探求房地产企业成本会计核算

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探求房地产企业成本会计核算:战略成本会计在房地产企业管理中的应用

摘要：随着市场经济体制的不断变化，现代企业的发展和管理模式将进入新的时期，采用以往的管理方式很难保障企业稳定的经营和长远的发展，尤其在房地产企业的管理中，企业运营过程中涉及的领域较广，资金支出种类繁多，在实际工作中为了保障房地产企业在新经济环境下顺利的开展项工程项目，应采用有效的管理方式，细化企业的内部管理，进而为房产商品销售提供良好的方案。基于这样的原因，笔者对战略成本会计在房地产企业管理中的应用展开论述，笔者对战略成本会计的基本概念和对企业管理的作用进行简述，并从三个方面应用进行论述，望本次的研究能为现今房地产企业稳定的经营和长远的发展献上绵薄之力。

关键词：战略成本管理；房地产企业；企业管理

现今市场经济中使用的战略成本会计与传统成本会计相比具有较强的优势，特别是以目前信息技术为不背景的信息集成平台系统的研发和应用，为了使成本会计更适应现代企业制定管理制度和企业的发展，应对传统的成本会计进行升级，在本文中研究的战略成本会计，应用在企业管理中能打破企业原有的生产和经营顺序，将成本会计理念贯穿在整个生产和经营的每个环节中，使现代企业能在社会主义市场经济中占据优势地位，进而增强企业的核心竞争力，推动企业的长远发展。

一、战略成本会计的基本概念与作用

（一）战略成本会计概念简述

战略成本会计指的是企业通过完成投资决策、研发与设计、原料采购、商品生产、销售与售后服务予以全面的监管，将监管贯穿于整个经营过程中，从战略的角度而言，其影响着成本每一个环节，规划和控制成本使其保持在适当的水平，有助于企业在市场占据更多的市场份额，进而保障企业实现发展的战略目标。由于现今市场中企业管理制度逐渐完善，企业生产和经营环境不断变化，以往的成本会计无法满足新经济体制下对成本管理的需求，传统成本会计的缺陷逐渐显现出来，这严重地影响着企业稳定的经营。现代企业经营和者在企业管理中应从自身出发，采用管理理论和方法，改善传统陈旧的成本会计，予以创新进而形成新的战略成本会计，使之适应新成本会计环境。随着经济不断发展与企业管理能力的提高，战略成本会计理论概念不断丰富，应用范围逐渐扩张。

（二）战略成本会计在企业管理中的作用2300

企业作为现今市场经济的主体，生产产品的质量和服务应在市场中进行准确的定位，才能为企业存在的价值提供保障。现代企业在对产品生产和提供服务之前，战略成本会计能收集市场发展趋势、消费者需求、原材料质量以及价格等信息；然后现代企业会按照内部资源与外部环境，对信息予以筛选和整合，制定出优质的发展方案；最后，现代企业从营利的角度选择最适合企业目前发展的最佳的方案。基于战略成本会计通过对商品销售反馈信息予以分析，明确各个部门的责任所在，协同合作避免了无效的生产环节与资金成本。

二、房地产企业成本管理当中战略成本会计分析

战略成本会计在房地产企业中的应用主要是在企业成本管理当中，属于对传统成本管理模式进行优化的过程，同时也是企业通过完善对成本管理的模式，来降低企业成本和制定新发展战略的第一步。其中成本分析和管理能通过成本核算来降低成本因素和与生产经营环节，这样的发展状况，对现今房地产企业而言，代销售的商品是房产企业的存货。通常情况系企业通过存货成本核算和管理，通过对采购原材料各方面属性的了解，来实现对原材料采购环节爱好难的成本管理。在房地产企业中，其商品在建造的过程中，对建筑才来哦的采购的周期、次数和平均采购成本进行计算，从而计算出较为合理的投资方式，尤其是针对不同阶段施工的状况，结合不同时间段的原材料价格，在最大程度上降低采购的成本。

