加强物业企业财务管控的办法

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文章通过对物业公司在财务方面的管理进行分析，并结合自身所掌握的理论知识以及在工作当中积累的经验为物业企业在财务管理当中遇到的一系列问题提出应对的措施，为物业企业的发展贡献自己的一份力量。

一、物业公司在财务管理方面存在的问题

（一）财务管理不规范

目前大部分物业企业都是房地产公司的下属公司，缺乏有效的财务管理制度和科学的财务管理手段。虽然部分公司有较为完整的财务管理制度，但基本上都是沿用的房地产公司的制度，但是不同行业之间的制度是不完全适用的。物业企业的财务报表太过笼统，没办法满足股东、管理层、债权人、业主等不同方面的信息要求。很多中小型物业的财务报表只是基于报税的需求，所以最常见的报表只有三种形式：资产负债表、损益表、利润表，而这三种报表数据太过简单。大部分物业企业缺乏活力、员工积极性不高归根到底都是因为预算的方法太过于简单、没有对有效指标进行分析，导致指标数据和实际经营计划脱节、业绩指标和项目情况脱节。

（二）物业公司财务管理中缺乏有效的内控工作

受物业公司发展水平和福利待遇的限制，所以物业公司管理层缺乏高素质人才，导致在日常的工作当中出现管理人员能力不够、财务管理工作不规范、财务管控体系不健全等一系列的问题。就比如说：库存的物资还有材料无人管理，在采购的过程当中只重视价格而不注重质量；在物业费用的支出上出现水电超支以及审批程序不严格等漏洞。这些工作当中的问题都是由内控工作的疏漏造成的。

（三）缺乏先进的财务管理理念

从经济学来看，整个企业财务正常运行的基本保障是财务管理，有了正确的财务管理理念和完善的制度才能获得更好的经济效益。我国的经济发展本就比一些发达国家起步要晚，国内的一些企业没有形成完善的财务管理制度，所以当前物业企业的管理仍然存在着一些漏洞。现阶段在一些企业的发展过程当中，特别是以一些中小型的物业公司为主。它们所聘请的一些财务管理者缺乏丰富的管理经验，它们对于物业财务的管理问题不够重视，也没有先进的财务管理理念。

（四）物业企业收益水平不高，且融资困难

物业企业作为房地产行业的附属公司，收入来源相对单一，其主要经济来源是征收物业费和服务费。相比于其他企业而言物业公司能进行投资的项目比较少，由于对资金的运营能力不足，营运资本管理较弱，这会造成短期的经营风险增加。物业公司收入相较于房地产收入来说差距很大，这也就造成投资者包括集团股东对物业重视不够，因此获得股东投入资本相对较少，公司营运资金通常来自银行贷款，没有资金持续注入，物业公司发展大大受限。

（五）财务管理力量稍显不足

物业公司由于经营项目较少，受经营规模与资金压力影响，会出现一人身兼多职，并且出于成本考虑，对财务部人员配备比较少。大多数的物业公司通常将财务工作定义为记账、收支、报表制作等工作，这种观念就造成物业公司在进行财务人员招聘时，出于成本与工作适用性考量，选择专业素质能力较低的财务人员，这些人员却并不能完全胜任财务管理工作；工作分配不够合理，财务人员不能仅限于财务核算，收支登账等工作，要参与到管理工作当中。上述问题都会造成大多企业不能发挥好财务管理工作，所以即使有许多企业设置了内控部门，但却没发挥出它的职能。

二、提高物业公司财务管理工作水平的几点建议

对当前物业公司财务管理现状进行分析，要从公司财务管理特点出发，提高企业工作，加强企业财务管理，做好财务管理工作，能够降低筹资风险，降低筹资资本成本。另外，外部支持对企业发挥财务管理职能起到关键作用，相关部门根据物业公司特点，建立专门适用于物业公司管理的会计准则，保证各企业在准则下运营。

