市场推广策划方案大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇市场推广策划方案范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

例如：维珍航空自助餐式的特价机票促销推广活动。表面上这是一个淡季促销活动，而事实上，这还是一个自我形象的推广活动，也许这种促销方式不会给公司带来多少的促销利润，但是他却吸引（制造）了客户、传播机构等各种相关群体的注意力，媒体的报道、传播机构的评论，客户的体验、对手的仿效等在这一系列的连锁反映下，维珍赢得了世界的目光与声音，让更多的人知道了维珍，进而迅速积累了潜在客户资源，一旦公司进行真正的以促销为目的的推广活动，公司与竞争者都将深刻感受到这些积累的潜在客户的价值。

再比如，当一些新产品推出时（主要指那些非大众消费品），为了用尽可能短的时间消除客户对新品本能的怀疑和排斥，节省机会成本（抢占先机），一些公司会采取免费客户体验的方式。事先与客户达成协议，一旦新产品达到企业承诺效果，客户要承担一定的程度、某种形式的市场推广指标，将客户发展为自身的营销渠道资源，将客户的行业关系变成自身市场推广资源，将客户的“关系单位”变成自身的客户资源，既口碑营销的一种典型形式，如工业品市场。

销售方案设计维度:总的原则就是与企业的发展策略保持一致（高价的利润率策略、低价的市场占有策略与高性价比的形象塑造策略等）的同时具备与推广目标相匹配的市场竞争力，充分挖掘目标市场购买力。

在产品导入期与成长期的初期，产品竞争（价格）格局还没有形成，所以这一阶段销售方案的制定主要是与自身发展策略的统一，而通常企业在此时会采取高价策略。一方面企业不会错过这样一个赚取利润的时机，为接下来的产品升级和激烈的竞争积累物质基础；另一方面，由于客户对新产品尚未形成广泛的接受度，所以也不可能形成大规模的市场，因此不会在产品导入期采取低价策略，当然为了在刚开始就和竞争者拉开距离，一些实力雄厚的企业会采取高性价比策略。进入成熟期，竞争（价格）格局已经形成，因此销售方案一方面要与目标市场定位和发展策略高度一致，另一方面就是分析竞争环境，明确企业所处位置，可以利用的优势与应该回避的劣势，制定出富有一击致命竞争力的销售方案。

销售方案的内容核心就是让利，也就是我们通常所说的降价。虽然是一种非常“古老”的方式，但是却因其千变万化的表现形式和是大多数客户最具决定性购买因素的属性，而一直占据着销售方案策划的首要地位。

例如：以提高销售量、占领市场为目的的折扣方式：大幅度折扣（1~6折）；满***返***；买一赠一或增礼包（一般赠品是购买品成本的20%~50%）。在产品衰退初期、成熟期的占领市场初期、节日、庆典、销售淡季等时期使用或不定期的使用以保持顾客对品牌的热度（必需品、常购品）。

例：以确保利润为目的的折扣方式：满***送精美礼品（购买数额大，赠品成本站总价的10~20%)，抽奖活动（大奖中奖比例低，末等奖百分百中奖，但大奖回报丰厚，符合目标客户消费水平，如旅游；活动周期相对较长1个月左右，采取顾客方便的方式通知中奖顾客），满***送***消费券（下次消费抵扣现金、或其他场所消费券）。确保利润的折扣方式面对的目标顾客是消费能力较强的，甚至非常有消费能力的，所以顾客在乎的是产品和推广活动本身的附加价值，也就是物有所值而非物超所值。如让利的形式可以让顾客更好的使用产品，或是给生活、工作、学习带来更多帮助，或使生活更快乐，抵消工作的压力。

例：以培养品牌忠诚、持续保持销量为目的的折扣方式：会员价格同时阶段性积分返利（现金、赠品、抽奖、产品、服务等）；适用于有持续需求、定期购买的产品，如必需品、常够品、易购品等。而有些时候，我们需要在确保利润的同时提高销量，因此这时的折扣形式又可以设计成：买满多少赠送**或折扣多少又或折扣+赠品的复合形式等，在设计这样的销售方案时要以单位顾客所产生的利润为“单位利润”，也就是假设客流量是恒定的情况下，以利润和销量目标为基准确定最低购买数额与返利比例。这种销售方式对应的目标客户既有消费能力强、在乎物有所值的，也有消费能力一般但看重物超所值的，物超所值会让其产生购买的冲动；所以在设计销售方案时要设计好不同消费额度（通常对应不同的产品组合）对应的不同让利方式，时刻抓住不同消费能力目标顾客的价值诉求特征。

例：以品牌推广为目的的市场推广：买产品即赠送有产品logo的赠品。主要是各种常用品：家居、办公用品和装饰品等，通过购买者对这些赠品的使用让更多人知道您品牌，形成一种无意识的品牌印象，一种无声胜有声的口碑营销。比如：水杯、相框、玩具、包包、靠垫、钥匙扣、日历、笔筒、资料夹等。

在实际操作时，往往推广目标是前述两种以上情况的组合，因此还需要根据具体情况统筹设计销售让利方案，避免形式的单一，从多个角度对顾客进行购买刺激。

所有折扣方式在设计时还应该注意两个问题。1、激励式的折扣幅度滚动提升，充分释放顾客购买的数额，既递加式的让利方式：折扣递加、折上折、折扣+赠品等。2、地区内各终端连动、互动的推广方式。如在一处购物赠当地所有终端都可以使用的折扣券、会员卡、免费服务等。

市场推广方案的两个支持

服务支持

服务成为产品不可分割的组成部分是竞争激化的产物也是直面竞争的有效手段，与让利形式配合使用。而作为制造商除了设计对终端客户的服务内容、方式，还要设计对经销商和销售终端的服务支持内容。只有合作终端与总部直属终端给予顾客的消费体验和售后体验是没有差别的，才算充分实现了这些与总分非隶属关系的营销渠道的价值。因此，对经销商和终端进行相应的服务支持是实现对顾客服务的必然要求。而服务本身的价值就在于我们需要通过各种“服务+产品”形式的系统作用使客户的需求得到尽量充分的满足，化解成交的障碍，超越客户的预期，给客户带来惊喜，进而培养客户的品牌忠诚度、扩大目标市场规模。

例：在顾客整个采购决策的过程中，选择一些适合企业实际资源情况的环节进行服务营销。一些培训机构在进行市场推广时会通过平面媒体、网络、手机媒体等一些和培训课程相关的小知识，让潜在客户小试一下产品的优势；或者，设置一些简单的测试内容帮助受众审查自身是否应该进行这样的培训以及什么程度的培训课程。

除了常规的与商品功能属性一致的服务设计外，还有一些非常规的服务手段，并且具备一定条件下的通用性，所以举例说明。

如：对销售方案的设计如果和商务流程结合则会创新出很多的形式。1、租用与分期支付，将延期利率（根据企业实际成本与利润目标计算）计算在内，帮客户解决资金问题。我们可以看到，这种服务不仅在那些复杂商品中广泛使用（住房、汽车、大型设备等），IT商品、奢侈品也通过这种手段扩大了自身的客户资源：打印机以租代购、名表分期付款等。

又如：针对经销商的合约价格推广手段。签订销售合约，确定一定时间内以采购量为导向的价格优惠（设定最低采购量），一种预约式的购买方式，培养有潜力的或整年采购量较多&单次较少量采购的客户的忠诚度。

再如：免费试用后再有偿采购的方式，把服务作为开拓市场的敲门砖，以完全免费或超常的让利形式让客户全面体验产品与服务，之后再按照双方的约定有偿购买或使用产品用，此方法来占领重要的目标客户或市场区域。

管理支持

一场战斗在进行过程中，后勤保障也是至关重要的，它是战士们一切战斗力的源泉。对应于市场推广就是与推广组合方式相配套的管理制度。一份全面的市场推广方案，对相应管理制度的说明是不可或缺的。按照管理对象与企业的关系分为营销部管理制度与合作伙伴管理机制（渠道管理、连锁加盟管理、终端管理等）。按照管理的内容分为流程管理、薪酬与激励管理、监督机制、经营指导、培训管理。根据具体的市场推广目的不同这些管理内容的组合结构也会有所差别，有所取舍。

监督机制主要指绩效考核体系的建立。与企业日常的考核形式基本相同且原则统一，区别则在于考核项目和标准的确立以及时效性方面。因为绝大部分市场推广活动对时效性的关注，所以考核更强调高度可衡量性既量化和公平原则（充分考虑地域等客观条件的差别对标准进行必要的差异化）。

