程的顺利进行，大家不畏严寒，即使下着大雪也挡不住大家的工作热情，领导到工地视察有时候都分不出哪个是工人哪个是管理干部，只能看到大家不畏艰苦埋头苦干的身影。

5工程项目的效益管理

5.1建立规范、统一、标准的责权利相结合的成本管理体制

施工项目经理部是以项目经理为核心的相对独立的经济实体，工程成本管理的主体是项目全体管理人员及施工作业队全体施工人员，项目经理是项目成本管理主体的核心领导，这样形成了一个以项目经理为核心的成本管理体系。对成本管理体系中的每个部门、每个人的工作职责和范围要进行明确的界定；赋予相应的权利，以充分有效地履行职责；在责任支配下完成工作任务后，需要用一定物质奖励去刺激，彻底打破那种干好干坏一个样，干多干少一个样的格局。这样层层落实，逐级负责，使成本管理工作做到责权利无空白，无重叠，事事有人管，责任有人担，杜绝了推诿扯皮，一切有章可循，有据可查，使项目的成本管理工作形成一个完整的成本管理体系。

5.2从质量成本管理上要效益

对施工企业而言，并非工程质量越高越好，超过合理水平时，属于质量过剩造成成本投入质量效益比例失衡。无论是质量不足或过剩，都会造成质量成本的增加，都需要通过质量成本管理加以控制。

质量管理的成本一般包括质量预防费、质量检验费、质量损失三个方面。质量成本管理就是在三者交叉的作用下找到一个质量成本最低的理想点。

正确处理质量问题几个方面的相互关系就要采用科学合理、先进实用的技术措施，在确保施工质量达到设计要求水平的前提下，尽可能降低工程成本，也不能为了提高企业信誉和市场竞争力而使工程全面出现质量过剩现象，导致完成工程量不少，经济效益低下的被动局面。

另一方面，加强质量控制，必须减少返工率。在施工过程中要严把工程质量关，各级质量自检人员定点、定岗、定责、加强施工工序的质量自检和管理工作，采取防范措施，做到工程一次成型，一次合格，杜绝返工现象的发生。

5.3完善成本管理办法

每一个工程项目都有其自身的特点，要根据工程项目本身的特点，制定有针对性的项目成本管理办法，如项目质量成本管理办法、工期成本管理办法、项目招投标管理办法、合同评审管理办法、材料使用控制办法等管理办法。这些管理办法应是责任到人、切实可行的具有较强操作性的办法，使项目的成本控制有法可依，有章可循，有据可查。

6劳务管理

在工程项目施工中，架子队管理模式已很难适应现代化的项目管理，劳务分包已是普遍现象。选择一个好的劳务队必将给企业带来良好的经济效益；相反，那些在工程还未完工就开始扯皮的劳务队到最后必将两败俱伤。

(1)打破传统的思想观念，破除那些宁可自己“少、慢、差、费”地组织施工，也不愿把自身不具优势的专业工程分包出去，缺乏利用外部资源为企业增效的经营思想。专业工程分包有利于施工企业提高效率和应变能力，最大限度的利用社会资源。

(2)建立劳务队伍管理档案。对于那些有管理能力、能打硬仗、信誉良好的劳务队可以长期利用；对于那些信誉评价过低、没有实体能力的劳务队计入黑色档案。

(3)善待劳务队伍。不管是劳务发包还是劳务承包，都是双向选择、互惠互利的，善待别人等于善待自己。总包项目部一方面给予分包商施工管理上的帮助，另一方面又可以从分包商获得资源配置上的支持，有利于分包合同的顺利履行。

参考文献：

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科学技术的发展，建筑工程施工技术不断地实现创新，但是在施工环节的具体操作过程中，往往会遇到由于技术缺陷而造成难以解决的问题出现。那么，就需要采取必要的措施，在实施建筑工程中，不断地完善施工技术，并提高创新意识，在实施先进的施工技术的同时，还要提高施工人员的综合技术能力，引导施工人员自觉承担工作责任的同时，还要充分地发挥主观能动性，自觉地寻求技术创新的有效途径，以推动建筑行业脉象创新发展的道路。

