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1 临床表现
1.1 睡眠打鼾 随着年龄和体重的增加,打鼾症状可逐渐增加,并出现反复的呼吸短暂停止现象,一般在仰卧位时加重,严重者可出现夜间憋醒现象。
1.2 白天嗜睡 轻者表现为困倦、乏力、对生活工作无明显影响;重者可出现不可抑的嗜睡,在谈话甚至驾驶过程中出现入睡现象。患者入睡很快,睡眠时间延长,但醒后精神状态无明显恢复。
1.3 记忆力减退,注意力不集中,反应迟钝,晨起后头疼、血压升高、口干、常有异物感。病程较长的患者可出现烦躁、易怒或抑郁等性格改变。
1.4 儿童患者出现遗尿、注意力不集中、学习成绩下降、生长发育迟缓、胸廓发育畸形等表现。
2 围手术期护理
2.1 术前护理
2.1.1 心理护理 患者白天嗜睡,工作效率低下,睡眠状态紊乱,对手术存在不同程度的焦虑、紧张、恐惧心理。针对患者对手术不同的认知评价,进行心理干预,解除其心理障碍,消除心理负担[2]。术前向患者耐心讲解OSAHS的基本知识,手术的基本方法及预后,使患者在良好的心理状态下接受手术。
2.1.2 加强睡眠护理 在整个疾病的治疗过程中应贯穿睡眠护理,夜间应加强巡视,患者采取侧卧位睡姿,减轻或缓解阻塞症状,预防夜间呼吸骤停。同时密切观察病人呼吸情况及生命体征,进行24小时持续心电监护,慎用中枢神经系统抑制药,以免患者出现睡眠窒息。
2.1.3 术前健康教育 向患者讲解手术前术后的各种注意事项,如避免药物的不良反应和烟酒的刺激,进行睡眠检测的重要性。
2.1.4 术前准备 协助病人做好各项辅助检查,讲解各项术前注意事项。
2.2 术后护理
2.2.1 保持呼吸道通畅 预防窒息,给予24小时心电、血氧监护。
2.2.2 并发症观察及护理 ①观察伤口出血情况:患者入睡后应严密观察有无频繁的吞咽动作,按照医嘱给予止血药。手术当日颈部及下颌置冰袋冷敷,减少渗血。②暂时性鼻咽反应的护理:术后切口局部肿胀造成患者进食饮水时发生暂时性鼻咽反流,指导患者在病情允许情况下,尽早开始吞咽动作的训练,以促进咽部肌群功能恢复,防止伤口挛缩。
2.2.3 疼痛的护理 腭咽成形术后咽痛较剧烈,术后可使用镇痛泵,并给予颈部冰袋冷敷,分散患者注意力,有利于疼痛的缓解。
2.2.4 饮食指导 术后6小时鼓励患者进食少量冷流质食物,少量多餐,适当补充水,电解质及营养,增强机体抵抗力。术后3d内食温凉无渣流质饮食,以后逐渐进食半流质至软食,术后2周内禁食粗硬及刺激食物。
2.2.5 保持口腔清洁 防止伤口感染,术后必须对口腔予以重点护理,及时擦洗口腔血痂,保持口腔清洁和伤口清洁,同时给予抗炎处理,防止伤口感染。
3 出院指导
告知患者出院后应合理安排饮食,控制体重增长,戒烟酒,生活有规律,避免过于疲劳,保持口腔清洁,睡眠时取侧卧位,指导家属注意观察患者夜间睡眠时鼾声、呼吸情况,3个月后自查,以提高OSAHS的远期疗效。
[中图分类号] R614 [文献标识码] C[文章编号] 1674-4721(2011)07(a)-078-02
以往的上肢手术只单独施行一种臂丛神经阻滞入路,通过临床观察,镇痛不全、止血带反应发生率高,神经损伤偶有发生,麻醉效果欠佳。近年,笔者开始对臂丛神经阻滞进行临床研究,根据上肢神经分布特点,采取联合臂丛神经阻滞入路,以解决单纯臂丛阻滞入路在上肢手术中阻滞不全的问题,取得了满意效果。现报道如下:
1 资料与方法
1.1 一般资料
选择本院2006年3月~2010年12月收治的200例上肢手术患者,年龄16~60岁,体重50~80 kg,其中手部手术160例,前臂手术40例;麻醉前30 min常规肌注苯巴比妥0.1 g、长托宁1 mg。将患者随机分成两组,每组100例,Ⅰ组为对照组,单纯臂丛神经阻滞(肌间沟阻滞50例、腋路阻滞50例),Ⅱ组为观察组,同侧臂丛联合阻滞。
1.2 麻醉方法
Ⅰ组所有患者均采用利布复合液(2%利多卡因15 ml+0.75%布比卡因5 ml混合液)行神经阻滞;Ⅱ组所有患者均采用利布盐水复合液(2%利多卡因15 ml+0.75%布比卡因5 ml+0.9%氯化钠溶液20 ml混合液)行神经阻滞。
1.2.1 肌间沟臂丛神经阻滞[1]:去枕仰卧位,头偏向对侧,手臂贴体旁,手尽量下垂,显露患者颈部,先让患者抬头显露胸锁乳突肌的锁骨头,在锁骨头后缘可触及一条小肌肉即前斜角肌,前斜角肌的外缘可触及一条大小相同的肌肉即中斜角肌,前中斜角肌之间的凹陷即为肌间沟。如遇肥胖及颈部活动受限患者,可在环状软骨水平与颈外静脉交叉点的内侧和外侧进针,针尖稍向同侧方向推进,所用针具为一次性静脉输液针头(6.5#)直到出现突破感或确定针已位于肌间沟内回抽无血及脑脊液,然后缓慢推注入局麻药物。Ⅰ组注入利布复合液20 ml,Ⅱ组注入利布盐水复合液20 ml。
1.2.2 腋路阻滞:患者仰卧,头偏向对侧,患肢外展90°,屈肘90°,前臂外旋,手背贴床,呈“行军礼状”。先在腋窝处触及腋动脉搏动,再沿动脉走向向上触及胸大肌下缘腋动脉搏动消失处,略向下取动脉搏动最高点为穿刺点,左手中指、食指按在腋动脉上作为指示,右手持一次性注射针头(6.5#)沿动脉下缘斜向腋窝方向刺入,穿刺针与动脉呈30°夹角缓慢推进,直到出现刺破感,改变穿刺针与动脉呈45°夹角缓慢推进0.2~0.4 cm,松开穿刺针,针柄可随动脉搏动而摆动。Ⅰ组注入利布复合液20 ml,Ⅱ组注入利布盐水复合液20 ml。
1.3 统计学方法
采用SPSS 14.0软件包进行单因素方差分析,计数资料采用卡方检验,以P
2 结果
Ⅰ组100例患者中,30例由于疼痛需辅助静脉镇痛药物才能完成手术,有效满意率为70%。Ⅱ组100例患者中,有4例由于过度肥胖而麻醉效果欠佳,需辅助静脉镇痛药物外,其余患者手术过程平稳,麻醉满意率为96%。两组麻醉满意率相比,差异有显著统计学意义(χ2=11.98,P
3 讨论
单纯臂丛阻滞应用于上肢手术有时效果很不理想,特别是对于需长时间应用止血带操作的患者,需要辅助大量的镇痛、镇静药物,从而增加了麻醉的危险性,上肢的神经分布是C5~8及T1脊神经前支支配,在施行臂丛神经阻滞并同时使用止血带进行上肢手术操作,术后出现了相应的肢体一定部位的神经功能障碍,应考虑麻醉与手术两种因素的可能,再进行穿刺时,为了阻滞效果的可靠,以往反复寻找神经异感或注入高浓度的局麻药物是临床普遍的做法。现在大的综合医院采取神经刺激仪定位或超声定位,基层医院由于条件限制很难推广[2]。因此临床上臂丛阻滞也增加了对神经损伤的危险,发生损伤的原因可能有[3]:①穿刺针直接刺入神经干;②药物注入神经鞘膜内压力过高致神经缺血;③穿刺部位出血粘连;④药液中加入肾上腺素[4]。另外单纯肌间沟阻滞往往尺神经阻滞不全,有误入椎动脉、硬脊膜外腔、蛛网膜下腔及造成气胸的危险,注药过快或单次容量过大可阻滞喉返神经及星状神经节。单纯腋路阻滞局麻药物中毒发生率增加,上臂麻醉效果欠佳,止血带反应率高[5]。因此低浓度局麻药物联合阻滞可增强麻醉效果,降低临床麻醉风险,稳定手术中患者的生命体征,是一种值得推广的麻醉方法。
[参考文献]
[1]庄心良,曾因明,陈伯銮.现代麻醉学[M].3版.北京:人民卫生出版社,2003:1056-1057.
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[3]王幸巧,古小娜,李志平.肌间沟与腋路联合臂丛神经阻滞与单纯肌间沟臂丛神经阻滞的临床比较[J].河南外科学杂志,2006,12(1):16-17.
