土地登记制度大全11篇

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篇（1）

在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个登记所存在。而由以法务局長为顶奌，统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记係依不动产所在地，商业登记则依总店所在地來決定接受各该登记之登记所。登记內容係採取將之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记內容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽無法提供，但以电磁记录保存于登記所之登记事项內容，则有可能在少许时间內于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1）

②登记对象

係以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分別以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，詳如后述，其他登记简述如下，以为参考。

商业？法人登记，係就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须経登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本額制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。

所谓成年监护登记，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上開受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。

所谓动产？债权转让登记，係指針对随著今日经济的发展或複杂化，致转让契约书类及确定期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。係出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。

③不动产登记法

不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，終上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当長，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上開法令而被運用。

2．不动产登记

①可为登记之权利

登记係針对土地及建物等不動产之表示，抑或就不动产为下述权利之保存、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。

所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、質权、抵押权、租借权（賃借权）、採矿权

所谓不动产之表示登记，在土地之场合，係将其所在、地号、地目、所占面積登载于登记簿；建物则係就其所在、房屋编号、種类、构造、建築面積加以登记。土地之分笔、合笔、所占面積之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等）.

在其他国家裡其土地登记簿或许尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。

所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之継承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。

在日本，土地及建物各有其登记簿并採取个別登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。

②公的图面

登记所裡备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认來判断土地及建物之所在与正确面積之构造。

但是，实务上我等专家称之为14条地图之上開图面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。

因此，以使用所谓公图之方式來对之加以补充。目前公图是跟登记簿一并放在登记所，但其原本是作为征收固定资产稅等稅金而由稅务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵蓋全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不論在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但卻比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散見各处。又，土地形狀标示与现地相异者，亦有之。唯，关于如何场所上有何地号存在、邻接土地有何地号土地存在等，出现相左之处并不多見；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。

③申请人

登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契約之买方，而卖方即是登记义务者。

申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为人，而由其为之，此为实际狀況.

表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，係由法律所分別规定之不同资格者來提出。

不採亲持申请书类方式而利用电脑网路提出申请者的人数，包括作为人之专家在內，並不多見；目前尚在逐步推广中。

④登记之效力

权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其並非发生效力之要件（契約生效要件）.举购买土地的例子來說，因为纵不为登记亦与效力無关，故如买卖契約在法律上成立的話，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。

一般土地买卖之交易，係由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任人持上開申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的人。

在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在継受方法上有其原因，而終还是採取不付与公信力之立法；其详细则让诸其他资料之說明。

⑤登记之申请

登记之申请，在备斉下列要件后为之：

·登记申请书之提出（参照附件申请书格式1）

·登录免许稅之缴纳原则上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件书类之检附

申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，係由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转來說，作为卖方之登记义务者，必須依据附件申请书类格式提出下述文件並检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1）

·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）

·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）

·印章证明书（证明确属印章之书面，並以发行日起三各月以內者为限）

·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）

·登记识別資訊（或被称为权利証之登记完了证明）

·以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。

⑥登记之嘱托

承前所述，权利登记係以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特別称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1）

作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类：

·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）

·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）

·印章证明书（证明确属印章之书面）

·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）

若有來自官公署之嘱托登记，与一般申请案件不同，以有政府机关参与不至出错为理由，仅需检附简单书类即可。又，官公署为登记权利者之场合，不课征登录执照稅。

在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事業使用而让用地事业者強制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在內。其中，关于土地收用法部分，将只就其登记程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登记

裁決程序開始之決定作出后，收用委员会嘱托为開始收用裁決程序之登记（土地收用法第45条之2）.（参照附件嘱托书格式2）

此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2）

关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最終作出收用裁決之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项）.此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。

因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法卻採取与买卖等特定継承相同之所有权移转登记之形式。又，依時效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。

应检附之资料有收用裁決书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁決未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3）

篇（2）

第二条本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

第三条土地登记实行属地登记原则。

申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。

跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的规定执行。

第四条国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。

第二章一般规定

第五条土地以宗地为单位进行登记。

宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

第六条土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。

第七条土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请：

（一）土地总登记；

（二）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；

（三）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；

（四）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；

（五）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；

（六）更正登记或者异议登记；

（七）名称、地址或者用途变更登记；

（八）土地权利证书的补发或者换发；

（九）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。

第八条两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。

第九条申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：

（一）土地登记申请书；

（二）申请人身份证明材料；

（三）土地权属来源证明；

（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；

（五）地上附着物权属证明；

（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；

（七）本办法规定的其他证明材料。

前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。

申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。

第十条未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。申请办理未成年人土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交监护人身份证明材料。

第十一条委托人申请土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交授权委托书和人身份证明。

境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被人身份证明应当经依法公证或者认证。

第十二条对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理：

（一）申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请；

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；

（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容；

（四）申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。

第十三条国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。

第十四条国土资源行政主管部门应当对受理的土地登记申请进行审查，并按照下列规定办理登记手续：

（一）根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿；

（二）根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡；

（三）根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。

国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。

第十五条土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容：

（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；

（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；

（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；

（四）地上附着物情况。

土地登记簿应当加盖人民政府印章。

土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。

第十六条土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。

土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。

第十七条土地权利证书包括：

（一）国有土地使用证；

（二）集体土地所有证；

（三）集体土地使用证；

（四）土地他项权利证明书。

国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。

土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。

第十八条有下列情形之一的，不予登记：

（一）土地权属有争议的；

（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；

（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；

（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；

（五）其他依法不予登记的。

不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。

第十九条国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。

第二十条土地登记形成的文件资料，由国土资源行政主管部门负责管理。

土地登记申请书、土地登记审批表、土地登记归户卡和土地登记簿的式样，由国务院国土资源行政主管部门规定。

第三章土地总登记

第二十一条本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。

第二十二条土地总登记应当通告。通告的主要内容包括：

（一）土地登记区的划分；

（二）土地登记的期限；

（三）土地登记收件地点；

（四）土地登记申请人应当提交的相关文件材料；

（五）需要通告的其他事项。

第二十三条对符合总登记要求的宗地，由国土资源行政主管部门予以公告。公告的主要内容包括：

（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；

（二）准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限；

（三）土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；

（四）需要公告的其他事项。

第二十四条公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的，由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后办理登记。

第四章初始登记

第二十五条本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。

第二十六条依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料，申请划拨国有建设用地使用权初始登记。

新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，还应当提供建设项目竣工验收报告。

第二十七条依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

第二十八条划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

第二十九条依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。

第三十条依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料，申请作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记。

第三十一条以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地资产处置批准文件和其他相关证明材料，申请授权经营国有建设用地使用权初始登记。

第三十二条农民集体土地所有权人应当持集体土地所有权证明材料，申请集体土地所有权初始登记。

第三十三条依法使用本集体土地进行建设的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准用地文件，申请集体建设用地使用权初始登记。

第三十四条集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准文件和相关合同，申请集体建设用地使用权初始登记。

第三十五条依法使用本集体土地进行农业生产的，当事人应当持农用地使用合同，申请集体农用地使用权初始登记。

第三十六条依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。

同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。

符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。

第三十七条在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应当向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。

符合地役权登记条件的，国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。

供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。

第五章变更登记

第三十八条本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

第三十九条依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。

第四十条因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。

第四十一条因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。

第四十二条因处分抵押财产而取得土地使用权的，当事人应当在抵押财产处分后，持相关证明文件，申请土地使用权变更登记。

第四十三条土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料，申请土地使用权变更登记。

已经抵押的土地使用权转让后，当事人应当持土地权利证书和他项权利证明书，办理土地抵押权变更登记。

第四十四条经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记。

第四十五条因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。

权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。

第四十六条已经设定地役权的土地使用权转移后，当事人申请登记的，供役地权利人和需役地权利人应当持变更后的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。