一、建筑工程施工中实施技术创新的重要性

（一）实施施工技术创新是为了满足社会发展需求

市场经济的多元化动态发展态势，使我国的建筑业面临更为激烈的行业竞争。虽然建筑业在近些年来发展迅猛，但是相比较于西方发展国家，尚存在着巨大的差距。特别是建筑工程施工技术的实践应用中，由于施工技术的相对滞后，导致建筑行业生产力发展潜力无法充分地发挥出来。这就意味着建筑创新施工技术在实践应用领域还存在着更大的发展空间。社会生产力要快速稳定地发展，就需要适应社会生产力发展需求，不断地创新施工技术，在提升自主技术创新的同时，还要实施技术能力的改良，以满足社会发展需求。

（二）实施施工技术创新更为符合社会经济发展

现在是知识经济时代，也是信息技术时代。各种信息技术被渗入建筑施工技术当中，推动了施工技术的科学性、知识性方向发展。与此同时，建筑施工企业要面临提高施工质量的压力，施工技术成本也要相应地有所增加。知识经济时代，经济的发展离不开知识元素，并将政治元素和文化元素融入其中，以推动建筑行业的全面发展。作为极具历史性的传统行业，建筑工程施工单位要持续发展下去，就要适应知识经济时代的潮流创新思想，以顺应时代寻求新的发展途径。建筑工程施工单位实施施工技术创新，更为符合社会经济发展。

（三）实施施工技术创新是提高行业竞争力的重要途径

有创新，才会有发展。在目前的建筑行业市场中，利润空间越来越小。这就需要建筑工程施工单位以工程质量取胜，获得市场竞争力。向技术要效益，向管理要效益，成为了建筑行业参与竞争，提高力的主要方式。那么，建筑工程施工单位组织技术创新队伍，创新施工技术，不仅可以降低施工成本，而且还促进施工人员从技术的角度分析行业市场，并着重于施工技术创新研究，以促进企业效益的提高。要实现施工技术创新，需要制定系统化措施，诸如实施市场调研，并对创新目标做出预测；人才的引进和培训；建立技术创新的有效评价机制等等，使创新技术满足了建筑工程实际需求。

二、建筑工程施工技术创新策略

（一）强化施工观念的创新

处于市场经济环境中，企业要发展下去，就要提高竞争力。建筑施工企业面临开放性竞争环境，只有提高建筑施工质量，提升产品研发能力，才能够以技术作为支撑，使建筑资本运作能力起到推进建筑工程施工企业快速发展的作用。那么，除了要提高建筑施工管理，还要树立施工创新理念，采用科学的技术创新策略，在建筑工程施工的技术创新过程中，从企业经济效益的角度出发，采用技术合作或者自主创新的方式，开辟施工基础创新的新途径，以扩大建筑施工企业的利润点。技术创新的能力，直接关乎到技术更新的速度，也预示着企业的运行效率。企业要想持续获利，还要具有创新技术转化能力，以快速地转化为现实生产力。

（二）根据需要调整施工技术创新机制

建筑施工企业要实施技术创新，就要组织具有创新精神和核心竞争力的团队。为了适应建筑材料和建筑工艺快速更新换代，调整施工技术创新机制是非常必要的，以促进技术动态化创新发展。从人力资源的角度来分析，建筑工程施工人员普遍素质不高，因此，提高技术人才引进力度并强化施工人员的培训力度是非常必要的。为了激发施工人员接受技术培训的积极意识，可以将激励机制引入到施工技术人才培养技术中，不仅要实施专业技术培训，更要重点强调技术创新的精髓，以为创建专业技术化和正规化技术创新组织奠定基础。在施工人员的技术培训上，教学内容要丰富，教学形式多样化，所有设计到专业技术的知识，包括技术检查、监督管理以及经济、法律知识等等都要有所涉及，以提高施工技术人员的综合素质。

三、建筑工程施工技术创新应用

建筑工程建设中，各种新型技术被研制出来，但是一些技术在实际施工现成应用，并无法实现其功能价值。因此，施工技术人员就要将基础创新建立在传统施工技术的基础上，在施工实践中实现技术升级。