另外，在对商品房存货的营销阶段，应按照房地产市场发展的程度展开相应的销售活动，进而实现对商品房存货销售有节奏的控制，在这样的过程中能清楚地掌握房地产市场当下存在的问题和影响的因素，进而制定有效的价格策略和促销的政策，再配合发盘的节奏，实现房地产企业自身存货待售费用的管理和控制，进而提升房地产企业经营的绩效。所以，从这一角度而言战略成本会计对于房地产企业而言，是将生产经营和全局进行紧密的联系，在此过程中不仅要将每一个生产环节在房地产企业的经营管理中整个系统中的成本进行优化，同时还对房地产企业自身经营产生的经济效益进行整合，这样才能更好地为房地产企业的发展起到促进的作用。基于这样的状况，适当的采用的成本核算的方式，将存货和成本价格分摊到不同的环节中，能发现当中成本改善的因素，以便从单一的环节来上升到全局成本优化的层次，充分地体现了房地产企业管理策略的战略性高度。从上述的分析得知，将战略成本会计理念充分的应用到房地产企业中，能在很大程度上提升房地产企业的经济效益，并为房地产企业制定长远的发展战略提供真实和明确指导建议。

三、战略成本会计在房地产企业管理中的应用分析

（一）在房地产企业房产销售中的应用

采用战略成本会计理论销售前对销售人员培训费用的控制，属于战略成本控制和管理的适度服务质量控制的关键环节，销售网点的安置则是在开展市场调查后对设计广告宣传投放地进行选择。通过对销售网络进行合理的布局，进而实现低成本的资金投入来换取搞销售业绩，这在房产销售阶段具有重要的位置，在对销售网络进行合理时，应在人流量较大的地方设置广告牌，例如在公交站对广告牌进行设计和安放，这一环节中应用战略会计能更好地权衡广告费用和销售业绩间的关系。

对于房地产行业而言，房产商品售后的服务对房地产企业的经营和发展具有深远的影响，通常情况下售后服务在完成房产销售后，开发商将房产所有物业管理事务移交到相应的物业公司，而房产业主对商品房售后物业管理的满意度通常不高，这样就严重地影响了房地产开发公司的企业形象。为了给业主提供良好的售后服务，提高物业管理质量实在必行。将战略成本会计理念应用到房产商品售后的服务环节要求房地产企业对售后提供的服务智力那个进行严格的管理，但是在提升售后服务质量时，需要耗费大量的资源和资金成本。因此，应严格按照实际的状况，对物业管理公司和售后服务人员进行培训，进而有效提升售后服务的质量和水平，这对进一步提升销售业绩和树立良好的品牌形象具有重大的意义。从销售的角度进行分析得知，战略性成本会计理念的应用，能在很大程度上提升房地产企业销售的业绩，同时在保障业绩的状况下，逐渐提升企业的品牌形象，这对房地产企业长远的发展具有重大的意义。

（二）在房地产决策管理中的应用

战略成本会计和传统成本会计最大的差异性是对企业的战略意义，房地产行业的发展具有较强的实时性，基于这样的发展状况，房地产应时刻关注市场环境的变化，特别是房产商品的价格走势，战略成本会计在完成市场调研和市场未来发展方向预测之后，能为房地产提供丰富的信息，进而辅助房地产企业制定优质的发展战略方案，提升房地产企业的核心竞争力。另外，战略成本会计能够辅助企业掌握购房者的实际需求，这样有助于实现企业和消费者双赢的战略发展目标。应用战略成本会计是对企业运营时最直观的分析，基于这样的状况，对项目投资成本有效的控制和分析，能增强战略成本会计应用后得到的效果，进而更好的辅助房地产管理的工作。另外，对房地产企业生产经营的过程中，经营战略性成本会计会计信息的应用方面，若要充分的发挥其应有的效能，无论是企业经营决策管理人员，或是房地产企业的投资者，是企业在展开自身经营活动过程中其经营状况能直观的描述出经营战略的有效性，合理的成本分析和管控能在极大程度上提升该方面信息的使用效率，进而辅助房地产企业的管理工作。从这一角度进行分析得知，战略性成本会计方面管理理念的应用，能辅助房地产企业的稳定经营和长远的发展，尤其是在经济体制逐渐转型的环境下，凸显出战略性成本会计管理的优势。