培训管理：针对市场推广的培训与企业日常培训内容的不同之处在于：前者高度的针对性和由主到次推进式时间管理的实施特征（在时间跨度较长的推广活动中需要采取边培训边推广的方式，以减少机会成本）。从产品、服务知识到市场推广目的、工作流程、考核讲解，再到销售、服务技巧……针对本次推广活动目的确定不同培训内容的主次顺序，统筹安排培训时间，严格按计划执行。

营销人员对市场推广目的的领会理解是推广目标实现的基础也是培训效果成功与否的关键。所以企业在进行培训管理的开始就应该向每个培训学员诠释本次市场推广的目的与各岗位人员相应的核心职责，以便在接下来的培训过程中每个学员都能够围绕推广目的、工作职责和自身情况进行有的放矢的学习。

在培训形式的设计上，基本内容集中培训（至少以地区为单位）；其他培训内容则以比较灵活的市场督导或销售经理现场指导和销售团队主管培训团队成员的形式进行。

培训必考核，因为没有考核的培训基本是没有效果的。由于市场推广培训对时效性的要求，因此考核一般采取内涵于培训过程当中的方式，例如情景模拟、人员抽查；同时对于每天的培训容量要以受训人员的平均接受程度为基准，切记受训人员的大脑不是水杯，过满的后果不是溢出多余水后的满杯，而是导致对整个培训内容接受能力和理解能力的下降。

对市场推广而言时间就是一切，所以先从那些最基础、最必要、最重要的内容开始，用最短的时间让各环节的工作人员具备展开推广工作的最基本条件，接下来再边进行推广边培训，滚动式进行，实现用最短的时间达到既定培训效果的目的。

薪酬与激励管理：对员工（合作伙伴）来讲，薪酬（返利）是永恒的源动力，其他表彰、奖励、升职或工作内容的升级、客户资源的提高、市场工作支持等都是辅助的促进手段。而对企业来说则是成本原则、市场占领和净利润制胜。所以，相互矛盾的立场需要找到解决问题的平衡点。面对员工，要真正站在他们的角度，从企业市场推广目标出发，找到“打动”员工的“最小值”——薪酬+（表彰：成就感、荣誉感；工作内容升级：软升职；客户资源提高；升职；奖励：假期、礼品、旅游、培养等）——薪酬为基础，综合运用其他一种或几种辅助手段（必要的）。面对合作伙伴，让利与分享是所有激励形式的实质。除了常规的定量销售返利还有对促销活动主要考核指标的返利，包括铺货指标、陈列指标、宣传指标等，例如宣传补贴、终端铺货率赠品奖励等；另外，特殊阶段的进货优惠，例：在推广活动即将结束时的付款让利（赠送产品等形式）等意在回笼资金。

篇（2）

具体表现如下：

一、闭门造车的新品开发。公司自成立以来，销售一直不甚理想，俞总觉得这与公司只有200ml和420ml两种规格的老陈醋产品有关。于是，俞总决定进行新品开发，以便有效地攻战市场，赢取胜利。

为此，俞总和公司研发人员想了一个通宵，弄了几个“新名词”出来，觉得很满意，同时产品也进行了适当的“研发”，新品就是这样成功“开发”出来了。

问题也来得很快。当新品推出来后，很多经销商觉得他们在“胡搞”——市场需要的根本不是这样的产品。所以，经销商不愿意进货。同时，俞总把新品放在自营市场的终端货架上，一个月的销量不足100瓶——偌大的市场，上千万的人口，这就样“仇视”、冷漠对待它们吗？俞总为此很苦恼。

二、闭门造车的活动策划。因为公司的销售一直令人不愉快，俞总觉得有必要借助这次新品上市之际，大展拳脚的来一次“大手笔”，让销售扶摇直上，一片火红。于是，俞总拆资500万元举行了一次“空前浩大”的市场推广策划活动。

遗憾的是，500万元如期花完了，但效果出现了“难产”，胎死腹中。为什么会这样呢？究其原因，俞总没有对当地市场进行深入地市场调查，尤其是餐馆饭店、宾馆酒店、大型公司、大中学校、烹饪学校等食醋使用大户和个体消费者——没有了解他们的真实需求、消费爱好和消费习惯。

俞总的做法是：花十五分钟想了想，决定活动主要做三个方面的工作，即打广告、做一批太阳广告伞和在超市门前摆促销台进行体验促销。结果，活动主题、活动内容、广告质量、促销效果、执行质量等都不尽人意，吸引力“萎靡不振”，销售业绩可想而知。

如此，效果不佳也是有“借口”可以搪塞的。不幸的是，这种情况在很多公司里都反复地出现，严重阻碍了公司的健康发展。究其原因，这都与公司缺乏市场调查，进行科学的运营操作有着“严重”的关系——都是缺乏市场调查惹的祸。

那么，市场调查真的那么重要吗，真的具有使执行结果明显优秀的能耐吗？事实上，只要公司操作得当，市场调查的确有如此神奇的魅力！

俗话说，知己知彼，战无不殆。市场调查做的就是“知己知彼”的工作——只有进行深入地市场调查，认清自己的优势，抓住对手的弱点，满足目标消费群的真实需求，方能撰写出最为实用、有效地策划方案，收获喜人的执行结果。

那么，面对这种情况，公司如何才能有效避免再度落入效果不佳的“虎口”呢？

第一、进行深度、有效地市场调查。市场错综复杂，市场千变万化，如果公司没有进行深度、有效地市场调查，很多自认为很棒的执行内容与方法，可能与真正地市场“格格不入”，被市场“狙击”得丢盔卸甲，落荒而逃。

篇（3）

《广告策划与管理》是营销专业人才培养的重要课程，课程具有很强的实践性，实践教学模式的设计至关重要。以“模拟实战”的形式贯穿于《广告策划与管理》的教学，并结合真实的企业项目，学生可以经历广告策划所需要的市场调研、广告创意、广告策划方案执行整个过程，可以调动学生的学习主动性，提高学生的策划能力，增加就业法码。

一、加强《广告策划与管理》课程模拟实战教学的必要性分析

1.模拟实战教学可以将理论知识有效整合，做到学以致用。《广告策划与管理》是一门实践性很强的学科，与企业、市场、消费者行为等因素关系密切，对人才培养提出更高的要求：既要掌握大量最新的市场信息，又要能对数据信息进行统计、分析及评价；既要有大量的广告理论知识，又要能进行独特的广告创意及广告设计。模拟实战教学模式的运用，需要结合真实的企业项目进行，给予学生实战的平台，结合企业营销活动进行相应的广告策划，充分运用所学理论知识，真正做到学以致用。

2.模拟实战教学可以提高学生的策划能力，增加学生的专业素养。广告策划人员最重要的素质是广告策划能力，通过模拟实战教学，学生作为企业的广告策划人员，参与到具体产品的广告策划中，了解了广告从调研到整个过程，提高了广告创作的能力，从而增加了学生的专业素养。

3.模拟实战教学有利于加强与企业的合作，提高学校的知名度。学校培养学生主要是为企业输送人才，学校教育的水平一定程度上取决于学生的职业素养，模拟实战教学有利于加强与企业的合作，在对学生的培养中更多地参考企业的要求，不断进行教学模式的改进，这样才能培养出企业真正需要的人才，得到企业的认可。

二、《广告策划与管理》课程模拟实战教学模式的具体内容

《广告策划与管理》旨在培养学生的多项技能：市场调研分析、广告主题策划、广告创意表现、广告媒介策划等，这就要求在教学中必须通过一个完整的企业项目来综合培养学生的多项广告策划技能。为了增强训练的仿真性，整个实战环节以真实的企业项目为题材来开展，此即本文提出的以项目为背景的模拟实战教学模式。选择合适的企业项目也是非常重要的，企业愿意与学校合作，参与整个实践教学，能给予学生实战的的平台。本文以2013年1月我院经济与管理系市场营销专业与娃哈哈公司签订的教学实践基地合作项目为例进行模拟实战教学模式的设计，具体如下：