（一）防水施工技术

防水施工主要是在裂缝部位实施防渗漏处理。在选防水材料的时候，要结合施工工艺，以做到复合防水、多道设防、节点密封。

目前的屋面方式普遍采用了聚合物水泥基复合涂膜的新型施工技术。在具体操作中，要处理好板缝和节点，分层次涂膜。当一层涂料干燥成膜后，才可以涂布后一遍的涂料，最上面的涂层要超过1毫米。涂膜防水层的收头不可以出现流淌的现象，更不可以堆积。

外墙防水采用加气砼砖墙的创新施工技术，即将钢丝网固定在不同材料之间的界面。当固定好钢丝网后，实施基面处理、抹灰层施工。砌筑的时候，要分次砌筑，注意使用干砖砌筑，不可以在砌筑的过程中浇水。做好后续防水施工工作，可以选用skk 水性超低污染氟涂料，涂刷在找平层上，大约为3毫米厚度。当涂刷完毕后，要即使淋水养护。

（二）钢筋的连接施工

钢筋的连接施工可以采用机械连接，也可以采用焊接的方式。为了对施工技术以有效控制，技术人员实施了技术创新。将接头面积控制在50%以下，主要涉及到的是受拉对象，诸如钢筋的梁类墙类以及板等等，在连接直螺纹的时候，利用钢筋进行连接，主要是利用了套筒连接放置于其两端的钢筋。套筒外所暴露出来的钢筋不可以超过1个。

结语：

综上所述，我国的建筑工程施工技术获得了较高的水平，但是与发达国家相比，还存在着一定的差距。建筑施工企业要长足发展下去，就要提高建筑施工质量，就要向技术要效益。建筑施工企业要提高技术创新水平，就要充分认识到创新的重要性，采取具有针对性的创新策略，以确保建筑施工技术水平实现整体性提升。

参考文献：

[1]张鹏宝.建筑工程施工管理工作的科学发展[J].陕西科技大学学报，2010（05）.

[2]张广振，李云钦.建筑工程施工质量管理措施[J].科技致富向导，2011（17）.

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一、物业管理纠纷的表现及其产生的原因

（一）物业管理纠纷的表现

物业管理起源于19世纪60年代的英国。1981年3月，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展。20世纪80年代，随着全国住宅小区的兴建，现代物业管理从香港传入我国内地。我国的物业管理行业是随着改革开放以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的。物业管理被誉为21世纪的朝阳产业，在经济发展、城市管理、精神文明建设和社区建设方面发挥着日益重要的作用。那么到底什么是“物业管理”呢？根据修改后的《物业管理条例》第二条之规定：“物业管理（propertymanagement）是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”①

但是，随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件也在逐年呈上升趋势，且案件纠纷的类型也呈现多元化。下面我们谈谈物业管理纠纷的表现；

1、物业管理纠纷类型多，且形式多样

物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。案件的类型主要有：（1）物业公司向业主追索物业服务费、水电费的纠纷，这类纠纷的数量较多；（2）维修公共部位费用分摊的纠纷；（3）小区停车位收费及其权属引起的纠纷；（4）业主违章搭建引起的纠纷；（5）业主在小区内人身和财产受到侵害或伤害引起的纠纷；（6）开发商与物业公司之间的物业管理承包合同纠纷；（7）业主或业主委员会选聘、解聘物业公司产生的纠纷；（8）业主诉房地产行政主管部门行政侵权纠纷；（9）业主或使用人要求物业管理公司赔偿在提供特约服务中所引起的纠纷；（10）物业服务企业与物业管理协会之间的纠纷等。为什么会产生如此多的纠纷案件呢？原因又何在呢？后面我们再详细分析。

2、物业管理纠纷案件逐年上升，标的额也不断增加

伴随着全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司的诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加，而物业管理纠纷也在逐年上升。以北京市各人民法院为例,据不完全统计,物业管理纠纷案每年都不断上升,诉讼标的额少则上万元多则几十万元.可见随着物业管理行业的发展，物业管理纠纷也在不断的上升，其原因有何在呢？