第四十七条土地权利人姓名或名称、地址发生变化的，当事人应当持原土地权利证书等相关证明材料，申请姓名或者名称、地址变更登记。

第四十八条土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。

土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。

第六章注销登记

第四十九条本办法所称注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

第五十条有下列情形之一的，可直接办理注销登记：

（一）依法收回的国有土地；

（二）依法征收的农民集体土地；

（三）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。

第五十一条因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，原土地权利人应当持原土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。

第五十二条非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满前十五日内，持原土地权利证书，申请注销登记。

第五十三条已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。

第五十四条当事人未按照本办法第五十一条、第五十二条和第五十三条的规定申请注销登记的，国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后可直接办理注销登记。

第五十五条土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。

第五十六条土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。

第七章其他登记

第五十七条本办法所称其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。

第五十八条国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。

更正登记涉及土地权利归属的，应当对更正登记结果进行公告。

第五十九条土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。

第六十条土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。

异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。

第六十一条有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持相关材料申请注销异议登记：

（一）异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有的；

（二）人民法院对异议登记申请人的不予受理的；

（三）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。

异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。

第六十二条当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。

对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。

预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

第六十三条国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。

第六十四条国土资源行政主管部门在协助人民法院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源行政主管部门认为人民法院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。

第六十五条对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理变更登记的土地使用权的查封，国土资源行政主管部门依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书等，先办理变更登记手续后，再行办理查封登记。

第六十六条土地使用权在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。

第六十七条两个以上人民法院对同一宗土地进行查封的，国土资源行政主管部门应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记，并书面告知其该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。

预查封的轮候登记参照本条第一款和第二款的规定办理。

第六十八条查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的，查封、预查封登记失效，国土资源行政主管部门应当注销查封、预查封登记。

第六十九条对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

第八章土地权利保护

第七十条依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第七十一条县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。

第七十二条国家实行土地登记资料公开查询制度。土地权利人、利害关系人可以申请查询土地登记资料，国土资源行政主管部门应当提供。

土地登记资料的公开查询，依照《土地登记资料公开查询办法》的规定执行。

第九章法律责任

第七十三条当事人伪造土地权利证书的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门依法没收伪造的土地权利证书；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十四条国土资源行政主管部门工作人员在土地登记工作中、、的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十章附则

第七十五条经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责土地和房屋登记工作的，其房地产登记中有关土地登记的内容应当符合本办法的规定，其房地产权证书的内容和式样应当报国务院国土资源行政主管部门核准。

篇（3）

前言

土地登记作为地籍管理工作的核心，在土地管理工作中占有十分重要的地位。我国现代意义上的土地制度确立以来，在理清产权关系、解决权属纠纷、规范市场行为，以及避免国家土地收益流失等方面发挥了显著的作用。但是，我国现代土地登记制度建立时间较短，在立法和实践中还存在不足之处，使得土地产权保护力度不够。本文重点分析了我国土地登记制度存在的主要问题，就我国土地登记制度的完善提出一定的对策。

一、土地登记制度存在的主要问题

1、土地登记的法制、规范性文件层级不够

此前作为土地登记工作主要的依据是《土地登记规则》，是原国家土地管理局以规范性文件的形式下发的。这在实际工作中，产生了一些问题。2008年2月1日开始实施《土地登记办法》也是以国家国土资源部部门规章的形式出台，也没有上升到法律的层面。近年来，随着我国社会主义市场经济的发展，土地的资产价值日益显化，加强对对土地财产权益的保护随着《物权法》实施的日趋强烈。我国原有的土地登记规范性文件，有必要不断提高法律效力层级，才能进一步发挥土地权利保护的效力。

2、行政权的介入

对于土地登记过程中的一些不动产来讲，要重视归属权。这些归属权要通过法律关系来确认，在确认以后要使其具有一定的法律效力。但是从最近几年来看，土地登记成为了一种行政管理的手段，并且全方面赋予了很多相关的职能。这样土地登记行为具有的行政权力非常多。过多的行政权力也会对土地登记方面有过多的行使权。所以行使权的介入使土地登记申请人的合法权益得不到更好的保障，同时也会导致土地登记行为变的非常繁琐。最终也就导致土地登记的行为超出了国家法律规定的范围。这样的行为成为了土地登记方面比较大的问题，很值得大家关注。

3、土地登记多头管理

1995年制定的《担保法》明确规定的不动产登记部门有4个，这些部门都是有关不动产的行政管理部门；另外还有未明确所指的“县级以下地方人民政府规定的部门”，当两个或者两个以上的登记不统一时，不但会损害当事人的正当利益，而且会扰乱正常的财产法律秩序和不动产市场秩序。以农用地为例，不同用途农用地的登记有不同的资源管理法来规范，土地管理法规定，全民所有制集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权应分别依照森林法、草原法和渔业法的有关规定确认林地、草地的所有权或使用权以及水面滩涂的养殖使用权，使农用地分头登记管理。

4、登记机关的授权问题

登记机关的授权问题一直是一个很纠结的问题。在《土地登记办法》文件中有一个明确的规定：“申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依照法律报县级以上人民政府登记造册，核发土地权力证书。”但是县级以上人民政府是否按照规定实施，在实施中的矛盾是否合理都成了一个问题，所以在授权上还需要一定的认识。

5、土地登记中政府和市场职能界限模糊

土地登记作为国家措施，应与其他行业一样，在国家法律的约束下，由国家行政、事业（科研）、企业（中介）权能构成相互支撑、相互制约、保证正常运转的高效机制。而目前土地登记从上到下不同程度地存在行政、事业、企业职责不明、监督不力的现象。我国法律明确规定行政单位办理土地登记，而有些行政单位没有任何授权，却交由盈利性质的事业单位办理；还有些应由企业办理的事情，如登记需要的宗地图测绘等工作，政府行政部门没有为其创造条件，而是陷在事务堆里不能自拔。

6、土地信息的应用价值难以有效发挥

作为土地管理工作的基础性工作，土地登记是国家掌握土地动态变化的重要信息源之一，也是对土地市场实施有效监管的关键措施。土地登记技术手段优劣决定着土地登记资料的现势性和准确性，并直接影响着土地登记的权威性和公信力。目前部分地区国土部门采用专业土地登记软件进行土地登记和发证工作尚在少数，有相当一部分地区由于资金、人员等方面的问题，仍采取较为原始的手工登记、机械打印或干脆手工填写发证方式，变更登记、登记资料更新相对滞后，公示作用无法正常发挥。而且，即使采用计算机技术进行土地登记的地方，真正做到信息共享可实现公开查询的也为数不多，土地市场信息服务严重滞后。

二、土地登记制度完善对策

1、建立符合国情的土地登记制度体系

土地登记制度按登记机构服务内容可划分为业务执行制度和管理制度、社会服务制度三种类型。业务执行制度是指土地登记机关在开展土地登记业务时，为保证登记内容和登记程序的合法性，按照法律法规以及技术规范制定的一系列办事规则。具体可分为：申请制度、调查制度、审查制度、公告制度、注册制度、发证制度。管理制度是为保证登记机关顺利开展各项工作，提高土地登记质量，保证土地登记公信力所制定的一系列内部管理规定。具体可分为：土地登记人员持证上岗制度、土地登记人员回避制度、土地证书监制制度、土地证书查验制度。社会服务制度是指利用土地登记资料向全社会承诺服务以及接受社会监督的工作制度。具体可分为：土地登记制度、土地登记公开查询制度、土地登记赔偿制度。通过不断完善，实现三项制度的良性互动作用，逐步建立符合我国国情的土地登记制度。