1.确定娃哈哈格瓦斯广告策划项目，邀请娃哈哈企业人士介绍具体情况。今年年初营销专业学生已经参与娃哈哈新品格瓦斯的校园推广策划——“娃哈哈格瓦斯杯‘我是歌手’校园选拔大赛“中，对娃哈哈产品及销售情况非常熟悉，这里可以由娃哈哈企业市场部人员结合这次推广活动确定一个具体的广告策划项目---格瓦斯校园推广的广告策划。开学第一节课时，给学生提出具体项目及学生需要完成的任务，并邀请娃哈哈校园对接人介绍企业、产品、市场、推广活动等相关情况。《广告策划与管理》课程将以这个项目为中心，进行理论讲授和实战演练。

2.组建娃哈哈策划团队，进行合理分工。将全班学生进行分组，每组6—8人，组成娃哈哈策划小组，小组成员角色分配由学生确定，如策划总监、市场调查人员、客户代表、创意设计和文案人员等。

3.进行娃哈哈格瓦斯的广告调研工作，收集市场信息。进行娃哈哈格瓦斯的广告调研工作前，教师首先讲授广告调研的方法及广告调研问卷设计的注意事项，然后每组进行广告调研计划的撰写，进行组内讨论和全班讨论，形成最终的调研计划，交与娃哈哈公司校园对接人认可后，各组按计划展开广告调研工作。

4.撰写娃哈哈格瓦斯的广告策划书，进行平面广告和视频广告的创作。在教师讲授完广告心理、广告主题策划、广告创意策略、广告创作及广告媒体的选择后，各组同学需要结合广告调研的统计数据完成广告策划方案。当然，每部分理论部分讲授完后，学生就应该结合娃哈哈格瓦斯校园推广活动进行部分策划方案的撰写。

5.进行广告提案，模拟竞标。各小组完成广告策划后进行广告提案的，模拟竞标。由相关专业老师与娃哈哈校园对接人做评委，给出各组的实践分数。

6.执行并完善广告策划书。方案一经确定，学生配合娃哈哈企业人员进行方案的执行，进行广告的。策划方案执行一段时间后，结合广告投放效果，学生再回到课堂总结这段时间的实践情况，进一步对广告策划书进行修改和完善。

三、完善模拟实战教学模式的思考

1.加强对教师的“双师型”素质的培养。《广告策划与管理》是一门实践性很强的课程，如果教师没有广告实践经验，模拟实战教学很难进行，所以学校应加强对教师实践教学能力的培养，为教师提供更多的实践机会，以完成业务的再提高。

2.教师在实战教学中应与企业人员制定完善的合作计划。模拟实战教学主要以真实企业的市场推广项目为基础，整个环节是围绕企业的市场推广进行的，所以课程教学与企业市场推广运作应紧密结合，这就要求教师与企业人员应有良好的合作。

3.教师在实践教学中应实施有效的指导。项目实战过程中，教师应巡视指导，给予学生必要的指导。且在模拟实训结束时，应对各小组的广告策划方案进行有针对性的点评，让学生认识到方案的不足之处。

参考文献：

[1]戴烽.简述广告策划课的教学模式创新[J].江西社会科学，2003（10）

[2]傅强.以“实战”贯穿教学—广告策划课实践教学改革研究[J].宁夏师范学院学报，2011（10）

[3]黄庆.《广告策划》课程单元仿真模拟教学模式的实践和探索[J].广西商业高等专科学校学报， 2005（3）

篇（4）

居住地：北京

电　话：189********（手机）

E-mail：

最近工作 [ 1年8个月]

公　司：XX软件技术有限公司

行　业：广告、市场推广

职　位：市场拓展专员

最高学历

学　历：本科

专　业：工商管理

学 校：北京工商管理学校

自我评价

具备良好的业务能力和心理素质，热衷于市场的组织、管理、策划工作;丰富的产品分析、定位能力;积累了丰富的商务谈判技巧，并有较高的客户开发能力;优秀的统筹规划能力，很强的团队合作精神;熟练使用各种办公软件，良好的 英语听、说、写能力。

求职意向

到岗时间：一个月之内

工作性质：全职

希望行业：广告、市场推广

目标地点：北京

期望月薪：面议/月

目标职能：市场拓展专员

工作经验

2012 /7—至今：XX软件技术有限公司[1年8个月]

所属行业： 广告、市场推广

市场部 市场拓展专员

1、 主要负责北京、中山以及大部分北方城市的市场组织、开发、策划工作;

2、 参与公司产品的宣传推广活动;

3、 组织参加各种规模的展会，并成功策划过“XXXX精品推广活动”;

4、 新客户的开发，参与公关竞标会，与客户的沟通及签约工作;

5、 后期的客户维护工作;

6、 与国际知名公司的合作，成功的提升了公司知名度。

2011 /7—2012 /7：XX企业集团公司[1年]

所属行业： 广告、市场推广

市场部 市场推广

1. 负责公司项目的策划、市场调查;

2. 制定项目方案、参与项目推广活动，配合公司各部门完成项目的实施工作;负责公司和相关政府部门的对外联络工作;

3. 协助经理制定总体市场策划方案，参与产品的分析预测及推广规划部署;

4. 与大客户的接触、跟踪工作，并根据客户需求做出总体解决方案;

5. 项目的节奏把握，信息的采集，分析，整理工作。

教育经历

2007/9—2010 /6 北京工商管理学校 工商管理 本科

证 书

2009/12 大学英语六级

篇（5）

本着互联网分享精神，将这些天摸索和学习到的线上活动策划方案的一些基本思路和框架做一个简单的分享，欢迎各位拍砖。

一般来说，线上活动的策划案分为两个大类，创意案和执行案。两者既有联系又有较大的区别。创意案是执行案的基础，创意案只需要展示出活动的基本思路丶想法，而执行案则需要详尽的展示出活动的细节。

一丶活动创意案

活动创意案要求简单明了丶不需要很多的内容，但是要把活动的创意展示出来。一般来一个活动创意案会有2~3个创意可供选择。

如果你是做方案给客户的话，建议你自己先对创意做个简单的排序？比如，你现在有三个创意，根据自己的满意程度分为好丶较好丶一般，那么在做创意案的时候应该如何排序呢？笔者建议的排序方式是较好丶好丶一般。为什么这么安排？

创意案的框架比较简单，一般来说分为两个部分，创意来源(引子)，活动基本内容。说清楚两点即可。

创意来源：即活动的灵感，如果能结合时下的热点则更好。在制作PPT时最好能够配图说明，从感官上更易被接受。

活动基本内容：说清楚活动的主题，时间，在哪个平台做，以怎样的方式去做即可。

二丶活动执行案

活动执行案是在确定了活动创意案之后进行的，有些公司做活动策划的时候是没有创意案的，尽管如此，即使没有创意案，做执行案之前一定要沟通好活动的创意及基本内容，否则会浪费策划大量的时间。

活动执行案是非常考一个策划的功底的，在这里简单谈谈做一名线上活动策划应该具备的素质：

网感——对互联网要有一定的了解，特别是对论坛丶微博这些常用来做活动的平台需要了解其特点丶规律等。

创意——活动的平台有限丶活动的形式来来去去也就那些，所以一个线上活动能否成功，需要一个好的创意。

系统思维——活动从创意到执行，涉及到各种资源的分配，并且需要考虑大的环境丶公司的实际情况丶产品的情况，需要用系统性的思维考虑问题，否则策划出来的东西就是一纸空文，无从落地。

沟通表达能力——一个活动从创意到执行，往往需要与不同的部门接触丶沟通，想让活动朝你希望的方向发展，那就必须主动表达丶主动沟通。注意，一定是主动。

当然，好的文笔丶PPT制作等能力，能帮助你顺利通过方案。好了先说这些，以后有机会再详细的与大家探讨。

一个线上活动执行案大致分为以下几个部分，但不限于此。

1丶 市场分析

可以从产品的市场丶差异化丶竞争情况丶受众人群四个方面进行简单的阐述，如果能有详实的数据做支撑，如目前的销售情况，主要是哪些人群购买，购买的比例等，将更加有说服力。

2丶 活动主题

活动主题一定要简洁丶清晰明确丶有吸引力。做个不太恰当的比方，活动主题就相当于一家店铺的招牌，是吸引客户的关键。一般来说，需要突出活动的卖点，如免费参加丶赠送丶抽奖等等。要明确的告诉客户，这个活动是关于什么的，我为什么要参加？

3丶 活动目的

一般来说，线上活动无非是两个方面的目的，一是增加销售量，二是提升品牌知名度。但两者之间是有侧重点的，需要把握最主要的目的来设计整个活动的细节，才能达到活动的效果。