3、物业管理法律关系复杂

物业管理法律关系是众多法律关系的一种，它是指参与物业管理服务活动的各责任主体之间发生的符合物业管理法律、法规和政策规范，具有物业管理权利义务的社会关系。物业服务法律关系就是调整业主、物业使用人、业主委员会、物业服务公司、房地产开发商等责任主体之间在物业管理服务过程中依法产生或形成的权利义务关系。

（1）物业管理法律关系的主体就是物业管理法律制度所规定的，物业管理法律关系的参与人，包括物业公司、业主、业主大会及业主委员会、开发商、建筑商、房地产行政主管部门。

（2）物业法律关系的客体是物业管理法律关系的主体的意志和行为指向和作用的客观对象。包括三个方面：（1）物。物业管理服务的对象；（2）行为。《物业服务合同》所约定的物业管理行为引起的管理服务活动；（3）智力成果。包括小区、大厦的荣誉称号、奖状、奖品等。如：同升湖山庄被评为“国际花园社区金奖”，“湖南省优秀管理示范小区”。

（3）物业管理法律关系的内容是当事人之间的权利义务关系，也是物业管理法律关系的核心和关键要素，同是也是法律规范的核心内容。包括了业主的权利和义务、业主大会和业主委员会的权利和义务、物业管理公司按物业服务合同的规定而确定的权利义务、开发商在物业管理活动中的权利义务、政府及政府主管部门在物业管理活动中的权利义务、物业管理协会的权利义务。物业法律关系即涉及到业主与使用人之间的关系、业主或使用人与物业公司的物业服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到开发商与物业公司的物业委托合同关系、业主委员会与物业公司之间的委托管理关系，业主与业主委员会的关系，业主、业主委员会、物业公司与房地产行政主管部门的关系等。而在现实生活中物业管理纠纷属于新类型案件，在审判实践中又无现成的依据，物业管理立法又比较落后，这给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

以上是物业管理纠纷案件在日常管理与服务中的一些常见的表现，下面来具体

分析物业管理纠纷产生的原因。

（二）物业管理纠纷产生的原因

1、业主和物业的定位不清、服务不规范不到位

在法律层面上双方不能明确自己的主体身份，往往是谁主谁辅，谁上谁下。但是在社会层面上，人们由于受传统的思想影响，在观念上使的双方原本平等的合同法律关系产生了错位，而这种合同关系又体现在服务与被服务的关系上。但有些物业公司却发生了角色的错位，往往以管理者自居，以为物业管理公司突出的是管理而不是服务。再加上大部分物业公司是开发商自建自管的，自始就与业主有些对立。还有些物业公司是由房管部门转制而成的，他们在思想上还没有形成服务的观念，对业主提出的意见不是主动沟通、积极化解纠纷，而是态度强硬或者是相互推诿，造成了业主的不满。而对业主而言：业主对物业管理的正确观念和消费意识还没有完全树立起来。还有些物业公司缺少专业技术人员或技术不过关，对业主需要维修的东西，不能够给予及时的维修。如我们小区业主家的红外报警器坏了，业主就打电话到前台，物业公司也派人来查看了，把主机拆下来拿走了，但好长时间没有回应，后业主又打电话到前台询问，得知主机坏了，需更换。业主好大的火气，“为什么不早告诉我”。你们不搞好我就不交物管费。我认为物业公司对业主的求助要及时答复，不要一拖再拖，这样只会造成不愉快。还有大部分物业公司服务质量差、服务不规范、不到位，也引起了大量的纠纷。物管企业的财务收支不透明、侵占业主的公有收益甚至存在多收费、乱收费的现象。如本公司是一个国际花园社区，环境优美，到这里来拍婚纱照的特别多，物业公司就对这些专门负责拍照的照相社进行了收费，收的钱归了物业公司。我认为物业公司这样做侵犯了业主的权益，是违法的。