2、完善并逐步提高土地登记的法律效力

由于土地市场是我国最为重要的市场，人民群众日常最为重要的经济活动也集中在土地等不动产领域，完善土地产权登记法律制度，使土地权利的变动获得社会的承认和法律的保护，发挥土地登记的公示公信作用，对于我国市场经济的发展和社会秩序的稳定非常重要。在我国，在法律效力上宪法具有最高的法律效力，其次是法律、行政法规、地方性法规、规章，地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章，省、自治区的人民政府制定的规章效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章，部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。作法我国土地登记生要法律制度。2008年2月1日开始实施根据《物权法》而制定的《土地登记办法》，这两份土地登记文件都 是作为土地管理部门制定并出台的部门规章，在法律效力上都属同一个法律效力层次。在我国房地产市场迅猛发展和土地市场交易活跃的今天，应尽快制定《土地登记法》，明确和统一土地登记的机关、程序和法律效力。

3、正确界定政府和市场在土地登记中的职能

按照我国现行法律规定，土地登记主管部门为县级以上国土资源行政主管部门。土地登记是政府职能部门的工作，土地登记机关按照法律规定，必须行使政府部门的职能，有所作为。例如，制定规章、政策、技术标准，组织先进技术的推广应用等，对土地权利关系可以进行合理干预，承担管理与执行的职责；事业单位应按照规定的职责，做好土地登记技术方法研究，规范标准，资料查询和行政机关委托办理的业务；中介机构则由专业人员组成并取得准入资格，土地登记、地籍测量等业务，由中介机构来完成。三者之间并通过完善各项制度，建立各实体间相互促进、相互制约的运行机制，推动土地登记工作。

4、努力实现优质的信息化服务

培养土地登记人员自觉接受全新观念的意识，使其自觉运用现代科技解决土地登记技术问题。通过建立土地登记人员继续教育制度，重视土地登记人员法律法规和技术技能培训，提高土地登记业务水平，促进全面提高土地登记岗位人员的业务技能。建立以土地调查、登记内容为主要信息来源的土地信息网络，使土地登记更好 地为经济发展、城市化发展、土地利用总体规划以及政府决策服务。尽快实现土地登记信息的公开查询，以保证土地市场的公开、公正、公平，促进土地市场健康有序发展。

参考文献：

[1]廖焕国.论土地登记程序的不足与完善.暨南学报，2009年第1期.

[2]王洪亮.不动产物权登记立法研究.法律科学，2010年第4期.

篇（4）

综合档案室具体的业务内容，详细规定各业务科室的档案归档范围、归档时间等方面，并基本不遵守在次年的上半年移交、入库的时间限制。而且在充分考虑土地登记档案的自身特点的基础上，可将土地登记档案设置为随时归档。这样，就能更好地适应土地登记档案数量繁多、形式各异、动态性、现势性特点及查证利用频繁等特殊状况。当然，也有一些在材料齐全、审批结束后，可随时立卷移交档案室的资料，如日常办理较多的土地初始及变更登记资料。这样就大大降低了由于土地登记材料过多造成的散乱、丢失，维护了入库土地登记档案的现势性，方便社会各届人士的考察取证；而像土地大调查之类的其他地籍工作的进度详情，一经结束即移交入库，便于保持业务档案的完整性、系统性。

1.2规范档案管理工作流程

现行基层档案管理部门没有形成一套较完善的系统软件可供利用，资金、技术、信息等现有条件都无法满足需求，使管理设备、技术方法等都呈现出很大不足。负责档案室管理的工作人员必须不断积累档案管理经验，提高综合素质，充分运用现有的先进技术，统一土地登记档案中目录搜检、备注编写、入库摆放的标准，现对一些具体的管理方法进行举例说明。若对某县进行土地登记档案管理，可从街道与街坊的布局作为分组依据加以保存，对每一宗地确权档案的宗地位置、土地所有权性质、权属来源按照目录号、分类号、案卷号分门别类，利用计算机技术搜检信息目录、合适资料、详细备注。对每一份宗地的信息记录要具体到经几号文批准、变更登记为何年何月何日、信息注销为何人何时。将每一宗地信息与计算机技术结合起来，经确权发证后搜检目录可一一核实权属变更情况，有利于土地登记档案的查证与管理。创新存放方法，以同橱分层存放替代初始和变更档案分橱保存的传统行为习惯，缩短了同一宗地权属变更档案的调取时间，大大提高了工作效率。

2开发利用土地登记档案

2.1政策出台保障

信息搜检可靠国家颁布《土地登记资料公开查询办法》，在以不违背保密原则为前提，公开土地登记档案信息，保障土地产权信息的公信力与真实性。每年都有公、检、法、纪检、监察等政府部门和律师事务所等单位参与搜检信息的有120余人次，涉及300余卷次，作为土地案件、经济纠纷的判断与处理凭证。

2.2提高管理素质

法律效益显著土地登记档案的查询、利用与管理，都需要管理人员具备较好的土地登记档案知识和严格档案管理的意识。针对查询档案人员中面临的土地界址不清、权属不明、邻里矛盾、土地证丢失等问题，按照法定程序由档案室工作人员查阅资料，并对档案资料中详细记载的及详细的土地权属、面积范围、具置、占地用途、界址边长、四邻签字、审批时间等等相关内容耐心讲解，做到人人心中有数。更要声明一点，这些资料信息一旦载入档案、专人管理，就意味着已成为一种有效的法律凭证，有一定的法律效益，土地使用权神圣不可侵犯，档案记载完全可以成为证明用户土地证丢失后土地的归属问题。档案资料信息的详细记载与管理，有助于疑难、疑惑的排解，积极为社会生活发挥着作用。

2.3跟进城建信息

引导政府建设各省、市（区）经济建设速度的加快，必须有严格的、专业的土地登记资料专题性汇编，对城市化建设中出现的城区规划、园区建设、土地储备、拆迁补偿等政府工作做好登记和备注，为后期使用提供方便。档案室的工作人员也可及时依据各省、市、地区经济建设的发展方向，对未来可能遇到的有关土地宗数、面积范围、功能用途编制土地信息专题，是一份很好的政府建设参考资料。

2.4保障法律依据

有效查明历史土地登记管理成为城市化建设过程中土地收回、土地收购的重要法律参考资料，对该土地具体的使用权限、是否合法都有很大益处。为土地登记发证的正常程序运行、方便追根溯源、找寻历史演变过程，有效规避因为遗漏或疏忽造成的边界、权属不清楚等状况的发生。

篇（5）

农村土地承包经营权的设立和变动采取登记生效主义模式。不管是以家庭承包方式，还是以其他方式取得的农村土地承包经营权，其权利取得和变动均应采取登记生效主义模式，即非经确权登记，农村土地承包经营权的取得和变动不生效。登记具有公信力，在一定程度上可以避免农村土地发包、承包、转承包过程中，以及土地承包经营合同履行过程中权利取得的不确定性、流转的无序性、终止的随意性等现象发生，切实加大依法保护农村土地承包经营权人合法权益的力度。

农村土地承包经营权登记中将权利主体和份额落实到个人。应当明确真正的土地承包经营权主体是集体经济组织的成员，而不是农户。因为从事实来看，农户承包土地是通过行使家庭成员个人的集体组织内部成员权，最终形成家庭承包土地的权利。从理论上讲，明确农村土地承包经营权的主体为个人，有利于实现农村土地承包经营权的资本化和股份化。只有将权利主体落实到个人，农村土地承包经营权登记中才能明晰权利主体、明确权利义务，才符合土地登记对权属合法的要求。土地承包经营权是农民的一项基本财产权，将其权利主体落实到个人，与《民法通则》的相关规定是一致的。在具体操作中，可以由户主代表农户签订土地承包合同并提出土地承包经营权登记申请，在登记册和证书中列明该承包经营权由该农户在本社区集体中有农民身份的家庭成员按份共有。