4丶 活动时间

即活动开展的时间，线上活动的时间不宜过长，活动时间过长，会影响用户的参与兴趣，一般来说不宜超过1个月。

5丶 活动平台

活动平台的选择至关重要，决定了活动开展的方式及最终效果。在这里，暂且把活动平台分为自有平台和大众平台。

自有平台：

如自己的企业网站，优点是形式多样，可以根据自己的需求去开发功能，也能将流量带到官网；缺点是对技术要求高(一般企业无法操作)，推广费用较高。

大众平台：

如微博丶论坛丶门户网站。优点是可以利用平台本身的资源进行推广，无技术方面的要求；缺点是活动的形式受到一定限制。

6丶 活动形式

选择好活动平台后，要根据平台的特点丶活动的目的策划活动的形式。线上活动的形式包括秒杀丶团购丶有奖转发丶有奖征集丶网上评选丶注册送券等等，细数下来少说也有几十种。笔者认为，各种形式没有优劣之分，关键在于结合活动的目的和平台特点去选择并且创新。

7丶 效果预期和目标

线上活动的效果预期可以从参与人数丶PV丶UV丶销售量丶销售额几个维度进行考量。

目标需要根据活动的进程，分阶段设置，便于在活动执行过程中根据实际效果和目标的差异进行适当调整。

8丶 活动详细情况

这一部分是方案能够执行的关键，要点在一个“细”，要考虑到活动执行的方方面面。可以从以下几个方面进行考虑：活动流程丶活动规则丶奖项设置三个大方面考虑。

活动流程：

最后能有一张活动流程图，可以用PPT丶Word或者visio来做。活动流程图可以清晰的展示用户如何参加活动。线上活动的流程一定需要做到“简单”，即“不要让用户去想”，复杂的活动流程会使用户参与的门槛变高，所以尽量让流程“傻瓜化”。

活动规则：

活动规则中应该包含免责的部分，如用户多长时间不提供有效联系方式将视为自动放弃领奖等。一些格式条款，建议弱化或者放到活动页面不显眼的地方，如“本次活动的最终解释权归XX公司所有”。一直很想做个数据调查，就是“本次活动的最终解释权归XX公司所有”这句话对用户参与活动的影响分析。

奖项设置：

即本次活动用户可以获得什么奖项。建议“大奖刺激，小奖不断”，可以用一个大奖做为诱饵，然后每天或一段时间出现小奖，但一定要有持续性，否则用户的参与热情会降低。

如果可执行性再强一些，可以将活动页面的布局图做出来(用word做即可)。

9丶 市场推广

一个好的线上活动策划方案除了以上说的这些，当然也需要进行市场推广，否则就只能养在深闺人未识了。

市场推广大体分为两个方面，站内推广和站外推广。站内推广比较简单，就是如何利用自有平台本身的资源进行推广，如首页的广告位，文字链之类。

站外推广要量力而行，一般来说的推广手段包括网络广告丶邮件营销(如给老客户发生活动邮件)等。

10丶时间推进表

建议使用甘特图来做，其实不复杂，明确时间节点丶责任人丶产出成果。

11丶费用预算

线上活动的费用一般来说分为两个部分，奖品费用和推广费用，可以根据实际情况进行安排。如果是给老板或者客户的方案，建议做两个费用预算，最低费用预算和最高费用预算。

篇（6）

个人信息

姓名:XXX 性别:女 年龄:27岁

E-mail:XXXXXXXXXX

联系电话:XXXXXXX

地址:重庆市XXX区XXXXX路XXXX号 邮编:XXXXXX

工作经验

2000年2月——现在 XXXXXX软件技术有限公司 市场拓展专员

职责:

主要负责北京、重庆以及大部分北方城市的市场组织、开发、策划工作;

参与公司产品的宣传推广活动;

组织参加各种规模的展会,并成功策划过“XXXX精品推广活动”;

新客户的开发,参与公关竞标会,与客户的沟通及签约工作;

后期的客户维护工作;

与国际知名公司的合作,成功的提升了公司知名度;

1998年8月——2000年2月 XXXXX企业集团公司 市场推广

职责:

负责公司项目的策划、市场调查;

制定项目方案、参与项目推广活动,配合公司各部门完成项目的实施工作;

负责公司和相关政府部门的对外联络工作;

协助经理制定总体市场策划方案,参与产品的分析预测及推广规划部署;

与大客户的接触、跟踪工作,并根据客户需求做出总体解决方案;

项目的节奏把握,信息的采集,分析,整理工作;

教育背景

1994年9月——1998年7月 天津理工学院 经济管理 本科

职业特长和技能

具备良好的业务能力和心理素质,热衷于市场的组织、管理、策划工作;

丰富的产品分析、定位能力;

积累了丰富的商务谈判技巧,并有较高的客户开发能力;

篇（7）

今年七月底是天贵大厦交楼的日子，发展商期望通过策划一次有轰动效应的交楼庆典活动，一举打响天贵大厦的知名度，同时为下一步销售积蓄客源。

对于一座5A级的高档写字楼来说，交楼庆典活动是一次非常重要的公关宣传机会。如果交楼庆典活动能够一炮打响，对项目的社会知名度、品牌美誉度、后期市场推广都有不可估量的影响。在接手项目策划之后，我们刻不容缓地对项目进行了全面的调查研究，力求从各方面完善策划方案，以最切合天贵大厦形象与定位的交楼庆典活动，拉开天贵大厦市场推广方案的帷幕。 天贵大厦交楼庆典活动策划方案

一、活动时间：2003年7月20日

二、活动主题语：财富汇聚、智能化、国际化

三、活动主线：

1、树立广州新一代顶级写字楼至尊形象（财富汇聚、智能化、国际化、地位至尊、交通便利）

2、营造一种与富为邻的“场气”（人气至旺、商业气氛浓厚）

3、借顺利交楼之机为天贵大厦造势，为下一步销售积蓄客户资源与社会资源

四、推广策略

1、依托发展商良好信誉，打造天贵大厦优势品牌形象。

2、抓住市场主流需求，迎合未来发展，出奇制胜。

3、写字楼与商铺营销互动，互为促进，双赢共存。

4、通过公关、媒体、活动进行整合营销，让“天贵大厦——广州甲级写字楼第一品牌”此概念牢牢建立在目标客户心目中。

五、天贵大厦市场分析

一份好的策划方案离不开前期严密的市场调查与市场分析。在具体撰写策划方案之前，必须先对整个广州的写字楼市场与天贵大厦本身的优劣之处进行综述。

1、广州写字楼市场三大区域

广州写字楼市场历经多年发展，目前业已形成“环市东”、“东风路”与“天河北”三大写字楼商贸中心。 环市东写字楼以其成熟的都会商务与生活配套而受追捧，并因此形成独特的“环市东都会商务区”；东风路沿线政府行政机关众多办事方便，东风路也因此而形成独特的“东风路府前经济带”；而天河北则得益于新经济的推动从而形成独特的“天河北新经济区”。然而从2002年下半年来，环市东写字楼物业的租售成交量明显地大大减少，相反，一些地铁沿线写字楼项目尤其是天河体育中心周边地铁沿线写字楼项目却日见俏销。环市东写字楼受冷落的原因归咎于近期此区域缺乏有号召力的新亮点，以及该区域本身可供选择的写字楼货源不足，但事实上，其最主要原因在于环市东写字楼项目缺乏“地铁”概念优势的支撑。

而此相反，地铁沿线写字楼日渐走俏。目前广州市地铁沿线高档写字楼项目多达50多个，占据了目前广州市高档写字楼物业近50％的份额，像中旅商业城、广百大厦、中信大厦、天贵大厦、羊城国贸等都是广州市颇具影响力的地铁沿线写字楼项目。中旅商业城由于正处于地铁一、二号线交汇处，独享双重地铁商机优势，正式推出不久出租率业就达50％以上，大型保险公司、化工企业、金融业、广告公司甚至地铁公司纷纷进驻，租售前景极其看好。