中图分类号 R783.5 文献标识码 B 文章编号 1674-6805(2016)16-0139-03
doi:10.14033/ki.cfmr.2016.16.073
埋伏牙也称未萌牙,多见于儿童上颌前牙。据临床调查显示,上颌前牙埋伏阻生发生率达2%以上[1]。前牙为牙列中排列中线,直接关系人们的面型协调性、撕裂功能以及面貌美观度等。因此,如何有效地矫治儿童埋伏阻生牙,对促进患儿面部容貌、口腔功能以及心理健康的改善有重要的意义和价值,也是临床医师探讨的主要问题。埋伏牙形式复杂,为临床治疗和复位带来一定的困难,近来临床研究发现外科手术与正畸牵引联合矫治儿童埋伏阻生牙具有良好的效果[2],因此,为了探讨外科手术与正畸牵引联合矫治儿童埋伏阻生牙的临床效果和价值,以笔者所在医院收治的儿童埋伏阻生牙患儿作为研究对象,取得了满意的效果,现报告如下。
1 资料与方法
1.1 一般资料
选取2013年6月-2015年2月笔者所在医院收治的400例患儿,将其随机分为两组,对照组200例,采用外科导萌治疗,男102例,女98例,年龄5~11岁,平均(6.7±1.3)岁;52例为萌出道异常,48例为间隙不足,46例为易位牙,54例为多生牙。观察组200例,采用外科手术与正畸牵引联合矫治,男101例,女99例,年龄5~11岁,平均(6.6±0.7)岁;58例为萌出道异常,42例为间隙不足,52例为易位牙,48例为多生牙。两组患儿一般资料比较,差异无统计学意义(P>0.05),具有可比性。
1.2 方法
1.2.1 观察组 术前正畸治疗,采用方丝弓固定矫治器术前正畸2~3个月,整平、排齐牙弓,开拓间隙,在牙弓上将埋伏牙间隙留置,要充分保持埋伏牙能够进入牙弓,然后行手术治疗,进行患牙定位,利用口腔颌面部曲面断层扫描和牙片,根据埋伏牙牙冠位置,选择唇侧或腭侧手术入路,在牙槽嵴顶作弧形切口,向上翻开粘骨膜瓣,达埋伏牙高度,将骨及部分囊壁去除,并使埋伏牙牙冠充分暴露,为患儿充分止血,粘带结扎丝的托槽,将创面关闭,根据埋伏牙所承受的牵引需要,从合适的粘骨瓣位置空出结扎丝,牵引导萌。根据埋伏牙阻生方向以及邻牙关系,行正畸牵引治疗,牵引力约为60 g,术后正畸治疗3~6个月,待出龈后,将托槽更换,并将牙更排齐。须注意的是牵引过程中要把握力度和方向,避免邻牙受到损伤。
1.2.2 对照组 单纯行外科导萌手术治疗,实施局部麻醉处理,将腭侧、唇侧切开,凿除埋伏牙表面骨质,充分暴露牙冠,按照手术前设计方向去除埋伏牙萌出阻力,然后行局部压迫止血,于牙冠上粘结带有0.2 mm结扎钢丝的舌侧扣,将切口缝合,结扎钢丝游离端由萌出道牵引并固定在主弓丝上。
1.3 观察指标与疗效评价标准
观察两组患儿治疗成功率和二次手术率。疗效评价标准,治疗成功:患者埋伏牙已经同,活髓,无明显松动,牙龈形态美观,牙周拳头上良好;治疗无效:患者埋伏牙出现轻度松动、牙列紊乱、牙髓坏死、牙龈肿胀[3]。
1.4 统计学处理
采用SPSS 20.0软件对所得数据进行统计分析,计量资料用均数±标准差(x±s)表示,比较采用t检验;计数资料以率(%)表示,比较采用字2检验。P
2 结果
2.1 两组治疗成功率比较
治疗后,对照组46例牙列紊乱,4例牙髓坏死和5例牙龈肿胀,治疗成功率为72.5%(145/200),观察组2例牙髓坏死,3例牙龈肿胀,治疗成功率为97.5%(195/200),两组比较差异有统计学意义(P
2.2 两组二次手术率比较
对照组26例患儿行二次手术,二次手术率为13.0%,观察组3例患儿行二次手术,二次手术率为1.5%,两组比较差异有统计学意义(P
3 讨论
埋伏牙为牙齿发育异常的一种症状,在临床上较为常见,埋伏牙埋伏阻生原因之多,如牙弓间隙不足、乳牙滞留、乳牙早失或者是牙根发育畸形、乳前牙外伤、牙龈纤维性增生、牙胚位置异常、唇腭裂、全身性疾病等,多见于儿童上颌前牙。上颌前牙埋伏阻生患儿占正常人群的1%以上[4]。埋伏牙对人们的面型协调、面貌美观度、撕裂功能等都有着直接的影响,并对患儿的面部容貌、口腔功能以及心理健康改善有一定的影响,因此,如何有效地矫治儿童埋伏阻生牙就成这临床医师探讨的主要问题。埋伏牙形式复杂,为临床治疗和复位带来一定的困难,以往临床多采用为患者行局部麻醉将埋伏牙拔出,并对其进行修复,但是这种治疗方法对患儿造成了极大的创伤,而且治疗周期长,需要患儿承受较大的痛苦,随着现代临床诊断技术和治疗水平的提升,外科手术与正畸牵引联合矫治在儿童埋伏阻生牙治疗中得到了广泛推广与应用,多数的埋伏牙均被保留,并且得到有效治疗,恢复正常。埋伏牙阻生的发病原因复杂,患儿的局部因素和全身因素均会可能发病,因此,在治疗埋伏牙时,需要对患儿发育进行全面了解,进而选择合适的治疗方法,以实施针对性的有效治疗。
关于埋伏牙传统临床认为,只需要去除萌出的软硬组织,便可自行萌出,但是若埋伏牙若缺乏必要处理,并不能萌出到位,因此,正畸牵引治疗是就显得尤为重要[5]。如本组研究中,治疗后对照组46例牙列紊乱,4例牙髓坏死和5例牙龈肿胀,治疗成功率为72.5%,观察组2例牙髓坏死,3例牙龈肿胀,治疗成功率为97.5%,两组比较差异有统计学意义(P
总而言之,患儿就诊时,其埋伏阻生牙大多数牙根已经发育完成,因此多不能够自行的萌出,如果不进行处理,则可能导致其相邻牙相互拥挤以及拥错和牙根的吸收。患儿前牙的埋伏阻生如果不能够萌出到其正常的牙位,则可以造成患儿牙列的畸形;而埋伏阻生牙也可能压迫其邻近牙的牙根导致牙根吸收;虽仅少数患儿能够形成含牙的囊肿,进而造成其颌骨的破坏。外科手术与正畸牵引联合矫治儿童埋伏阻生牙,能够有效地清除埋伏萌出道阻力,减少二次手术发生率和并发症发生率,手术创伤小,并且较易牵引到位,同时牙周附着均良好,经前方牵引后,整体移动患儿前牙向前,从而获得充足间隙,不但能够明显的改善了患儿其反牙合关系,是一种理想的矫治方法,值得临床推广与应用。
参考文献
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第一条 委托事项
1) 项目名称:“世博通讯城” ;
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第二条 费用及结算方式
1) 招商佣金: 1个月租金 ;((((每半个月提取一次招商佣金)
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4、甲方所有相关部门应积极配合乙方的工作;
5、对于甲方洽谈中之客户名称及相应条款应及时向乙方汇报,以增加招商之透明度;
6、若乙方已洽谈上报之商户因某种原因直接与甲方进行商务接洽,甲方有义务通知乙方继续跟进。若甲方违反此项规定且该商户成交入驻,则甲方须按应付佣金的全额向乙方支付该佣金;
7、如乙方在已引入商户等待签约期间,甲方在未通知乙方、且未说明其原因的情况下就同一铺位与另一商户签约,则甲方须支付该铺位应付佣金的_____%给乙方作为补偿;
8、如甲方因自身原因频繁、大幅更改定价,而导致乙方人力、物力大量消耗、且工作无法实施,乙方有权要求给予乙方相应补偿,或就本合同制定一次性补偿费为____________元;
9、若甲方或与之相关人士欲入驻本项目,则甲方应提前通知乙方,乙方根据项目总体要求对该商户进行入驻评定,并最终做出成交决定,成交后甲方应向乙方支付佣金的1/2作为服务费;
10、本合同约定外的事项,如有需要,乙方要求甲方确定相关标准并签字确认,甲方拒绝的,乙方自行处理产生的后果由甲方承担。
(二)乙方:
1、乙方在招商活动中必须严格执行我国的有关招商政策;
2、乙方不得以甲方名义进行与招商无关的经济社会活动;
3、乙方在招商活动中应保守甲方的招商秘密,不得向第三方透露;
4、制定计划书(包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等);
5、按照甲乙双方谈定的条件,在委托期内,进行相应工作;
6、乙方在销售/租赁过程中,应根据甲方提供项目的特性和状况 向客户作如实介绍,尽力促销、不得夸大、隐瞒和过度承诺;
7、乙方应按约定提交相关文件资料;
8、本案项目租赁面积及价格情况应按月统计,计算统计时间是每月_____日,乙方应自行统计并制表交于甲方签字确认;
9、当因招商需要,低于招商底价招商时,乙方应征得甲方书面同意后,与客户签订合同;