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第三条本市范围内国有土地上经依法批准建设的商品房（包括各类商品房、经济适用房、公寓房等）适用本办法。

第四条房地产开发建设单位在依法取得土地使用权后必须严格按照《国有土地使用权出让合同》约定的动工开发期限及使用条件进行开发建设，市国土资源、规划部门应当根据各自职责加强监督检查，对违反规定的应当依法处理。

第五条房地产开发建设单位必须在向市房管部门申请商品房权属初始登记前向市国土资源部门申请土地使用权分割登记。

申请土地使用权分割登记应当提交下列材料：

（一）土地使用权分割登记申请书；

（二）开发地块总平面布置图；

（三）每幢建筑物宗地图；

（四）房屋面积测绘资料；

（五）土地使用权证、土地使用权出让合同、土地评估报告；

（六）建设工程规划许可证、建设工程规划设计条件书；

（七）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；

（八）根据规定需要提交的其它材料。

市国土资源部门应当根据《国有土地使用权出让合同》规定的土地使用权出让条件进行调查和审核，对符合规定的，应当发放《土地使用权分割登记证》,并出具土地使用合格证明,市建设部门未收到市国土资源部门出具的土地使用合格证明不得出具综合验收的备案证明。

市国土资源部门在办理土地使用权分割登记时，应当按照《**省城镇地籍调查细则》和国家规范规定进行宗地测量和土地面积分摊。

第六条《土地使用权分割登记证》由房地产开发建设单位填写完整，并与购房人（安置对象）双方签字（盖章）后移交给购房人（安置对象）。

《土地使用权分割登记证》是购房人（安置对象）换领所购房屋土地使用权证的有效凭证。

《土地使用权分割登记证》不得涂改、转让和抵押。

第七条购房人（安置对象）向市国土资源部门申请办理土地使用权证时必须提供《土地使用权分割登记证》和《房屋所有权证》。

第八条土地使用权被抵押或者被查封的，不得申请土地使用权分割登记。

第九条整宗地块建设的，市国土资源部门在办理《土地使用权分割登记证》时，应当收回并注销该宗地的土地使用权证；分期建设的，市国土资源部门应当在土地使用权证及土地登记卡上进行面积核减并标注，整宗地块建设完成时，由市国土资源部门收回并注销该宗地土地使用权证。

篇（7）

一、工作目标

通过土地登记标准化建设，进一步健全土地登记机构，完善土地登记制度，规范土地登记业务，强化土地登记技术支撑，全面提高土地登记服务水平，使我县土地登记行为更规范、技术更先进、办事更高效、服务更周到，切实提高土地登记的公信力，保护土地权利人的合法权益，维护土地市场秩序，促进经济社会的健康发展。

具体目标：

1、一个全县统一的土地登记机构，业务受地籍管理部门统一管理。

2、一支熟悉土地登记业务，100%持有土地登记上岗资格证书的土地登记队伍。

3、一本包括土地登记各项制度、用户办事须知、土地登记流程、审查（核）意见格式模板等内容的土地登记规范手册。

4、一个技术先进、功能齐全、汇总统计便捷、城乡一体的地籍管理信息系统平。

5、一套城乡全覆盖的数字地籍调查成果全面应用、日常更新机制即时保障的技术支撑。

二、工作内容

（一）机构建设。

1、土地登记机关符合法定要求。乡镇政府及其部门、各类开发区等政府派出机构、其他非法定机关不直接办理土地确权登记发证。

2、土地登记机构符合业务要求。国土局行政审批科作为全县统一的土地登记机构，土地登记业务由地籍管理业务部门统一管理。

3、土地登记人员适应业务需求。通过培训、考核，确保数量适当，能够满足土地登记业务需求，持有土地登记上岗资格证书，相对稳定的土地登记队伍。

（二）制度建设。

1、土地登记各项制度健全。包括：土地登记岗位职责、土地登记服务承诺制度、土地登记持证上岗制度、土地登记内部会审制度、土地登记档案管理制度、土地登记信息公开查询制度、土地登记自我举证制度、土地登记过错问责制度、土地登记信息安全管理制度、土地调查登记制度等。

2、土地登记各项制度成册。起草完善、收集整理各项土地登记制度并汇编成册，便于日常土地登记中对照使用。

3、土地登记各项制度落实。通过培训、考核，使用土地登记相关人员对各项土地登记制度全面了解掌握，并在实际工作中全面执行。

（三）业务建设。

1、制定土地登记业务规范。区分不同土地登记类型，制定土地登记业务规范，内容包括“办理依据、申请主体、申报条件、申报材料、办理流程、办理时限、审核内容、询问笔录、收费标准等，并汇编成土地登记工作人员手册。

2、严格规范土地登记受理。对符合受理条件的,及时受理并出具受理凭证;对需要补充材料的,一次性书面告知补件要求;对不符合受理条件的,出具书面凭证并说明不予受理的理由。

3、依法依规办理土地登记。做到办理程序合法，权属认定正确，杜绝发生违规登记或者错误登记的情况。

4、正确使用土地登记表卡证。土地登记表卡证符合国家规定格式，内容填写正确、规范、无遗漏。

5、及时整理土地登记档案。档案资料收集齐全，档案编号编写正确，档案存放符合规定，纸质档案与电子档案内容一致、顺序规范。

（四）技术支撑。

1、数字化土地调查成果全面支撑。其中集体土地所有权登记发证实现1：10000比例尺数字化土地调查成果全面支撑；各类土地使用权登记发证实现城乡统一坐标系1：500比例尺数字化地籍调查成果全面支撑。

2、数字化土地调查成果全面更新。建立数字化土地调查成果更新机制，实现调查成果及时有效更新，确保土地调查成果的现势性，有效保障土地登记办理质量，提高土地登记办理速度。

3、地籍信息系统平全面升级。对目前使用的地籍信息系统进行全面更新升级，实现城乡一体、图属一体的地籍信息系统进行土地登记，系统功能齐全，统计分析准确，数据维护便捷，能满足土地登记和地籍管理的需要。

4、土地登记电子档案全面完善。能满足土地登记信息查询需要，方便土地登记档案查询。

（五）服务体系建设。

1、土地登记各项制度和业务规范对外公示。通过国土资源网站、办事大厅触摸屏、用户办事指南等便于公众知晓的途径和方法公示土地登记各项制度和业务规范。

2、土地登记信息实现查询与共享。通过系统更新升级，实现内部局域网与互联网信息交换，方便土地权利人通过网络查询土地登记办理信息，实现省市县以及政府部门之间的信息共享。

3、土地登记办理时限实现再提速。在确保登记质量前提下，通过整合公共资源、调整人员设备、简化审批程序、再造办事流程，实现土地登记再提速。

4、土地登记受理设立统一的服务场所。辖区国土所（分局）办事大厅、县行政服务中心（乡镇便民服务中心）国土窗口为土地登记受理服务场所，做到环境整洁、设备齐全，土地登记人员服务热情、办事高效。

三、工作安排及责任单位

我县土地登记标准化建设分两年实施，于2014年底完成考核。

2013年3月底，完成《县土地登记标准化建设实施方案》制定。（责任单位：行政审批科）。

2013年4月中旬，召开专题会议，分解任务、落实责任。（责任单位：行政审批科）。

2013年5月-2014年6月，完成城乡1：500数字地籍调查(先期启动乡镇点所在地)，建成图属一体的地籍管理信息系统。（责任单位：规划地籍科,协助单位:行政审批科）。