结论

通过本文的论述中得知，战略成本会计的应用贯穿于企业整个运营的环节中，其对市场环境、消费者需求和价格等市场信息的搜集，对房地产企业的经营和发展而言具有重要的作用。在对房产商品进行销售之前，应根据战略成本会计采集的市场信息和房产商品销售后的反馈信息，对销售的价格和销售模式进行调整，能更好地辅助房地产企业提升其核心竞争力。

探求房地产企业成本会计核算:浅谈房地产企业成本会计核算

摘要：房地产这一行业近些年发展非常的迅速，那么在发展的同时也会出现许多问题。企业的最终目标都是获得利润，房地产企业也开始思考怎么样才能达到最大利润，这就需要控制成本。本文分析了房地产企业的成本的核算内容，探讨了在成本核算中应该注意的几个问题。

关键词：房地产企业 成本 核算

我国经济在不断的发展，房地产市场也在迅速发展并成功的在市场经济中占有一定地位。在房地产市场迅速发展的过程中，企业的成本渐渐成为了热门话题。企业都希望通过降低工程的成本来提高企业的效益，这个时候企业成本的会计核算就显得比较重要了，本文研究了企业成本的来源以及在企业成本核算中应该注意的几大问题。

一、房地产企业的现状

随着我国经济的飞速发展，房地产市场的迅速发展是必然的。我国的房地产在经历了起起落落之后，现在处于平稳发展的状态。房地产企业要想获得更好的利润，那么就必须考虑降低企业成本。而房地产又具有开发周期长、建筑规模大、投入资金大等特点，这就让房地产开发的成本也具有相应独特的特点。所以，房地产开发要想提高企业的利润，必须严格控制开发成本。

二、房地产企业成本核算的内容

房地产企业的成本就是在房地产开发过程中所需的各项的费用。本文简单的将其成本分为以下几个部分：

（一）开发成本

开发成本基本上反映了房地产企业在工程项目的开发过程中所花费的全部资金与劳动。它是反映房地产开发企业所开发的房地产的质量的标准，并且为开发的房地产的销售价格打下了基础。它主要体现在以下三个方面：

1、前期的费用

这项费用包括了工程的设计、规划、研究勘察以及前期工程的各项投资的费用。工程的设计、规划基本上可以按照工程总投资资金的一定的百分比来进行核算。而拆除工程用地上原有的建筑物的费用是按照实际的情况来计算。

2、土地的开发成本

这项费用是房地产企业开发的主要成本。开发成本就是指建设用地所需的费用，包括征用土地、拆迁土地的费用、土地使用权的转让费用等等其他的费用。土地征用费用可以按照国家或者地区的有关法律规定来进行计算。而拆迁的费用包括两大部分，拆迁发热补偿费用和拆迁的安置费用。拆迁费用是按照土地原使用者的损失的多少、按照一定的比例来进行的估算。

3、房屋的开发成本

这项费用包括了房屋的基础建设费用以及相关配套设施的建设费用，比如说小区的绿化建设、供暖、供气等等费用。这类工程建设的费用一般是按照单位指标法、单元估算法等等来进行的核算。

（二）开发费用

这项费用是指在房地产开发的过程中，所需要的各项管理、销售等等的费用。这一项费用虽然看起来与工程的开发没有直接的关系，但这些支出的费用其实是会直接影响到房地产后期的收益中。它也大概包括了以下三个方面：

1、管理费用

这项费用是指房地产公司为了组织管理而支出的费用。比如说各种开发的经营活动等等。这些都是管理费用。管理的费用可以通过大致估算法来进行核算。

2、销售费用

这项费用是指为了更好地销售自己公司的房地产而支出的费用，比如说宣传费用、销售人员的费用等等。销售所支出的费用要根据实际的情况来进行核算。

3、财务费用

在房地产开发中，办理一些手续所需要一定的手续费，或者是为了开发房地产而筹措资金的一些费用等等。

（三）房地产开发的税金费用

这一项支出也是房地产企业成本的重要组成部分。这是在房地产开发投资过程中，所产生的一系列的税费或者是一系列政府所征收的费用。比如包括了企业营业税、土地增值税、教育附加费、城建维护费等等。税费的核算是按照国家的相关法律法规来进行的。

三、房地产成本核算中应注意的问题

房地产企业开发成本的会计核算就是指企业在开发房地产的时候，将所用的资金进行核对计算的一个过程。在这个过程中，企业不仅要根据国家的相关法律法规来进行核算，还应该注意以下几个问题：