10、如甲方定价与市场偏离较大,且导致对乙方招商任务的把握度出现问题,则乙方有权将合理的市场依据作为调整定价之支持提交甲方,如甲方仍不予采纳,则双方应在友好协商下将乙方佣金及任务重新调整作为双方合作的基本支持;
11、乙方招商期限以及进度因特殊原因(如国家及集团的节假日、不可抗拒的外力因素如地震、暴风雨等)影响,甲方应适当顺延其时间。
八、违约责任:
1、乙方销售租赁招商过程中,仅由于甲方原因造成乙方销售租赁招商进度受影响,甲方应承担相应责任:委托期限视乙方受影响程度,相应顺延;
2、因客户原因,对合同违约,乙方不负责任;
3、若一方违反本合同约定,应赔偿另一方因此受到的所有直接和间接的损失;
4、在销售租赁招商期间,双方均无违约情况下,双方不得未经对方同意而将本合同一切权利义务转让他人,否则守约方有权选择要求违约方停止违约行为并支付违约金_____ 万元并得解除本合同;
5、甲方确认本案指明的面积如由乙方独家,非经乙方书面同意,甲方不得自行招商或委托第三方招商,否则乙方有权选择要求甲方停止违约行为并支付违约金_____万元并得解除本合同;
6、客户已签定销售、租赁合同并支付首期款项后,因甲方原因而退房,甲方仍应向乙方支付合同规定的相关费用;
7、 除本合同及其附件另有约定外,甲乙双方中任何一方如中途提出终止本合同履行,须经对方同意。否则视为违约,应承担违约金人民币_____万元整;
8、如甲方无故延迟支付乙方佣金超过____ 个工作日, 则乙方有权停止提供服务,乙方有权按____ 元/日的标准计算并收取违约金,同时追索甲方所欠费用。
九、本合同的解除与终止条件:
(一)甲方可随时通知乙方解除本合同,但应作出相应补偿;
(二)在合同有效期限内,乙方非经甲方同意不得提前解除本合同;
(三)有下列情形之一的,合同权利义务终止:
1、项目可招商面积全部招商完毕的情况下,本招商服务合同自动终止;
2、在合同到期时,双方若同意终止本合同,双方应通力合作妥善处理终止合同后的有关事宜,结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一旦终止,双方的合同关系即告结束;
3、本合同因一方违约或因一方擅自改变本合同,双方的合同关系即告结束;
4、法律、法规规定合同终止的其他情形;
5、守约方依据本款规定解除合同,并不影响其追究违约方的违约责任的权利。
(四)特别保密条款
1、未经合同对方书面同意,任何一方对本合同和各方相互提供的资料、信息(包括但不限于商业秘密、技术资料、图纸、数据以及与业务有关的客户的信息及其他信息等)负保密责任, 并不得向任何人披露上述资料和信息, 但正常履行本合同荐下义务的除外;
2、保密条款具有独立性,不受本合同的终止或解除的影响。
十、附则:
1、本合同的附件是本合同不可分割的一部分,与本合同具有同等法律效力;
2、本合同若有未尽事宜,甲、乙双方可签订补充合同,补充合同是本合同不可撤销的一部分,具有同等法律效力;
3、本合同的订定、解释、履约和争议解决均采用中华人民共和国法律。凡甲、乙双方因本合同发生的一切争议,应先友好协商解决,如协商不能解决,应向本案项目所在地人民法院提起诉讼;
4、本合同经甲、乙双方代表签字盖章后生效;
5、本合同一式两份,甲、乙双方各执一份,均具有同等法律效力。
甲方(盖章):_________
代表人:_______________
时间:______年____月____日
地点:__________________
乙方(盖章):_________ 代表人:_______________ 时间:_____年____月____日 地点:__________________
商业招商合同书范文三甲方: (以下简称“甲方”)
乙方:连云港博思堂房地产营销策划有限公司 (以下简称“乙方”)
根据《中华人民共和国合同法》等相关规定,甲乙双方依据诚实信用、平等互利的原则,经协商一致,订立本合同。
第一条:委托标的及委托时间
1.甲方委托乙方进行 金鹰天地广场项目(以下简称“委托项目”)的____区编号______铺位建筑面积______平方米(具体以国土部门最终查账面积为准)的商业招商。本合同的委托项目是确定的,不因项目任何名称的改变而影响本合同的履行。
2.合同有效期内甲方不再委托其它人此铺位招商工作,但甲方可以视情况参与招商过程。
3.本合同委托项目的委托期限自 年 月 日至 年 月 日止。合约期满,如需续约由甲乙双方另行协商签订合同。
第二条:委托内容
1. 委托项目的招商范围:餐饮、娱乐、零售、服务配套等,乙方在进行招商过程中,意向商家的业态需提前向甲方报备。
2. 双方约定:
1) 委托项目的租金标准价为________元/月/平方米(建筑面积),意向商家的议价租金高于标准价时,乙方有权自行确定是否接受;意向商家的议价租金低于标准价时,由甲方决定是否成交。
2) 委托项目的租赁标准期限为_______年,意向商家的议价租赁年限低于标准年限时,乙方有权自行确定是否接受;意向商家的议价租赁年限高于标准年限时,由甲方决定是否成交。
3) 委托项目的租赁免租期标准期限为_____月,意向商家的议价免租期标准期限短于标准期限,乙方有权自行确定是否接受;意向商家的议价免租期标准期限长于标准期限,由甲方决定是否成交。
第三条:成交确认、费用及支付方式
1. 委托项目成交确认:
1) 承租方与有权就该套物业签订合同的民事主体签订合作意向书或租赁合同或其他能表明租赁关系成立的任何合同性质的协议视为招商成交,由乙方完成的招商(包括加盟或合作等方式签订合同视为招商成功),甲方须按本条第(二)款的约定给付乙方委托费用。
2) 乙方每桩招商的成交,甲方须按其预租合同或租赁合同载明的全部租期内平均月租金(租金总额除以租赁总月份之得数,免租期除外)的 倍支付乙方佣金。即:佣金=租赁合同内租金总额/租赁总月份(平均月租金)× 个自然月
3) 佣金结算
a.定金支付佣金结算,当签订租赁意向书时,商家所交定金需打入乙方指定账户,定金额即为甲方应支付佣金额,待租赁合同签订后,乙方开服务业发票至甲方,甲方开具租赁发票至商家。
乙方帐户为:
单 位: 连云港博思堂房地产营销策划有限公司
开 户 行: 中国工商银行连云港海昌路支行
帐 号: 110010509000053052
b.若无定金产生,需在招商成交的三个工作日内,甲方将佣金支付至乙方的帐号中。
第四条:违约责任
甲方如未按合同约定支付乙方委托费用,则甲方应向乙方支付滞纳金,滞纳金每日按滞纳金额的0.5%计算。如甲方自应支付委托费用之日起30日内仍未全额支付委托费用的,乙方可单方面解除合同,甲方应于合同解除后的20日内支付全部应付的委托费用给乙方。
第五条:其他
(一) 双方因本合同发生纠纷应协商解决,协商不成的,应向签约地人民法院提起诉讼。
(二) 本合同未尽事宜另行协商,协商达成的协议与本合同具有同等效力。
(三) 本合同履行期满,乙方有优先续约权。
(四) 本合同一式三份,双方授权代表签字,并加盖公章后于 年 月 日起生效,甲方执一份,乙方执两份。
甲方: 乙方:
法定代表人: 负责人: 国籍:
身份证: 护照: 营业执照注册号: 其他:
通讯地址:
邮政编码: 联系电话: (手机) ;
人: 国籍:
身份证:护照:营业执照:注册号 其他:
通讯地址:
邮政编码: 联系电话: (手机) ;
承租人(以下简称乙方)
【法定代表人】【负责人】: 国籍:
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【其他: 】:
通讯地址:
邮政编码: 联系电话: (手机) ;
【人】: 国籍:
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【其他: 】:
通讯地址:
邮政编码: 联系电话: (手机) ;
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律、法规的规定,甲乙双方在自愿、平等、公平和诚实信用的基础上,经协商一致,就乙方承租甲方可依法出租的房屋事宜,签订本合同。
一、出租房屋基本情况
(一)房屋坐落:
(二)该房屋权属证明名称: 编号:
(三)该房屋建筑面积: 平方米,套内建筑面积: 平方米。
(四)该房屋权属证明记载用途: .