2、天贵大厦SWOT分析

S（优势）：地段优越、设备一流、开发商良好品牌、有良好的升值潜力

W（劣势）：前期烂尾造成的负面影响、售价比同地段楼宇高

O（机会）：甲级写字楼需求旺盛、CEPA之后更多外资企业进驻广州

T（威胁）：周围同等级写字楼（中信广场、大都会广场、金利来商务港等）竞争进逼

3、天贵大厦目标客户群细分

根据行业属性、经营方式和客户特征几个细分变量，天贵大厦的目标客户群大致可分为以下四大类：

A、 政府机构转制出来的大集团（公司）以及将要转制的大集团（公司）。这些已经转制的公司经过数年的发展，具备了相当的实力，进而产生了对改善办公环境的需求。

B、金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融机构。

C、大型股份制公司及外省市集团（公司），包括上市公司。

D、大商铺业主

4、目标客户群需求细分

A、 地段取向型：（我们的优势：天贵地处天河北——广州未来的CBD） 　 B、 价格取向型：（我们的优势：不能只看价格，而要看性价比——天贵大厦未来的升值前景） 　 C、 质量取向型：（我们的优势：5A级的写字楼） 　 D、 使用时间取向型：（我们的优势：天贵大厦现楼出售） 　 E、 服务取向型：（我们的优势：著名物业公司管理） 　 F、 盈利取向型（我们的优势：地处广州商业气氛最浓、消费能力最强地段）

对目标客户群的需求进行细分的目的是为分类营销做好准备，在吸引目标客户群参加我们的交楼庆典之时，我们必须预先定好方案，有针对性对不同需求心理的目标客户进行逐个分类营销，在宣传重点上有所侧重。

六、庆典活动策划方案详述

交楼庆典活动是一次非常难得的推广营销的大好机会。如何把打响知名度、树立天贵大厦优质品牌此两项重要任务与交楼庆典活动有机地结合起来，通过此次活动树立起天贵大厦作为广州新一代顶级（5A级）写字楼的形象，是以下所要探讨的重点所在。锣鼓喧天、戏狮狂舞、俊男美女热热闹闹走一圈——这些寻常的庆典活动，对于天贵大厦这种档次与定位的写字楼来说，根本起不到任何塑造品牌的作用。所以，要让交楼庆典活动既热闹又不流于俗气、既树立形象又能击中目标客户群的需要心理，我们就必须独辟蹊径，出奇制胜。

第一步：媒体造势媒体选择：《广州日报》、《羊城晚报》、21CN、新浪网、《21世纪经济报道》、广东卫视

宣传重点：

1、天贵大厦：国际化、智能化打造广州5A级写字楼王

2、地铁概念如日中天，天贵大厦傲立广州写字楼市场

3、CEPA造势，5A级写字楼需求放量增大

4、CBD、地铁、5A级——天贵大厦升值前景一片光明

5、甲级写字楼新标准——物业管理决定商业物业档次………………

天贵大厦目标客户群是相当狭小的，是属于金字塔中的塔尖一小部分公司。他们决不会盲目跟随大众的喜好，而有自己慎密的分析研究，我们的媒体造势不会只是炒作虚无概念，而是通过实实在在的事实说明、数据分析，烘托出天贵大厦的独特优势，为交楼庆典活动做好铺垫。

第二步：概念造势

要树立天贵大厦为广州新一字楼王的形象，除了写字楼本身所拥有的优势之外，另外很重要的一点就是否拥有一种满足业主尊贵心理的标志物——如中信大厦的“高”、上海金茂大厦外形的“奇”。从此角度出看，目前天贵大厦缺乏有这方面的卖点，更致命的是外观与相隔不远的另一幢商贸大厦过于类似。基于这种考虑，我们可仿照美国纳斯达克的股票指数显示屏，在天贵大厦显著位置建造“中国（或广州）财富指数”显示屏，显示屏显示内容既可以工商业活跃指数、楼市交投情况、写字楼成交月度/季度/年度走势，也可以与美国道琼斯公司联系，直接购买其商业指数信息。

建造财富指数显示屏的目的有三点：

1、与天贵大厦本身定位契合——汇聚财富信息，塑造财富场气，成就财富事业2、使天贵大厦在本身造型不突出的情况，为其制造出差异化形象，成为广州另一标志化建筑，满足所有业主一种“与众不同、尊贵超凡”的心理。

3、为天贵大厦塑造一种国际化、智能化的形象此天贵指数显示屏的落成揭幕仪式与交楼庆典同时进行，制造新闻点，也引发轰动效应。

第三步：活动造势（以下所有活动将预先在相关媒体进行预告）

1、《南方财富论坛》是广东省第一个大型经济类论坛栏目，在广东经济界、企业界拥很高的知名度，在全国也有一定的影响力。基于《南方财富论坛》其栏目定位与受众与天贵大厦目标客户群有很多相似之处，交楼庆典之日，可考虑将《南方财富论坛》移师至天贵大厦举行（如条件允许，可参照香港《城市话题论坛》那种户外、直接面对公众的对话形式。），为天贵大厦打响知名度。

2、进行现场“广州写字楼（或商业地产）发展前景及投资报告”

借分析广州写字楼（商业地产）发展前景之名，实着重在叙述天贵大厦的投资比值及升值潜力，并现场派发详细的天贵大厦投资分析报告书（站在客户角度为他们分析购买天贵大厦的利益何在）

3、记者招待会

篇（8）

平台运营总监工作职责11、根据公司发展战略创建职教平台运营机制，提升客户粘性、用户活跃度、产品使用率。

2、策划各类型平台运营活动，协同各业务部门完成活动的组织与实施，助推客户与公司不断开展更加深入的业务合作，助力达成公司业务目标。

3、通过多种用户运营手段，激发用户兴趣，不断促进用户活跃度，实现更多用户激活及用户留存。

4、策划各类型用户运营活动，组织各部门协同进行项目实施。

建立并不断扩大用户社区。助力公司实现用户战略。

5、打造运营团队，负责运营团队的人员培训、培养、考核、激励。

平台运营总监工作职责21、负责政务平台整体运营，制定运营策略、方案并组织执行;

2、推动各项业务发展，提升营运效益，确保运营目标的实现，对KPI指标负责;

3、分析平台各类数据，提出改进方案，带领团队进行平台的维护及升级;

4、制订、完善、贯彻实施公司平台运营管理制度、流程;

5、通过线上线下运营提升网站平台价值和粘性，提高服务会员、企业活跃度，提高申请、交易量，促进平台各项销售业绩提升;

6、用户体验、业务流程等的分析和改进并参与公司平台的品牌、产品、市场的规划，实现公司既定目标;

7、规划平台的风格、架构、功能、，负责团队建设、团队培训和日常工作开展等。

平台运营总监工作职责31、根据公司下达的年度整体战略目标，制定网络货运平台相关的战略实施计划，并落实实施;

2、负责网络货运平台相关业务的市场调研、客户开发工作，与同行开展竞争，找寻并确认企业竞争优势;

3、负责为网络货运平台的客户提供系统培训;

4、负责业务开展过程中与交通运输、税务、保险等单位沟通协调;

5、负责竞品调研，对公司竞品在产品层面进行分析和对比，为本公司产品更新和功能调整制定方案。

平台运营总监工作职责41.负责设计、构建云平台运营业务，统筹线上线下运营;

2.负责组建、管理云平台运营团队，建立成长、激励和考核体系;

3.负责云平台运营制度建设和机制设计;

4.负责云平台运营分析，评价运营效果并不断提出改进运营策略;

5.负责与运营相关的渠道和媒体，促进云平台推广;

6.负责公司领导交办的其它工作。

平台运营总监工作职责51.参与公司经营管理与决策，收集信息提供决策支持;

2.参与制定公司经营发展战略，负责平台战略规划的制定，并监督实施和改进;

3.负责平台整体运营规划和策略的制定与执行，对运营结果负责;

4.负责平台的内容运营、渠道运营、活动运营、用户运营、日常运维管理等工作的策划和实施管理，以拉新、留存、转化、盘活为目标，全面推进平台的商业化运营;

5.建立和完善下属部门，领导制定部门工作计划和预算，并组织实施;

6.组织市场调查，深入分析用户行为、需求，了解竞争对手动向，进行运营方案的改造;

7.参与公司发展业务指标的制定，开发潜力用户并建立长期战略合作关系，并对最终业务指标负责;

8.负责分管部门的员工队伍建设，提出和审核对下属各部门的人员调配、培训、考核意见。

平台运营总监工作职责6(1)创建合理高效运营团队

(2)负责公司互联网平台的网络运营整体规划与推广，明确定位目标;

(3)负责公司网络商城的指导加盟合作商日常工作;

(4)制定公司运营活动策划，推广公司品牌，突出品牌形象;

(5)监控和分析行业动态并针对性的进行市场分析及制定相应策略;

(6)建立运营风险预警机制，实施运营的风险和危机管理，及时发现问题，组织相关部门研究解决并备案。

(7)独立完成运营部门各职能体系搭建，业务流程梳理，能从运营角度对产品技术部门提出需求;