（一）要了解开发成本的设计

正确了解这一项，可以正确的反映出产品的成本结构，就方便我们了解如何降低成本。按照现在的房地产开发企业会计制度规定， “开发成本”这一项就作为了一级成本的核算科目，其次，将各种建设费用，比如基础建设费用、各项配套设施的建设费用作为二级核算科目，最后，围绕一级和二级核算项目展开核算 ，形成多元化的核算，方便与日后的查询与统计数据。而且清晰明确的成本核算科目有利于将来的税金计算。

（二）分清成本对象

在了解成本的对象时，应该结合成本的实际特点去了解。对于某些大区域成片开发的土地来说，就一定会存在着共同成本的问题。在这个时候，分清成本的具体对象，就显得至关重要了。“谁得益谁分摊”这一原则就适用于公共成本要分摊的这一情况。一般来说，如果是能分清成本核算对象的，就可以直接进行成本核算；对于有一些不能分清成本对象的情况，就必须根据实际情况，建立新的分摊方法来进行核算。比如说，土地的资金可以按照每人所占的面积来进行分配，而基础建设费和小区配套设施的建设费可以按照可出售的面积来进行分配等等。

（三）一些间接费用的核算

很多时候，房地产的开发都会产生间接的支出费用。这些费用主要包括的有企业的各项管理费用、财务费用以及销售费用。按照现阶段的房地产开发企业会计制度的说法，这部分费用都是作为房地产企业的间接费用，算入了房地产的成本中。在这里要注意的是，有些为了项目的进行而贷款的利息部分，这一部分如果也作为间接费用进行核算的话，就会造成财务状况不真实的情况。就不能客观真实的反映出企业的实际情况，同时也会损失企业的开发成本。

（四）忽略项目决算的问题

房地产商企业成本会计核算的最主要目的是计算出在整个开发的过程中的实际开支，方便日后企业核算实际利润。可是目前房地产开发企业中普遍存在一个问题，那就是企业过分重视工程结算而忽略了项目结算。因为工程结算往往是在工程结束后就可以马上进行，时间明确肯定，又因为工程结算关系到工程款的支付，所以工程结算不容易拖拉。而往往项目结算会因为某一两个小问题而变得遥遥无期。要想要解决这个问题，可以提出一个“预算费用”的概念，就是将还没有完工的工程预算算进成本里，让项目结算能够按时顺利进行，等到日后工程完工后再来按照实际的支出改变项目结算。又因为这一个部分的工程支出费用，经常在总项目的投资中所占比例较小，所以这种“预算费用”的做法对工程项目的总成本和单位成本都不会造成较大的影响。但是值得注意的是，根据现在的税务法律规定，在土地增值税未清算前，在未取得正式发票的成本最多能允许税前列支合同总额的10%，而超过的部分不得在当期税前列支。所以，作为一名财务工作人员，必须合理的规划财务税务，在项目工程的土地增值税清算之前、企业所得税汇算之前要尽最大的可能取得已经发生成本费用的发票，暂时没办法立马付款也可以，也一定要和企业的各个部门沟通合作，争取拿到发票后立即处理付款等事宜，让公司的工程项目进行土地增值税清算、企业所得税汇算进行的顺利，公司税负最大限度的降到最低或者是想尽一切办法延迟公司交税款的时间。

四、结束语

伴随着我国经济的不断发展壮大以及市场经济逐步推进的体制改革，我国的房地产市场也在不断发展。在房地产企业的发展过程中，控制成本、降低成本是企业发展追求的目标。这些年来，房地产公司在与其他企业的竞争中某种程度上比的就是谁的成本更低。总的来说，房地产企业要想在激烈的竞争中不被淘汰，就要思考如何降低企业的成本，提高企业的经济效益，提高企业在市场的地位。而这一切，都与房地产企业成本的会计核算有着密切的关系，我们企业的财务人员一定要制订符合实际切实的会计核算方法，才能达到提高利润的终极目标。