(五)该房屋现有装修及设施设备情况,由甲、乙双方分别在本合同附件中列明。除双方另有约定外,该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验证凭据。
二、租赁期限
(一)该房屋租赁期限共 个月,自 年 月 日至 年 月 日止。
(二)租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期交还。乙方需要继续承租该房屋的,则应于租赁期届满前 日通知甲方。
三、租金及支付方式
(一)该房屋租金为: 元/(月季半年年);本合同期内租金总额为: 元。(大写: )
(二)该房屋租金支付方式:
四、押金及其他费用的约定
(一)甲方交付该房屋时,乙方应向甲方支付房屋租赁押金。押金为 元(大写: )甲方收取押金后应向乙方出具收款凭证。
(二)租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯费用由 方承担;有线电视、物业管理费用由 方承担。
(三)租赁期内,因该房屋租赁产生的税费按国家法律、法规规定承担。
(四)租赁期满或合同解除后,甲方应退还乙方支付的房屋租赁押金。
(五)其他约定:
五、成交方式
甲乙双方系通过以下第 种方式成交。
(一)自行成交。
(二)房地产经纪机构成交。提供服务的房地产经纪机构名称为:
备案证书号为: 通讯地址: 邮政编码: 联系电话:
提供服务的房地产经纪人员职业资格为 注册证号
六、关于房屋转租与出售的约定
(一)未经甲方书面同意,乙方不得将房屋转租、转借他人。
(二)租赁期间,甲方出售该房屋的应在出售前 日书面通知乙方,在同等条件下,乙方有优先购买权。
七、关于甲方交房的约定
(一)甲方应于 年 月 日前将房屋按约定条件交付给乙方。《现有装修、附属设施及设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。
(二)甲方延迟交房超 日的,乙方有权单方解除合同。乙方要求继续履行合同的,合同继续履行,甲方自约定交房时间之日起至实际交付房屋之日止,向乙方每日按已付租金的 %支付违约金。
八、关于乙方付款的约定
(一)乙方应按本合同第三条的约定向甲方如期支付租金。
(二)乙方未按约定时间支付租金超 日,甲方有权单方解除合同。甲方不解除合同的,乙方应向甲方按应付租金的 %支付违约金。
九、其他约定
(一)租赁期内,甲方应保障该房屋及其附属设施处于正常使用的状态,并承担乙方正常使用下房屋及附属设施损坏或故障的修复义务;甲方不承担房屋的维修义务,致使乙方无法正常使用房屋及附属设施的,乙方有权单方解除合同;对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修义务。
(二)乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用,致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的,乙方应负责维修或承担赔偿责任;乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒绝赔偿的,甲方有权单方解除合同。
(三)在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批但未核准前,乙方不得擅自改变房屋用途。不得在该房屋内进行违反法律法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为。乙方擅自改变房屋用途,甲方有权单方解除合同。
(四)租赁期内,甲方提前收回该房屋或乙方提前退租的,应提前 日通知对方,并按月租金的 %向对方支付违约金,属甲方违约的甲方还应退还相应的租金。
(五)租赁到期或合同解除后,乙方应将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交还给甲方,乙方应当保证该房屋附属设施、设备、装饰装修保持良好,结清应由乙方支付的相关费用。
(六)甲方保证已如实介绍该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况,出租该房屋不违反国家法律法规的相关规定及有权决定此租赁事宜。乙方保证已对上述房地产作充分了解并实地看房,对该房屋现状无异议,愿意租赁该房屋。
(七)经甲、乙双方协商一致,可以解除本合同。
(八)关于租赁期间房屋被征收的约定:
十、登记备案
甲乙双方自本合同签订之日起三十日内,由甲乙双方共同 甲方 乙方按相关规定向房屋所在地房地产行政管理部门申请办理房屋租赁登记备案。
租赁期内,房屋租赁登记备案内容发生变更的,甲乙双方应当在十日内,到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案变更手续。
租赁期满房屋续租或者租赁终止的,由甲乙双方共同 甲方 乙方在期满后三十日内到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的延续或者注销手续。
十一、争议的解决方式
甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议的,应协商解决;协商不成的,可依法选择:向人民法院起诉 向重庆仲裁委员会申请仲裁。
十二、补充约定
十三、附则
(一)本合同所列地址为各方准确联系地址,相关文书送达到该地址,即视为送达给其本人。任何一方地址变更,应及时书面通知相关方,否则自行承担相关责任。
(二)本合同一式 份,甲、乙双方各执 份, 、和登记机构各执一份,均具有同等法律效力。本合同经双方签字盖章之日起生效。
出租人: 承租人:
法定代表人(负责人) 法定代表人(负责人)
委托人: 委托人:
签约时间: 年 月 日 签约时间: 年 月 日
签约地点: 签约地点:
租房合同协议书(2)本合同双方当事人:
出租方(以下简称甲方)__________________ (本人)(授权代表)姓名:__________
国籍:___________ (身份证)(护照)(营业执照号码)___________________地址:_______________________;邮政编码:________ 联系电话:_______;传真:_______;E-mail:________________________
承租方(以下简称乙方)_________________________ (本人)(授权代表)姓名:__________
国籍:___________ (身份证)(护照)(营业执照号码)___________________地址:_______________________;邮政编码:________ 联系电话:_______;传真________;E-mail:_________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定,在平等、自愿、协商一致的基础上,甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议:
第一条 房屋基本情况 甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于________;位于第____层,共______〔套〕〔间〕,房屋结构为_________,建筑面积 _______平方米(其中实际建筑面积_______平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积_______平方米);该房屋的土地使用权以〔出让〕〔划拨〕方式取得;该房屋平面图见本合同附件一,该房屋附着设施见附件二;〔房屋所有权证号、土地使用权证号〕〔房地产权证号〕为:__________.
第二条 房屋用途 该房屋用途为____________________. 除双方另有约定外,乙方不得任改变房屋用途。
第三条 租赁期限 租赁期限自____年___月___日至___年___月___日止。
第四条 租金 该房屋租金为( 币)___万___千___百__拾__元整。租赁期间,如遇到市场变化,双方可另行协商调整租金标准;除此之外,出租方不得以任何理由任意调整租金。
第五条 付款方式 乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金(___币)___万___千___百__拾__元整。租金按〔月〕〔季〕〔年〕结算,由乙方于每〔月〕〔季〕〔年〕的第__个月的___日交付给甲方。
第六条 交付房屋期限 甲方于本合同生效之日起____日内,将该房屋交付给乙方。
第七条 甲方对产权的承诺甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷;除补充协议另有约定外,有关按揭、抵押债务、税项及租金等,甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项,由甲方承担全部责任,由此给乙方造成经济损失的,由甲方负责赔偿。
第八条 维修养护责任 租赁期间,甲方对房屋及其附着设施每隔 ____〔月〕〔年〕检查、修缮一次,乙方应予积极协助,不得阻挠施工。正常的房屋大修理费用由甲方承担;日常的房屋维修由____方承担。 因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用,由乙方承担责任并赔偿损失。租赁期间,防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作,乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。
第九条 关于装修和改变房屋结构的约定乙方不得随意损坏房屋设施,如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备,需先征得甲方书面同意,投资由乙方自理。退租时,除另有约定外,甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。
第十条 关于房屋租赁期间的有关费用 在房屋租赁期间,以下费用由乙方支付,并由乙方承担延期付款的违约责任:
1.水、电费;
2.煤气费;
3.电话费;
4.物业管理费;
5.________________;
6.________________. 在租赁期,如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用,均由乙方支付。
第十一条 租赁期满租赁期满后,本合同即终止,届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁,则须提前____个月书面向甲方提出,甲方在合同期满前____个月内向乙方正式书面答复,如同意继续租赁,则续签租赁合同。
第十二条 因乙方责任终止合同的约定 乙方有下列情形之一的,甲方可终止合同并收回房屋,造成甲方损失,由乙方负责赔偿:
1.擅自将承租的房屋转租的;
2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;
3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;
4.拖欠租金累计达____个月;
5.利用承租房屋进行违法活动的;
6.故意损坏承租房屋的;
7._____________________________.
第十三条 提前终止合同 租赁期间,任何一方提出终止合同,需提前_____月书面通知对方,经双方协商后签订终止合同书,在终止合同书签订前,本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形,甲方必须终止合同时,一般应提前_____个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。
第十四条 登记备案的约定 自本合同生效之日起_____日内,甲、乙双方持本合同及有关证明文件向______申请登记备案。
第十五条 违约责任租赁期间双方必须信守合同,任何一方违反本合同的规定,按年度须向对方交纳年度租金的_____%作为违约金。乙方逾期未交付租金的,每逾期一日,甲方有权按月租金的____%向乙方加收滞纳金。