2013年4月-6月，完成土地登记岗位职责、土地登记服务承诺制度等10项制度及土地登记标准化业务规范文本初稿起草，7月装订成册。（责任单位：行政审批科）。

2013年4月-7月，按照标准化建设的要求完成对往年已经办理土地登记情况的全面检查、整改。（责任单位：行政审批科）。

2013年5月，制定并启用补充材料一次性书面告知书，不予受理决定书。（责任单位：行政审批科、各国土所、分局）。

2013年6月，各国土所启用受理凭证，明确办结时限。（责任单位：规划地籍科、各国土所、分局）。

2013年8月，土地登记标准化建设业务培训。（责任单位：行政审批科）。

2013年10月，实现土地登记在现有基础上再提速。（责任单位：行政审批科、各所、分局）。

2013年底前，建立健全数字化地籍调查成果更新机制，实现变更成果即时更新。（责任单位：规划地籍科）。

2014年一季度，完成地籍管理信息系统更新升级，实现内部局域网与互联网信息交换，方便土地权利人通过网络查询土地登记办理信息，实现省市县以及政府部门之间的信息共享。（责任单位：规划地籍科）。

加快土地登记受理统一服务场所建设和土地登记人员的教育管理。（责任单位：行政审批科、各国土所、分局）。

2014年7月，对照《省土地登记标准化建设考核标准》进行全面自查并打分。（责任单位：行政审批科、规划地籍科）。

2014年8月，完成土地登记标准化建设考核验收相关资料的收集整理。（责任单位：行政审批科、规划地籍科）。

2014年9月中旬，完成《县土地登记标准化建设总结报告》和考核申请，提交市局。（责任单位：行政审批科）。

2014年10月，通过市局考核验收。

四、工作要求

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中图分类号：F301.2 献标识码：文章编号：2095-2104（2013）1-0020-02

一 土地登记概述

土地登记是指将国有土地使用权，集体土地所有权，集体土地使用权和土地抵押权，地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。此定义包括了三层含义：一是明确了土地登记的范围是各种依法应当登记的土地权利，并明确了目前应当依法登记的土地权利种类，即国有土地使用权，集体土地所有权，集体土地使用权和土地抵押权，地役权以及依照法律法规规定的需要登记的其他土地权利。二是土地登记是将需要登记的土地权利在土地登记簿上加以记录，记载记录。记载是登记的字面含义，将土地权利在土地登记簿上加以记载是土地登记的应有之义。三是土地登记为土地权利的公示行为。

二 目前我国土地登记中存在的一些问题

1．土地登记与不动产登记相互脱节，给犯罪分子伪造土地证骗取贷款提供可乘之机。随着社会主义市场经济的发展，土地与金融的关系日益密切，不动产抵押近年来在我国发展态势迅猛，已经成为融资的主要手段之一。数据显示，2000年以来，我国土地抵押贷款每年 以40％左右速度递增，占银行放贷的比重不断加大。而与此同时，商业银行沉淀的不良贷款很多是以土地使用权作为抵押物，面临很大的风险。涉及虚假土地抵押骗贷的案件时有发生，给银行造成很大的损失。这些案件主要的表现形式是使用虚假的土地使用权进行抵押，多重抵押，多重担保骗取贷款。不能实现网上查询和异地查询。也在一定程度上造成了银行信贷调查过程中土地信息的不对称。

2．在集体土地使用权中宅基地的初始登记存在大量的历史遗留问题。宅基地的管理有一个逐步规范的过程。在宅基地管理制度不规范，不健全的时期，产生了大量没有经过审批就占用宅基地，一户多宅，多占宅基地等遗留问题。实践中，宅基地超面积的现象尤其突出。并且近年来随着规划调整和村民为改善居住条件而异地拆建，新房建成，旧房未拆，造成了事实上的多宅。

3．碰到意外事件（如地震，洪水，火灾）时，土地登记数据恢复难度大。因为每个地区网络发展的水平不相同，其技术力量也不相同。而且上报到省里统一管理的数据也十分有限，一般只上报省政府批准建设用地，城市建设用地农用地转用和土地征收，违法案件的综合统计数据等等。如果档案室和信息中心受到意外灾害时，能立即恢复土地登记数据的可能性十分渺小。

4．人们对房产证的产权意识强，却十分不注重土地证。特别是在楼房房产证变更后，很少有人及时到相关单位变更土地证。导致原土地使用者找不到而办不了土地证。使房产证和土地证产权名字不一样的现象普遍存在。

三 做好土地登记工作的相关措施

1．首先要制定配套制度，加以规范和落实健全以土地登记为基础的不动产统一登记制度。不动产登记法应该包括下列内容：在国土资源管理部门办理权属登记；住房和建设部门在收到有关房地产开发商和消费者信息资料之后，应当及时转交国土资源管理部门。由他们在土地登记管理的基础上，建立统一的房地产转让信息系统，并且对外张榜公布。这样做即可以避免出现登记脱节的现象。并且应当明确不动产登记的法律程度。凡是办理了不动产登记的。当事人都可以根据原始记载事项主张自己的权利。如果登记机关疏于管理损坏或者遗失有关证据材料，那么应当承担赔偿责任。情节严重的，还应当追究行为人的刑事责任。其次银行国土信息查询系统试点的启动，是近年来国土资源部在完善土地登记制度，扩大登记覆盖面的同时，不断加强土地登记成果应用的一个实例。俩部门联手共建的这个信息交流平台可以通过电子网络信息查询每一块土地。一方面可促进银行解决信贷调查中的信息不对称问题，提升风险管理能力：另一方面对于加强土地产权管理，完善土地登记资料公开查询制度，实现全国土地登记信息的网络化一站式服务，具有直接推动意义。要通过试点工作的推进，逐步建立健全制度，形成土地登记信息服务的长效机制，实现覆盖全国的土地登记信息服务，扩展服务应用领域。

2．对于历史原因造成的“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的土地登记机构可以根据原国家土地管理局所颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》的有关规定办理。如果一户村民的俩处宅基地面积合并，没有超过所在地省级人民政府规定面积标准的。土地登记机构可以受理其第二宗宅基地登记申请。对于因新建不拆旧造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在村民拆除其旧宅之前，土地登记机构暂不受理。

3．土地登记时，我们可以借鉴澳大利亚的托伦斯土地登记。托伦斯土地登记在技术方面很大程度上受益于其自1994年就统一采用的自动产权系统（ATS）。这个系统实际上是一个具有中心窗口功能的数据库，人们可以通过网络对土地登记资料进行查询，同时也实现了远程办理土地登记。ATS系统的应用也极大地提高了土地登记的效率。并且土地登记工作人员每天都根据当天登记结果对数据库进行更新和备份。为保障数据安全还将土地登记资料在三处不同地点存放。建立安全，全面的土地登记资料数据库能为我们土地登记制度推行打下坚实的基础。建立土地管理工作的技术支撑体系同时建立完整的土地登记工作人员培训考核制度，切实提高人员的综合素质。定期进行系统的培训和考核：同时应扩宽各地土地登记工作人员学习渠道。结合土地管理网站的建设，建立土地管理相关知识页面。增加土地管理相关知识，提高土地管理工作人员的技术和管理水平。这是保障电子数据库安全的有效途径。

4．加大土地产权法律法规宣传力度。向普通群众进一步宣传国土资源法律法规，具体来说，要创新宣传载体，丰富宣传方式，借助电视，报纸互联网等媒介加强宣传，通过编制一些内容实用的读物，举办群众喜闻乐见的法制节目，开办群众爱听的法律讲座等方式进行普法宣传，促使人们学法，懂法，守法依法维护自己的土地产权。总之，我们必须从根本上提高认识，理顺其管理体制，明晰审批程序，提供便捷服务，为土地市场的健康繁荣提供基本保障。