探求房地产企业成本会计核算:房地产企业成本会计论文

1房地产企业成本管理中的战略成本会计

战略成本会计最直接的运用即在企业成本管理中，是对传统成本管理的再造与优化，是企业通过成本管理降低企业成本与发现企业发展战略的第一步。成本分析与管理可以通过成本核算找到降低成本的因素或生产经营环节，对于房地产企业来说，待销售的商品房即为房企的存货，一般企业通过存货成本核算与管理，发现采购原材料的价格、次数，安排采购周期实现对原材料采购环节的成本管理;而房地产企业一般而言在其商品房的建造过程中对建筑材料的购买也需要采用战略性成本管理法则，通过对原材料采购次数、平均采购成本进行核算，从而科学设计原材料采购周期与采购次数，结合不同时间段的原材料价格最小化其建筑材料的采购成本支出;另外对商品房存货的销售环节，根据房地产市场景气程度进行逐渐“放盘”实现对商品房存货销售有节奏的控制，可以发现房地产行业或市场目前出现的问题或影响因素，制定有效的价格策略或促销策略，配合发盘节奏实现房地产企业存货待销售费用的管理与控制，提高房企经营的绩效。因此，可以看出战略成本会计对于房企来说，是考虑将生产(建设)经营的某一环节联系全局，不仅将每一生产环节以成本控制作为量化手段与标准，更将每一生产环节在房企经营管理的整体系统中的成本优化因素予以研究发现，采取适当的成本核算方法将存货(待售商品房或投资性房产)成本价格分摊到各个环节，以发现各个环节成本改善的因素，最终从单一环节上升到全局成本优化的高度，体现了房企企业管理策略的战略性高度。

2战略成本会计在房企售前、售后服务管理中的应用

战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节，而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略，根据销售的实际情况对售后销售环节的反馈从而控制销售费用，能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的售后服务管理中，战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说，销售环节的服务质量控制与成本挂钩，即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩，销售培训费用与销售人员提成费用的控制，都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节;销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地，通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标，这在房地产销售环节是十分重要的，合理有效的销售网络布局，如地铁进出站口的广告牌设计，能够在人流量的地方设置醒目的销售广告，战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系;另外，旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心，也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况，战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级;售后服务对于房地产企业来说，应该是越来越受重视的环节，因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性，售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司，业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度，这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求，也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在售后服务质量的管控，实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量，有极大的促进作用。因此，对于房企来说，售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高，要想将其做得更好，就要增加售后服务的设施和相应的售后服务人员。

3战略成本会计在房地产企业高层决策管理中的应用

战略成本会计不同于传统成本会计的最明显之处，即在于其对于企业来说的战略意义。房地产企业需要时刻关注和了解市场动向，尤其是房地产行业的价格走势，战略成本会计通过市场调查、企业成本控制与市场未来走势预测为房地产企业提供多元化的信息，帮助企业高层制定有助于企业发展的决策，如有市场竞争力的价格决策或是商品房促销决策直接影响企业的经营;而关于房地产企业与竞争对手优劣势方面的比较研究，则有利于企业制定长远的发展规划;战略成本会计还能够帮助企业了解准购房者的需求方向，有助于房企制定有利于企业与消费者双赢的发展性策略。另外，对于企业生产经营过程中的战略性成本会计信息的使用，无论是企业经营决策管理人员这还是企业的投资者，是企业经营过程最为直观的状态描述与分析，有效的成本分析与管控将大大提高这方面信息的使用效率，有效服务于企业管理。

作者：曾思芳 单位：自贡银海房地产开发有限公司

探求房地产企业成本会计核算:房地产开发企业核算成本会计论文

一、房地产开发企业会计成本的组成

(一)土地成本为取得土地使用权所支付的款项，包括：土地出让金、土地补偿款、大市政配套费、土地契税、土地交易费等；

(二)前期工程费是指在项目前期准备阶段发生的各项支出，包括规划、设计、项目可行性研究、测绘、勘察、三通一平等费用；

(三)建筑安装工程费是指以出包方式支付给建设承包单位的工程费，包括：土建工程费、安装工程费、精装修工程费等；

(四)市政基础设施费是指建设各项基础设施发生的费用，包括开发小区的道路、供水、供电、供气、排污、燃气、环境等费用；

(五)公共配套设施费是指为开发项目服务的，不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施费用，包括：人防、锅炉房、会所、幼儿园、小区体育设施等费用；