（一）提高管理人员的专业素质

物业公司要把人才建设放在首要位置，对于财务人员招聘，不能以成本为参考，由于财务管理在企业的经营中的重要性，因而聘请财务人员应当注重专业素质与管理经验，积极吸收高素质人才到企业中，提供优厚待遇，才能有效提高企业财务管理水平。对财务管理人员定期进行财务培训以及工作考核，学习先进的财务管理理念与科学的管理方法，做到与时俱进；对工作出现问题提出并与商讨解决，让每位财务人员参与到财务管理工作当中，贡献个人力量，并且将财务人员的工资薪酬与工作绩效联系在一起，制定奖励计划提高职工工作积极性。

（二）建立投入资金机制实行集中管理制度

对于一个企业而言，资金就像血液汇入投资的各个方面，然后再回到企业中来，带动整个企业经济效益的发展，所以只有建立科学的投入资金机制才能提高工作效率、促进资金高效流动。而物业企业有一个最大的特殊性：需要较大的资金流动，所以要想建立一个有效的资金投入机制就必须实行集中的管理制度。第一、要确保有充足的资金流入，加大对收取服务费、物业费等工作的管理力度。第二、对于存放资金的账户要实行科学化的管理。将收入账户和支出账户分开管理，并进行定期清理，提高管理与核查的工作效率。第三、物业企业应根据自身资产情况与发展方向对资金进行合理的调动和分配，在企业正常运营的基础上获得最大的经济效益。

（三）通过开展多种经营的方式提高

物业公司利润空间大多物业企业的盈利方式都是收取物业费，资金来源单一且征收困难。因此不论是大品牌开发商还是本土的小开发商开发的楼盘，物业公司都可能会面临着赔本的问题。要想改变这种现状，就要开展多种经营方式，提高企业的经济效益。例如，依靠自己所在的房地产行业，拓宽营业范围，可发展家居装饰、商家店面、绿化、维修、小区智能化设备等项目，对物业企业自身的优势多加利用，从而提高经济效益；通过广告位进行招商，入驻商家可以提高自身的知名度，而物业企业也能因此获得一笔不小的收入;物业企业拥有其它企业没有的地理优势，可构建一个现代化的信息服务平台，为居民提供定报纸、家政服务、保洁以及定车船票等服务，既便利了居民，又能拓宽了企业的收入来源。不断拓宽物业企业的服务范围，形成公司特有的服务优势，才能逐步增强企业的发展实力。

（四）提高物业企业财务分析能力

企业进行财务核算最重要的工具就是财务分析，财务分析能够保证公司的正常运作，及时发现运营过程当中出现的问题。而物业公司要提高财务分析能力，则应从以下几个方面入手：第一、财务管理部门应定期对公司财务现状进行评价，将现阶段的资产、负债、权益的构成情况反映出来，对物业企业的经营风险、偿债能力、盈利能力、周转能力进行评价。财务分析包括物业企业运营中的每个关键环节，控制好运营成本，在项目具体实施的过程当中也要做好跟进工作。第二、财务部门除了分析企业的财务现状还要评价企业的管理水平，让管理人员能够及时掌握到自身资产的运营状况，权衡利弊。第三、在财务分析的过程当中一定要重视财务预算和预测，在市场经济体制改革的大背景之下，市场竞争日益激烈，物业企业也面临着较大的风险，这其中就包括经营风险和财务风险。所以在项目进行之前先进行有效的预算就尤为重要，这也是为了给管理层进行科学决策提供有效的依据。

三、结语

综上所述，财务管理作为物业公司日常管理工作的重要组成部门，对企业制定经营决策，制定战略目标有着重大影响，所以要加强财务管理。主要可以通过完善财务管理机制，提高财务人员的专业素质，做好财务监督，内控工作，确保企业资金能够得到充分利用，本文就当前物业公司财务管理现状存在部门问题进行分析，并提出了相关的对策，希望能够对其他物业公司财务管理工作改善提供借鉴。

参考文献：

[1]樊易.如何加强物业公司财务管理[J].企业改革与管理,2016(05).

[2]石墨羽.物业企业财务管理存在的问题及应对措施[J].企业改革与管理,2017(06).

作者:崔海霞 单位:矿集团新新物业