总之，我国土地登记制度的框架已经基本构建，但由于长期以来忽视土地权利造成的全社会土地权利意识淡薄，土地权利人合法权益无法得到保护，我国土地登记仍存在登记法律、登记程序、登记机关、登记证书不统一等问题，这对于保护土地权利、合理利用土地和促进社会经济可持续发展都带来不利影响。因此，在土地登记立法方面要以现行的土地登记制度为基础，丰富土地登记类型，提高土地登记的法律效力，进一步增强登记的公信力，逐步推动土地统一登记。

参考文献：

[1] 国土资源部《土地登记办法》[J]. 中国房地产. 2008(02)

[2] 李静.我国农用地登记制度特点和存在的问题[J]. 东南学术. 2009(04)

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随着我国经济的快速发展，社会发生着巨大的变化，而地籍资料作为国家制定土地使用规划、划分农业区域、城市发展规划等土地管理工作的重要依据，发挥着越来越重要的作用。因此有必要对当前地籍管理中存在的问题进行科学的分析并找到相应的解决对策。

1 当前我国地籍管理中存在的难点问题

1.1 土地登记发证制度不统一

通常来说土地登记制度统一应该表现为以下三个方面：首先，土地权利应当实施统一，这既包括城镇土地，还包括农村土地，不仅含有耕地，还含有林地、草地等都应该归属于一个统一的土地登记体系；其次，进行土地登记的参考标准应该相互统一；最后，进行土地登记的机关部门应当统一，也就是说在一个地区内只能有一个土地登记部门，从而使该地区内的土地登记信息保持完整。在现实中，一个地区往往存在两个或者更多的土地登记机关部门。

1.2 土地登记中存在的难点问题

1.2.1 土地权属认识较差、缺乏土地登记的意识

第一，由于原来那种计划经济的影响，使人们思想中存在着严重的无偿使用土地的思想，很多人认为只要办理了房屋所有权证以后就可以不必办理国家土地使用证。第二，从我国当前实行的国有土地使用权制度来看，很多人认为既然得不到土地的所有权也就没有必要花钱去购买土地的使用权，反正有了房屋产权，国家就会承认房屋的所有权。第三，在对房产和土地进行处理时，往往土地的价值得不到体现。比如说在很多地方处理拆迁补偿问题时，只是简单的按照一个统一的拆迁补偿价格进行处理，而房屋和土地的补偿并没有得到根本上的区分，很多人认为补偿只是针对房屋而言，与土地无关，这直接导致了土地使用者的土地登记意识缺乏。

1.2.2 缺乏必要的资金支持，地籍管理工作难度较大

在进行土地等级发证工作中，相关的地籍调查和档案管理工作中需要大量的自己支持。在现实中，土地登记发证机关在进行土地登记时只能收取必要的工本费用，有些地方为了扩大招商引资还会减免这些费用，另外由于我国国土资源部门实施“收支两条线”的财务政策，土地登记部门财政收入较少。此外，由于土地登记没有得到根本上的重视，相关的资金支持力度较小。这些都使得在进行土地登记时地籍测绘手工化、变更形式化、档案简单化等现象的出现，有些地方甚至使用手工的方法制图或者直接照搬房产证上的平面图，土地登记工作处于一个较为困难的境地。

1.2.3 地籍管理中先进技术的推广力度不够，存在不规范等级的现象

地籍管理工作中涉及很多方面的工作，而且其中的技术含量较高，比方说地籍调查、地籍信息系统建设、档案管理等工作。特别是在地籍调查中，各种遥感、航测等先进技术的使用和推广中存在较大的问题。对于当前的地籍管理工作人员而言，除了具备必要的土地管理法律法规常识外，还要拥有必要的测绘知识、计算机知识等。但是在现实中，虽然现在实行工作人员持证上岗的政策，但是相关的测绘技术、计算机技术等方面的培训工作还需要进一步加强，进而更好的适应当前的地籍管理工作需要。

2 优化我国地籍管理工作的对策

2.1 实施统一的土地登记、统计制度，更好体现法制化的进程

将林业、农业部门对林地、草原、滩涂等方面的土地登记、统计、发证的权利划归于相应的土地管理部门，这样能够更好的实现地籍管理工作的统一性。第一，建立健全相关的土地登记法律体系，从立法思想、权利设置、登记规则等方面进行明确的法律规定，对相关的《土地登记规则》、《土地登记办法》等法规进行进一步的完善，使其上升到法律的层面。第二，在进行土地登记法律制度体系的建设时，应该保证土地登记的权利内涵统一、登记程序以及登记机关的统一、法律依据统一，从而使土地登记工作得到法律方面的全面保护。第三，在进行土地登记的法制建设时，应该从土地使用者的切身利益出发，不断规范土地登记行为、房产交易行为、拆迁补偿行为，使土地价值得到根本的体现。

2.2 不断提高土地使用者的土地登记意识

第一，相关的地籍管理工作人员应该不断提高自身的土地登记意识，增强自身的土地登记的业务水平，加强土地登记的宣传和推广工作。第二，当前我国土地使用者的土地登记意识普遍较低，因此，相关的地籍管理部门应该加强相关的宣传工作，利用各种媒体对土地使用者进行必要的引导和教育，增强他们的土地登记意识。第三，从土地使用者的切身利益出发，如房屋拆迁补偿、房屋交易等方面入手，使土地使用者在看到房屋本身价值的同时，深刻的体会到土地具有的经济价值，从而使土地登记不断朝着普及化、社会化的方向发展。

2.3 不断加强地籍资料的现代化管理

第一，不断强化地籍管理工作的基础建设，加大人力、财力、物力的投入力度，使地籍管理朝着一个现代化的方向不断发展。第二，随着市场经济的发展，土地登记的地籍管理社会化服务已经成为必然趋势。完善土地登记资料公开查询制度，用好地籍成果，不断拓宽社会化服务领域，加强自我发展能力。第三，做好详查资料、历年变更资料入库等工作，形成土地登记统一数据库。利用国家即将开展的土地详查、全国住房调查和土地变更调查机会，运用现代科技手段，建立地籍信息软件，保证地籍管理的现代化。

2.4 全面引入市场机制，推进地籍管理土地登记产业化

首先，建立健全土地登记制度。土地登记是市场经济发展的必然产物，是社会分工日益细化的必然结果。建立土地登记制度，对节省国土资源部门土地登记工作资金、维护不动产交易安全、保障权利人的合法权益、提高行政机关的工作效率具有重大的意义，同时有助于建立安全、可靠、高效的土地登记服务体系。积极推进土地登记制度建设，对于解决住房土地登记的人才、经费和社会化服务功能将起到重要作用。其次，实行“以籍养籍”的制度，努力显化地籍资料的资本属性．推行土地登记资料公开有偿查询等制度，吸引民间资本，进行地籍成果的公益性和商业性综合应用。增加土地登记地籍资料的社会效益和经济效益，积极推进地籍管理的产业化。

2.5 加强专业技术运用，实现地籍管理的规范化

首先，在目前现有的技术上，要加快遥感、航测和数字化测绘技术在域镇土地登记地籍调查中的运用，提高调查成果的准确性和规范性。在地籍管理的土地登记方面努力采用数字化测量方法，统一使用地籍管理信息系统，实现图件、属性资料和档案一体化。对土地登记调查和土地登记结果资料统一编制软件，实行微机发证。其次，进一步完善土地登记持证上岗和土地登记制度，利用土地登记持证上岗制度提高国土资源系统行政人员的土地登记业务能力；利用土地登记制度来吸引社会力量，提高土地登记技术和工作效率，使地籍管理工作逐步规范化。

总之，随着我国经济的快速发展，社会发生着巨大的变化，而地籍资料作为国家制定土地使用规划、划分农业区域、城市发展规划等土地管理工作的重要依据，发挥着越来越重要的作用，因此我们应该不断加强我国的地籍管理工作，使其更好的为社会主义建设服务。