2、物业服务合同内容不规范

物业公司在和业主签订合同时合同的内容不够细化，且出现不平等条款。

（1）物业公司未尽充分的安全保障义务，造成业主人身或财产受到损失

如某小区的一位业主，今年8月初下班后将电动车停放在住房楼下的坪里，第二天上班时发现电动车被盗。并多次找物业管理公司要求赔偿损失，可物业公司的人说他们没有替我保管电动车的义务。根据该案例，该业主的请求缺少法律依据，很难得到法院的支持。根据《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十七条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。根据该案物业管理公司一般只对小区的安全负有日常管理的义务，其所承担小区安全防范的义务只是协助义务。同时，业主可与物业公司之间签订特定的保管合同或其他约定。《物业管理条例》第四十四条规定：“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定”。只有在这种情况下，物业公司对电动车才负有特定的保管义务，一旦丢失将承担相应的法律责任。故该案物业公司承担电动车被盗的损失责任缺乏法律依据。因此物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错即使有过错，这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。为此物业管理公司应当采取积极的应对措施，配齐安全防范设备及人员，加强安全防范义务。

从以上案件可以看出，由于物业公司疏于管理，未尽合理注意义务，小区内失窃等治安管理是常见的物业管理纠纷，而且业主在和物业公司签订物业服务合同时，对委托的事项、标准、权限、管理费收支、监督检查和违约责任等规定的少，或不明确。发生争议后，业主往往以财物失窃为由拒交管理费，物业公司以已履行了相关防范义务为由来进行抗辩。

（2）关于车库、车位的归属问题

如某小区的一块空闲场地被物业公司改造成了停车场，经小区业主委员会和物业协商，由物业公司管理并收取停车费，所收款项物业和小区业主三七分成，但需给业主停车一定的优惠。但后来物业公司并未兑现承诺，还擅自提高了业主停车费。双方纠纷不断，闹的不可开交。

在此之前，关于小区车库、车位的权属问题，法律上并没有做出明确的规定。这实际上是建筑物区分所有权、特别是业主共有相关制度在我国物权法立法上的缺位。在以往的生活实践中，我们看到，小区的车库、车位通常是开发商和物业公司通过出售、出租等方式处分小区车库、车位，并且取得收益，侵犯了业主的合法权益，这种不平等的条款应视为无效。根据《合同法》规定，物业公司在签订合同时，必须遵守国家的法律、法规，不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。必须在平等协商的基础上来确保业主或业主委员会行使物业管理权和委托权。根据《物权法》规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。建筑区划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或

者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。”②

3、物业行业标准不统一

我国现在的物业管理中大量存在质价不符，收费与服务水平不一致。“北京市消协于2005年首次对全北京市住宅小区物业管理的调查报告显示，在被业主评价为服务管理“差”的物业公司中，有数家公司为二级资质物管公司。服务与收费倒挂的现象并不少见，很多物业公司收着高级资质的物业费，却只干出低级资质的活。”③我国现行物业管理条例规定，价格和服务标准应相适应。尽管物业管理服务属于软性的行业，但对其服务质量的好坏优劣应该有个统一的标准，至少一个地区或同一个资质的应该有一个相同的服务标准，并将标准具体量化到每一个服务项目中。标准应由物业公司提出管理方案和管理预算，业主大会进行表决。故双方在合同中应把相应的机制以及服务标准约定清晰，避免纠纷出现时无所适从。

4、物业法律法规和规章制度不健全

由于我国物业管理行业起步较晚，发展不平衡，相关法律、法规制度也尚未完整、系统地建立起来，加上人们消费观念还没有完全转变过来，所以纠纷会不断发生，且在法律适用上比较困难。而现有的《物业管理条例》的规定又比较笼统，对现实生活中发生的纠纷，只能作为参照。新的《物权法》虽弥补了《物业管理条例》的不足，但还未实施，目前来说只是一个法律条文，它的可操作性还有待在日后的实践中进行检验。

二、我国物业管理法律规范的完善

以上分析了物业管理纠纷产生的几方面原因，基于物业管理纠纷的特殊性，业主与物业管理企业之间的矛盾在一定时期将是尖锐而不可避免的。下面来对解决物业纠纷提出自己的几点建议。

（一）明确双方定位、利益共享

在法律层面上，《物业管理条例》中已确认了双方是两个平等独立的民事法律主体，是平等的合同主体，不能简单的定位为谁上谁下，谁主谁辅。根据9月1日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，此次《条例》修改的一大亮点就是根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”改成“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”。这几个小小的名称变化，却表明了物业公司与业主的关系由原来的“管理”变成了“服务”。