(8)须具备较强的创新、执行能力，能够在诸多限制条件下进行业务创新;

(9)有很好的沟通协作能力,善于合作协调沟通，思维敏捷;

(10)具有强烈的责任心和上进心，具备良好的团队合作精神，积极主动，能承受较大的工作压力。

平台运营总监工作职责71、负责互联网需求分析，对产品规划给到决策性建议，并完成产品运营规划，通过产品，运营手段，提升平台流量转化、用户增长和留存;熟练运用微信公众号、微博、抖音、事件营销、口碑营销、软文/新闻稿等新媒体进行产品推广，提高用户量和关注度;

2、负责互联网及新媒体维护、更新与完善;平台年度、季度、月度运营计划并执行;制定和组织推广及营销活动;

3、负责客户的开发，拟定活动计划方案，制定线上营销推广战略，以及具体实施策划方案;

4、负责企业品牌创意及品牌策划工作，并形成策划方案

5、提高到达客户的关注度、转化率及用户黏性，持续改善平台服务;

篇（9）

中图分类号：R126文献标识码： A

城市的建设与规划须有预见性与合理引导，策划学方法的引入可为我们提供新的视角。

计划经济时代，城市如何发展的决策在计划阶段即已完成，城市的开发只需经由简单的城市规划到建筑设计的过程，而开发的结果也无需市场的检验，故策划在城市开发中的作用不大。

进入市场经济时代，除城市管理者外，开发商和其他社会力量也介入到城市开发的过程中。参与者的增多、自由度的增大，使得城市开发项目变得更加复杂，籍由传统的城市规划方法得出的、理想的城市形态亦时常与市场相冲突。有鉴于此，城市管理者和规划设计者有必要因应市场开发的需要，在城市开发项目启动前进行相关的策划构想，使之符合市场规律，满足各利益相关方的权益。

就国内目前实践而言，如何将策划方法科学有效地应用在城市开发中尚处于摸索阶段，多数的城市开发项目，因事先缺乏理性的分析与研究，没有达到最初的设想。

策划学起源于市场营销领域，被广泛应用于各种商业活动中，上世纪中，融合多学科知识的策划研究在城市开发上的作用逐渐为人们所认识，国内外相关学者相继对其应用进行了探讨。

对比国内，国外学者在城市开发策划方面的研究相对成熟一些。与此相关的著作包括艾地斯.谢瑞的《设计策划――从理论到实践》、威廉.佩纳的《寻求问题》；日本设计师很早即开始对策划方面的关注，1990年由日本建筑学会所著的《建筑企划论》中，对策划在都市再开发、住区建设、办公建筑、商业建筑、都市旅店建筑等城市建设项目中的应用均做了系统、科学的阐述。

庄惟敏教授是国内较早研究策划学在建筑设计领域应用的学者，其专著《建筑策划导论》（1995）从理论上对建筑策划进行了系统阐述，并在清华科技园办公楼项目中进行了尝试，完成其全过程策划；顾朝林教授《概念规划》一书从城市规划的角度切入，对城市开发区的前期策划（总规阶段），城市商业带及城市居住区（详规阶段）等进行了理论上的阐述，并辅以实例验证。国内对城市策划在城市开发中的应用研究还处于起步期，尚无对“城市策划”的明确定义，也缺乏结合开发实践的系统的操作方法框架。

笔者结合国内外理论成果与城市设计实践现实，对城市策划的概念进行了界定、对其特点进行了归纳，同时试图整理出一套符合当前国情的城市策划框架体系。

1城市策划的概念

策划是一种“构思或理性思维程序”,是“人们为了达成特定的目标，借助一定的科学方法和艺术，为决策、计划而构思、设计、制作具体方案的过程。”[ 引自百度百科。原文为“策划又称‘策略方案’和‘战术计划’（Strategical Planning / Tactical Planning）是指人们为了达成某种特定的目标，借助一定的科学方法和艺术，为决策、计划而构思、设计、制作策划方案的过程。”

]

“城市策划”可视为策划学在城市开发中的具体应用，我们可定义其为“以城市为客体，以城市开发的综合效益为目标，在具体的建造规划设计之前所进行的构思、决策、计划的过程”。

策划是基于市场而生的产物，符合当今城市建造活动市场化的潮流，策划研究的结论与品质直接决定了城市设计及其实施产品的最终结果。策划环节是城市设计行为的孕育阶段，对方案设计、最终成果编制、开发实施各个环节均有较强的影响，并决定着城市的最终走向。

2城市策划的性质

2.1预见性

（待补充）

2.2客观性

（待补充）

2.3综合效益性

城市策划并非针对某单一方利益、单一因素，而是政府主导，兼顾多方利益、诸多因素，具备很强的综合效益性。为某一地区制定城市策划方案时，需要兼具对该地区经济、环境、生态环境，公众与个体利益等多方面的考虑，而非唯一因素论。

2.4可操作性

城市策划实际上是建立了一套理性缜密的系统，藉以实现构想中的城市发展愿景。因此，城市策划必须保证它的每个环节皆是有依据的，以保证该系统在技术、经济、管理等环节是可操作的。

2.5动态性

城市策划所描述的愿景因为各种因素的变化，在执行中往往难以一步到位。这就需要给予策划系统一定的弹性，使之可因应外部环境的变化对系统内某些环节做出适度的调整。

2.6手段综合性

城市策划是一跨学科研究，策划方案中环境调查分析、对城市发展远景的构想、策划方案的确定等多个环节均需不同学科的技术手段方可达到理想效果。这就需要在策划方案的确定过程中，策划团队及时与相关领域的专家沟通，针对各类问题以相关专业的技术手段予以解决。

3城市策划内容

内容由环境调查分析、开发目标确定、城市策划方案研究、策划方案的实施等四部分组成。

3.1环境调查分析

环境调查分析是城市策划研究的基础，是策划案成败的关键。唯有对现有环境具有深入细致的了解，才能对项目远期发展愿景做出准确的描述，在项目实施过程中也能做到有的放矢。而且，除了在项目前期需要进行全面的环境调查分析外，随着策划方案的深入，还需根据方案需要进行数次该项工作，使策划研究的可靠性得到保证。

通常，对某一城市片区进行环境调查时可由三个层次进行循序递进的分析（图1）：

3.1.1城市宏观经济状况调查

对某一城市片区进行宏观经济状况调查，是为了解这一城市片区所属经济区域带以及城市的经济发展状况、城市化状况、城市产业规模、城市发展战略、对未来城市发展的预测等信息，藉以对该地区未来的经济发展方向拥有大致的判断，并从中提炼出对策划方案有用的关键因素。

3.1.2所属城市环境调查

为给项目寻求良好的定位，同时也为保证项目在合理性上做到最优，避免策划方案脱离实际，需对项目片区所属的城市环境进行细致的研究分析。内容可包括城市的地理条件、自然气候、人文风俗，城市的交通情况，该市各主要功能区在城市内的分布，当前有哪些产业为城市发展所缺乏并迫切需要等。

3.1.3开发片区环境调查

项目所属城市片区现存的特色优势或矛盾不足是催生优秀城市策划方案的最好触媒，因此对该城市片区的环境调查分析尤为关键。在实践中，可以从交通资源、自然资源、土地资源、产业资源、教育资源、城市建设状况、历史文化资源等几个方面归纳总结，提炼最鲜明的特色和矛盾点，以此作为策划研究的依据。

3.2开发目标策划

开发目标策划由环境调查分析而来，是对现存优势与不足所蕴藏的机遇的反应。

需要注意的是，现实中的城市优势与不足因素并非单一，策划目标的价值取向也绝非单一。如果把策划目标看作一个系统，那么这一系统的终极目的并非为寻求某一方的利益最大化。相反，这一系统乃由多个目标组成，包含经济、社会、文化等多方面因素的考量。

上世纪九十年代赫尔辛基的一个城市策划案例即是如此，当地人曾就如何成为一座极具特色的城市进行了广泛的探讨，其后决定充分利用“光”这一独特要素，提出打造“光之城”的城市建设目标，并建立了一个能够利用此资源要素，兼具经济、文化、环境等方面，富有足够弹性的建设架构，经过多年的实践证明取得了巨大成功。