第十六条 不可抗力 因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的,双方互不承担责任。
第十七条 其它 本合同未尽事宜,由甲、乙双方另行议定,并签定补充协议。补充协议与本合同不一致的,以补充协议为准。
第十八条 合同效力 本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。
第十九条 争议的解决本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成时,甲、乙双方同意提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会仲裁,仲裁裁决是终局的,对双方均有约束力。
第二十条 合同份数 本合同连同附件共___页,一式___份,甲、乙双方各执一份,均具有同等 效力。
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设立外商投资有限公司合同外商投资股份有限公司可采取发起方式或者募集方式设立。已设立的外商投资企业,国有企业、集体所有制企业,股份有限公司也可申请通过改制设立外商投资股份有限公司。
外商投资企业土地使用合同范本甲 方:____________________________________法 定 地 址:____________ 邮码:____________ 电话:____________法定代表人:____________ 职务:____________乙 方:____________________________________法 定 地 址:____________
美容院投资合伙议书甲方: 身份证: 住址: 电话: 。乙方: 身份证: 住址: 电话: 。丙方: 身份证: 住址: 电话: 。为加强美容事业发展,共同实现和谐美好的伟大中国梦。
商铺投资合同范本在投资合同中,受托人和委托人应就投资资产及相关信息承担保密责任。除法律、法规的规定和本协议另有约定外,未经任何一方书面同意,不得以任何方式泄露和利用该信息。
联营协议书:合伙投资开发电气设备甲方:牟xx,男,生于1974年12月24日,汉族,xx省xx县人,住xx县xx乡xx村三组52号。身份证号:51253xx7xx。手机:18xx5187。乙方:李xx,女,汉族,xx省xx市人,住xx市xx区五粮液大道酒圣路8号,身份证号:512xx03051666。
投资合伙协议书甲方:xx,男,生于1973年3月25日,汉族,xx省xx县人,住xx县xx镇xx村5组10号,身份证号码:512530x0252811,电话:135x54253。
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项目投资协议书甲方:**县**镇人民政府乙方:**有限公司为发展**经济,方便群众学车考取驾驶证。乙方经过充分的考察论证,与甲方协商后决定在**投资建设**县驾驶人考试场项目。
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投资合同:投资资金委托监管协议甲方:________________________法定代表人:__________________住所:________________________乙方:________________________负责人:______________________住所:________________________丙方:________________________法定代表人
同志:
您于 年 月起就职于本公司,目前的工作岗位是 。现因下列第____(大写)项情形,你与我公司 年 月 日签订的为期 年(劳动合同期限)的劳动合同书于 年 月 日解除,劳动关系同时解除。
1. 经当事人协商一致;
2. 劳动者在试用期内被证明不符合录用条件的;
3. 劳动者严重违反单位规章制度的;
4. 劳动者严重失职、营私舞弊,给公司造成重大损害的;
5. 劳动者同时与其它用人单位建立劳动关系,对完成本单位工作造成严重影响,或者经公司提出拒不改正的;
6. 劳动者向公司提供的个人证明材料是虚假的,或者以胁迫、乘人之危,使公司在违背真实意思的情况下订立或者续订劳动合同的。
7. 劳动者被依法追究刑事责任的;
8. 医疗期满后,劳动者不能从事原工作也不能从事由公司另行安排的工作;
9. 劳动者不能胜任工作,经培训或调整工作岗位,仍不能胜任工作;
10. 劳动合同订立时依据的客观情况发生重大变化,致使劳动合同无法履行,经当事人协商,双方不能就变更达成协议的;
11. 法律、行政法规规定的其它情形 。
请您于________年_____月_____日前到您所在的单位办理离职交接手续。
特此通知
公司名称(盖章)
年 月 日
解除合同通知书模板范文二
甲方:
乙方:
甲乙双方于xxxx年xx月xx日x签订为期xx年的劳动合同,现甲乙双方同意解除劳动合同关系。经双方协商一致,签订本协议如下:
1、 自xxxx年xx月xx日起,解除双方签订的劳动合同,双方的权利义务随之终止;
2、 乙方工资结算至离职之日,支付时间为甲方正常发放工资时间。乙方奖金为元,差旅费、交通费、手机费等费用合计x元,以上费用均需扣除所得税,甲方同意在乙方办理完工作移交手续后三日内一次性支付给乙方。
3、 甲方同意向乙方支付经济补偿金共计人民币x元。(税前)甲方同意在乙方办理完工作移交手续后三日内一次性支付给乙方。
4、 甲方为乙方缴纳基本养老保险金、基本医疗保险金、失业保险金、工伤保险金、生育保险金、住房公积金至x年x月x日止。
5、 甲方根据相关劳动法规和规定,向乙方提供劳动合同解除的证明并办理相关退工手续;
6、 乙方应当于本协议签订后3日内妥善办理所有工作移交手续,离职后不得作出有损公司名誉或利益之行为。
7、 乙方应为所掌握的甲方之任何商业秘密(包括本协议内容)进行保密,不得泄露给任何第三方,否则应向甲方支付违约金x元。
8、 甲乙双方之间无任何竞业限制协议,合同解除后,乙方无需履行任何竞业限制义务。
9、 本协议是解决双方之间劳动争议的所有安排和规定,双方之间不再存在其他任何劳动争议。
此协议书一式三份,各份具有同等的法律效力,甲乙双方各持一份,另一份留存乙方本人档案。自双方签署之日起成立并生效。
甲方(盖章): 乙方(签字或盖章):
法定代表人或授权委托人
(签字或签章):
年 月 日 年 月 日
解除合同通知书模板范文三
致______某公司:
我公司与你公司于2005年7月14日订立____________买卖合同。你公司于______年______月______日向我公司交付。我公司于______年______月______日使用过程中发现你公司交付的产品,具有以下严重质量问题。
1、____________________________________________________________
2、____________________________________________________________
3、____________________________________________________________
我公司于当日就上述问题向你公司提出异议,并请你公司立即前来我公司协商解决有关产品质量问题。但至今你公司未派人前来解决质量问题。
依据双方于______年______月______日订立的______买卖合同第______之规定,我公司特向你公司通知如下:
由于你公司交付的产品质量存在上述严重问题,我公司特依合同约定通知你公司解除合同。
同时,我公司将保留进一步追究你公司违约责任的权利。(或,请你公司于接到通知后三日内派人前来协商有关合同解除的善后事宜)
特此通知。
____________________公司
______年______月______日
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甲方(业主):_________
乙方(承包方):_________
依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》以及其它有关法律、法规的规定,遵循公平、诚实信用的原则,双方就本装饰工程的有关事项协商达成一致,订立本合同。
一、工程概况
装饰工程施工地点:_________
施工内容:_________
承包方式:_________
合同总工期_________天,自_________年_________月_________日开工至_________年_________月_________日竣工。
合同总价款(金额大写):_________
其中:人工费_________元,材料费_________元。(见附表一)
二、双方工作
1.甲方工作
1.1 开工前,向乙方提供装饰方案及做法说明一份,并向乙方进行现场交底。腾空房屋,清除影响施工的障碍物。对只能部分腾空的房屋中所滞留的家具、陈设等采取保护措施,并经乙方书面确认。
1.2 办理本工程施工所涉及的各种申请、批件等手续,协调邻里关系,保证乙方施工时间。
1.3 向乙方提供施工需用的水、电、气等设备,并说明使用注意事项。协调做好垃圾清理等工作,并承担相应费用。
2.乙方工作
2.1 按照甲方的意图和要求,向甲方提供施工图纸及做法说明并进行现场交底,交甲方进行书面认定。
2.2 乙方指派_________(姓名)为乙方驻现场代表,负责合同履行。按要求组织施工,解决由乙方负责的各项事宜。
2.3 未经甲方同意和所在地房管或物业管理部门批准,不准随意拆改原有建筑结构及各种设备管线。
2.4 遵守国家或地方政府及有关部门对施工现场管理的规定,严格执行施工规范、安全操作规程、防火及环保规定。
2.5 工程竣工未移交甲方之前,负责对现场的一切设施和工程成品进行保护。
三、工期
1.工期延误
1.1 因以下原因造成工期延误,经甲方确认,工期相应顺延:
(1)甲方不能按约定提供开工条件。
(2)设计变更和工程量变化。
(3)甲方同意工期相应顺延的其它情况。
1.2 由于甲方原因导致中途停工,甲方应补偿乙方因停工、设备闲置所造成的损失,每停工一天,甲方支付乙方_________元。
1.3 由于乙方原因逾期竣工的,每逾期一天,乙方支付甲方_________元违约金。
四、工程价款支付
开工日前三天,甲方支付总价款的_________%,计_________元;
工程日期过半,甲方再支付总价款的_________%,计_________元;
验收合格三日内,甲方支付总价款的剩余部门,计_________元。
五、材料供应
1.甲方提供材料甲方供应的材料、设备应有材料设备表(见附表二)。甲方供应的材料、设备有质量问题或规格差异,乙方应及时向甲方提出,甲方仍表示使用的,由此造成损失的,由甲方承担责任。甲方供应的材料、设备运抵现场_________日内,经乙方验收,由乙方负责保管。由于保管不当造成的损失,由乙方负责。甲方供应的材料、设备未经甲方同意,乙方不得挪作它用,否则,乙方应按相应价款的双倍补偿给甲方,并承担由此造成的损失。
2.乙方采购的材料乙方采购的材料、设备,必须有材料设备表(见附表三)注明品牌、规格、等级、数量、单价和总价,甲乙双方签字认可。如乙方采购的材料、设备与材料设备表不符,不得使用。如乙方未经甲方同意擅自使用,造成的损失由乙方负责。
六、工程变更
在工程施工过程中甲方提出设计修改意见及增减工程项目时,须提前与乙方代表联系,在签订变更单(见附表四)后方可进行该项目施工。凡私自与施工作业人员商定更改施工内容所引起的一切后果,甲方自负。给乙方造成损失的,甲方应负责赔偿。
七、质量与验收
1.工程质量
1.1 工程以施工图纸、做法说明、设计变更为依据,以《天津市建筑装饰工程质量检验评定标准》为质量评定标准。
1.2 乙方应认真按照约定技术质量标准和设计要求进行施工,随时接受甲方的检查检验,为检查检验提供便利条件。如工程质量达不到约定条件,乙方应按照甲方的要求返工、修改,并承担由于自身原因导致返工、修改的费用。
2.竣工验收与保修
2.1 工程完工后,乙方应当向甲方提交工程验收单(见附表五)。甲方自接到工程验收单七日内验收,在验收单上签字。甲方无正当理由不按时验收,超过七日的视为竣工验收已被确认。
2.2 双方约定隐藏工程和中间验收部位:_________.