一直以来，物业与业主之间的矛盾磨擦不断，这在很大程度上是因为物业和业主对自己的定位与双方的权责关系不明晰。变“管理”为“服务”，物业公司明确了服务的职能定位，业主明确了自己的权利义务，双方关系的处理也就有了明确的指导。同时物业管理企业与业主在物业管理活动中，要寻求双方的共同利益，建议在物业管理活动中推广“合伙经营”的理念，营造一种“合作伙伴”的氛围。让双方都能够清楚的认识到，双方在物业管理活动中，双方都处在同一个“利益共同体”中，是合作伙伴，应该同舟共济，互为依存，合作建立一个双方都接受的“利益共同点”。

有了“利益共同点”,双方只有彼此“互不设防”互相信任,真诚合作,才能达成共同目标.因此,建立一种互信机制是十分必要的.不论是物业的所有者,还是管理服务的经营者,达成共同利益原则是永恒的原则.不论是物业管理企业还是业主都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题，解决问题。在处理双方关系时，应本着“”的精神，采取包容，互让，友好的态度。

（二）规范合同内容，强化合同意识

物业公司和业主在签订合同时，应细化合同的内容，强化合同意识，为以后在服务过程中产生的纠纷提供可供判定的依据。

物业公司与业主之间的服务也要用合同来确定和保障，《条例》第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业公司订立书面的物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。所以，物业公司应加强安全防范，充分履行合理注意义务。并且物业公司可以与业主签订的保管合同或其他约定。根据《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定”。

同时，业主应增强合同意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循诚实信用的原则，在享受物业服务的同时，应按时交纳物业服务费的义务。物业服务合同是业主和物业公司明确各自的权利和义务的文本，也是物业纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判准则，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。所以，业主在签订合同时，应当在参考物业服务合同范本的同时，尽可能细化合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有法可依。在业主与物业公司发生纠纷时，物业公司应主动与业主进行沟通，作为共同利益的合作双方都必须有强烈的交流沟通意愿，在物业管理活动中应共同经营维护良好沟通环境，创造相互沟通的条件，以融洽双方彼此间陌生与误会，取得彼此间的认可和信任。因此，不管是物业管理企业，还是业主都有应重视和加强彼此间沟通，这样才能关系融洽，相互信任，和睦共处,尽可能通过沟通和解的方式来解决纠纷，避免矛盾的进一步激化。

（三）完善物业服务的行业标准

物业主管部门要建立物业服务的行业标准，构建多档次的服务标准体系，加强物业公司的资质等级管理,并且实行资质等级与服务标准和收费成正比。物业主管部门要不定期的对物业公司进行考核，来规范其资质等级标准。物管协会要充分发挥其行业指导调和功能和“桥梁”作用。劳动行政主管部门也要加大对物业管理人员的职业资格准入制度检查的力度，来规范其人员的招聘的标准。价格主管部门应根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业收费标准。同时要大胆借鉴中国香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验来探索适合我国国情的物业管理模式，建设专业化、标准化、规范化、国际化的管理新思路，推出“一体化服务”、“酒店式服务”等，使其成为一流的精英团队。

同时，建议成立一个具有评估、监测功能独立机构，其机构成员的人选由政府主管部门，物业管理行业的专家和物业管理协会的人员。其职责主要是提供对物业服务标准、物业公司的资质等级、物业管理费的分级收取的评估、监测等服务。并且和物业相关部门相互配合，来保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明度。这样将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使物业管理行业不断的向前发展。

（四）加强物业管理立法、宣传与监督

加强物业管理立法势在必行，到目前为止我国尚没有统一的物业管理法规,而现有的《物业管理条例》规定又比较笼统，对现实中的具体问题缺乏可操作性。备受关注的物权法的公布，必将给物业管理行业带来巨大的影响。新《物业管理条例》也即将实施，9月1日，国务院颁布了《关于修改〈物业管理条例〉的决定》，新《物业管理条例》与《物权法》相适应，新《条例》更加注意业益的维护。如：在业主委员会的成立、业主对一些事项的决定和业益的保护等几个方面对原有的《物业管理条例》作了重要的修改，并且明确了物业公司“服务”的职能定位。