3.3城市策划方案研究

城市策划方案通常包括如下步骤：

（1）策划方案的提出；

（2）可行性研究（组织协调、城市空间营造、经营等）

（3）最终方案的决定――各方达成共识（社会、政府、开发商）

（4）配套附属――宣传策划，营销策划

由设计人员参与的城市策划工作内容通常限于上述的步骤（1）-（3），笔者称之为第一阶段（图2）。而步骤（4）由于设计人员的背景知识所限，则移交于相关的商业策划公司做进一步的市场推广，该部分工作笔者称为第二阶段。

1.第一阶段――上述步骤（1）～（3）

图2 城市策划第一阶段流程图

该阶段策划经历以下流程：

①准备阶段――将经由环境分析得出的资源优势罗列出来；

②发掘阶段――详述上述诸般优势资源，并调查更具发展前景的部分；

③描述阶段――寻找相关的成功案例，匹配遴选出来的优势资源，对未来城市发展愿景进行描述；

④开展阶段――以描述的愿景为目标构建操作系统；

⑤推进阶段――与各利益方不断协商，藉以不断对系统进行调整；

⑥总结阶段――各利益方就方案达成一致，策划方案完成。

2.第二阶段――步骤（4）

方案付诸实施阶段：利用各种媒介宣传方案描绘的城市愿景，为土地开发做好充分准备。受专业知识所限，通常设计机构于此阶段便退出城市策划系统，而改由相关领域公司进入或与其合作继续后续工作。

3.4策划方案的实施

3.4.1城市开发组织管理模式

目前，因城市开发项目在开发规模、性质等方面的差异，城市开发组织管理模式通常分为三种模式――政府主导型、企业主导型、政企合作型。

政府主导

该模式有利于发挥政府在行政主导方面的优势，在统筹管理、规划审定、建设项目决策等方面有较大的便利。得益于政府在行政方面显著的特性，其在土地收购、城市基建、土地转让等方面具有良好的效果，适用于面积大、功能复杂的城市大规模综合开发项目，如北京国贸区，上海陆家嘴金融区，天津的滨海新区等。

企业主导

该模式具有很强的适应性与灵活性，市场化程度高，因此在这一体系中政府参与的比重是非常小的。然而在开发过程中受企业权限和资金等方面的限制，企业主导的城市项目通常规模不大，且功能较为单一。目前市场上企业主导的项目多集中于房地产业，且以居住开发为多。例如北京回龙观区，广州的五羊新城等。

政企合一

实行“企业主导、政府扶持、市场运作”的模式，既有助于丰富待开发城市片区的城市功能，又使之适应市场化的开发，采用企业化的运行方式。成都市副中心三圣片区，由市建委和当地企业共同开发并实现双赢，是政企合一模式的成功案例。

3.4.2土地出让阶段策划

土地出让阶段策划包含初始时期――初期发展时期――高速发展时期――完成时期等几个阶段。在各个阶段中涵盖的一些主要内容见下图（图3）：

3.4.3土地有偿使用方式的选择

土地有偿使用方式可分为一次性缴纳土地出让金、分年度缴纳土地出让金、土地年租制等三种。（图4）

4．城市策划在城市开发项目中的应用框架

综上，我们可以尝试提出城市策划在一个完整的城市开发项目中的应用框架。当然，实际项目中变化的因素很多，其表现形式并不完全如此框架构成所示，具体还需结合项目具体情况而定。（图5）

参考文献：

［1］. 艾地斯.谢瑞．设计策划――从理论到实践．北京：中国建筑工业出版社，2006

［2］. 培尼亚，帕歇尔．建筑[]项目策划指导手册――问题探查 [M]．北京：建筑工业出版社，2010

［3］. 胡弘才主编日本建筑学会．建筑企划论[M]．辽宁：辽宁科学技术出版社，2003

［4］. 庄惟敏．建筑策划导论[M]．北京：水利水电出版社，2001

篇（10）

随着工业化在世界范围内的推广，全球生态环境不断恶化，人类生存不断遭受挑战，这在客观上了要求房地产开发必须树立可持续发展的生态理念，这不仅是为目前的人类提供更加适宜的生存空间，也是为子孙后代的永续发展创造条件。

1.2科技理念

随着日新月异的科技发展，房地产开发也迅速地现代化、产业化和规模化。表现为，建筑材料从传统的砖瓦转向混凝土、防水卷材、幕墙等各种新兴材料；建筑技术取得了长足的进步，现代化施工设备得到了广泛应用；建筑功能走向多元化，给人们提供了更加多样便捷的服务。

1.3投资理念

投资不动产愈来愈成为一种投资保值手段。特别是在我国，近年房地产投资更是成为投资热点。当然楼市也存在风险，投资需要谨慎，要时刻注意宏观政策的调整，避免投资受损。江苏徐州“枫林名门”项目，整体规划紧扣流行的文化、生态理念，努力创造一个布局合理、环境优雅、服务完善、生活方便、绿意盎然并具有现代化建设风格的居住小区。24.5%超低建筑密度和高达31.6%的绿化率，小桥流水、花团锦簇、绿树成荫，共同构建集休闲、赏景、养生于一体的“类自然”的生态环境，为业主精心营造一个宁静、舒适、时尚的国际化社区生活。

2房地产市场营销注意问题

房地产商品的非标准化，加之不正当利益的驱使，导致了营销的非标准化。房地产开发陷入了一些误区，以消费者需求为出发点的房地产营销被严重扭曲[3]。因此在房地产市场营销时要注意以下几个问题：

2.1房地产的商品属性

房地产是一种商品，开发商建设商品房的目的就是为了出售并盈利。因此，要从商品的视角去看待房地产，作为一种商品，其价值的实现必然是在市场交换的过程中，而交换得以实现的最关键因素是商品的使用价值符合消费者的需求。在做房地产策划时要注意，营销具有相对现实性，任何营销策划都必须建立在高质量商品的基础上。消费者是圆心，开发是半径，营销是圆弧。按照消费者意愿去开发，适当引导市场适应自己开发的商品，才是房地产营销的基础。

2.2房地产市场营销的区域关系

作为一种特殊的商品，房地产有其特殊的市场群体，是不完全竞争市场，需要具备营销的前提才有可能热销。制约热销的因素很多，诸如总量因素、区域因素、社会因素、区域因素、文化因素、需求因素和购买力因素等，需求量大、实际购买力不足也是目前房地产市场的最大症结。在现实的房地产营销中经常可以看到各种各样的“营销短视”，比如：价格短视，为了求得短期财务利润最大化，忽略了房地产长期的增值空间；节奏短视，整个楼盘同时上市，结果剩下“死角房”无人问津；效应短视，片面运用营销策略，过度迷信技巧，项目有组织无计划，前后矛盾。产生这些偏差的原因在于：开发商过度关注成交消费区域，忽略了客户培养区域，难以产生恒稳的市场效应。为了解决这些问题，要正确处理好营销导入区域、发育区域和运作区域的的关系。导入区域，包括广告、包装等对外宣传手段，主要用来集聚人气；有了早期较好的宣传，可以吸引众多的消费者，如何培育潜在的购买市场及制定怎样的销售方案将是营销方案的核心；再好的方案需要专业营销人员认真全面的执行，这也直接影响到销售业绩。

2.3正确的认识和看待房地产营销策划

营销策划要注重创意，但是策划的灵感与创意一定要忠于主题，切忌天马行空。在客户最终选择产品的因素中，性价比是竞争胜出的关键。没有哪一个因素是绝对第一重要的，同样也没有哪一个因素是可以被忽视的。这就要求策划的各个细节环环相扣，在尽量面面俱到的前提下统筹安排，广告、工程进展、设计优化、物业管理、价格变动等，都要规范布局、互相协调、目的一致，保证营销的整体性。适当地为自己包装，本无可厚非，但夸大事实，推行策划迷信，则会使房地产营销策划误入歧途。事实上，目前不少策划人所做的策划方案远远低于高水平营销策划的要求，他们推出的更多只是概念和卖点，对销售的促进只起相对作用；另一方面，卖点的收集和增加，让楼盘的形象有所改变和提高，同时也使楼盘的成本不断攀升。营销策划虽然在市场竞争中已日趋重要，但如果片面地利用策划替代市场的潜力开拓，认为“一策去百病”，将是一个很严重的认识误区。房地产营销策划不是一本洋洋洒洒的策划方案文本，而是结合所在楼盘，贯穿市场营销意识，寻找总结出的一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。高水平的营销策划不仅可以减少房地产项目在配置资源时的交易成本，而且可以有效规避营销风险，是一种周密而详尽的房地产市场运作谋略，是房地产营销战略与战术的恰当运用。“市场如战场，策划如指挥”，高层次的市场竞争已成为策划智谋的较量，稍有松懈，就会从房地产市场的顶峰跌入谷底。我们既要反对盲目迷信策划，又要避免走上“策划无用”的片面思维。