2.3 双方约定的保修项目内容期限为:_________.(本条2.2和2.3款的内容过多可另加页)
八、安全和防火
1.甲方或乙方提供的施工图纸或做法说明,应符合《中华人民共和国消防法》和有关防火设计规范。
2.由于乙方在施工生产过程中违反有关安全操作规程,导致发生安全或火灾事故,乙方应承担由此引发的一切经济损失。
九、违约责任
甲、乙双方应严格履行合同所规定的各项条款,甲方不能及时给出必要的指令、确认,不按合同约定履行自己的义务,或其他使合同无法履行的行为,甲方应承担违约责任。乙方不能按合同工期竣工,施工质量达不到标准要求,或其他使合同无法履行的行为,乙方应承担违约责任。甲乙双方承担违约责任均按合同总价款的_________%向对方支付违约金,若违约金不能弥补损失时,当事人可以要求对方予以增加。
十、合同争议解决方式
双方约定在履行合同过程中发生争议,由双方协商解决或请_________调解。协商或调解不成时,双方可以按下述第_________种方式解决:
1.由_________仲裁委员会仲裁;
2.向人民法院起诉。
十一、其他约定_________
十二、本合同未尽事宜,经双方共同协商作出补充规定,补充规定与本合同具有同等法律效力。
十三、组成本合同的文件包括:
1.本合同条款及合同附表;
2.施工图纸及做法说明;
3.双方有关本工程洽商的其他书面协议;
4.补充规定。
十四、其他
1.本合同正本两份,甲乙双方各执一份,具有同等法律效力。双方约定可根据需要确定合同副本的数量,双方约定(签字、鉴证、公证)后生效。
2.乙方收到本装饰工程价款尾款,本合同即告终止。
业主(盖章):_________ 承包方(盖章):_________
注册地址:_________ 注册地址:_________
住地:_________ 住地:_________
法定代表人:_________ 法定代表人:_________
委托人:_________ 委托人:_________
联系电话:_________ 联系电话:_________
_________年____月____日 _________年____月____日
装修工程施工合同样本
一、本合同文本是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等有关法律法规规定制定的示范文本,供双方当事人参照约定采用,签订合同前请仔细阅读。
二、签订合同前承包人(乙方)须提交其营业执照副本供发包人(甲方)核验,同时向甲方提交盖有乙方公章的营业执照复印件。
三、双方应共同遵守装饰装修和物业管理的有关规定,施工中不得擅自改变房屋承重结构,拆改共用管线和设施。
四、所有双方签字确认的书面资料,不限于合同、变更协议、材料验收资料等,双方至少各持一份原件。
五、家庭装饰装修每个隐蔽工程结束前都需经双方共同验收。工程竣工后,须双方共同验收签字认可,房子方能交付使用。如某项工程不合格,乙方应及时整改。
六、甲、乙双方经济来往均需开具收据。竣工验收付清尾款时,乙方必须开具税务发票。
七、施工期间发生的工程变更、材料变更和工期变化,都必须以双方当事人签字认可的书面材料为依据。
八、建议甲方按工程进度分期支付工程款,且保留5%-10%的工程尾款待工程竣工验收合格后支付。
合同编号:_________________________
发包人(以下简称甲方):___________________________________________
住所: _________________________ 身份证号:_________________________
联系电话:__________________________________________________________
承包人(以下简称乙方):___________________________________________
营业执照号:________________________________________________________
住所:______________________________________________________________
法定代表人: ___________________ 联系电话:_________________________
施工队负责人: _________________ 联系电话:_________________________
甲、乙双方在遵循自愿、平等、公平、诚信原则的基础上,就乙方承包甲方的家庭装饰装修工程(以下简称工程)的有关事宜,达成如下协议:
第一条 工程概况
1、工程地点:____________________________________
2、户型结构:____________________________________
套内面积____________平方米。
3、工程承包,采取下列第____________种方式:
(1)乙方包工、包全部材料。
(2)乙方包工、包部分材料,甲方提供其余部分材料。
(3)____________________________________________
4、工程造价
本合同工程造价暂定为人民币____________,大写:____________________________________。 单价明细详见附件一《工程报价单》。工程竣工结算以实际发生的工程量结算。
5、 开工日期:____________年____________月____________日;
竣工日期:____________年____________月____________日。
第二条 工程图纸和工程变更
工程图纸由____________方负责提供,施工前____________日工程图纸必须经双方签字确认。施工期间发生的对合同约定的工程内容和工期的任何变更,双方应当协商一致并签字确认,以此作为变更工期和竣工结算的依据。
第三条 甲乙双方的义务
(一)甲方义务
1、开工____________日前清除影响施工的障碍物,对只能部分腾空的房屋中所滞留的家具、陈设等应当采取保护措施。
2、 负责依法办理开工手续和交纳应当由甲方支付的有关费用。
3、 提供原始水电线路图纸及工程地点钥匙,保证工程地点通水通电并确保正常使用。
4、 如确实需要拆改原建筑物结构或设备管线,负责到有关部门办理相应审批手续。
5、竣工验收前甲方不得擅自入住。
(二)乙方义务
1、全面检查水、电、燃气、管道、楼(地)面、墙面,发现问题应及时通知甲方。
2、拟定施工方案和进度计划,交甲方审定。
3、施工中应妥善保管甲方留存的家具、陈设以及工程成品、设备;在工程竣工未移交甲方之前,负责对现场的一切设施和工程成品进行保护。双方另有约定的除外。
4、施工中未经甲方同意和有关部门批准,不得随意拆改原建筑物结构或设备管线。
第四条 材料设备的提供
1、材料、设备应当符合《工程报价单》的要求。
2、 建筑装饰装修材料应当符合国家质量监督检验检疫总局的《室内装饰装修有害物质限量标准》。
3、 若一方对对方提供的建筑装饰装修材料有异议需要进行复检的,检测费用由异议方先行垫付;经检测不合格的,则由对方承担。
第五条 工程质量和验收方式
1、 室内环境污染控制应当符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》(GB50325-20xx)的标准。
2、 本工程质量应当符合以下标准:
(1)《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-20xx)
(2)《住宅装饰装修工程施工规范》(GB50327-20xx)
(3)《xx市家庭装饰装修工程质量验收标准》
(4)____________________________________
(5)____________________________________
3、 工程验收方式由双方约定:____________________________________
4、 本工程保修范围和保修期限双方可依照有关规定自行约定,保修期限自工程竣工验收合格之日起计算:____________________________________
第六条 工程款支付
1、工程款支付方式如下:
(1)____________________________________
(2)____________________________________
(3)____________________________________
2、乙方应在收到甲方的工程款后开具收据;工程款结清后,乙方应开具税务发票。
第七条 违约责任
1、 一方当事人未按约定履行本合同义务给对方造成损失的,应当承担赔偿责任。
2、 甲方未按合同约定时间支付工程款的,每延误一天,应当向乙方支付欠交工程款___________ ‰的违约金。
3、 乙方延误工期的,每延误一天,应支付给甲方___________元违约金。
4、 工程质量和室内空气质量不符合合同约定的,甲方有权要求乙方在合理期限内无偿返工,由此造成的甲方损失和工期延误,由乙方承担赔偿责任。
5、 乙方擅自拆改房屋承重结构或共用管线和设施,由此发生的损失或事故,由乙方承担。
6、由于乙方原因致使工期延误,经甲方催告,在合理期限内仍不能完工的,甲方有权终止合同。对甲方造成的损失由乙方承担。
第八条 争议解决方式
本合同项下发生的争议,由当事人双方协商解决;也可以向xx市消费者委员会申请调解解决。或者迳按下列第___________种方式解决:
(1)向xx仲裁委员会申请仲裁。
(2)向______________________人民法院提起诉讼。
第九条 附则
1、 本合同由甲乙双方签字、盖章后生效。
2、 本合同一式___________份,甲、乙双方各执___________份。合同附件为本合同的组成部分,具有同等的法律效力。
第十条 其它约定
1.____________________________________
2.____________________________________
3.____________________________________
甲 方(签章):_____________________ 乙 方(签章):_____________________
委托人:_________________________ 委托人:_________________________
电 话:_________________________ 电 话:_________________________
签订日期:___________________________ ___________年__________月__________日
签订地点:___________________________
家庭居室装饰装修施工合同
发包人: 承包人:
手机: 委托人: 公司电话:
依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定,结合家庭居室装饰装修工程施工的特点,双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就发包人的家庭居室装饰装修工程(以下简称工程)的有关事宜,达成如下协议:
第一条 工程概况
1.1 工程地点:_____________________________________________________________________________。
1.2 工程内容及做法:(详见施工图)。
1.3 工程承包方式:双方商定采取下列第____________种承包方式。
(1)承包人包工、包料; (详见预算清单)
(2)承包人包工、部分包料,发包人提供部分材料; (详见预算清单)
1.4 工程期限______天,开工日期______年______月______日,竣工日期______年______月______日。
1.5 合同价款:本工程合同价为:大写:( )元,小写:( )元。 (详见预算书)
第二条 施工图纸
双方商定施工图纸采取下列第______种方式提供:
2.1 发包人自行设计并提供施工图纸,图纸一式二份,发包人、承包人各一份。
2.2 发包人委托承包人设计施工图纸,图纸一式二份,发包人、承包人各一份(注:图纸在发包人签约付
款后提供),
设计费(大写)______________________________元,由发包人支付(此项费用不在工程合同价款内)。
第三条 发包人义务
3.1 开工前______天,为承包人入场施工创造条件。清理出室内物品,以便不影响施工。
3.2 提供施工期间的水源、电源并负责相关费用。
3.3 负责协调与物业公司的相关手续及费用(装修押金,垃圾清运费)。负责协调与邻里之间的关系
3.4 如需拆改原建筑物的非承重结构或设备管线,负责到有关部门办理相应的审批手续及相关费用。
3.5 施工期间发包人仍需部分施工该居室的,负责做好施工现场的保卫及消防等项工作。
3.6 参与工程质量和施工进度的监督、竣工验收。负责自备材料按工程进度进场。
第四条 承包人义务
4.1 施工中严格执行安全操作规范、防火规定、施工规范及质量标准,按期保质完成工程。
4.2 严格执行有关施工现场管理的规定,不得影响邻里居民的作息及环境污染。
4.3 切实保证居室内给、排水管道的畅通。
4.4 保证施工现场的整洁,工程完工后负责清扫施工现场。
第五条 工程变更
工程项目及施工方式如需变更,双方应协商一致,签订书面变更协议,同时调整相关工程费用及工期,签字确认变更联系单。
第六条 材料的提供
6.1 由发包人提供的材料、设备,发包人应在材料运到施工现场前通知承包人,双方共同验收并办理交接手续。
6.2 由承包人提供的工程主体材料(电线、水管、板材、油漆),承包人应在材料运到施工现场后通知发包人,并接受发包人检验。
第七条 工期延误
7.1 对以下原因造成竣工日期延误,经发包人确认,工期相应顺延。
(1) 工程量变化和设计变更
(2) 不可抗力的自然原因(如气候等)。
(3) 发包人同意工期顺延的其他情况。
7.2 因发包人未按约定完成其应负责的工作影响工期的,工期顺延;因发包人提供的材料、设备质量不合格而影响工程质量的,返工费用由发包人承担,工期顺延。
7.3 发包人未按期支付工程款工期相应顺延。
7.4 因承包人责任不能按期开工或无故中途停工而影响工期的,工期不顺延;因承包人原因造成工程质量存在问题的,返工费用由承包人承担,工期不顺延。
第八条 质量标准
双方约定本工程施工质量标准:按浙江省装饰装修地方标准 DB33/1022 —20xx 执行。
第九条 工程验收和保修
9.1 工程竣工后,承包人应通知发包人验收,发包人应自接到验收通知后两天内参加验收,验收合格后,
填写工程竣工单。办理移交手续并填写工程保修单。
9.2 未竣工验收,发包人自行入住视作验收合格。
9.3 本工程自验收合格双方签字之日起水电隐蔽工程保修期为5年,其他相关工程保修期为2年。(自备材料,自备成品除外)
第九条 工程款支付方式
10.1 合同生效后,双方约定,发包人按以下方式直接向承包人支付工程款:
第一次: 年 月 日(合同签订当日),支付金额(合同总价的35%):________________元。 第二次: 年 月 日(木工进场时),支付金额(合同总价的35%):________________元。 第三次: 年 月 日(油漆工进场时),支付金额(合同总价的25%):________________元。 第四次:安装工程开始时,支付金额(合同总价的5%):________________元。
10.2 工程安装前,承包人应向发包人提供工程决算书。发包人在接到决算书后日内如未有异议,即视为同意,同时发包人应向承包人结清工程尾款,利于安装工程展开。
第十一条 违约责任
11.1 合同双方当事人中的任何一方因未履行合同约定或违反国家法律、法规及有关政策规定,受到罚款或给对方造成损失的均由责任方承担责任,并赔偿给对方造成的经济损失。
11.2 未办理验收手续,发包人提前使用或擅自动用工程成品而造成损失的,由发包人负责。
11.3 因一方原因,造成合同无法继续履行时,该方应及时通知另一方,办理合同终止手续,并由负责方赔偿对方相应经济损失。
11.4 发包人未按期支付第二(三)次工程款的,每延误一天向承包人支付违约金3天,承包人有权采取停工措施。
11.5 由于承包人原因致使工期延误,每延误一天向发包人支付违约金元。
第十条 合同争议的解决方式
本合同在履行过程中发生争议的解决方式:_________
12.1 由当事人双方协商解决
12.2 由有关部门调解
12.3 协商或调解不成的,按下列第______种方式解决。
(1) 提交_________________仲裁委员会仲裁。
(2) 依法向人民法院提起诉讼。
第十一条 几项具体规定
13.1 因工程施工而产生的垃圾,由承包人负责运出施工现场,并负责将垃圾运到小区内指定地点。
(如小区内无指定地点,垃圾须运至小区外,则属于二次清运,二次清运费由发包人承担) 13.2 施工期间,发包人将外屋钥匙交给承包人保管。工程竣工验收后,发包人负责提供外
屋新锁,由承包人当场负责安装交付使用。
13.3 施工期间,承包人每天的工作时间为:上午______点______分至______点______分下午______点______分至______点______分
第十二条 其他约定事项:__________________________________________________________。
第十三条 附 则
15.1 本合同经双方签字(盖章)后生效,合同履行完毕后终止。
15.2 本工程施工图及预算书作为本合同附件,发包方认可签字生效,具同等法律效力。
15.3 本合同签订后工程不得转包。
15.4 本合同一式______份,双方各执______份。
发包人(签字): 承包人(盖章):
[案情回顾] 一起冒名出售房屋案
2006年5月,某市居民张焕购买了该市东方家园小区的一套住宅,面积200平方米。2007年5月,张焕在某报纸上刊登了出售其东方家园房屋的信息,一位自称刘金龙的男士根据该信息提供的方式联系张焕,商谈购宜。在第三次见面和洽谈期间,刘金龙将事先准备好的假房产证与张焕出示的真房产证做了“调包”。随后,刘金龙提出要先期租用一个月,张焕未与刘金龙签订租赁合同便把钥匙交给刘金龙。2007年7月15日,拟买受人李大庆根据张焕的信息中的地址和看房时间,直接到东方家园了解房屋状况。刘金龙自称张焕,与李大庆就购宜进行了磋商。双方初步约定,以11000元/每平米的价格交易该房屋,并约定于同年7月23日一起到房屋登记管理部门办理过户手续。一旦房管部门审查无误,李大庆便立即付款。
7月23日,刘金龙携其妻子前往房屋登记管理部门,冒充张焕夫妇与李大庆共同现场办理房屋移转登记手续。刘金龙出示了其与李焕调包的真实的房产证。登记机关经审核认为,确实为真实的房产证,但在刘金龙出示伪造的张焕的身份证(名字为张焕、照片为刘金龙,高仿真)以后,尽管该身份证与登记部门存档的张焕的身份证复印件明显不符,且刘金龙冒充张焕的签字也与存档资料中张焕的签字不符,但登记部门对此均未审核。登记机关认为过户手续齐全,随即办理了过户登记。李大庆于次日按照刘金龙提供的银行账号汇付了220万元房款。
3天以后,李大庆欲了解张焕是否已经收到房款,便按照刘金龙提供的电话联系,但手机已经关机,无法联系。其再次来到东方花园,只遇到张焕之子张平。张平告知李大庆,其父张焕已经出差,并且告知了张焕联系电话。房间内挂了一张张焕夫妇的结婚照片,李大庆并未因此产生怀疑,事后也未与张焕电话联系。10天后,李大庆前往东方家园,与张焕商量房屋交接事宜,但发现此前与其交易的“张焕”是骗子。张焕认为,李大庆上当受骗应当自担后果,而拒绝交付房屋。第二天,房屋管理部门通知李大庆领取房屋登记证书(证书上记载的变更登记日期为7月31日),李大庆领取登记证的当天下午,再次持证要求张焕交付房屋。双方为此发生争议,张焕首先到公安机关报案,但案件始终未能告破,刘金龙下落不明。三个月后,张焕便诉至人民法院,要求撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记,或者登记部门按照市价赔偿全部房款。
[焦点笔谈]
关于张某就其房屋被非法转让诉请法院撤销登记机关错误登记一案,在实务界和学界引起了诸多争议。就笔者目前所知,倾向与保护善意第三人李某的观点主要有:善意取得或扩大解释适用无权处分;类推适用表见。笔者认为,上述观点均有不妥之处,本文将就上述三种观点进行评析,最后就错误登记中善意第三人的保护问题提出自己的看法。
一、李某是否构成善意取得,取得房屋所有权
认定一项交易是否产生善意取得的法律后果,得看该交易是否符合善意取得的所有条件。
《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”比照该条,本案似乎符合上述三个条件而构成善意取得,但仔细分析,有两个问题值得注意。
第一,该条在设计善意取得的要件时,忽略了合同效力的认定。也就是说,在传统善意取得的要件中,除了上述三要件以外,还有一个必要的条件,即“合同合法有效”或“除欠缺处分权以外,合同符合有效合同的所有要件”。无论采取何种表述,其意思是相同的,即除了欠缺处分权以外,合同不再存在其他的瑕疵,在此情形下,方能适用善意取得。至于为何该法条忽略了此要件,与本文无关。本人想指出的是,若这一要件在实务中被忽略,则会造成善意取得被过度的适用,从而挤压合同无效、可撤销或效力待定合同适用的空间。对本案而言,除了刘某非法处分他人房屋这一瑕疵之外,就买卖合同本身而言,刘某伪造身份证件、盗窃他人房产证的行为,已构成对买受人的严重欺诈,进而对买卖合同的效力产生了根本影响。在合同存在欺诈这一瑕疵的情况下,合同的效力适用绝对无效规则或可撤销、可变更的规则,进而与无权处分中效力待定的规则产生直接冲突。这样一来,基于无权处分而产生的善意取得规则,就无法独立的发挥作用。
当然,在大多数情况下,无权处分人对善意第三人隐瞒了真实所有人的信息,一定程度上也有欺诈的因素,但是,此时由于善意第三人的信赖并不直接源于无权处分人的欺骗性陈述,而是基于公示公信原则,对于登记所有人或者占有人的所有权产生了合理的信赖。善意取得恰恰就是与公示公信原则配套发挥作用,以公信力来认定第三人的善意,继而在物权变动上维护交易的安全。而本案中,刘某除了出示房产证,使第三人李某产生一定的信赖以外,又通过伪造身份证件和签名等手段来骗取李某的信任,这种欺诈手段已超出了登记公信力的范围,由此导致的信赖已称不上合理的信赖,故在此应适用其他相关规则,因此,本案中合同多个瑕疵的存在,决定了本案不符合善意取得的构成要件,故不宜适用善意取得。