在《条例》的修改中很多地方都与物业公司的这种职能转变有关，比如说《条例》规定，物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

新的《条例》更加注意业益的维护。根据修改后的《条例》，选聘和解聘物业服务企业，只要经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数1/2的业主同意就可以了，这为业主更换不满意的物业公司提供了便利，大大提高了业主的自主性。《条例》还规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。这样就能够避免各种私搭乱建行为的发生，有效地维护全体业主的利益。

新修改的《条例》和《物权法》将从10月1日始实行。笔者认为，从目前我国物业管理的对象来看，不仅有建筑物、公共场所和设施，同样也有人员的管理，建议我国进行专门的物业管理立法模式较为实际。其调整的特殊社会关系，应当以《消费者权益保护法》的模式来加以专门的规范和确定。

随着有关物业管理立法不断健全，当业主和物业公司在发生纠纷时，便有法可依，使纠纷得到了有效、合理的解决。同时我们认为要改变物业管理费的包干制收费模式，形成市场竞争制收费模式。

其次，建议在物业管理行业中引入保险机制来转嫁风险。因为物业管理是一个服务行业，即要给业主提供专业化的服务，又要对小区的公共设备和设施进行维护和管理，在管理与服务中，面临着诸多的风险。如：小区停放的车辆被盗或被划破等。这些事故的发生都会给物业公司的日常管理带来许多麻烦，并由此产生经济上的赔偿责任和无休止的纠纷。而保险的作用恰好是为了转嫁风险，当保险公司来处理风险事故时就可以为物业公司承担经济上的赔偿责任。这样可以减少物业公司与业主之间的矛盾纠纷。所以我们要借签外国的保险机制在物业公司的运作的经验和好处。北京物业管理协会经过半年的市场调研，研发出了物业服务公司的专项险种——《物业管理责任险》。该险种比原来的范围扩大了，列明了风险责任，在出现风险事故时责任划分非常的分明，避免了因此而产生的纠纷，同时也使业主和物业公司之间的关系得到了和谐发展。

同时，也要加大物业管理法律法规的宣传力度，增强业主和物业使用人的法律知识，在其权益受到侵害时能够拿起法律的武器来维护自己的权利。再次，法律的监督一定要到位，这样才能避免不正当竞争行为的发生，建立公平、公正的市场竞争秩序，来促进物业管理行业的有序发展。

总之，物业管理是一个新兴的，充满竞争的朝阳产业。物业管理企业只有在不断的竞争中脱颖而出，占据有利的市场地位，才能不断发展，不断壮大。同时也要充分发挥行业自治的作用，依法治理物业管理市场，制止不正当竞争行为，完善物管协会内各项制度，章程，从宏观方面维护各公司的利益。国家立法机关也要加大物业管理的专门立法，当发生纠纷时有法可依，不断减少物业纠纷的发生，最终使“业主能够溶于物业公司的服务之中，物业公司的服务能够溶于业主之中”。

1.《中华人民共和国物业管理条例》,中国法制出版社.第1页

2.张海港：《物业教育资讯》，北京亚太阳能教育发展研究院物业管理研究中心，2007年4月,第12页

3.《中华人民共和国物权法》,中国法制出版社.第30页

参考文献：

1.朝法宣：《如何解决物业管理纠纷》，载中国法院网，2006年9月

2.张海港：《物业教育资讯》，北京亚太阳能教育发展研究院物业管理研究中心，2007年4月

3.张海港：《物业教育资讯》，北京亚太阳能教育发展研究院物业管理研究中心，2007年1月

4.劳动和社会保障部就业培训指导中心编写：《物业管理师》，中央广播电视大学出版社会性2004年第3版

5.张哲：《物业纠纷的膨胀法律为何难解》，载《法制日报》2006年4月18日第8版

6.周四新：《完善我国物业管理立法的构想》，载《财经理论与实践》2000年2期

7.湖南省房地产协会物业管理专业委员会,《湖南省物业管理论文汇编》,2005年12月

8.温平：《浅议物业管理之纠纷》，载《实践与探索》，2004年第20期

9.肖文明：《物业管理纠纷法律维权》,载中国法院网,2007年7月20日