2.4营销策划与销售

营销策划与销售紧密呼应，营销策划的最后工作就是销售策划，销售情况是验证前期所有策划工作效果的标准。因此，应该将销售纳入统一的总体策划思路中。策划的目的是为了促进项目成交，优化项目品牌。要想提高策划对项目销售的帮助程度，必须强调销售对策划的反馈，强调销售对策划思路的理解与配合。市场与信息的变化是永恒的，策划与销售二者互为表里，彼此修正，相辅相成，这才是真正高效且科学的营销思维方式。

篇（11）

0引言

房地产市场营销策划是房地产企业为了达到营销目标而制定的一系列活动，包括营销活动的目标以及实现这些目标的措施[1]。具体来说就是房地产开发商为了取得较为理想的推广和销售效果，在环境分析的基础上，通过各种营销策略，如产品策略、定价策略、促销策略、渠道策略等，依靠营销手段使其具体化，对各种可利用的资源优化组合，制定计划并全面贯彻执行的过程。

房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。一个新建楼盘的营销工作一般分为前、中、后三个时期，前期工作包括土地判断与评估、楼盘开发定位、市场可行性研究、建筑策划、建筑设计、营销组织体系整合等；中期工作包括楼盘形象包装、楼盘市场推广、楼盘工程建设：后期工作有接盘交付使用、余房销售、物业管理。每一个过程紧密相连，但又截然不同。新建楼盘想要获得理想的销售目标，必须具备全局性的营销观念，进行“整体营销”、“全过程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产项目投资决策阶段的市场调研、市场细分、目标市场选择等经济活动，还应包括实施阶段的产品定位、租售计划、促销（促租）、租售工作及租、售后的服务等经济活动[2]。

1房地产营销策划理念

理念是营销策划的灵魂，房地产营销便是各种理念的复合。当前房地产营销策划的主导理念一般包括：

1.1人本理念

中国儒家的仁爱思想和西方的人文主义思潮为房地产营销的人本理念提供了坚实的文化基础。房地产开发企业面临的首要问题是使开发的房地产商品适应消费者的需要，从而促进商品房的销售，获取利润，加快资金链的循环。企业的一切经营活动都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念展开，这是房地产营销理念的根本所在。

1.2生态理念

随着工业化在世界范围内的推广，全球生态环境不断恶化，人类生存不断遭受挑战，这在客观上了要求房地产开发必须树立可持续发展的生态理念，这不仅是为目前的人类提供更加适宜的生存空间，也是为子孙后代的永续发展创造条件。

1.3科技理念

随着日新月异的科技发展，房地产开发也迅速地现代化、产业化和规模化。表现为，建筑材料从传统的砖瓦转向混凝土、防水卷材、幕墙等各种新兴材料；建筑技术取得了长足的进步，现代化施工设备得到了广泛应用；建筑功能走向多元化，给人们提供了更加多样便捷的服务。

1.4投资理念

投资不动产愈来愈成为一种投资保值手段。特别是在我国，近年房地产投资更是成为投资热点。当然楼市也存在风险，投资需要谨慎，要时刻注意宏观政策的调整，避免投资受损。

江苏徐州“枫林名门”项目，整体规划紧扣流行的文化、生态理念，努力创造一个布局合理、环境优雅、服务完善、生活方便、绿意盎然并具有现代化建设风格的居住小区。24.5%超低建筑密度和高达31.6%的绿化率，小桥流水、花团锦簇、绿树成荫，共同构建集休闲、赏景、养生于一体的“类自然”的生态环境，为业主精心营造一个宁静、舒适、时尚的国际化社区生活。

2房地产市场营销注意问题

房地产商品的非标准化，加之不正当利益的驱使，导致了营销的非标准化。房地产开发陷入了一些误区，以消费者需求为出发点的房地产营销被严重扭曲[3]。因此在房地产市场营销时要注意以下几个问题：

2.1房地产的商品属性

房地产是一种商品，开发商建设商品房的目的就是为了出售并盈利。因此，要从商品的视角去看待房地产，作为一种商品，其价值的实现必然是在市场交换的过程中，而交换得以实现的最关键因素是商品的使用价值符合消费者的需求。

在做房地产策划时要注意，营销具有相对现实性，任何营销策划都必须建立在高质量商品的基础上。消费者是圆心，开发是半径，营销是圆弧。按照消费者意愿去开发，适当引导市场适应自己开发的商品，才是房地产营销的基础。

2.2房地产市场营销的区域关系

作为一种特殊的商品，房地产有其特殊的市场群体，是不完全竞争市场，需要具备营销的前提才有可能热销。制约热销的因素很多，诸如总量因素、区域因素、社会因素、区域因素、文化因素、需求因素和购买力因素等，需求量大、实际购买力不足也是目前房地产市场的最大症结。

在现实的房地产营销中经常可以看到各种各样的“营销短视”，比如：价格短视，为了求得短期财务利润最大化，忽略了房地产长期的增值空间；节奏短视，整个楼盘同时上市，结果剩下“死角房”无人问津；效应短视，片面运用营销策略，过度迷信技巧，项目有组织无计划，前后矛盾。

产生这些偏差的原因在于：开发商过度关注成交消费区域，忽略了客户培养区域，难以产生恒稳的市场效应。为了解决这些问题，要正确处理好营销导入区域、发育区域和运作区域的的关系。导入区域，包括广告、包装等对外宣传手段，主要用来集聚人气；有了早期较好的宣传，可以吸引众多的消费者，如何培育潜在的购买市场及制定怎样的销售方案将是营销方案的核心；再好的方案需要专业营销人员认真全面的执行，这也直接影响到销售业绩。

2.3正确的认识和看待房地产营销策划

营销策划要注重创意，但是策划的灵感与创意一定要忠于主题，切忌天马行空。在客户最终选择产品的因素中，性价比是竞争胜出的关键。没有哪一个因素是绝对第一重要的，同样也没有哪一个因素是可以被忽视的。这就要求策划的各个细节环环相扣，在尽量面面俱到的前提下统筹安排，广告、工程进展、设计优化、物业管理、价格变动等，都要规范布局、互相协调、目的一致，保证营销的整体性。

适当地为自己包装，本无可厚非，但夸大事实，推行策划迷信，则会使房地产营销策划误入歧途。事实上，目前不少策划人所做的策划方案远远低于高水平营销策划的要求，他们推出的更多只是概念和卖点，对销售的促进只起相对作用；另一方面，卖点的收集和增加，让楼盘的形象有所改变和提高，同时也使楼盘的成本不断攀升。营销策划虽然在市场竞争中已日趋重要，但如果片面地利用策划替代市场的潜力开拓，认为“一策去百病”，将是一个很严重的认识误区。

房地产营销策划不是一本洋洋洒洒的策划方案文本，而是结合所在楼盘，贯穿市场营销意识，寻找总结出的一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。高水平的营销策划不仅可以减少房地产项目在配置资源时的交易成本，而且可以有效规避营销风险，是一种周密而详尽的房地产市场运作谋略，是房地产营销战略与战术的恰当运用。“市场如战场，策划如指挥”，高层次的市场竞争已成为策划智谋的较量，稍有松懈，就会从房地产市场的顶峰跌入谷底。我们既要反对盲目迷信策划，又要避免走上“策划无用”的片面思维。

2.4营销策划与销售

营销策划与销售紧密呼应，营销策划的最后工作就是销售策划，销售情况是验证前期所有策划工作效果的标准。因此，应该将销售纳入统一的总体策划思路中。策划的目的是为了促进项目成交，优化项目品牌。要想提高策划对项目销售的帮助程度，必须强调销售对策划的反馈，强调销售对策划思路的理解与配合。市场与信息的变化是永恒的，策划与销售二者互为表里，彼此修正，相辅相成，这才是真正高效且科学的营销思维方式。

3房地产策划发展方向

近几年，我国房地产业得到了迅速发展，已经成为国民经济的支柱产业、新的经济增长点和居民消费热点。同时，房地产营销观念和方法开始逐步走向一个更高的层次，房地产策划营销观念的广泛传播过程实质上就是市场不断走向成熟的过程。