参考文献

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文章通过文献研究，综合当前各领域集体土地不动产登记的法律制度，归纳并总结出当前我国不动产登记中存在不动产登记范围不统一、登记类型不统一、登记机构不统一以及信息公开不统一四个方面的现状，并通过调查研究指出其弊端，明确不动产统一登记的必要性与紧迫性。

一、我国目前农村集体土地登记制度的现状及存在的问题

目前，我国的土地登记制度己经基本构建了大体的框架，但是长期以来因为忽视土地权利，社会大众对土地登记尤其是对农村土地登记关注的程度不足，土地权利人的合法权益随之也不能得到全面的保护，再加上我国的土地信息系统不够完善，我国土地登记在立法层面和实际操作中仍存在一些问题。

1.农村土地登记采取登记对抗主义不利于权利的保护

一般情况下，在一国的物权立法中对于不动产变动都采取统一的登记模式，如德国采取登记生效模式，法国采取登记对抗模式，澳大利亚则采取的是托伦斯登记模式。目前，我国农村土地登记采取登记对抗主义是由历史原因和农村发展现状共同决定的，但是随着经济的发展，未来农村的不动产变动必然也会变得频繁，而且现在农村的人口流动量相对以前较多，农村的熟人社会机制也正在转变，我们不能忽视农村经济社会的发展，在这种情况下，在农村继续采取登记对抗主义模式则会严重影响土地交易的安全，也不利于保护权利人的利益。

2.土地登记申请中现有的自我举证制度不利于保障权利

根据《物权法》第11条可知，土地权利人申请登记的时候，不仅要提供权属证明文件，还要提供宗地的面积以及反映宗地界线情况的图示等。由于土地界址的确定、土地面积的测量需要有时一定的技术才可操作，《土地登记办法》第9条对此做出了补充规定，即申请人申请土地登记时对土地的界址坐标、宗地图等材料可以通过委托技术单位进行实地地籍调查而取得。《物权法》第12条又规定，登记机构对申请人提供的申请材料并不是直接给予认可，在不动产有关情况需要进一步证明的还必须到实地进行调查。

3.土地登记部门不统一

我国土地登记工作的起步比较晚，在改革开放之前曾经有很长一段时间不动产的财产性在法律上得不到承认，土地的财产性更是被忽略。不动产制度还曾一度从财产法中被删去，直到1988年才又重新纳入财产法范畴。而此时实际的土地权利登记管理己经被分散在多个部门，改革开放之后又有其它土地权利陆续出现，而原有的管理机制却未被废除。

4.土地登记机构的赔偿制度不完善

土地登记主要有权利确认和公示的功能，登记内容的正确与否直接影响到权利人的权益，也会影响到土地交易的安全与秩序。一旦土地登记存在瑕疵，就会给产权人及其他交易当事人造成无法估量的损失。因此，我认为在土地登记制度中建立相关赔偿责任机制是非常有必要的。

二、关于集体土地使用权登记问题的思考

1.按照统一土地登记机关、统一土地登记效力、统一土地登记标准的原则修改有关的法律法规。

土地登记机关的不统一、土地登记效力的不统一等都有其立法上的因素在起作用，“解铃还需系铃人”，既然目前分别登记与法律法规有关，这当然要首先要实现法律法规有关土地登记问题规定的统一、改变和完善。必须修改相关的法律，由法律明确统一的土地登记机关、土地登记效力以及士地登记类型和土地权利的内涵与外延。

2.加快出台农村地籍调查规程。

农村地籍调查具体如何操作，各个地方已经有些实践经验，因此，可以在总结经验的基础上制定农村地籍调查规程，使农村土地权属调查和地籍测量有技术标准和技术参考。农村地籍调查规程的制定要考虑城镇土地利用与农村土地利用的不同、农村非农建设用地与农村农业用地的不同、发达地区与欠发达地区的差异。

发达地区与欠发达地区由于经济发展水平不一样，所能够采用的调查技术肯定不一样、对地籍调查所要求的精度也不一样，因此区分不同经济发展水平地区规定不同的调查精度、技术路线和调查方法等都是必要的和现实的；农村居民点与农用土地的利用也是不一样的，利用方式不同对调查精度也会有不同的要求，因此农村地籍调查规程区分农用地和非农建设用地对于调查经费节约、提高调查进度进而提高土地登记的效率都有重要意义。

3.加强土地登记队伍建设，建立起一支具有专业水准的高素质的土地登记队伍。提高土地

登记人员的素质必将提高土地登记的质量与土地登记的效率。我国目前的农村集体土地登记的具体业务基本上是由县土地管理部门的派出机构―土地管理所或者国土所承担，在不少地方目前从事农村集体土地登记工作的大多是从原有的乡村干部转变过来的，这些工作人员大多没有经过专业训练，其七地登记的知识与技能、对土地登记的理解是建立在自己土地登记的实践基础上。在不少地方，从事农村土地登记的工作人员连最为基本的土地测绘能力都不具备，根本就没有能力完成土地登记所必须的地籍测量。提高土地登记队伍的业务水平一方面要补充经过专业训练的“科班”人才，另一方面也投资现有队伍的培训、提升现有工作人员的业务能力。

三、不动产登记“四统一”的重要法制保障――《不动产登记暂行条例》

笔者认为，不动产登记依据的统一是前提，登记机构的统一是关键 ，登记簿册的统一是抓手，统一信息平台的建设是目标。

而《不动产登记暂行条例》（以下称《暂行条例》）的出台，对贯彻落实《物权法》、推进不动产统一登记制度的实施具有十分重要的意义。落实不动产统一登记制度，核心是必须实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。《暂行条例》简洁明了，重点突出。紧紧围绕上述“四统一”进行制度创建，为不动产统一登记提供了法律上的指引和保障，对下一步各地具体实施不动产统一登记制度提出了规范要求。

《暂行条例》要求不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息实时互通共享（第二十二条第一款），并明确不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交（第二十二条第三款），既方便了当事人，又为登记机关依法登记提供了信息基础，有利于登记机关提高登记效率和准确性。《暂行条例》第二十三条第一款按照《物权法》的规定，明确了权利人、利害关系人依法查询、复制不动产登记资料的权利，正是物权公示的应有之义，为不动产交易的安全提供了保障。

总结：

近几年，我国农村经济发展相对较快，国家为了促进农村的发展也出台了一些相关政策，再加上法律本身具有滞后性的特点，使得目前的法律法规不能很好的对农村集体土地登记进行规范。文中分析了农村集体土地在登记过程遇到的具体问题，这些问题的解决是我国和谐社会构建的必然要求。建立完善的土地登记制度，才能保护我国农村土地的安全、保障农民自身的利益。

参考文献：

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土地保护是指人类为了自身长期生存与发展的需要,保存土地资源的数量和质量, 防止土地破坏和退化所采取的措施和行动。按照雷利•巴洛维( 1978) 的观点, 土地保护是人类对土地资源的“长期明智利用”, 强调土地作为可更新资源在对人类有意义的时间尺度上具有长期可用性, 从这个意义上讲, 土地保护最能反映土地资源可持续利用的精神实质。在经济快速发展、土地需求越来越高的今天, 土地保护显得尤为重要。土地保护的经济含义主要包括: 土地未来需求与供给不确定性的选择价值, 外部成本与外部利益; 土地经营方式与土地保护; 土地产权变迁与土地保护;农产品价格改革与土地保护; 农村非农就业发展与土地保护; 经济政治改革、制度变迁与土地保护等[1]。本文主要讨论土地产权对土地保护的作用及其需要改进的地方。