第二,对于上述法条的第三个要件,即“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”,应如何理解,本人的看法是,该要件强调的是物权变动本身应该是合法、无形式瑕疵的。这是因为,对于不动产登记而言,登记的变更应严格地根据交易双方的真实情况进行核对,方进行变更登记,这样才能反映交易的真实信息。若在形式审查上存在缺陷,导致错误登记,这时强调第三人利益的保护,便缺少一个最起码的形式上的合理的基础。严格讲来,仔细分析第三个要件,也不应该适用善意取得。
二、可否通过扩大解释适用无权处分
基于上述缺陷,也有观点认为,在此情形下可以扩大无权处分的适用范围,因为无论如何,诈骗人刘某终归是在无处分权的情况下,非法处分他人的财产。因此可以比照无权处分的规则保护善意第三人的利益。
此种倾向也有不足。就无权处分的法律关系讲,在传统民法理论和立法上,针对的是三方关系,即所有人、无权处分人和第三人。也就是说,三方当事人在主体上是没有瑕疵的,如果主体产生了重合,那么就只能是双方关系而非三方关系,也就不存在善意第三人保护的问题。而本案恰恰在主体上产生了错位。具体讲来,本案事实上只存在双方的关系,即所有人张某和买受人李某,买卖合同在形式上是在李某与张某之间产生的,而刘某只是冒用所有人张某的名义而与李某交易。也就是说,刘某的身份一直是被隐藏的,他使第三人李某一直误认为刘某即张某,从而坚信自己的交易相对人是张某而不是刘某。由此分析,无权处分解决的是无权处分人与第三人之间的合同效力问题和所有权是否转移的问题。而本案第三人与欺诈人刘某并没有形成无权处分制度中的买卖合同,因此也就无从认定其处分有效或无效的问题,留给我们判断的只是所有人与第三人的合同效力认定问题。显然,本案中的买卖合同是否有效与无权处分没有关系,因为至少在合同形式上,卖方为真实的所有人,也是有权处分人,因而没有适用无权处分的余地。在法律关系仅存在于所有权人和第三人之间,又不可能适用无权处分或善意取得规则的情况下,第三人欲取得所有权只能依赖于合同依法有效这一前提。但事实情况如何呢?此合同漏洞百出,可以通过多种判断标准认定该合同无效,如真实权利人没有进行任何意思表示,导致意思表示不一致;又如合同的形式中的当事人签章系伪造,导致形式存在重大缺陷;又如合同违反国家强制性规范等等,而归于绝对无效。
三、本案是否可以类推适用表见
在一般性的讨论当中,也有学者认为,为了保护善意第三人的利益,可以类推适用表见,作为第三人取得所有权的依据。当然,本案中张某和刘某之间因欠缺最起码的要件而不存在任何关系,是不争的事实。之所以提出类推适用表见,大约是源于第三人对于刘某的身份产生了合理信赖,故而应对这种信赖进行相应的保护。本人认为,从对当事人的合理信赖角度提出对第三人的保护,至少比主张善意取得和扩张无权处分更高明一些。因为在本案中,第三人李某在其有限的判断范围内,很难甄别当事人身份的真伪。至于案中所提到的“房间内挂了一幅张焕夫妇的结婚照片,李大庆并未因此产生怀疑,事后也未与张焕电话联系”这一情节,无法使李某对房屋的所有人产生合理的怀疑,因为房屋的承租人通常也会这么做。但本人并不赞成类推适用表见,以人为地保护第三人的利益,其原因如下:
第一,本案交易合同的形式存在缺陷,这与表见的机理不符。所谓表见,即第三人在形式上没有否认人身份的理由,也就是说,人所提供授权书、签章或空白合同书,在形式和手续上都是真实、没有瑕疵的。正因为如此,法律对这种形式上的信赖给予保护,此即“表见”的真实意义。而本案并不完全符合这种“表见”的意义。因为本案中第三人并不具有信赖的充分理由。具体说来,对于形式的判断,第三人李某并不是完全没有过错的。在判断刘某是否具有真实所有人的身份这一问题上,李某主要是通过房产证来认定的,而依据常识,房产证仅仅是房屋所有权的一个凭证,它必须通过对出卖人的身份进行核对和登记查询,才能最终确认房屋所有人。李某恰恰在真实身份的核对方面,没有尽到必要的注意义务。依据常识,在签订一项重大不动产交易合同时,核对当事人的身份是最基本的注意义务,在现实生活中存在伪造身份证的情况下,当事人应当花费一定的征信成本去核实交易相对人的身份。况且本案中,变更登记时双方当事人都在场,登记机关因为疏忽没有注意到相片和签名与真实情况不一致,这并不能免除李某的注意义务。如果因为登记机关的存在,我们就认为李某不负相关的注意义务,并且保护他的交易安全的话,那么在无需登记的类似的诈骗合同中,法律一味保护受害方的“合理信赖”,将会导致不合理的结果。比如甲作为某公司的工作人员,冒充该公司的董事长乙,并伪造乙的身份证件、合同书和签章,骗取丙的信任,诱使丙与其签订买卖合同,出卖公司的产品,如果产品已经交付,依照第一部分的分析,此时不能适用善意取得,是否也应该保护买受人丙的利益,是值得考虑的。显然,此时我们不能认为丙已完全尽到了注意义务,而取得产品的所有权。因此,本案中第三人李某并没有尽到形式审查意义上的注意义务,也没有形成表见意义上的“合理信赖”。
第二,假设第三人李某已经尽到注意义务,在本案中也不宜类推适用表见对其予以保护。其原因在于,通过违法或犯罪行为取得权凭证的无权行为,原则上不应成立表见。某些人出于各种卑劣的动机,采取伪造、盗用、盗窃或者假冒本人,甚至采用威胁、胁迫或暴力等手段取得权凭证而与相对人为民事活动的,即使相对人为善意且无过失亦不成立表见,应由无权人自己对其行为负责。就本案而言,如类推适用表见,也因受上述例外的限制,本案中刘某采取伪造身份证、盗用他人房产证、冒用他人名义等方法进行非法交易,其行为已经构成刑法上的诈骗,应比照表见的例外情形,对该交易不予保护。
四、因审查不严而登记错误情形下的交易安全考量
本案与善意取得最大的不同在于,善意取得适用的前提条件是,变更登记本身没有形式上的瑕疵,而本案则是因登记机关审查不严而造成错误登记。由此带来的问题是,在登记机关错误登记的情况下,是否也应该保护善意第三人,确认物权变动的效力。对此问题,本人持怀疑态度。
登记错误存在着诸多情形,主要体现为两种情况:一是初始登记错误,如甲的财产被登记为乙的财产,或夫妻共同财产登记为夫妻一方的财产;二是因审查不严而造成变更登记错误,如本案的情形。对第一种登记错误,法律认可在符合善意取得构成要件的情况下适用善意取得,但其前提在于登记机关已经尽到相应的形式审核义务,登记环节不存在形式上的瑕疵,在此情况下,真实权利人可以通过异议登记的形式主张自己的权利。若存在形式上的瑕疵,则应直接申请更正登记。本人认为,更正登记和异议登记分别纠正的是登记中形式上的瑕疵和实体上的瑕疵。在更正登记的情况下,登记机关通常因审查不严,而具有一定的过错(当然也存在因当事人资料提供不全,登记有缺漏的情况,此时登记机关并没有过错)。但在形式上都可以通过更正登记来予以补正;在异议登记的情况下,虽然房屋的产权存在争议,但登记机关已履行了合理的审查义务,故不存在过错,因涉及实体问题,只能通过异议登记来解决。对于因审查不严而造成的变更登记错误,与初始登记错误没有实质上的区别,应采取同样的方法予以补正。
对于更正登记,《物权法》第十九条规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”
同时,《房屋登记管理办法》第七十四条规定的更为详细:“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的,可以提交下列材料,申请更正登记:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的,还应当提供权利人同意更正的证明材料。”
很显然,更正登记解决的是形式上的错误,但上述两条会带来一种合理的疑问,即如果登记簿上的所有人本身的身份存在瑕疵的情况下,是否也应比照上述两条适用更正登记。这种疑惑来自于第七十四条中的“利害关系人申请更正登记的,还应当提供权利人同意更正的证明材料”,也就是说,如果不是登记簿上的权利人申请,或经其同意,更正登记便无法进行。本人认为,更正登记应适用形式上的登记错误的各个要素,即主体、客体或内容的错误,都可适用更正登记。只对客体或内容方面形式上的错误进行更正,而不对主体的登记错误通过更改而补正,是没有任何逻辑依据的。对此,《物权法》第十九条规定的显然比《房屋登记管理办法》更为周全。其一,该条肯定了利害关系人也可以申请更正登记;其二,该条规定了在有证据证明确有错误的情况下,无需登记簿上的权利人书面同意也可申请更正登记。
至此,对于本案如何处理应有一个明确的结果,即本案中真实所有人张某可以登记权利人的身份证及签名与原始登记不符为由,直接要求更正登记,以回复自己的真实所有权。本人认为,因审查不严而导致的登记错误,无须适用实体上的规则和程序,而直接予以补正,是登记规则的基本原则和必要的指导思想,因为形式上的错误本身不涉及实体权利的争议,通过形式即可纠正。若不如此,因形式上的错误而导致实体权利的变更,对于权利人的利益是一个极大的戕害。至于在登记存在形式错误情况下,是否还应保护第三人利益,使其获得合法的所有权,其结论是明显的:若因登记上的疏漏而产生实体权利的转移,则会导致一个直接不利的后果,即除了通常的无权处分以外,登记环节也将成为所有权流失的一个新的出口。
五、由此案引发的两点感想
本人对于本案的上述分析,不一定会获得普遍的赞同,多数学者会倾向于保护买受第三人的利益,而一定程度上忽略所有人利益的保护和严重违法对交易的影响。由此引发了本人的两点感想。
(一)对于交易第三人进行保护应有充分的法律依据
对于交易安全进行保护,是民法的一个重要价值取向,由此民法设立了一系列的规则,作为保护第三人的制度依据,如表见、善意取得、公示公信原则、无因性规则等等。但在对交易安全进行保护的同时,不应忽略所有人权利保护这一基本价值取向。可以说,所有权保护和交易安全的保护历来存在一种紧张关系,但所有权的保护是基础,而交易安全的保护是例外,这是我们在制度设计和司法实践中必须坚持的基本观念。这种观念指导我们在处理实际问题时,应该从三个方面进行考量:
第一,由于对所有权进行充分的保护是民法的基本规则,故而在衡量是否保护善意第三人时,应寻找其确切的法律依据。也就是说,对所有权的保护不需要充分的理由,而对交易安全的保护则需要充分的理由,因为交易安全的保护在民法上并没有形成一个一般性的制度,可供裁判者直接援引适用,或在此基础上通过解释进行延伸,它是通过类型化的方式镶嵌于民法的各个部分,事实上,对于民法在设立交易安全保护的制度时,是经过严格的利益衡量和使用条件的严格限制来审慎地予以保护的,这些制度都没有太多扩张的余地。故此,笔者对于应对本案中买受第三人的利益进行保护的观点,其依据源于何处存有疑惑。
第二,在涉及交易第三人的情况下,应对买受人和第三人的利益进行充分的考量。在复杂的民事法律关系中,裁判者不应只关注某一种价值的维护,以免受前见或成见的影响,而忽略了另一种基本价值的维护。在本案中,所有人在主观上并没有过错,也未实施出卖行为,也无法支付任何防范成本来预防特殊情形下的侵害,在此情况下,当其所有权受到他人恶意侵害时,法律的基本态度应该是保护他的合法权益。而对第三人而言,如上文所述,其在交易过程当中是具有一定的过错的,且面对复杂的交易,第三人花费一定的征信成本去获取信用应该是合理的,况且,登记本身还存在形式上的瑕疵,在此情形下,再强调第三人利益的保护,其理由是不充分的。