(六)开发间接费用是指工程或开发部门为组织和管理开发项目而发生的工资福利费、办公费等。此外，银行贷款利息的资本化、营销设施建设费也应在本科目中核算。

二、房地产开发企业成本会计核算中存在的问题

(一)成本类会计科目与预算部门编制的目标成本科目不一致目前，很多房地产开发企业项目竣工验收后的完工产品成本结转是以目标成本为依据，目标成本往往是由预算部门编制，财务部门审核完成的。此外，在成本执行与控制中，很多房地产开发企业对目标成本执行情况的监督与控制工作，都是由财务部门完成的。因此，财务部门的成本类会计科目与预算部门的目标成本科目一致，有利于成本结转时的核对、经营管理中的成本控制与分析等工作。但是，很多中小型房地产开发企业没有做到成本科目的统一，造成成本核算与审核工作的脱节、成本控制流程混乱，给日常成本核算与管理工作造成了很大障碍，影响了工作效率。

(二)成本费用的归集与分摊欠缺规范性与统一性“房地产行业会计准则”在各大类成本的归集和分摊方面没有给出明确的界定，只是给出了指导原则，由于成本分摊的方法很多，有些企业对于成本归集与分摊工作不重视，没有制定相关的规范与制度，所以导致了一些企业在成本归集与分摊方面的随意性，导致成本信息不准确。

(三)会计人员对于税法中关于成本的规定不熟悉或者混淆，影响企业税收筹划对于房地产开发企业来说，成本会计核算对于税收筹划的作用是极为重要的。成本核算上的失误会给企业带来税收风险。成本核算对于税收筹划作用，主要是针对企业所得税和土地增值税而言的。在工作中，一些企业的财务人员对于税法条款掌握的不透彻甚至有的内容混淆，在成本抵扣上造成多抵成本的情况。

(四)财务人员的综合专业水平不高，影响了企业的成本控制、成本分析以及项目可行性分析工作由于房地产行业的特殊性，房地产企业的成本会计人员不仅仅要掌握会计核算的知识，还要掌握目标成本的制定流程、成本的分摊、成本控制、成本分析等相关知识，这样才能适应企业的需求。譬如：成本控制工作在很多大型房地产企业都需要财务部门来配合完成的，财务部门要审核发生的成本是否含在目标成本之内、有无超支情况，对成本执行情况加以监督与分析。一些成本数据需由财务人员配合完成，这些数据会应用于成本分析与项目可行性分析之中，为企业中高层领导者作出决策提供依据。很多房地产企业的成本会计人员在专业层次上比较单一，专业知识集中在成本会计核算上，业务视野狭隘，缺乏拓展专业知识面的积极性，组织协调能力差，从而造成了企业的成本管理水平落后，影响了企业的整体管理水平。

三、加强房地产开发企业成本会计核算的对策

(一)做到成本科目的统一成本类会计科目与预算部门编制的目标成本科目一定要统一，在设置或修改成本科目时，可以召集相关部门一起讨论确定，最后把统一的科目同时下发各相关部门。保持科目一致性既能满足成本会计核算、成本结转、成本核对的要求，也满足了成本控制、成本分析的需要。成本核算与管理是一项需要各个相关部门配合完成的工作，保证各部门的工作不脱节，按照合理的流程进行，有利于提高工作效率。