1 土地产权对土地保护的作用

产权是现代市场经济的核心范畴, 土地资源优化配置的实质是土地产权在各个产权主体之间的顺利流动。马克思笔下的土地产权是指由终极所有权及所有权衍生出来的占有权、使用权、处分权、收益权、出租权、转让权、抵押权等权能组成的权利束。就土地产权而言, 要起到保护土地的作用, 其前提是产权明确和稳定。

1.1 产权明确和稳定对农用地保护的作用土地产权明确和稳定对农民进行水土保持投资有刺激作用。从经济的角度来看, 地权明确性和稳定性要确定的是对土地资源事实上的占有所派生出来的经济收益的价值的确定性。也就是说, 稳定明确的土地产权意味着土地上的产出或者收入能够归其经营者所有, 因此, 土地经营者能够有保障的得到土地长期投资所带来的收益, 这就增加了对土地经营者进行长期投资的激励, 从而能够带来动态经济效率的提高。

1.2 产权明确和稳定在城市土地保护中的作用回顾中国土地产权制度的形成和发展, 可以看出, 在农村土地产权制度改革方面, 主要是实行了土地联产承包责任制; 在城市土地产权改革方面, 主要是实行了国有土地有偿使用制度。改革的思路主要是沿着所有权和使用权相分离展开的, 这种改革没有触动或理顺所有权关系, 在一定程度上又制约了土地经济的发展, 因此有人提出了“三权分离”的模式, 即将土地的所有权、管理权和使用权相分离。所有权归国家、管理权归地方人民政府、使用权归以有偿方式取得城市土地的使用者。这样的话, 城市土地使用者将绝对地租上交中央人民政府, 将级差地租上交地方人民政府, 而经营土地所得的平均利润归实际土地使用者[2]。清晰的产权归属有利于权责的明确, 有利于保护城市土地。

2 我国土地产权制度在土地保护中存在的问题

2.1 土地所有权制度不完善

土地所有权制度不完善主要是指国家土地所有权和集体土地所有权制度的不完善。具体表现为产权主体的不明确。依据法律, 国家土地所有权属于国家, 但《土地管理法》有关土地分级审批权限实际形成了“土地国家所有, 政府分级行使土地权利”的模式, 土地所有权散落在各级政府, 各级政府在国家土地所有权的行使上权责不明, 让很多土地使用者有空子可钻, 导致土地频繁流转, 甚至滥用土地。集体土地所有权制度的不完善具体表现为主体不清、权利义务不明确、行政权利严重侵犯集体土地所有权的状况。乡( 镇) 、村、村民小组土地所有权的权利界限不清, 导致在土地分配、集体土地征用过程中, 乡( 镇) 、村以土地所有者和乡村事务管理者的双重身份, 平调或占用农民集体土地, 侵占征地补偿费的现象相当普遍, 农民集体土地所有权难以实现, 特别是在我国目前财产保护制度和征地制度不完善以及行政权力约束机制缺失的现状下, 大量经营性用地以“公共利益”名义大量征用土地。导致大量耕地资源的流失与保护土地的思想是完全相悖的。

2.2 土地使用权制度不完善

目前我国除土地所有权外, 法律承认的土地权利只有国有土地使用权和农村土地承包经营权。土地使用权包揽物权体系中的地上权、地役权、永佃权和建筑权等独立的权利类型, 国有土地使用权与集体土地使用权内容不一致等问题的弊端已慢慢显现。在集体土地使用权的规定中, 一方面集体建设用地使用权的转让、抵押等受到法律的严格限制, 堵塞了农村融资渠道, 同时也导致集体土地隐性市场猖獗; 另一方面, 法律又允许集体建设用地使用权联营、入股,导致集体土地变相流转甚至流失。在集体土地承包经营权方面, 承包权的年限较短, 权利义务关系不明确, 也不利于农民持续稳定地利用和改良土地。

2.3 土地登记制度不完善

土地登记制度是世界各国为实施本国土地制度, 普遍采用的一项国家措施。目前, 我国土地登记的权威性仍未从法律和制度层面上得到解决, 土地统一登记仍受到严峻挑战。因为我国现行有关土地及其他地上附着物的不动产登记体制, 对土地、建筑物( 包括房屋) 、森林、水面、滩涂等不动产分别制定登记方法, 这些制度无法满足不动产进入市场的需要, 也不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则的需要。登记机关的不统一导致土地产权归属问题的不确定, 容易引起产权纠纷, 损害土地权益人的合法权利, 从而在归属上削弱对土地的保护。

在土地登记立法上, 现有的立法状况难以满足土地产权管理的需要。当前关于土地登记的法律依据, 除《土地管理法》中的规定外, 主要是1995 年原国家土地管理局颁布的《土地登记规则》, 仅凭这一部门规章来作为我国土地产权登记制度管理的主要依据, 显然是不够的, 在法律效力上不能满足需要。同时, 对于我国土地登记是采取形式审查还是形势审查, 采取生效主义还是对抗主义, 土地登记申请涉及的请求权是共同申请还是单方申请, 注销登记是否需要申请, 土地登记的具体程序和方式等一系列重大问题也有待于在高层次法律中规定, 以便解决我国土地产权登记制度建设中的基本问题, 提高我国土地登记法律地位[3]。

3 土地产权制度建设的建议

3.1 完善土地所有权制度

首先应该对两种土地所有权给予平等的保护, 限制征地权的行使, 严格禁止借公共权力侵犯集体土地所有权。公共权力只能应用于管理社会公共事务和为社会公共利益服务, 而不能利用其强制力为政府及其职能部门谋取利益。同时进一步完善集体土地所有权制度, 明确集体土地所有权的主体、内容及其收益分配制度, 承认乡( 镇) 集体、村、组土地所有权主体具有相互平等、独立、互不隶属的法律地位,依法确认并登记其土地的所有权。特别要保护以村民小组

为主体的农村集体土地所有权, 从法律上明确禁止乡( 镇) 、村及其他行政组织凭借行政权力侵犯其土地所有权及其他土地财产权。

3.2 完善和发展土地使用权体系

土地市场已经成为我国发展最快也是最重要的市场之一, 由于我国没有土地所有权市场, 只有土地使用权市场,完善土地使用权具体法律制度的意义就显得更为重要。完善土地使用权制度的一个基本的出发点, 首先是细化土地使用权的类型, 增加土地使用权的层次。可在土地使用权的基础上增设地上权、地役权、人役权、耕作权等权利, 丰富土地使用权的权利内容, 明确规定主体与客体、取得与丧失、权利与限制等方面的内容, 并明确权利确认的程序与效力。其次是要根据市场经济发展和土地利用向多用途发展的趋势, 增设有关空间权的内容。第三, 要进一步明确集体土地使用权的权利内容。进一步明确农村土地承包经营权的具体内容, 并建立公正有序的土地使用权和农村土地承包经营权的流转机制, 明确各种土地权利义务关系, 特别是要明确土地收益分配关系。积极探讨集体土地建设用地使用权流转问题, 把集体土地建设用地使用权市场纳入依法规范的轨道。

3.3 完善土地产权登记法律制度

土地登记制度是政府以国家公信力来保护土地权利人合法权益, 维护产权交易安全的基本制度。随着社会主义市场经济体制的不断完善, 土地产权交易日益频繁, 发挥土地登记的公示公信作用对于我国市场经济的发展和社会秩序的稳定非常重要, 土地登记制度面临着更高更广的要求。因此, 应尽快制定《土地登记法》, 明确和统一土地登记的机关、程序和法律效力, 尽快改变土地“多头登记”的局面。按照土地登记的属地原则, 由土地所在地的土地登记机关, 统一负责登记事务, 统一掌管土地登记簿, 并建立全国土地归户卡, 健全土地登记资料的汇总和统计分析制度。同时也要从财政上加大对土地登记工作的支持力度, 加快土地登记的进度, 不断提高土地登记的覆盖面。

参考文献