(二)制定统一的成本归集与分摊制度，正确合理归集、分摊共同成本，保证成本数据的准确性针对成本归集与分摊的随意性问题，企业可以依据有关法规，并借鉴房地产标杆企业的管理经验制定相关的成本管理制度，让企业的成本核算与管理工作依据一定标准执行。在成本的归集方面，可以按照性质、经济用途等进行成本归集。下面对于在成本归集上容易混淆的几个方面予以举例说明：一是开发贷款利息依据房地产行业的惯例与“房地产行业所得税处理办法”规定，是要资本化处理计入“开发间接费”科目，而非计入“财务费用”科目。二是在公共配套设施的界定问题上，有的企业容易含糊不清，公共配套设施的界定最简单的办法就是从两个方面来判断：第一、是非营利性且产权属于全体业主的设施；第二、无偿赠与地方政府或者公共事业单位，为广大业主服务的，就可以视为公共配套设施，全额在税前扣除成本。如果不能满足这两点要求就应按建造开发产品或者固定资产处理。三是售楼处建设等营销设施建设费按税法规定应作为开发成本计入“开发间接费用”科目，有些企业将营销设施建设费作为费用处理，或者作为固定资产、通过折旧的形式转入销售费用，这种处理方式都是错误的，成本会计应该加以注意。四是“开发间接费用”科目中的人员工资福利及办公费等明细科目应该与“管理费用”科目的性质相区分，该科目只能归集为直接组织和管理开发项目的人员发生的工资福利或费用，总部或行政职能部门人员发生的费用应归入“管理费用”科目。在成本分摊方面，对于不能直接归属于某类开发产品或者某个单位工程、需要在多种类型开发产品或多个单位工程之间分摊的成本，企业可以按照占地面积或者建筑面积进行分摊。但一定要合理确定各成本科目的分摊方法，土地类成本按照占地面积分摊比较合理；前期工程、建筑安装、基础设施、公共配套、开发间接费按照建筑面积分摊比较合理。这个分摊原则，只是一个指导框架，具体明细科目的分摊规则会有一些例外情况，各企业还要根据各成本科目的特点结合开发项目的特点来确定，比如：大市政配套费是属于土地成本的，但大市政配套费按建筑面积缴纳，这个科目按占地面积分摊就不合理了，而应该按照建筑面积分摊。由于成本归集与分摊的复杂性，在实际工作中，成本会计人员在成本归集与分摊上遇到问题，应及时与相关部门勾通，依据有关制度找到合理的解决方法，保证成本数据的可靠性、准确性。

(三)加大税收制度的学习，熟练掌握企业所得税与土地增值税中的成本抵扣规定税法中关于成本抵扣的规定，在企业企业所得税和土地增值税中是有区别的，而对于房地产开发企业成本核算来说，主要涉及的就是这两个税种。下面针对容易出现问题的方面予以说明，并提出解决建议：在企业所得税方面，开发产品竣工、结转完工产品成本时，税法规定出包工程未最终办理结算取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同金额的10%。这一条是在“房地产开发经营业务企业所得税处理办法，即国税发（2009）31号文”中规定的。有些企业会误认为按照合同或者结算金额结转成本就可以，忽略了取得发票情况，多抵扣了成本。为了解决这个问题，企业可以在完工前要求一些长期合作或者战略合作单位提前提供发票，成本会计在账务中做预提处理，尽量把发票不足额度控制在规定范围内。在土地增值税方面，土地增值税清算时，财务人员应避免把有关质保金抵扣的规定与在企业所得税中完工产品结转按10%计提成本的规定相混淆。在“国税函[2010]220号关于土地增值税清算有关问题的通知”中明确规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同规定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为质保金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质保金对房地产开发企业开具发票的，按发票金额予以扣除，未开具发票的，不得扣除。这一点会计人员应该注意，只有质保金并且开具发票可以进行成本抵扣，可以采取要求施工企业在支付质保金前提前开具质保金发票，这样可以使成本得到抵扣。关于房地产开发企业的所得税与土地增值税的税法规定很多，会计人员应该加强税法的学习，理解税法的每一个条款，避免税收风险。

(四)增加培训，提高成本会计人员综合专业水平在房地产开发企业中，成本会计人员不仅需要熟练掌握会计核算技术，还要熟悉有关预算、目标成本的编制、成本控制、经营分析等方面的知识。随着房地产行业整体管理水平的提高，很多成本控制、成本分析、项目可行性分析方面的工作是需要各个相关部门配合来完成的，当然也少不了财务部门的参与。因此，企业应该多组织相关的专业培训，提高成本会计人员的综合素质水平，以适房地产行业的快速发展。

四、结束语

综上所述，房地产开发企业会计成本的核算工作复杂又艰巨，此工作需要具有高素质、高水平、精通业务知识以及有一定判断力的财务人员承担。企业应对成本会计核算与成本管理工作加以重视。依据相关法规的指引下，合理制定本企业的成本核算与管理制度，并定期对成本会计及相关岗位进行系统的培训与考核，提升企业成本核算与管理的专业度，进而提高企业的整体管理水平。

作者：闫渊单位：北京和裕房地产开发有限公司